Hukuki NET sitesinde payla��mda bulunmak, soru sormak ve cevap yazmak i�in �ye olun. �yelik �cretsizdir.

Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

30-08-2019 13:41:48 Ladke #

Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

Bu konu ile ilgi �e�itli ve de�i�ik sorular sorulmu� ve cevaplanm�� olmalar�na ra�men, detayda tam netlik g�remedi�imden, kendimi ilgilendiren a�a��daki soruma cevap aramaktay�m. 8 Daireli bir apartmanda, 5 dairesi A �zerine, 1 dairesi B �zerine, 1 dairesi C �zerine son dairesi de C+D �zerinedir. Arsa paylar� ise, A i�in %66, B i�in %9, C i�in %12.5 ve C+D i�in %12.5 �eklindedir. Kat maliklerinin kurulunun 1. Genel Kurul Toplant�s�na (Yeter say� yoksa 2. Toplant�n�n �artlar�n� bilmekteyim), sadece A ve B gelmi�tir. Bu durumda, A n�n toplam ba��ms�z b�l�mlerin 1/3 �n den fazla oyu olamayaca�� i�in, A n�n 8/3=2.67 (Kesirleri atarak) sadece 2 oyu olabilir. B nin de 1 oyu oldu�unu sayarsak, A ve B nin oylar� toplam� 3 t�r. Sonu�ta, A ve B nin toplant�ya kat�l�m� ile, arsa pay� bak�m�ndan, 50% den fazla temsil olu�mu�tur. Fakat oy oranlar�, bu durumda, kat malikleri a��s�ndan, 3/5 olarak m� de�erlendirileceklerdir, yoksa 3/8 olarak m� de�erlendirileceklermidir ? E�er 3/5 olarak de�erlendirilirler ise, bu toplant� ve bu toplant�da al�nan kararlar, yeter say� ve arsa paylar�n�n 50% sinden fazlas� ile yap�ld��ndan �t�r� ge�erlidir, aksi takdirde, toplant� yeter say�s�na ula��lmad��ndan �t�r� ge�ersizdir. Konuya a��kl�k getirebilecek Hukuk�u arkada�lardan yard�m beklemekteyim.
Sayg�lar�mla

19-10-2019 11:11:45 EnginTarhan #

Cevap: Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

Merhaba,

Anla��lan hukuk�u arkada�lar size yard�mc� olmayacak, �u s�ralarda ayn� konu �zerinde �al��t��m i�in bari ben taze bilgimi size aktaray�m.

'Say� ve arsa pay� �o�unlu�u' ifadesiyle �o�unluktan kastedilen, toplant�ya kat�lanlar�n de�il, toplam ba��ms�z b�l�mlerin �o�unlu�udur (KMK Madde 30/1). �kinci toplant� kurallar�n� bildi�inizi s�yledi�iniz i�in herhangi bir �ey s�ylemiyorum. Y�netici ve denet�i atanmas� ve pratikte pek az gereken birtak�m ba�ka konularda kararlar al�nmas� i�in kanunda �art ko�ulan 'kat maliklerinin say� ve arsa pay� bak�m�ndan yar�s�ndan fazlas�yla' ifadesi, her iki toplant�da da kat�lan say�s�na bak�lmaks�z�n ge�erlidir.

Yani sizin �rne�inizde 8 daire oldu�una g�re, ilk toplant� i�in en az be� kat malikinin kat�lmas� gerekir. �rne�inizdeki A �ahs�, toplant�da t�m oylar�n (8) ��te birinden (1/3 x 8 = 2) fazla oy sahibi olamayaca�� gibi, sahip oldu�u dairelerin arsa paylar�n�n e�it oldu�unu varsayarsak kulland�� oylara kar��l�k gelen 26,4/100 oran�ndan fazla arsa pay�na da sahip olamaz.

Bir hususa de�inmek gerek: "arsa pay� �o�unlu�u" ifadesinden kastedilen e�er kullan�labilen oy say�s�na isabet eden arsa pay� de�il de t�m arsa paylar�n�n ��te biri olarak kabul edilirse, o takdirde A �ahs� toplant�da iki oya ve 33,3/100 arsa pay�na sahip kabul edilecektir. Bunun mant�kl� olmad��n� s�ylerseniz size hak veririm. Zira hukuk ve �zellikle yasalar, mant�k ile paralel y�r�yen konular de�ildir. son zamanlarda g�zlemlenen mahkeme, istinaf ve yarg�tay kararlar�n�n baz�lar�, bunlar�n birbirine z�t y�r�d�� izlenimi de uyand�rmaktad�r (bence). Belki forumdaki hukuk�ulardan biri hangi arsa pay� hesab�n�n do�ru oldu�una ili�kin bir ipucu verebilir?

�kinci toplant�da kat�lan say�s�na bak�lmad�� i�in kararlar kat�lanlar�n salt �o�unlu�u ile al�nabilir. ANCAK, y�netici ve denet�i atanmas� i�in, kat�lan say�s�na bak�lmaks�z�n malik tam say�s�n�n ve arsa pay� tam say�s�n�n �o�unlu�u aranacakt�r. Bunun hesab�n� da iki paragraf yukarda a��klad�m.

Geriye bir tek, C+D'nin ortak dairesi kal�yor. C+D, maliki olduklar� ba��ms�z b�l�m� Kurulda hangisinin temsil edece�ini belirleyerek biri di�erine vekalet vermelidir. Sizin sorununuzu tahmin ediyorum. Bu nedenle, C'yi kendi taraf�n�za �eker ve ortak daire i�in karar yetkisinin C'ye verilmesini sa�larsan�z, onun da iki oyu ve 25/100 arsa pay� olur. A'n�n sahip olaca�� arsa pay� 26,4/100 veya 33/100 olaca�� i�in, onun bu �zel nisapla verilecek kararlar� tek ba��na etkilemesinin de �n�ne ge�ilmi� olur.

Herhangi bir hata yapmad��m�, yeterince a��k konu�tu�umu ve derdinize deva oldu�umu umar�m.

�yi �anslar.

19-10-2019 23:55:13 Ayd�n Develi #

Cevap: Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

634 s Kat M�lkiyeti Kanunu

II - Yeter Say�:
Madde 30 � Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin say� ve arsa pay� bak�m�ndan yar�s�ndan fazlasiyle toplan�r ve oy �oklu�uyla karar verir.

(De�i�ik ikinci f�kra: 14/11/2007-5711/15 md.) Yeter say�n�n sa�lanamamas� nedeniyle ilk toplant�n�n yap�lamamas� halinde, ikinci toplant�, en ge� onbe� g�n sonra yap�l�r. Bu toplant�da karar yeter say�s�, kat�lanlar�n salt �o�unlu�udur.

Bu kanunda yeter say� i�in ayr�ca konulmu� olan h�k�mler sakl�d�r.

Say�n EnginTarhan;

Konuyu Toplant� Yeter Say�s� a��s�ndan bakarsak;

(8) Ba��ms�z B�l�m (8) Kat Maliki olsayd� sorun yoktu. 634 s KMK - 30/1 maddesi gere�ince Toplant� Yeter Say�s� (5) olacakt�. 1. veya 2. Toplant� (5) ba��ms�z b�l�m kat malikinin kat�l�m� ile ve de nitelikli �o�unluk ile al�nmas� gereken Y�netici ve Denet�i se�imini de toplant�ya kat�lanlar�n oybirli�i ile se�ilebilecekti.

Peki� Kat malikinin birden fazla ba��ms�z b�l�m sahibi olmas� halinde durum nas�l olmal�d�r�?

Say�n Ladke� nin sorusuna verdi�iniz yan�tta �Yani sizin �rne�inizde 8 daire oldu�una g�re, ilk toplant� i�in en az be� kat malikinin kat�lmas� gerekir.� demektesiniz.

��yle bir �rnekleme yapsam�

Kat Malikleri Kurulu Toplant�s�; 1. Toplant�s�na sadece A (5) kat�ld�. B (1), C (1) ve D+C (1) kat�lmad�. Bu durumda 634 s KMK / 30-1 Maddesine g�re (5) ba��ms�z b�l�m�n sahibi (1) kat maliki tek ba��na 1. Toplant�y� yap�labilecektir. Nitelikli �o�unluk gerektirmeyen kararlar alabilecektir. Ancak; 634 s KMK � 31/2 maddesi gere�i, nitelikli �o�unluk gerektiren y�netici ve denet�i se�imi gibi kararlar� alamayacakt�r. Y�netici ve Denet�i se�imi i�in 2. Toplant� yap�lmas�na karar verecektir.

Do�rumu anlad�m�? Tart��maya a��k bir konu diye d��n�yorum. Toplant� Yeter Say�s� konusu netle�meden Karar Yeter Say�s� ve Oya Kat�lma konusunun do�rulu�u da tart��l�r d��ncesindeyim. �rneklemeye g�re Ba��ms�z B�l�m Say�s� (8) Kat Maliki Say�s� (4) d�r. (benim d��ncem) Toplant� Yeter Say� hesaplamas� Ba��ms�z B�l�m Say�s�na g�re mi yoksa Kat Maliki Say�s�na g�re mi yap�lmal�d�r�? Toplant� Yeter Say�s� a��s�ndan nas�l bir de�erlendirmeniz olur�?

Sayg�lar�

20-10-2019 06:42:30 EnginTarhan #

Cevap: Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

Merhaba Ayd�n Bey,

Kanunda toplant�ya kat maliklerinin kat�lmas�ndan bahsediliyorsa da, bunlar�n sadece ger�ek ki�ilerden meydana gelmedi�ini, vekaletname yoluyla ba�ka ba��ms�z b�l�mleri temsil edebileceklerini, dolay�s�yla bir ki�inin asl�nda �birden fazla ki�i� olabilece�ini de unutmamal�y�z. Yani, asl�nda toplant�ya ka� ki�inin kat�ld�� de�il, ka� ba��ms�z b�l�m�n kat�ld�� nemli g�r�n�yor.

�rne�inizde sadece A�n�n toplant�ya gelmesi ile toplant� yap�labilece�ini s�yl�yorsunuz, ancak, �kat maliklerinin say� ve arsa pay� bak�m�ndan yar�s�ndan fazlasiyle toplan�r� h�km�n� hat�rlarsak, e�er kat maliki say�s�n� esas al�rsak en az 3 ki�inin, ba��ms�z b�l�m say�s�n� esas al�rsak en az 5 ba��ms�z b�l�m�n ilk toplant�ya kat�lmas� gerekir ki, ayr�ca 51/100 arsa pay�n�n da temsil edilmesi �artt�r. A�n�n en fazla 2 oy sahibi olabilece�ini hat�rlay�nca toplant� yapman�n m�mk�n olmad�� g�r�l�yor. C�mleyi �u �ekilde de�i�tirelim: �lk toplant�n�n yap�labilmesi i�in en az 5 ba��ms�z b�l�m�n (ve 51/100 arsa pay�n�n) asaleten veya vekaleten temsil edilmesi gerekir. Belki bu �ekilde daha anla��l�r olacakt�r.

Kanun en ba�tan berbat bir T�rk�e ile yaz�ld�� i�in bunu d�zeltmemiz veya %100 sa�l�kl� bir sonuca ula�mam�z imkans�z g�r�n�yor. Ne demi�ler, kem �l�tla kem�l�t olmaz!

�yi dileklerimle,

Engin Tarhan

21-10-2019 14:52:44 Ayd�n Develi #

Cevap: Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

634 s Kat M�lkiyet Kanunu

KMK - Madde 2/a Bu Kanuna g�re: a) Kat m�lkiyetine konu olan gayrimenkul�n b�t�n�ne (Anagayrimenkul); yaln�z esas yap� k�sm�na (Ana Yap�) ana gayrimenkul�n ayr� ayr� ve ba�l� ba��na kullan�lmaya elveri�li olup, bu Kanun h�k�mlerine g�re ba��ms�z m�lkiyete konu olan b�l�mlerine (Ba��ms�z B�l�m); bir ba��ms�z b�l�m�n d��nda olup, do�rudan do�ruya o b�l�me tahsis edilmi� olan yerlere (Eklenti); ba��ms�z b�l�mler �zerinde kurulan m�lkiyet hakk�na (Kat M�lkiyeti) ve bu hakka sahip olanlara (Kat Maliki);

KMK - Madde 2/d Arsan�n, bu Kanunda yaz�l� esasa g�re ba��ms�z b�l�mlere tahsis edilen ortak m�lkiyet paylar�na (Arsa Pay�); denir.

KMK - Madde 30/1 � Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin say� ve arsa pay� bak�m�ndan yar�s�ndan fazlasiyle toplan�r.

KMK - Madde 31/1 � Her kat maliki, arsa pay� oran�na bak�lmaks�z�n, bir tek oy hakk�na sahiptir.

KMK - Madde 31/2 � Anagayrimenkulde birden ziyade ba��ms�z b�l�m� olan kat maliki, her ba��ms�z b�l�m i�in ayr� bir oy hakk�na sahiptir; bununla beraber onun malik oldu�u ba��ms�z b�l�mlerin say�s� ne olursa olsun, sahip olaca�� oy say�s� b�t�n oylar�n ��te birinden fazla olamaz; oy hesab� yap�l�rken kesirler g�z �n�ne al�nmaz.

KMK - Madde 34/4 � Y�netici, kat maliklerinin, hem say� hem arsa pay� bak�m�ndan �o�unlu�u taraf�ndan atan�r.

KMK - Madde 41/3 � Kat malikleri kurulu denetim i�ini, kendi aralar�ndan say� ve arsa pay� �o�unlu�uyla se�ecekleri bir denet�iye veya �� ki�ilik bir denetim kuruluna verebilir; bu halde denet�i veya denetim kurulu y�netim plan�nda yaz�l� zamanlarda, e�er zaman yaz�lmam��sa, her takvim y�l�n�n birinci ay� i�inde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkul�n y�netim tarz� hakk�ndaki d��ncelerini bildirir; bu rapor �o�alt�larak birer �rne�i taahh�tl� mektupla kat maliklerine g�nderilir.

( hat�rlama - maddeleri ilgi k�s�mlar�n� yazd�m. )

Say�n EnginTarhan;

Tekrarlamakta fayda g�r�yorum. Her ba��ms�z b�l�m ayr� ki�ilere ait ise yap�lacak i� ve nisap bellidir. Burada sorun yoktur. Ancak kat malikinin birden fazla ba��ms�z b�l�m� sahip olmas� halinde Toplant� Yeter Say�s� ve Karar Yeter Say�s�n�n belirlenmesinde s�k�nt�lar ��kmaktad�r. Farkl� y�ntemler uygulansa da dava konusu olmad��ndan yap�lan i�lerim do�ru oldu�u farz edilmektedir.

Mevzuat h�k�mlerine bakt��m�zda Kat Malikleri Kurulu 1. Toplant�s�n�n a��labilmesi i�in �say� ve arsa pay� �o�unlu�u� di�er bir ifade ile ��ifte �o�unluk� ile ger�ekle�mesi; Y�netici ve Denet�i se�iminin de yap�lan toplant�n�n birinci veya ikinci toplant� olmas�n�n hi�bir �nemi yoktur �say� ve arsa pay� �o�unlu�u� di�er bir ifade ile ��ifte �o�unluk� ile se�ilmesi zorunludur.

�rnek hikayemize d�nd��m�zde;

Toplant� Yeter Say�s� i�in ba��ms�z b�l�me g�re hesaplamada say� ve arsa pay� �o�unlu�u sa�lanm��t�r. Ba��ms�z b�l�m say�s� (5) ba��ms�z b�l�m arsa pay� �o�unlu�u (%66) ve toplant� a��labilir. Ancak i� oy kullanma konusuna geldi�inde KMK-31/2 Maddesinde gere�ince birden fazla ba��ms�z b�l�m sahibi (A) en fazla (2) oy kullanma hakk� olmas� nedeniyle Y�netici ve Denet�i se�ilemeyecektir. Peki genel idari konularda karar alabilir mi...? Bu duruma g�re al�r, neden almas�n� Yazd�klar�m�n do�ru oldu�unu s�ylemiyorum. D�z mant�k ve kanunu bu �ekilde yorumlayabildi�im i�in� Tart��l�r...

Sizin hesaplama y�nteminize geldi�imizde;

Ba��ms�z b�l�m say�s� (5) arsa pay� �o�unlu�u (%26,4). Bu durumda �ifte �o�unluk sa�lanamad��ndan (A) tek ba��na toplant� yapamayacakt�r. Say� hesab�n� toplam ba��ms�z b�l�m say�s� �zerinden hesaplama yaparken arsa pay� hesaplanmas�n� geldi�imizde kullanaca�� oy oran�na g�re belirlemekteyiz. Bu Hesaplamaya g�re toplam arsa oran� %60,4 d��t�. (A) �� ba��ms�z b�l�m arsa pay� yok oldu. Say� hesaplamas�nda vars�n ama arsa pay� hesaplamas�nda yoksun diyoruz. iki farkl� hesaplama y�ntemi kullan�yoruz. Bu durumda akl�ma �u soru geliyor. Peki bu durumda �ifte �o�unluk sa�land� m��? Tart��l�r...

A��k�as� benim soruma bir ekleme daha yapmam gerekecek�

Kat malikinin birden fazla ba��ms�z b�l�m sahibi olmas� halinde Toplant� Yeter Say�s� (�say� ve arsa pay� �o�unlu�u� di�er bir ifade ile ��ifte �o�unluk�) hesaplamas� nas�l yap�lmal�d�r�?

1- Ba��ms�z b�l�m say�s�na g�re mi�?
2- Kat maliki say�s�na g�re mi�?
3- Oy say�s�na g�re mi�? (toplam oy say�s�)

Say�n EnginTarhan;

Akademisyenlerin ve hukuk�ular�n hatta yarg�n�n hemfikir olmad�� bir konuda bizim do�rular� bulabilmemiz zor gibi g�r�n�yor. Ne dersiniz...

Sayg�lar�

22-10-2019 00:09:51 Av.Yusuf Sel�uk Ate�kan #

Cevap: Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�

C ile D'nin %50 hisseye sahip oldu�u daire i�in bir oy hakk� var, bu oyu o daireyi kim temsil ediyorsa (C veya D) o kullan�r.
C ile D birbirlerine ayk�r� �ekilde yar�m yar�m oy kullanamaz.

Kat maliklerinin say�ca �o�unlu�unun gerekti�i hallerde �� kat maliki olmadan toplant� yap�lamaz, �� kat maliki ayn� y�nde oy kullanmad�k�a karar al�namaz.

Arsa pay�na g�re ise her kat malikinin en fazla 2 oyu var.

Dolay�s�yla A'n�n 2, B'nin ve C'nin birer, C veya D'nin bir olmak �zere toplam 5 oy var. Arsa pay�na g�re 3/5 oy toplanmas� gerekiyor.

Bu �artlar alt�nda ya herkes, ya B, C (ve D), ya da A, C (ve D) ittifak ederek karar alabilir.
A ile B ayn� y�nde oy kullansa birlikte karar alamaz.

Sulh hukuk hakimine ba�vurma zorunlulu�u do�acak gibi g�r�n�yor.

Apartman Kat Malikleri Toplant� Yeter Say�s�