Kiralanan işyerini sözleşme bitmeden boşalttıran kiraya verenden yapılan harcamaları isteme

[CanCi]

MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski
durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda
ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

[Şenol Eker]

MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski
durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda
ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

O halde perişan haldeki taşınmazımı ucuz fiyata kiraya verirsem, burayı alan kişi uzun süreli bir kontrat yapıp güzelce tadilat yaptıktan sonra amcaoğluna satmış gibi yapıp kiracıyı çıkartarak onbinlerce lira tutacak tadilatı beleşe getirebilirim.
Burada bir haksızlık olduğunu düşünüyorum. Eğer haksızlık varsa, bunun hukuğun koruyacağını da biliyorum.
Burada kiracı zaten para falan istemiyor. Ama orada 10 sene oturacağı varsayımı ile o masrafları yaptı. Bahsettiğiniz kanun maddesi daha ziyade kendi çıkan kiracının yaptığı tadilat parasını istemeye yönelik.

[CanCi]

O halde perişan haldeki taşınmazımı ucuz fiyata kiraya verirsem, burayı alan kişi uzun süreli bir kontrat yapıp güzelce tadilat yaptıktan sonra amcaoğluna satmış gibi yapıp kiracıyı çıkartarak onbinlerce lira tutacak tadilatı beleşe getirebilirim.
Burada bir haksızlık olduğunu düşünüyorum. Eğer haksızlık varsa, bunun hukuğun koruyacağını da biliyorum.
Burada kiracı zaten para falan istemiyor. Ama orada 10 sene oturacağı varsayımı ile o masrafları yaptı. Bahsettiğiniz kanun maddesi daha ziyade kendi çıkan kiracının yaptığı tadilat parasını istemeye yönelik.

Mal sahibi taşınmazı kiraya verirken "Bak burayı OSB standardına uygun hale gelecek şekilde tadil et" diyerek mi kiraya vermiş? Bence kiracının, taşınmaza yapacağı tadilatla ilgili, taşınmazın sahibiyle anlaşma yapması gerekiyordu. En nihayetinde kiracı duvarlara mücevherler yerlere altınlar da döşeyebilirdi. Bunların maliyetinin taşınmazın sahibinden tahsil edilmesinin istenmesi saçma olmaz mıydı?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Bu gibi durumlarda kiracıyı koruyabilecek tek şey tapuya kira şerhi verilmesidir.
Uzun süreli kira kontratlarında bu yapılırsa, alıcısı değişse de bu şekilde 6 ay içinde çıkaramaz.

[Şenol Eker]

Bu gibi durumlarda kiracıyı koruyabilecek tek şey tapuya kira şerhi verilmesidir.
Uzun süreli kira kontratlarında bu yapılırsa, alıcısı değişse de bu şekilde 6 ay içinde çıkaramaz.

Bilgi için teşekkürler.
Kiralama yapacak ve buraya masraf yapacak herkesin bilmesi gereken bir bilgi.

[CanCi]

Bu gibi durumlarda kiracıyı koruyabilecek tek şey tapuya kira şerhi verilmesidir.
Uzun süreli kira kontratlarında bu yapılırsa, alıcısı değişse de bu şekilde 6 ay içinde çıkaramaz.

Harika bir bilgi. Bunun yasal düzenlemesi nerede belirtiliyor söylemeniz mümkün müdür?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.
Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski
durumuyla geri verilmesini isteyemez.
Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda
ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

Bu kanun maddesinde kiracının kiraladığı yeri eski durumuna çevirerek geri vermesine engel bir durum yok.
Yani kiraya veren bunu isteyemez, ama kirası yaptığı tadilatları sökerek eski haliyle teslim etmesine engel bir durum yok.

Mesela kiracı yeni camekan yaptırdıysa, ayrılırken yeni camekanı söktürüp, eskisini takabilir.
Ama kiracı camekansız bırakamaz. Kiracı ben yeni camekan yaptırmıştım, parasını ver diyemez.
Kiraya veren de yeni camekanı sök, eskisini taktır diyemez.

Ayrıca ihtiyaç nedeniyle tahliye talep eden için 3 yıl başkasına kiralama yasağı vardır. Buna aykırı davranan malik, bir yıllık kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat öder. (TBK m.355) Bu bakımdan tahliye isteyen malikin kendi gereksinimi konusunda samimi olup olmadığı önemli.

MADDE 355- Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

- - - Updated - - -

Bu gibi durumlarda kiracıyı koruyabilecek tek şey tapuya kira şerhi verilmesidir.
Uzun süreli kira kontratlarında bu yapılırsa, alıcısı değişse de bu şekilde 6 ay içinde çıkaramaz.

Bu Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi ve Tapu Sicil Tüzüğü 47/1-ç maddesi ve takip eden maddelerde yer alıyor

[mdemir87]

Mal sahibi taşınmazı kiraya verirken "Bak burayı OSB standardına uygun hale gelecek şekilde tadil et" diyerek mi kiraya vermiş? Bence kiracının, taşınmaza yapacağı tadilatla ilgili, taşınmazın sahibiyle anlaşma yapması gerekiyordu. En nihayetinde kiracı duvarlara mücevherler yerlere altınlar da döşeyebilirdi. Bunların maliyetinin taşınmazın sahibinden tahsil edilmesinin istenmesi saçma olmaz mıydı?

Peki o halde bizim bu yaptığımız sözleşmelerin ne hükmü kalıyor. Sözleşme süresi bitmiş olsa belki dedikleriniz doğrudur. adam kardeşim para harcadıysan 10 yılda oturdun derdi buda mantık olarak haklıdır durumuna getirirdi. kimse aptal değil ki 2 yıl oturacağı yere bu kadar masraf yapsın. Buradaki mağduriyetin kanunda bir karşılığı olması gerek diye düşünüyorum.evet hatalıyız bir sözleşme ile bunları hüküm altına amadık. eski mülk sahibi böyle sözleşmeden falan anlayacak birisi değildi. bize verirken ya ne istiyosanız yapın istediğiniz kadar oturun paranız olunca satın alın gibi cümleler kurunca güvenimiz arttı ama yanılmışız. adam standart kira sözleşmesine bile gerek yok dükkan sizindir dedi anahtarı verdi sözleşme için 3 gün peşinden koştuk.

Adamın burada 2 tane yan yana aynı özellikte dükkanı var. birisi boş diğerini biz yaptırdık bizim yaptırdığımızı daha yüksek bedelle sattı ve kanun bana hayır arkadaş harcadığın parayı alamazsın diyorsa üzgünüm ama burada adaletten bahsetmek pek mantıklı gelmedi.

Kendi avukatımız haklı olduğumuzu ve alabileceğimizi söyledi ama açıkcası borçlar kanunu 321. madde kafamı karıştırıyor. bu madde ertelenmemişte. Brçlar kanunu yürürlüğe girdikten sonra açılan bütün değer artışı davalarının reddolması gerek o halde diye düşünüyorum. bizim avukatımız bu davanın Sebepsiz zenginleşme davası olduğunu söyledi ki doğruda adam bizim paramızla sebepsiz olarak para kazandı. bu konudaki görüşleriniz nelerdir?

- - - Updated - - -

6. Hukuk Dairesi 2015/7961 E. , 2016/574 K.

"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : Alacak

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı alacak davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından yapılan restarasyon bedelinin tazmini istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulü ile 619.500 TL bedelin davalıdan tazminine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile ... arasında kira sözleşmesi imzalandığını " ... parsel sayılı" tarihi eser nitelikteki mecurun kiralandığını taşınmazın kiralandığında yıkık, dökük, kullanılamaz, ahşap ve tamire muhtaç vaziyette olduğunu, kullanılmaya müsait olmadığı gibi tarihi eser niteliğinde olan ve yetkili kurullarca koruma altına alınmış eserin kaderine terkedildğini, yok olma tehlikesi ile karşı karşıya kaldığını müvekkilinin dört yıl boyunca mecurdan hiç yararlanmadan, proje oluşturulması onaylattırılması, projelere göre bakım tamir ve tadilat işleri ile uğraştığını, harcadığı mesai ve para nedeniyle darboğaza düştüğünü, kira borcunu ödeyemez hale geldiğini, davalı vakıfların müvekkilini temerrüde düşürdüğünü tahliye davasını açtığını, .... İcra Hukuk Mahkemesinin 2009/1101 esas 2010/1571 karar sayılı kararı ile ve .... İcra Müdürlüğünün 2009/14047 esas sayılı dosyası ile 12/10/2011 tarihinde tahliye edilerek mecurun müvekkilimden geri aldığını, müvekkilim firmanın kiralanana 1.500.000,00 TL harcama yaptığını, yapılan harcamaların .... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/428 DİŞ dosyası ile tespit edildiğini, yapılan restorasyon ve imalat bedelinin 1.029.073,92 TL olduğunu tespit edildiğini beyanla fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak davalının sebepsiz zenginleşmesi nedeniyle şimdilik 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsilini istemiştir. Davalı vekili sözleşme ve protokol uyarınca davacının restorasyon bedelini talep edemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece 14.01.2005 tarihli protokolün 9. maddesi ve TBK.321 uyarınca davacının yaptığı harcamaları talep edemeyeceği, 818 sayılı BK' nun 62. maddesi uyarınca bunları talep edebileceği gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Taraflar arasında 01.04.2004 başlangıç tarihli ve 31.12.2004 bitiş tarihli kira sözleşmesinin varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede taşınmazın ahşap ve tamire muhtaç ev olduğu, lokanta olarak kiralandığı yazılmıştır. Kira sözleşmesi genel şartlar 21. maddesinde " idareden yazılı izin alarak kiracının yapacağı her türlü inşaat ve ilaveler vakfa bağışlanmış sayılır ve sökülemez. Bu inşaat ve ilaveler taşınmazın serbestçe yeniden kiraya verilmesine engel olabilecekse, kiracı bunları eski hale getirmekle yükümlüdür" düzenlemesi bulunmaktadır. Taraflar arasında imzalanan 14.01.2005 tarihli protokolün incelenmesinden konusunun davaya konu taşınmazda restorasyon yapılması olduğu, harcamaların karşılanması başlıklı 9. maddesinde "onarım işi veya iş için gerekli olan nakit, mal ve hizmet şeklindeki tüm harcamalar kiracıya aittir. Fiyatların, nakliye ve işçilik ücretlerinin artması gibi nedenlerle idareden herhangi bir bedel talep edilmeyecektir" şeklinde düzenleme olduğu anlaşılmaktadır.
Kural olarak kiracı tarafından kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin vekâletsiz işgörme ( BK m. 414) ve sebepsiz zenginleşme (BK m. 61 vd.) hükümlerine göre kiraya verenden istenmesi mümkündür.Yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 527. maddesi ( mülga 818 Sayılı Borçlar Kanunu'nun, 414. maddesi ) kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiraya verenden isteme hakkı olduğu yönündedir. Kural olarak bu gibi zorunlu ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle davacı kiracı kiralananda kalan ve kiraya veren tarafından benimsenen imalat için sebepsiz zenginleşilen oranda bedelin tazmini talep edilebilir. Ancak taraflar arasında imzalanan sözleşmenin genel şartlar 21. maddesi ve ek protokolün 9. maddesi uyarınca davacı kiracının taşınmaza yapmış olduğu imalat bedellerini talep edemeyeceğinin anlaşılmasına göre davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.01.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

dava 6098 yürürlüğe girdikten sonra açılmış ve yazılı olarak onay alınmasa da vekaletsiz iş görme prensibinden bu harcamaların yapılabileceği söyleniyor. Burada sözleşmede şart olmasaydı talep edebilirdi ancak sözleşmede bir şart var ve bu sebepten karar bozulmuş sanırım. bizim sözleşmemizde böyle bir şart yok. Sözleşmemizde kiracının yaptığı harcamalar kira süresinin sona ermesinden sonra kiralayana bırakılacaktır diye bir ibare var. acaba bu kararı doğrumu yorumluyorum?

[Erdoğan Kırcalı]

Kiraladığınız işyerinde yapmış olduğunuz o değişiklikler için mal sahibinin yazılı rızası yoksa, yaptığınız-yapacağınız masrafları talep etme hakkınız bulunmamaktadır.

[CanCi]

Buradaki mağduriyetin kanunda bir karşılığı olması gerek diye düşünüyorum.evet hatalıyız bir sözleşme ile bunları hüküm altına amadık.

Soruyla cevabı arka arkaya vermişsiniz. Evet kanunda bir karşılığı olmalı bu durumun. Zaten var da. Ama kanunun işlemesi için sizin işi usülüne uygun yapmanız gerekir.

En nihayetinde taşınmazın sahibi size burayı dayat döşet demedi. Siz orayı olduğu haliyle kiraladınız. Eğer bir sözleşme yapsaydınız bunların parasını alırdınız. Ya da koşula bağlı bir senet yapardınız.

Paylaştığınız kararda bahsi geçen 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 62. maddesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 78. maddesinin karşılığıdır:

Borçlanılmamış edimin ifası
MADDE 78- Borçlanmadığı edimi kendi isteğiyle yerine getiren kimse, bunu ancak, kendisini borçlu sanarak yerine getirdiğini ispat ederse geri isteyebilir.
Zamanaşımına uğramış bir borcun ifasından veya ahlaki bir ödevin yerine getirilmiş olmasından kaynaklanan zenginleşmeler geri istenemez.
Borç olmadığı hâlde ödenmiş olan edimin geri istenmesine ilişkin diğerkanun hükümleri saklıdır.

Bunun sizin durumunuzla çok ilgisi olduğunu zannetmiyorum.