Apartman Kat Malikleri Toplantı Yeter Sayısı

[Ladke]

Bu konu ile ilgi çeşitli ve değişik sorular sorulmuş ve cevaplanmış olmalarına rağmen, detayda tam netlik göremediğimden, kendimi ilgilendiren aşağıdaki soruma cevap aramaktayım. 8 Daireli bir apartmanda, 5 dairesi A üzerine, 1 dairesi B üzerine, 1 dairesi C üzerine son dairesi de C+D üzerinedir. Arsa payları ise, A için %66, B için %9, C için %12.5 ve C+D için %12.5 şeklindedir. Kat maliklerinin kurulunun 1. Genel Kurul Toplantısına (Yeter sayı yoksa 2. Toplantının şartlarını bilmekteyim), sadece A ve B gelmiştir. Bu durumda, A nın toplam bağımsız bölümlerin 1/3 ün den fazla oyu olamayacağı için, A nın 8/3=2.67 (Kesirleri atarak) sadece 2 oyu olabilir. B nin de 1 oyu olduğunu sayarsak, A ve B nin oyları toplamı 3 tür. Sonuçta, A ve B nin toplantıya katılımı ile, arsa payı bakımından, 50% den fazla temsil oluşmuştur. Fakat oy oranları, bu durumda, kat malikleri açısından, 3/5 olarak mı değerlendirileceklerdir, yoksa 3/8 olarak mı değerlendirileceklermidir ? Eğer 3/5 olarak değerlendirilirler ise, bu toplantı ve bu toplantıda alınan kararlar, yeter sayı ve arsa paylarının 50% sinden fazlası ile yapıldığından ötürü geçerlidir, aksi takdirde, toplantı yeter sayısına ulaşılmadığından ötürü geçersizdir. Konuya açıklık getirebilecek Hukukçu arkadaşlardan yardım beklemekteyim.
Saygılarımla

[EnginTarhan]

Merhaba,

Anlaşılan hukukçu arkadaşlar size yardımcı olmayacak, Şu sıralarda aynı konu üzerinde çalıştığım için bari ben taze bilgimi size aktarayım.

'Sayı ve arsa payı çoğunluğu' ifadesiyle çoğunluktan kastedilen, toplantıya katılanların değil, toplam bağımsız bölümlerin çoğunluğudur (KMK Madde 30/1). İkinci toplantı kurallarını bildiğinizi söylediğiniz için herhangi bir şey söylemiyorum. Yönetici ve denetçi atanması ve pratikte pek az gereken birtakım başka konularda kararlar alınması için kanunda şart koşulan 'kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla' ifadesi, her iki toplantıda da katılan sayısına bakılmaksızın geçerlidir.

Yani sizin örneğinizde 8 daire olduğuna göre, ilk toplantı için en az beş kat malikinin katılması gerekir. Örneğinizdeki A şahsı, toplantıda tüm oyların (8) üçte birinden (1/3 x 8 = 2) fazla oy sahibi olamayacağı gibi, sahip olduğu dairelerin arsa paylarının eşit olduğunu varsayarsak kullandığı oylara karşılık gelen 26,4/100 oranından fazla arsa payına da sahip olamaz.

Bir hususa değinmek gerek: "arsa payı çoğunluğu" ifadesinden kastedilen eğer kullanılabilen oy sayısına isabet eden arsa payı değil de tüm arsa paylarının üçte biri olarak kabul edilirse, o takdirde A şahsı toplantıda iki oya ve 33,3/100 arsa payına sahip kabul edilecektir. Bunun mantıklı olmadığını söylerseniz size hak veririm. Zira hukuk ve özellikle yasalar, mantık ile paralel yürüyen konular değildir. son zamanlarda gözlemlenen mahkeme, istinaf ve yargıtay kararlarının bazıları, bunların birbirine zıt yürüdüğü izlenimi de uyandırmaktadır (bence). Belki forumdaki hukukçulardan biri hangi arsa payı hesabının doğru olduğuna ilişkin bir ipucu verebilir?

İkinci toplantıda katılan sayısına bakılmadığı için kararlar katılanların salt çoğunluğu ile alınabilir. ANCAK, yönetici ve denetçi atanması için, katılan sayısına bakılmaksızın malik tam sayısının ve arsa payı tam sayısının çoğunluğu aranacaktır. Bunun hesabını da iki paragraf yukarda açıkladım.

Geriye bir tek, C+D'nin ortak dairesi kalıyor. C+D, maliki oldukları bağımsız bölümü Kurulda hangisinin temsil edeceğini belirleyerek biri diğerine vekalet vermelidir. Sizin sorununuzu tahmin ediyorum. Bu nedenle, C'yi kendi tarafınıza çeker ve ortak daire için karar yetkisinin C'ye verilmesini sağlarsanız, onun da iki oyu ve 25/100 arsa payı olur. A'nın sahip olacağı arsa payı 26,4/100 veya 33/100 olacağı için, onun bu özel nisapla verilecek kararları tek başına etkilemesinin de önüne geçilmiş olur.

Herhangi bir hata yapmadığımı, yeterince açık konuştuğumu ve derdinize deva olduğumu umarım.

İyi şanslar.

[Aydın Develi]

634 s Kat Mülkiyeti Kanunu

II - Yeter Sayı:
Madde 30 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır ve oy çokluğuyla karar verir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.

Bu kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş olan hükümler saklıdır.


Sayın EnginTarhan;

Konuyu Toplantı Yeter Sayısı açısından bakarsak;

(8) Bağımsız Bölüm (8) Kat Maliki olsaydı sorun yoktu. 634 s KMK - 30/1 maddesi gereğince Toplantı Yeter Sayısı (5) olacaktı. 1. veya 2. Toplantı (5) bağımsız bölüm kat malikinin katılımı ile ve de nitelikli çoğunluk ile alınması gereken Yönetici ve Denetçi seçimini de toplantıya katılanların oybirliği ile seçilebilecekti.

Peki… Kat malikinin birden fazla bağımsız bölüm sahibi olması halinde durum nasıl olmalıdır…?

Sayın Ladke’ nin sorusuna verdiğiniz yanıtta “Yani sizin örneğinizde 8 daire olduğuna göre, ilk toplantı için en az beş kat malikinin katılması gerekir.” demektesiniz.

Şöyle bir örnekleme yapsam…

Kat Malikleri Kurulu Toplantısı; 1. Toplantısına sadece A (5) katıldı. B (1), C (1) ve D+C (1) katılmadı. Bu durumda 634 s KMK / 30-1 Maddesine göre (5) bağımsız bölümün sahibi (1) kat maliki tek başına 1. Toplantıyı yapılabilecektir. Nitelikli çoğunluk gerektirmeyen kararlar alabilecektir. Ancak; 634 s KMK – 31/2 maddesi gereği, nitelikli çoğunluk gerektiren yönetici ve denetçi seçimi gibi kararları alamayacaktır. Yönetici ve Denetçi seçimi için 2. Toplantı yapılmasına karar verecektir.

Doğrumu anladım…? Tartışmaya açık bir konu diye düşünüyorum. Toplantı Yeter Sayısı konusu netleşmeden Karar Yeter Sayısı ve Oya Katılma konusunun doğruluğu da tartışılır düşüncesindeyim. Örneklemeye göre Bağımsız Bölüm Sayısı (8) Kat Maliki Sayısı (4) dür. (benim düşüncem) Toplantı Yeter Sayı hesaplaması Bağımsız Bölüm Sayısına göre mi yoksa Kat Maliki Sayısına göre mi yapılmalıdır…? Toplantı Yeter Sayısı açısından nasıl bir değerlendirmeniz olur…?

Saygılar…

[EnginTarhan]

Merhaba Aydın Bey,

Kanunda toplantıya kat maliklerinin katılmasından bahsediliyorsa da, bunların sadece gerçek kişilerden meydana gelmediğini, vekaletname yoluyla başka bağımsız bölümleri temsil edebileceklerini, dolayısıyla bir kişinin aslında ‘birden fazla kişi’ olabileceğini de unutmamalıyız. Yani, aslında toplantıya kaç kişinin katıldığı değil, kaç bağımsız bölümün katıldığı önemli görünüyor.

Örneğinizde sadece A’nın toplantıya gelmesi ile toplantı yapılabileceğini söylüyorsunuz, ancak, ‘kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır’ hükmünü hatırlarsak, eğer kat maliki sayısını esas alırsak en az 3 kişinin, bağımsız bölüm sayısını esas alırsak en az 5 bağımsız bölümün ilk toplantıya katılması gerekir ki, ayrıca 51/100 arsa payının da temsil edilmesi şarttır. A’nın en fazla 2 oy sahibi olabileceğini hatırlayınca toplantı yapmanın mümkün olmadığı görülüyor. Cümleyi şu şekilde değiştirelim: İlk toplantının yapılabilmesi için en az 5 bağımsız bölümün (ve 51/100 arsa payının) asaleten veya vekaleten temsil edilmesi gerekir. Belki bu şekilde daha anlaşılır olacaktır.

Kanun en baştan berbat bir Türkçe ile yazıldığı için bunu düzeltmemiz veya %100 sağlıklı bir sonuca ulaşmamız imkansız görünüyor. Ne demişler, kem âlâtla kemâlât olmaz!

İyi dileklerimle,

Engin Tarhan

[Aydın Develi]

634 s Kat Mülkiyet Kanunu

KMK - Madde 2/a Bu Kanuna göre: a) Kat mülkiyetine konu olan gayrimenkulün bütününe (Anagayrimenkul); yalnız esas yapı kısmına (Ana Yapı) ana gayrimenkulün ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olup, bu Kanun hükümlerine göre bağımsız mülkiyete konu olan bölümlerine (Bağımsız Bölüm); bir bağımsız bölümün dışında olup, doğrudan doğruya o bölüme tahsis edilmiş olan yerlere (Eklenti); bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına (Kat Mülkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat Maliki);

KMK - Madde 2/d Arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına (Arsa Payı); denir.

KMK - Madde 30/1 – Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanır.

KMK - Madde 31/1 – Her kat maliki, arsa payı oranına bakılmaksızın, bir tek oy hakkına sahiptir.

KMK - Madde 31/2 – Anagayrimenkulde birden ziyade bağımsız bölümü olan kat maliki, her bağımsız bölüm için ayrı bir oy hakkına sahiptir; bununla beraber onun malik olduğu bağımsız bölümlerin sayısı ne olursa olsun, sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz; oy hesabı yapılırken kesirler göz önüne alınmaz.

KMK - Madde 34/4 – Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.

KMK - Madde 41/3 – Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda, eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir; bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

( hatırlama - maddeleri ilgi kısımlarını yazdım. )



Sayın EnginTarhan;

Tekrarlamakta fayda görüyorum. Her bağımsız bölüm ayrı kişilere ait ise yapılacak iş ve nisap bellidir. Burada sorun yoktur. Ancak kat malikinin birden fazla bağımsız bölümü sahip olması halinde Toplantı Yeter Sayısı ve Karar Yeter Sayısının belirlenmesinde sıkıntılar çıkmaktadır. Farklı yöntemler uygulansa da dava konusu olmadığından yapılan işlerim doğru olduğu farz edilmektedir.

Mevzuat hükümlerine baktığımızda Kat Malikleri Kurulu 1. Toplantısının açılabilmesi için “sayı ve arsa payı çoğunluğu” diğer bir ifade ile “çifte çoğunluk” ile gerçekleşmesi; Yönetici ve Denetçi seçiminin de yapılan toplantının birinci veya ikinci toplantı olmasının hiçbir önemi yoktur “sayı ve arsa payı çoğunluğu” diğer bir ifade ile “çifte çoğunluk” ile seçilmesi zorunludur.

Örnek hikayemize döndüğümüzde;

Toplantı Yeter Sayısı için bağımsız bölüme göre hesaplamada sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmıştır. Bağımsız bölüm sayısı (5) bağımsız bölüm arsa payı çoğunluğu (%66) ve toplantı açılabilir. Ancak iş oy kullanma konusuna geldiğinde KMK-31/2 Maddesinde gereğince birden fazla bağımsız bölüm sahibi (A) en fazla (2) oy kullanma hakkı olması nedeniyle Yönetici ve Denetçi seçilemeyecektir. Peki genel idari konularda karar alabilir mi...? Bu duruma göre alır, neden almasın… Yazdıklarımın doğru olduğunu söylemiyorum. Düz mantık ve kanunu bu şekilde yorumlayabildiğim için… Tartışılır...

Sizin hesaplama yönteminize geldiğimizde;

Bağımsız bölüm sayısı (5) arsa payı çoğunluğu (%26,4). Bu durumda çifte çoğunluk sağlanamadığından (A) tek başına toplantı yapamayacaktır. Sayı hesabını toplam bağımsız bölüm sayısı üzerinden hesaplama yaparken arsa payı hesaplanmasını geldiğimizde kullanacağı oy oranına göre belirlemekteyiz. Bu Hesaplamaya göre toplam arsa oranı %60,4 düştü. (A) üç bağımsız bölüm arsa payı yok oldu. Sayı hesaplamasında varsın ama arsa payı hesaplamasında yoksun diyoruz. iki farklı hesaplama yöntemi kullanıyoruz. Bu durumda aklıma şu soru geliyor. Peki bu durumda çifte çoğunluk sağlandı mı…? Tartışılır...

Açıkçası benim soruma bir ekleme daha yapmam gerekecek…

Kat malikinin birden fazla bağımsız bölüm sahibi olması halinde Toplantı Yeter Sayısı (“sayı ve arsa payı çoğunluğu” diğer bir ifade ile “çifte çoğunluk”) hesaplaması nasıl yapılmalıdır…?

1- Bağımsız bölüm sayısına göre mi…?
2- Kat maliki sayısına göre mi…?
3- Oy sayısına göre mi…? (toplam oy sayısı)


Sayın EnginTarhan;

Akademisyenlerin ve hukukçuların hatta yargının hemfikir olmadığı bir konuda bizim doğruları bulabilmemiz zor gibi görünüyor. Ne dersiniz...

Saygılar…

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

C ile D'nin %50 hisseye sahip olduğu daire için bir oy hakkı var, bu oyu o daireyi kim temsil ediyorsa (C veya D) o kullanır.
C ile D birbirlerine aykırı şekilde yarım yarım oy kullanamaz.

Kat maliklerinin sayıca çoğunluğunun gerektiği hallerde üç kat maliki olmadan toplantı yapılamaz, üç kat maliki aynı yönde oy kullanmadıkça karar alınamaz.

Arsa payına göre ise her kat malikinin en fazla 2 oyu var.

Dolayısıyla A'nın 2, B'nin ve C'nin birer, C veya D'nin bir olmak üzere toplam 5 oy var. Arsa payına göre 3/5 oy toplanması gerekiyor.

Bu şartlar altında ya herkes, ya B, C (ve D), ya da A, C (ve D) ittifak ederek karar alabilir.
A ile B aynı yönde oy kullansa birlikte karar alamaz.

Sulh hukuk hakimine başvurma zorunluluğu doğacak gibi görünüyor.