Ortak Kullanım Alanı çoğunluk kararıyla parsellenebilir mi?

[ceceli341]

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19:
"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN YAZILI RIZASI OLMADIKÇA anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz" [1]

YARGITAY 18. Hukuk Dairesi E:2008/9280 K:2008/12619
"..."...kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anataşınmazın ortak yerlerinde inşaat, onarım, tesis ve değişiklik yaptıramaz." Yasanın bu hükmünün karşıt yorumundan kat maliklerinin BEŞTE DÖRDÜNÜN KATILIMIYLA bu tür tesis ve değişikliklerin YAPTIRILABİLECEĞİ açıkça anlaşılmaktadır." [2]

[1] http://www.mevzuat.gov.tr/Metin1.Asp...ertip=5&No=634
[2] http://emsal.yargitay.gov.tr/VeriBankasiIstemciWeb/
(EsasNo: 2008/9280; Karar No:2008/12619)

Bu iletiyi soru ile nasıl bağlıyacağız?

[erdogancevher]

1- Yönetici çoğunluk kararı alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

Kat Malikleri Kurulu'nda, 4/5in OLUMLU OY kararı ile; bir apartmanda, "Ortak Alanların Apartman Sakinlerine KULLANIMI Özgüllenebilir". Bu özgüllenme, Apartman Karar Defterine yazıldığı için TÜM apartman sakinleri için BAĞLAYICIDIR

(olumlu oy verenlerden biri taşınır yerine yeni bir sakin gelirse, bu yeni sakinin itiraz hakkını taa en başından elinden almak için şu yapılmalıdır: Apartman Karar Defterine 4/5le ortak alan özgülenmesi yapılırken, bu özgüllemenin, APARTMANIN TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE TUTULAN YÖNETİM PLANINDA DA DEĞİŞİKLİK OLARAK İŞLENECEĞİ, Apartman Karar Defterine yazılır; 4/5in yönetim planında değişiklik için noter onaylı vekaletnameleri alınır; tapu müdürlüğündeki yönetim planı değiştirilir. 4/5in noter onaylı vekaleti yerine, bu 4/5in BİRLİKTE tapu müdürlüğüne gitmesi ve KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ADAMIN başvurusuna bizzat onay vermesi yeterlidir <noter masrafından kurtarır>. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartmanın Yönetim Planı, hem MEVCUT apartman sakinleri için, HEM DE MÜSTAKBEL APARTMAN SAKİNLERİ İÇİN BAĞLAYICIDIR. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartman Yönetim Planının Bağlayıcılığı; Apartman Karar Defterinden işte bu kadar üstündür!).

Bununla birlikte, bu özgüllenme sonucunda doğan KULLANIM HAKKI, EKLENTİ OLARAK TAPUYA TESCİLLENEMEZ.
Yine de, bu özgüllenme, PRATİKTE, bir apartman sahibini HAK SAHİBİ yapar; diğer apartman sahibini İSTERSE KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ORTAK ALANA HİÇBİR ŞEKİLDE SOKMAZ.

2- Çoğunluk kararı alınarak böyle bir eklentinin oluşturulup tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün müdür?
Ne çoğunluk (>1/2) kararıyla ne de ortak alanı özgülleyici nitelikli çoğunluk (4/5) kararıyla EKLENTİ OLUŞTURUP TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ YAPILAMAZ.

Bir apartman sakinine özgüllenmiş Ortak Alanın, eklenti olarak tapu kütüğüne kaydedilmesi için iki şey gereklidir:
a. Apartmandaki HERKESİN OYBİRLİĞİYLE (noter tasdikli muvafakat (+vekaletname)) böylesi bir eklenti kaydına muvafakiyeti
b. Eklenti kaydının yasal mevzuata uyması: Örneğin apartmanda izin verilen emsal 450 m2 ise ve apartmanda kullanılan toplam emsal 410 m2 ise, kişiye özgüllenen ortak alan 40 m2 ise; izin verilen emsal aşılmamış olduğundan, sorun olmaz. Kişiye özgüllenen ortak alan 60 m2 ise, kişi, bunun ancak 450-410=40m2 sini (mimari, statik, elektrik, mekanik projelerle birlikte belediyeden onaylatıp, projelere uygun olarak inşaatı bitirip) tapuya tescilleyebilir; geri kalan 60-40=20 m2 sini TAPUYA EKLENTİ OLARAK TESCİL EDİLMEMİŞ ANCAK YİNE DE KULLANIMI TAMAMEN KENDİSİNE ÖZGÜ OLARAK kullanabilir.

[erdogancevher]

1- Yönetici çoğunluk kararı alarak belirli yerleri belirli dairelere tahsis edebilir mi?

Kat Malikleri Kurulu'nda, 4/5in OLUMLU OY kararı ile; bir apartmanda, "Ortak Alanların Apartman Sakinlerine KULLANIMI Özgüllenebilir". Bu özgüllenme, Apartman Karar Defterine yazıldığı için TÜM apartman sakinleri için BAĞLAYICIDIR

(olumlu oy verenlerden biri taşınır yerine yeni bir sakin gelirse, bu yeni sakinin itiraz hakkını taa en başından elinden almak için şu yapılmalıdır: Apartman Karar Defterine 4/5le ortak alan özgülenmesi yapılırken, bu özgüllemenin, APARTMANIN TAPU MÜDÜRLÜĞÜNDE TUTULAN YÖNETİM PLANINDA DA DEĞİŞİKLİK OLARAK İŞLENECEĞİ, Apartman Karar Defterine yazılır; 4/5in yönetim planında değişiklik için noter onaylı vekaletnameleri alınır; tapu müdürlüğündeki yönetim planı değiştirilir. 4/5in noter onaylı vekaleti yerine, bu 4/5in BİRLİKTE tapu müdürlüğüne gitmesi ve KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ADAMIN başvurusuna bizzat onay vermesi yeterlidir <noter masrafından kurtarır>. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartmanın Yönetim Planı, hem MEVCUT apartman sakinleri için, HEM DE MÜSTAKBEL APARTMAN SAKİNLERİ İÇİN BAĞLAYICIDIR. Tapu Müdürlüğünde tutulan Apartman Yönetim Planının Bağlayıcılığı; Apartman Karar Defterinden işte bu kadar üstündür!).

Bununla birlikte, bu özgüllenme sonucunda doğan KULLANIM HAKKI, EKLENTİ OLARAK TAPUYA TESCİLLENEMEZ.
Yine de, bu özgüllenme, PRATİKTE, bir apartman sahibini HAK SAHİBİ yapar; diğer apartman sahibini İSTERSE KENDİSİNE ÖZGÜLLENEN ORTAK ALANA HİÇBİR ŞEKİLDE SOKMAZ.

2- Çoğunluk kararı alınarak böyle bir eklentinin oluşturulup tapu kütüğüne kaydedilmesi mümkün müdür?
Ne çoğunluk (>1/2) kararıyla ne de ortak alanı özgülleyici nitelikli çoğunluk (4/5) kararıyla EKLENTİ OLUŞTURUP TAPU KÜTÜĞÜNE TESCİLİ YAPILAMAZ.

Bir apartman sakinine özgüllenmiş Ortak Alanın, eklenti olarak tapu kütüğüne kaydedilmesi için iki şey gereklidir:
a. Apartmandaki HERKESİN OYBİRLİĞİYLE (noter tasdikli muvafakat (+vekaletname)) böylesi bir eklenti kaydına muvafakiyeti
b. Eklenti kaydının yasal mevzuata uyması: Örneğin apartmanda izin verilen emsal 450 m2 ise ve apartmanda kullanılan toplam emsal 410 m2 ise, kişiye özgüllenen ortak alan 40 m2 ise; izin verilen emsal aşılmamış olduğundan, sorun olmaz. Kişiye özgüllenen ortak alan 60 m2 ise, kişi, bunun ancak 450-410=40m2 sini (mimari, statik, elektrik, mekanik projelerle birlikte belediyeden onaylatıp, projelere uygun olarak inşaatı bitirip) tapuya tescilleyebilir; geri kalan 60-40=20 m2 sini TAPUYA EKLENTİ OLARAK TESCİL EDİLMEMİŞ ANCAK YİNE DE KULLANIMI TAMAMEN KENDİSİNE ÖZGÜ OLARAK kullanabilir.

Elbette, ortak alan olmayan bir yer ise, tapu kütüğüne eklenti olarak kaydedilebilir.

[sayap]

Elbette, ortak alan olmayan bir yer ise, tapu kütüğüne eklenti olarak kaydedilebilir.

erdogan bey 40 dairelik sitede 30 adet otopark yeri mevcut bunlarda parsellenmiş kapılmış plaka ve daire numaraları yazılmış ( tabi ki gayri resmi ) otoparkta kiracıma kiracı oldugu için yer yok verilmiyor deniyor . o da aidat ödemek istemiyor . kullandırılmadığım ortak giderlere neden katılım der. bu konuda herhangi bir kanun yada mahkeme kararı varmı dır . mantıken dogru geliyor . bayan oldugundan gidip istedigi yere koyamıyor korkuyor . ne yapabiliriz 5 aylık aidat borcu da birikmiş .bir yandan da bende kiracı çıkarsa zarara girecegim kiracılar otoparklı yere otopark aidatı ödeyip kullanmamak zorlarına gidiyor . teşekkürler