Kira bedelini ödemeyen kiracıya her ay ihtar çekilmeli mi?

[Kahramanım]

01.07.2009 tarihinde evimi kıraya verdım ılk kırayı elden aldım ama bundan sonrakı kıraları hıc zamanında alamadım 2 defa noterden kıracıya ihtar cektım bu ıhtarlarda 30 günlük sure verdım ve 30 gün sure dolmadan kıraları yatırmış ama gıne kıra vermemeye devam edıyor tekrarmı ihtar cekmem lazım her ay kıra alabılmem için ihtarmı cekecegım bu konuda yardımlarınızı beklıyorum

saygılarımla

[Av.Engin Oğuz]

Kira kontratınızda muacceliyet (herhangi bir ayın kirası ödenmediğinde diğer aylar da muaccel olur) şartı var mı?

[admin]

Kira kontratlarında muacceliyet şartı varsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmaz içtihadı kanımca yerinde bir içtihat değildir. 6136 sayılı kanunda böyle bir kısıtlama olmadığı gibi kiraya veren seçimlik hakka sahiptir. Hiç kimse bir hakkı kullanmaya zorlanamaz prensibi gereğince sırf kira kontratında muacceliyet şartı var diye iki haklı ihtar nedeniyle açılan tahliye davalarının kabul edilmemesi yönündeki Yargıtay kararına katılmıyorum. Ancak şu anda Yargıtay tarafından benimsenen görüş budur.

[nmkkml]

benzer bir sorunu ben de yaşadığım için anlamaya gayret ediyorum; devamlı ödeme problemi çıkaran kiracının muacceliyet şartı yazılı olmasa da çıkartılması mümkün görünmüyormu? bu anlamda çekilen ihtarlar haklı sayılmaz mı?

[BOZKIRKURDU]

Kira kontratlarında muacceliyet şartı varsa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılmaz içtihadı

Pardon yanlış mı anladım. Yani muacceliyet gaspeder diye bir madde varsa sözleşmede iki haklı ihtar ile tahliye davası açamıyor muyuz ? E bu maddeyi koyduranlar zaten avukatlar, emlakçılar. Ben kiracıyı nasıl çıkartacağım peki ? çıkartmadan icra takibi mi yaptıracağım bana olan borcu + kira sözleşmesinin sonuna kadar olan borcunu mu alacağım ? Diyelim ki parayı aldım. sözleşme yenilenecek sonra yine yatırmamaya başlayacak ve bu süreç tekrar mı işleyecek ? çin işkencesi gibi.

[Av.Engin Oğuz]

Kira kontratında muacceciyet şartı varsa dönem sonuna dek tüm kiralar tahliye talepli icra takibine konu edilebilir. Kiracı dönem sonuna dek tüm kiraları öderse bu süre içinde oturmaya devam eder. Ev sahibi kontratın süresi dolmasına 15 gün kala yenilemeyeceğini bildirip akdi feshedebilir. Fesihten sonra tahyliye davası açılabilir.
Muacceliyet şartı yoksa bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çekmek suretiyle tahliye davası açılabilir.

[BOZKIRKURDU]

Muacceliyet şartı yoksa bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtar çekmek suretiyle tahliye davası açılabilir.

Teşekkür ederim Sayın Oğuz. Peki amacımız kiracıyı tahliye etmekse siz hangisini tavsiye edersiniz ? Muacceliyette sanırım bir kere ödemedi mi tahliye davasını kira yılı sonunda açıyoruz. Bu durumda kesin çıkartabiliyor muyuz ? Muacceliyet yoksa iki defa geç yatırması gerekiyor kiracının. Yoksa tahliye açamıyoruz. peki mahkemelerdeki eğilim hangi yönde. Yani tahliye için hangisinde şansımız yüksek. Parayı zaten muacceliyet yoksa da icra takibi ile alabiliriz tabi uzun sürer o ayrı. Teşekkürler...

[Av.Esin Kılıç]

İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.
Ancak süresiz sözleşmelerde, kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde muaccel hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.

Bu durumda Engin Bey'in ifade etmiş olduğu gibi, icra takibi yapılarak muaccel hale gelmiş tüm aylara ait kira bedelinin tahsili, kiracının süresinde ödeme yapmaması halinde ise İcra Mahkemesi'ne başvurarak tahliye edilmesi mümkündür.

[BOZKIRKURDU]

icra takibi yapılarak muaccel hale gelmiş tüm aylara ait kira bedelinin tahsili, kiracının süresinde ödeme yapmaması halinde ise İcra Mahkemesi'ne başvurarak tahliye edilmesi mümkündür.

Teşekkürler Sayın Şehirlioğlu, demek ki icra süresi içinde tüm kiraları yatırırsa yine tahliye edemeyiz kiracıyı bunu anladım. Umarım doğru anlamışımdır. O zaman sözleşme yaparken yine iki ihtara dönmek, muacceliyet maddesini kaldırmak en iyisi. Şunu gözden kaçırdım

Sayın Oğuz şöyle yazmış, "Kiracı dönem sonuna dek tüm kiraları öderse bu süre içinde oturmaya devam eder. Ev sahibi kontratın süresi dolmasına 15 gün kala yenilemeyeceğini bildirip akdi feshedebilir. Fesihten sonra tahliye davası açılabilir."

Kiracı sözleşme sonuna kadar olan tüm kiraları yatırsa, biz kira sözleşmesi sonunda 15 gün önceden fesih ihtarı çekip tahliye ettirebilir miyiz ? siz ödeme yapmaması durumunda diye yazmışsınız.

[Av.Engin Oğuz]

Kontrat dönemi sona ermeden yenilenmeyeceğinin ihtarı üzerine kontrat fesholur. Dolayısıyla bundan sonra akdin feshi nedeniyle tahliye süreci başlar. Yeni dönemde kirasını ödemeye devam etmesi tahliyeye bundan sonra engel teşkil etmez.