Erken Tahliye

[Kimyaci Ahmet]

Ben eylül 2004 te ,aylık kirayla 1 yıllık sözleşmeyle evi kiraladım.Kontratın özel şartlar bölümünde "mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" özel şartını koyduk. 5 buçuk yıldır evin kirasını kardeşim bankaya ödüyordu.Benim aylık gelirim kirayı ödemeye de yeterli değil.Konutun sağlıksız oluşu,fahiş kira ve evimin kirasını ödeyen kardeşimin kirayı bundan böyle ödemiyeceğini bellirtmesi üzerine;
Ben mart 2010 da evi tahliye etmek istediğimi evsahibine 19 ocak 2010 da tahliye tarihinden birbuçuk ay önce telefonla haber verdim.Ev sahibi bu özel şartın kontrat bitimini bağladığını iddia ederek kabul etmeyince (Halbuki bu madde herhangi bir durmunda evin tahliye zorunluluğu halinde iki tarafı da korumak amaçlı konmuştu. Zaten kira dönemleri için böyle bir maddeye ihtiyaç olmayıp ihbar yasa gereği olduğu ,bu amaçla özel bir maddeye gerek olmadığı malumunuzdur.) 29 Ocak 2010 da protesto çektim.(Çektiğim ihbar da "talebimize rağmen giderilmeyen , sağlığı tehlikeye düşüren evdeki çatı akıntısı nemlenme küflenme ile sıhhı tesisat arızasını ve de kira ödemede zorlanmamı da) gerekçe olarak bildirdim.
Ev sahibinde 1000$ depozitom var. Bu ay kirayı ödemeyerek işleyecek kirayla mahsuplaşmak istiyorum .Ama 1 ay kira ödenmemesi halinde icrayi takip olur mu?
Üstelik yasal süre sonra evsahibi anahtarı almazsa anahtarı kime teslim edeceğim?evi hasarsız teslim ettiğimi nasıl tesbit yaptıracağım?
Artı bugün protesto sonrası gelen ev sahibinin ustasına arızalarla ilgili tutanak ta tutturdum..

[Av.Esin Kılıç]

2 konuyu birbirinden ayırmakta ayda var.
GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracının 15 gün öncesinden yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden bir yıl süre ile yenileneceği düzenlemiştir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleşme ile kiracı aleyhine uzatılması mümkün olmayıp, buna aykırı bir -uygulamada çok sık rastlanan- düzenleme geçersiz sayılacaktır.

İkinci bir konu ise, "sözleşme süresi içinde"ki fesihtir. Bu konu hakkında yasal bir düzenleme yoktur. Taraflar, sözleşme serbestisi içinde, örneğin "Kiracı işbu sözleşmeyi, iki ay öncesinden yazılı olarak bildirmek kaydı ile sözleşme süresi içinde dilediği zaman feshedebilir." şeklinde bir madde koyabilirler.

"mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" şeklindeki bir cümlenin anlamı, cümlede "sözleşmenin bitimi" veya "sözleşme süresi içinde" gibi bir ibare yer almadığı için, gerçekten de tartışmalı ve yoruma açıktır.

[zined1978]

Merhaba

Ekim 2008 de evimizi emlakçı aracılığı ile kiraladık.Eve taşındığımız ilk gün apartman yöneticisi evimize gelerek bize bir konuda anlatacakları oldugunu söyledi.Alt katımızda(zemin katta)oturan komşumuzun "şizofren" hastalığı olduğunu , şimdiye kadar yaşanan vukuatlarını (komşu çocuklarının korktuğu, bir komşunun karısını rahatsız ettiğini.....vs) anlattı.Hastalığı olan alt komşumuzun mülk sahibi oldugunu ve çıkaramadıklarını söyledi.Alt katımızdaki bey yalnız yaşıyor,eve camdan girip çıkıyor, geceleri çivi çakıp,eşyaları çekiyor ve uykumuzu etkileyen gürültüler yapıyor.Apartman kapısından çıkarken kapısının ve penceresinin önünden geçmek mecburi.Birkaç kez sabah işe giderken kapısını açıp rahatsız edici korkutucu bakışları oldu.

Bu yaşananlar beni ve eşimi çok huzursuz etmekte.Sabahları eşim işe yolcu ediyor.Dönüşlerde tek başıma eve giriyorum.Can güvenliğim açısından bile eşim endişe içinde.

Kira kontratımız "Ekim 2010" da yenilenecek ama biz bu yaşanan huzursuzluk nedeniyle eşimin babasının sahip oldugu evindeki kiracıyla konuştuk ve kiracı evi "Mart 2010" da tahliye edecek.Biz de mayıs gibi oturdugumuz evden o eve taşınmak istiyoruz.

Ev sahibine 30 gün öneden ihtarname çekip,evi boşaltsak bizden mayıs-ekim arası kirayı talep edebilir mi?depozitomuzu nasıl geri alabiliriz?mayıs-ekim arası kirayı talep ettiğinde evi boşaltma nedenimizi belirtsek yasal olarak haklı olabilirmiyiz ...???
(En kısa zamanda cevabınızı bekliyorum.Erken vakitte ev sahibine iletmek amacıyla)
Şimdiden çok teşekkürler

YÖNETİMİN NOTU: SAYIN ÜYEMİZ AYNI KONUDA YAZDIĞINIZ BİRDEN ÇOK İLETİ TARAFIMIZCA SİLİNMİŞTİR. KONUNUZA https://www.hukuki.net/showthread.php?t=67475 LİNKİNDEN DEVAM EDİNİZ. AKSİ TAKDİRDE ÜYELİĞİNİZ ASKIYA ALINACAKTIR.

[Kimyaci Ahmet]

2 konuyu birbirinden ayırmakta ayda var.
GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracının 15 gün öncesinden yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden bir yıl süre ile yenileneceği düzenlemiştir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleşme ile kiracı aleyhine uzatılması mümkün olmayıp, buna aykırı bir -uygulamada çok sık rastlanan- düzenleme geçersiz sayılacaktır.

İkinci bir konu ise, "sözleşme süresi içinde"ki fesihtir. Bu konu hakkında yasal bir düzenleme yoktur. Taraflar, sözleşme serbestisi içinde, örneğin "Kiracı işbu sözleşmeyi, iki ay öncesinden yazılı olarak bildirmek kaydı ile sözleşme süresi içinde dilediği zaman feshedebilir." şeklinde bir madde koyabilirler.

"mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" şeklindeki bir cümlenin anlamı, cümlede "sözleşmenin bitimi" veya "sözleşme süresi içinde" gibi bir ibare yer almadığı için, gerçekten de tartışmalı ve yoruma açıktır.

Sn. Şehirlioğlu,
"Anahtar teslimi,tahliye sonrası tesbit yapılması,kontrattaki özel şarta dayalı tahliye Kiranın müeccel hale gelmesi,depozitin kiraya sayılıp sayımayacağı " hakkında Sn Av. oğuz'un bilgi notları ve açtığım konuda silinmiş.Altta ki yönetim bilgi notunu okudum.Yönetici olmanız nedeniyle size ulaşarak bilgilenmek istedim.Başkaca site yönetimine nasıl ulaşacağımı bilemedim.Sitenin yenisi olduğumdan, önce forumları okuyarak ilgilendiğim konulara parelel sorularıma yanıt aradım.Ancak benim Yanıt aradığım sorunum birden fazla konudan oluştuğundan ,forumlar yetersiz kaldı. bende en yakın konulu birkaç foruma girerek eklenti yaptım.Şimdi beni yönlendirdiğiniz forum konumun kıyısından geçiyor.Halen ekleme yaptığım forum ise benim müracaatımla açılmış ve genel bir ad verilmiştarafınızdan"Erken Tahliye" diye.peki bana yönlendirilen iletilere ulaşamıyacakmıyım.Bu forumu da mı kullanmıyacağım?Aydınlatırsanız sevinirim.Saygılarımla..

[Av.Esin Kılıç]

Sayın Kimyaci Ahmet,
İlgili forumlar düzenlenmiş olup, konuya bu forum başlığı altında devam edebilirsiniz.

[Kimyaci Ahmet]

Sayın Kimyaci Ahmet,
İlgili forumlar düzenlenmiş olup, konuya bu forum başlığı altında devam edebilirsiniz.

Benzer konulu forumları irdelerken Adminin aşağıda ki iletisine rastladım.Konuya tek yanlı yaklaşmamak adına bu iletiy de eklemenin katılımcılara yarar sağlayacağına inanıyorum,Saygılarımla..

06-02-2010, 01:21:10
admin
Yönetici Kayıt Tarihi: Jul 2001
İletiler: 2.518

Cevap: Kiracım kirasını ödemedi

--------------------------------------------------------------------------------

Yargıtay kanımca son derece yanlış içtihatı ile "muacceliyet şartı" bulunan kontratlarda iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeyi kabul etmiyor. Gerekçesi; Kirayaveren muacceliyet şartını kullanıp, tüm kira bedelini isteyebileceği halde mecurun tahliyesini istemesi hakkın kötüye kullanılması. Oysa aynı Yargıtay erken tahliye eden kiracının kira paralarının dönem sonuna kadar ödemesini de kabul etmiyor. (ÇELİŞKİ).
Bu durumda bana çok doğru gelmese de tüm dönem içinde doğmuş ve doğacak kira bedellerini ihtarlı ödeme emri ile kiracıdan istemeniz, 30 gün içinde ödemezse tahliye yoluna gitmenizdir. Ancak bu konuların tahlilini ve takibini avukatınız ile yapmanızda büyük yarar vardır.
__________________

[Kimyaci Ahmet]

2 konuyu birbirinden ayırmakta ayda var.
GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracının 15 gün öncesinden yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden bir yıl süre ile yenileneceği düzenlemiştir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleşme ile kiracı aleyhine uzatılması mümkün olmayıp, buna aykırı bir -uygulamada çok sık rastlanan- düzenleme geçersiz sayılacaktır.

İkinci bir konu ise, "sözleşme süresi içinde"ki fesihtir. Bu konu hakkında yasal bir düzenleme yoktur. Taraflar, sözleşme serbestisi içinde, örneğin "Kiracı işbu sözleşmeyi, iki ay öncesinden yazılı olarak bildirmek kaydı ile sözleşme süresi içinde dilediği zaman feshedebilir." şeklinde bir madde koyabilirler.

"mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" şeklindeki bir cümlenin anlamı, cümlede "sözleşmenin bitimi" veya "sözleşme süresi içinde" gibi bir ibare yer almadığı için, gerçekten de tartışmalı ve yoruma açıktır.

Sn. Şehirlioğlu ,
Kontrata koyduğumuz özel şartta" sözleşme süresi içinde dilediği zaman" ibaresi bulunmadığından yoruma açık olduğunu net olarak ifade etmişsiniz.Zaten benim forumda tartışmaya açmamın nedeni de forum konusunda açıkladığım gibi "kiralayanın bu maddeyi kira dönemini yani sözleşme yenilenmesiyle ilgili olduğunu"idia etmesiydi.(üstelik kiralayan da hukukçudur).Benim bunun üzerine fiilen danıştığım 3 hukukçu ve 3-4 gayrimenkul danışmanı bu maddenin sözleşme süresi içinde erken tahliye için geçerli olacağını,yine bir hukukçu üyenizde bu görüşü benimsemiş hatta kesin kanaat ını bildirmişti.Üstelik sizin de ifade ettiğini gibi"GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracının 15 gün öncesinden yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde sözleşmenin kendiliğinden bir yıl süre ile yenileneceği düzenlemiştir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleşme ile kiracı aleyhine uzatılması mümkün olmayıp, buna aykırı bir -uygulamada çok sık rastlanan- düzenleme geçersiz sayılacaktır." Bu durumda bir kiralayan hukukçunun kiracı aleyhine GKHK'nun 11.maddesinin aksine bir madde koyması anlamsız ya da art niyetlidir.Kiracı hukukçu olmadığına göre,Kiracıyı tahliye ettirmek istediğine herhangibir zaman bu maddeyi kullanacak kirac,ı isterse nasıl olsa hukuku bimez redederim amaçlı düzenlemiştir.GKHK 11. madde aksine bir madde geçersiz olduğuna göre bu sözleşme süresi içersinde herhangi bir tarih için geçerlidir.Kaldı ki düzenleme yapılırken de bu madde bu amaçla kondu.
Bu yorumun aksine bu maddenin konması anlamsız olacaktır.Yani bence özel şart yoruma çok ta açık değildir.Yoruma açık olsa bile çok büyük bir yüzdeyle Sözleşme süresi içersinde Erken Tahliye ye cevaz vereck niteliktedir.
Ayrıca 02/03 .09.2002008 tarihli Erken tehliye ama konulu Forumda İnsense adlı üyeniz, erken tahiye isteğini ,altta alıntısı alınan kontratının 2. özel şarta dayandımak istiyor.
"2. Kontratımda "Kiracı kiralananı boşaltmak istediği takdirde BİR AY evvelinden mal sahibine ulaşacak şekilde bildirmek zorundadır" ibaresi mevcuttur. Ben önümüzdeki ay başında çıkmak istiyorum ve cezai hiçbir duruma uğramadan bugün gidip noterden ev sahibime ulaşacak şekilde erken tahliye kararı aldırabilir miyim?"
diye soruyor.

İşletmeci üye Sdt23 ün cevabından alıntı da alta italik harflerle çıkartımıştır.

"Eğer sözleşmedeki o madde aynen yazdığınız şekildeyse ev sahibine 1 ay önceden yazılı ihtarla ilgili maddeden faydalanabilirsiniz.
Ev sahibi noter ihtarını aldıktan sonra 1 aylık kirayı da ödeyerek boşaltmanız mümkün.

Depozitonuz için de ev sahibine icra takibi yapmanız gerekebilir."

Yorumumlarınızı beklerim .Saygılarımla...

[Kimyaci Ahmet]

Merhaba

Ekim 2008 de evimizi emlakçı aracılığı ile kiraladık.Eve taşındığımız ilk gün apartman yöneticisi evimize gelerek bize bir konuda anlatacakları oldugunu söyledi.Alt katımızda(zemin katta)oturan komşumuzun "şizofren" hastalığı olduğunu , şimdiye kadar yaşanan vukuatlarını (komşu çocuklarının korktuğu, bir komşunun karısını rahatsız ettiğini.....vs) anlattı.Hastalığı olan alt komşumuzun mülk sahibi oldugunu ve çıkaramadıklarını söyledi.Alt katımızdaki bey yalnız yaşıyor,eve camdan girip çıkıyor, geceleri çivi çakıp,eşyaları çekiyor ve uykumuzu etkileyen gürültüler yapıyor.Apartman kapısından çıkarken kapısının ve penceresinin önünden geçmek mecburi.Birkaç kez sabah işe giderken kapısını açıp rahatsız edici korkutucu bakışları oldu.

Bu yaşananlar beni ve eşimi çok huzursuz etmekte.Sabahları eşim işe yolcu ediyor.Dönüşlerde tek başıma eve giriyorum.Can güvenliğim açısından bile eşim endişe içinde.

Kira kontratımız "Ekim 2010" da yenilenecek ama biz bu yaşanan huzursuzluk nedeniyle eşimin babasının sahip oldugu evindeki kiracıyla konuştuk ve kiracı evi "Mart 2010" da tahliye edecek.Biz de mayıs gibi oturdugumuz evden o eve taşınmak istiyoruz.

Ev sahibine 30 gün öneden ihtarname çekip,evi boşaltsak bizden mayıs-ekim arası kirayı talep edebilir mi?depozitomuzu nasıl geri alabiliriz?mayıs-ekim arası kirayı talep ettiğinde evi boşaltma nedenimizi belirtsek yasal olarak haklı olabilirmiyiz ...???
(En kısa zamanda cevabınızı bekliyorum.Erken vakitte ev sahibine iletmek amacıyla)
Şimdiden çok teşekkürler

Sn. zinned1978,
Arkadaşım,Ben hukuçu değilim ama biraz araştırdım.Aşağıdaki alıntı ve bilgilerin yararı olurmu bilemem.

Kira hukuku katagorisinde , Av.Engin Oğuz "Kira kontratının süresi dolmadan fesh etme yolları "konulu bir forum açtı, size yardımcı olabilir.
Yine ben forumları okuduğumda Bir hukuçu üyeden aşağıdakı alıntıyı almıştım "6570 sayılı Gayrımenkul Kiraları Hakkında kanun ve Borçlar Kanunu hükümlerince tahliye sebepleri sınırlı sayıda. burada onları ayrıca değerlendirmeye gerek yok. sizin durumunuza uyacak ve süresi sona ermeden evi boşaltma imkanı verecek hüküm BK m.249/son fıkrada gösterilmiştir. hüküm özetle şunu der:"Kiralananın ayıpları kiracının veya onunla birlikte yaşayanların sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturduğunda, kiracı sözleşmenin kurulması esnasında bu ayıpları biliyor olsa dahi sözleşmeyi feshedebilir."buna göre şayet durum dediğiniz kadar vahimse ve bu hükmün objektif olarak sizin koşullarınıza uyduğunu düşünüyorsanız; kiralayana bir ihtar çekin (noterden); bu maddeden ve sıkıntılarınızdan bahsedin ve akabinde sözleşmeden döndüğünüzü ve falanca tarihte kiralananı tahliye edeceğinizi belirtin. şayet bu hüküm sizin için geçerli ise kiralayan kişi bakiye kira bedellerini talep edemeyecektir. " sizin için geçerli olur mu?
Bir üye de "kiraladığım evde benden önce toplumun muteber görmrdiği kişiler oturuyormuş,rahatsız oldum bunu kullanarak erken tahliye ederek sözleşmeyi fehetmek istiyorum "demişti ama sanırım hukukçu üyeler olumsuz görüş vermişti.Forumları irdelerseniz sanırım rastlarsınız.Bir de site yönetiminin yargıtay içtihat kararlarıyla ilgili alıntısını altta bu forma ekledim.
Kolay gele ..Saygılarımla

[Av.Esin Kılıç]

Sayın Kimyacı Ahmet,
Daha önce de ifade ettiğim gibi, sözleşmenizdeki madde, "sözleşme süresi içinde" gibi bir ifadeyi içermediği için çok açık değildir.
Ancak kişisel kanım, bu madde ile, size, sözleşmeyi bir ay önceden ihbar etmek kaydı ile her zaman feshedebilme hakkı tanındığıdır.

[Kimyaci Ahmet]

Sayın Kimyacı Ahmet,
Daha önce de ifade ettiğim gibi, sözleşmenizdeki madde, "sözleşme süresi içinde" gibi bir ifadeyi içermediği için çok açık değildir.
Ancak kişisel kanım, bu madde ile, size, sözleşmeyi bir ay önceden ihbar etmek kaydı ile her zaman feshedebilme hakkı tanındığıdır.

Sn. Şehirlioğlu, toplumu bilinçlendirme işlevini de yürüten sitenizeden ve hukukçularınızdan edindiğim bilgileri aşağıda özetliyorum ,hatam varsa lütfen düzeltin…
Bilindiği gibi Kira sözleşmeleri; kira başlangıç tarihi-kira müdeti-kira ücreti ve ödeme şekli-kiralanla birlikte teslim edilen demirbaşlar ve durumu yazılarak “6570 sayılı kanun”, “Borçlar kanunu” , ” 634 sayılı kanunu” esas alınarak düzenlenir.Taraflar isterlerse sözleşmeye özel şartlar da ilave edebilirler.
1-Ve sizin de ifade ettiğiniz gibi “GKHK'nun 11.maddesi ile, Tarafların 15 gün öncesinden yazılı fesih bildiriminde bulunmaması halinde ,sözleşmenin kendiliğinden bir yıl süre ile yenileneceği ” düzenlenmiştir.15 gün önce taraflar biribirlerine ihbar da bulunulması hainde de(karşılıklı yazılı mutabakat zaptı ya da noterden ihbarla)kira sözleşmesi süresi sonuda fesholur.
2-Yasayla belirlenen Kira bitiminde ki sözleşme Fesih şekli dışında sözleşmenin bitimi beklenmeden
2a)Özel şartlar da konulan şartlardan birinin koşulları oluştuğunda,
2b)kiralananla ilgili, BK m.249/son fıkrasında ki hükümde ifade edilen ”Kiralananın ayıpları kiracının veya onunla birlikte yaşayanların sağlığı için ciddi bir tehlike oluşturduğunda”
2c)Kiranın ihbara rahmen yatırılmayışı ve alışkanlık haline getirilmesi,(süreleri bilmiyorum)
2d)Kiralananın satışını müteakiben yapılacak ihbarıdan sonra yaslarla belirlenen süre sonrası,
Ve yasalarla belirlenen birçok yasal nedenle sözleşme tek taraflı olarak sözleşme süresi içinde fesh edilebilir.

Benim forumda Erken tahliye konu başlığı , aslında sözleşme süresi içinde kiracınınKira sözleşmesinin feshetmesinin sonuçlarından biridir.Forum konusu Sözleşmedeki özel şartlarda sözleşme feshiyle ilgili bir madde konmamıştır, bu nedenle de "mezkur konutun tahliyesi söz konusu olduğunda taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" özel şartı doğrudan sözleşme süresi içinde Erken tahliyeye nedenidir(Zaten kiracı alyhine GKHK gerğince özel bir süre konamıyacağı da ifade edildiğine göre)üstelik sözleşmenin özel şartlarında tahliye ile ilgili bu maddenin hemen altında “Sözleşmede yazılı olmayan hususlar hakkında 6570 sayılı kanun ve borçlar kanunu esas alınır" şartı konmuştur.

Ayrıca Forumda özetlediğim vakada , Erken Tahliye sorunundan başka aşağıda ki sorunlarda gündeme gelecektir.Benim öğrenmek istediğm husular aşağıda sıralanmış olup sizin ya da başkaca hukuçu üye tarafından aydınlatılısam sevinirim.

I-Uzlaşmaşlık halinde kiralayan , kiracının ihbar ettiği 1 aylık süre sonrası anahtarını almaz ve de konutunun ve demirbaşlarının durumu tesbit etmezse ne yapılacak? 1 Aylık süre tebligatın kiralayana ulaştığı tarihten sonra mı başlar,yoksa noterden ihbarnamenin çekildiği tarihten itibaren mi başlar?
II- Uzlaşmaşlık halindekiralayan çok büyük bir ihtimalle depoziti vermek istemeyecektir.Depozit nasıl tahsil edilecektir. Sözleşmede ”depozit kiraya sayılamaz “özel şartı bulunmasına rağmen bildirilen kira tahliye tarihinden 1 ay öce kira ödenmeyerek depozit ile mahsuplaşma yapılabilirmi?(depozit 1,7 aylık kira kadardır)
Saygılarımla