Erken Tahliye

Ben eylül 2004 te ,aylýk kirayla 1 yýllýk sözleþmeyle evi kiraladým.Kontratýn özel þartlar bölümünde "mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" özel þartýný koyduk. 5 buçuk yýldýr evin kirasýný kardeþim bankaya ödüyordu.Benim aylýk gelirim kirayý ödemeye de yeterli deðil.Konutun saðlýksýz oluþu,fahiþ kira ve evimin kirasýný ödeyen kardeþimin kirayý bundan böyle ödemiyeceðini bellirtmesi üzerine;
Ben mart 2010 da evi tahliye etmek istediðimi evsahibine 19 ocak 2010 da tahliye tarihinden birbuçuk ay önce telefonla haber verdim.Ev sahibi bu özel þartýn kontrat bitimini baðladýðýný iddia ederek kabul etmeyince (Halbuki bu madde herhangi bir durmunda evin tahliye zorunluluðu halinde iki tarafý da korumak amaçlý konmuþtu. Zaten kira dönemleri için böyle bir maddeye ihtiyaç olmayýp ihbar yasa gereði olduðu ,bu amaçla özel bir maddeye gerek olmadýðý malumunuzdur.) 29 Ocak 2010 da protesto çektim.(Çektiðim ihbar da "talebimize raðmen giderilmeyen , saðlýðý tehlikeye düþüren evdeki çatý akýntýsý nemlenme küflenme ile sýhhý tesisat arýzasýný ve de kira ödemede zorlanmamý da) gerekçe olarak bildirdim.
Ev sahibinde 1000$ depozitom var. Bu ay kirayý ödemeyerek iþleyecek kirayla mahsuplaþmak istiyorum .Ama 1 ay kira ödenmemesi halinde icrayi takip olur mu?
Üstelik yasal süre sonra evsahibi anahtarý almazsa anahtarý kime teslim edeceðim?evi hasarsýz teslim ettiðimi nasýl tesbit yaptýracaðým?
Artý bugün protesto sonrasý gelen ev sahibinin ustasýna arýzalarla ilgili tutanak ta tutturdum..

2 konuyu birbirinden ayýrmakta ayda var.
GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracýnýn 15 gün öncesinden yazýlý fesih bildiriminde bulunmamasý halinde sözleþmenin kendiliðinden bir yýl süre ile yenileneceði düzenlemiþtir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleþme ile kiracý aleyhine uzatýlmasý mümkün olmayýp, buna aykýrý bir -uygulamada çok sýk rastlanan- düzenleme geçersiz sayýlacaktýr.

Ýkinci bir konu ise, "sözleþme süresi içinde"ki fesihtir. Bu konu hakkýnda yasal bir düzenleme yoktur. Taraflar, sözleþme serbestisi içinde, örneðin "Kiracý iþbu sözleþmeyi, iki ay öncesinden yazýlý olarak bildirmek kaydý ile sözleþme süresi içinde dilediði zaman feshedebilir." þeklinde bir madde koyabilirler.

"mezkur konutun tahliyesi halinde taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" þeklindeki bir cümlenin anlamý, cümlede "sözleþmenin bitimi" veya "sözleþme süresi içinde" gibi bir ibare yer almadýðý için, gerçekten de tartýþmalý ve yoruma açýktýr.

Merhaba

Ekim 2008 de evimizi emlakçý aracýlýðý ile kiraladýk.Eve taþýndýðýmýz ilk gün apartman yöneticisi evimize gelerek bize bir konuda anlatacaklarý oldugunu söyledi.Alt katýmýzda(zemin katta)oturan komþumuzun "þizofren" hastalýðý olduðunu , þimdiye kadar yaþanan vukuatlarýný (komþu çocuklarýnýn korktuðu, bir komþunun karýsýný rahatsýz ettiðini.....vs) anlattý.Hastalýðý olan alt komþumuzun mülk sahibi oldugunu ve çýkaramadýklarýný söyledi.Alt katýmýzdaki bey yalnýz yaþýyor,eve camdan girip çýkýyor, geceleri çivi çakýp,eþyalarý çekiyor ve uykumuzu etkileyen gürültüler yapýyor.Apartman kapýsýndan çýkarken kapýsýnýn ve penceresinin önünden geçmek mecburi.Birkaç kez sabah iþe giderken kapýsýný açýp rahatsýz edici korkutucu bakýþlarý oldu.

Bu yaþananlar beni ve eþimi çok huzursuz etmekte.Sabahlarý eþim iþe yolcu ediyor.Dönüþlerde tek baþýma eve giriyorum.Can güvenliðim açýsýndan bile eþim endiþe içinde.

Kira kontratýmýz "Ekim 2010" da yenilenecek ama biz bu yaþanan huzursuzluk nedeniyle eþimin babasýnýn sahip oldugu evindeki kiracýyla konuþtuk ve kiracý evi "Mart 2010" da tahliye edecek.Biz de mayýs gibi oturdugumuz evden o eve taþýnmak istiyoruz.

Ev sahibine 30 gün öneden ihtarname çekip,evi boþaltsak bizden mayýs-ekim arasý kirayý talep edebilir mi?depozitomuzu nasýl geri alabiliriz?mayýs-ekim arasý kirayý talep ettiðinde evi boþaltma nedenimizi belirtsek yasal olarak haklý olabilirmiyiz ...???
(En kýsa zamanda cevabýnýzý bekliyorum.Erken vakitte ev sahibine iletmek amacýyla)
Þimdiden çok teþekkürler

YÖNETÝMÝN NOTU: SAYIN ÜYEMÝZ AYNI KONUDA YAZDIÐINIZ BÝRDEN ÇOK ÝLETÝ TARAFIMIZCA SÝLÝNMÝÞTÝR. KONUNUZA https://www.hukuki.net/showthread.php?t=67475 LÝNKÝNDEN DEVAM EDÝNÝZ. AKSÝ TAKDÝRDE ÜYELÝÐÝNÝZ ASKIYA ALINACAKTIR.

Sn. Þehirlioðlu,
"Anahtar teslimi,tahliye sonrasý tesbit yapýlmasý,kontrattaki özel þarta dayalý tahliye Kiranýn müeccel hale gelmesi,depozitin kiraya sayýlýp sayýmayacaðý " hakkýnda Sn Av. oðuz'un bilgi notlarý ve açtýðým konuda silinmiþ.Altta ki yönetim bilgi notunu okudum.Yönetici olmanýz nedeniyle size ulaþarak bilgilenmek istedim.Baþkaca site yönetimine nasýl ulaþacaðýmý bilemedim.Sitenin yenisi olduðumdan, önce forumlarý okuyarak ilgilendiðim konulara parelel sorularýma yanýt aradým.Ancak benim Yanýt aradýðým sorunum birden fazla konudan oluþtuðundan ,forumlar yetersiz kaldý. bende en yakýn konulu birkaç foruma girerek eklenti yaptým.Þimdi beni yönlendirdiðiniz forum konumun kýyýsýndan geçiyor.Halen ekleme yaptýðým forum ise benim müracaatýmla açýlmýþ ve genel bir ad verilmiþtarafýnýzdan"Erken Tahliye" diye.peki bana yönlendirilen iletilere ulaþamýyacakmýyým.Bu forumu da mý kullanmýyacaðým?Aydýnlatýrsanýz sevinirim.Saygýlarýmla..

Sayýn Kimyaci Ahmet,
Ýlgili forumlar düzenlenmiþ olup, konuya bu forum baþlýðý altýnda devam edebilirsiniz.

Benzer konulu forumlarý irdelerken Adminin aþaðýda ki iletisine rastladým.Konuya tek yanlý yaklaþmamak adýna bu iletiy de eklemenin katýlýmcýlara yarar saðlayacaðýna inanýyorum,Saygýlarýmla..

06-02-2010, 01:21:10
admin
Yönetici Kayýt Tarihi: Jul 2001
Ýletiler: 2.518

Cevap: Kiracým kirasýný ödemedi

--------------------------------------------------------------------------------

Yargýtay kanýmca son derece yanlýþ içtihatý ile "muacceliyet þartý" bulunan kontratlarda iki haklý ihtar nedeniyle tahliyeyi kabul etmiyor. Gerekçesi; Kirayaveren muacceliyet þartýný kullanýp, tüm kira bedelini isteyebileceði halde mecurun tahliyesini istemesi hakkýn kötüye kullanýlmasý. Oysa ayný Yargýtay erken tahliye eden kiracýnýn kira paralarýnýn dönem sonuna kadar ödemesini de kabul etmiyor. (ÇELÝÞKÝ).
Bu durumda bana çok doðru gelmese de tüm dönem içinde doðmuþ ve doðacak kira bedellerini ihtarlý ödeme emri ile kiracýdan istemeniz, 30 gün içinde ödemezse tahliye yoluna gitmenizdir. Ancak bu konularýn tahlilini ve takibini avukatýnýz ile yapmanýzda büyük yarar vardýr.
__________________

Sn. Þehirlioðlu ,
Kontrata koyduðumuz özel þartta" sözleþme süresi içinde dilediði zaman" ibaresi bulunmadýðýndan yoruma açýk olduðunu net olarak ifade etmiþsiniz.Zaten benim forumda tartýþmaya açmamýn nedeni de forum konusunda açýkladýðým gibi "kiralayanýn bu maddeyi kira dönemini yani sözleþme yenilenmesiyle ilgili olduðunu"idia etmesiydi.(üstelik kiralayan da hukukçudur).Benim bunun üzerine fiilen danýþtýðým 3 hukukçu ve 3-4 gayrimenkul danýþmaný bu maddenin sözleþme süresi içinde erken tahliye için geçerli olacaðýný,yine bir hukukçu üyenizde bu görüþü benimsemiþ hatta kesin kanaat ýný bildirmiþti.Üstelik sizin de ifade ettiðini gibi"GKHK'nun 11.maddesi ile, kiracýnýn 15 gün öncesinden yazýlý fesih bildiriminde bulunmamasý halinde sözleþmenin kendiliðinden bir yýl süre ile yenileneceði düzenlemiþtir. Buradaki 15 günlük sürenin, sözleþme ile kiracý aleyhine uzatýlmasý mümkün olmayýp, buna aykýrý bir -uygulamada çok sýk rastlanan- düzenleme geçersiz sayýlacaktýr." Bu durumda bir kiralayan hukukçunun kiracý aleyhine GKHK'nun 11.maddesinin aksine bir madde koymasý anlamsýz ya da art niyetlidir.Kiracý hukukçu olmadýðýna göre,Kiracýyý tahliye ettirmek istediðine herhangibir zaman bu maddeyi kullanacak kirac,ý isterse nasýl olsa hukuku bimez redederim amaçlý düzenlemiþtir.GKHK 11. madde aksine bir madde geçersiz olduðuna göre bu sözleþme süresi içersinde herhangi bir tarih için geçerlidir.Kaldý ki düzenleme yapýlýrken de bu madde bu amaçla kondu.
Bu yorumun aksine bu maddenin konmasý anlamsýz olacaktýr.Yani bence özel þart yoruma çok ta açýk deðildir.Yoruma açýk olsa bile çok büyük bir yüzdeyle Sözleþme süresi içersinde Erken Tahliye ye cevaz vereck niteliktedir.
Ayrýca 02/03 .09.2002008 tarihli Erken tehliye ama konulu Forumda Ýnsense adlý üyeniz, erken tahiye isteðini ,altta alýntýsý alýnan kontratýnýn 2. özel þarta dayandýmak istiyor.
"2. Kontratýmda "Kiracý kiralananý boþaltmak istediði takdirde BÝR AY evvelinden mal sahibine ulaþacak þekilde bildirmek zorundadýr" ibaresi mevcuttur. Ben önümüzdeki ay baþýnda çýkmak istiyorum ve cezai hiçbir duruma uðramadan bugün gidip noterden ev sahibime ulaþacak þekilde erken tahliye kararý aldýrabilir miyim?"
diye soruyor.

Ýþletmeci üye Sdt23 ün cevabýndan alýntý da alta italik harflerle çýkartýmýþtýr.

"Eðer sözleþmedeki o madde aynen yazdýðýnýz þekildeyse ev sahibine 1 ay önceden yazýlý ihtarla ilgili maddeden faydalanabilirsiniz.
Ev sahibi noter ihtarýný aldýktan sonra 1 aylýk kirayý da ödeyerek boþaltmanýz mümkün.

Depozitonuz için de ev sahibine icra takibi yapmanýz gerekebilir."

Yorumumlarýnýzý beklerim .Saygýlarýmla...

Sn. zinned1978,
Arkadaþým,Ben hukuçu deðilim ama biraz araþtýrdým.Aþaðýdaki alýntý ve bilgilerin yararý olurmu bilemem.

Kira hukuku katagorisinde , Av.Engin Oðuz "Kira kontratýnýn süresi dolmadan fesh etme yollarý "konulu bir forum açtý, size yardýmcý olabilir.
Yine ben forumlarý okuduðumda Bir hukuçu üyeden aþaðýdaký alýntýyý almýþtým "6570 sayýlý Gayrýmenkul Kiralarý Hakkýnda kanun ve Borçlar Kanunu hükümlerince tahliye sebepleri sýnýrlý sayýda. burada onlarý ayrýca deðerlendirmeye gerek yok. sizin durumunuza uyacak ve süresi sona ermeden evi boþaltma imkaný verecek hüküm BK m.249/son fýkrada gösterilmiþtir. hüküm özetle þunu der:"Kiralananýn ayýplarý kiracýnýn veya onunla birlikte yaþayanlarýn saðlýðý için ciddi bir tehlike oluþturduðunda, kiracý sözleþmenin kurulmasý esnasýnda bu ayýplarý biliyor olsa dahi sözleþmeyi feshedebilir."buna göre þayet durum dediðiniz kadar vahimse ve bu hükmün objektif olarak sizin koþullarýnýza uyduðunu düþünüyorsanýz; kiralayana bir ihtar çekin (noterden); bu maddeden ve sýkýntýlarýnýzdan bahsedin ve akabinde sözleþmeden döndüðünüzü ve falanca tarihte kiralananý tahliye edeceðinizi belirtin. þayet bu hüküm sizin için geçerli ise kiralayan kiþi bakiye kira bedellerini talep edemeyecektir. " sizin için geçerli olur mu?
Bir üye de "kiraladýðým evde benden önce toplumun muteber görmrdiði kiþiler oturuyormuþ,rahatsýz oldum bunu kullanarak erken tahliye ederek sözleþmeyi fehetmek istiyorum "demiþti ama sanýrým hukukçu üyeler olumsuz görüþ vermiþti.Forumlarý irdelerseniz sanýrým rastlarsýnýz.Bir de site yönetiminin yargýtay içtihat kararlarýyla ilgili alýntýsýný altta bu forma ekledim.
Kolay gele ..Saygýlarýmla

Sayýn Kimyacý Ahmet,
Daha önce de ifade ettiðim gibi, sözleþmenizdeki madde, "sözleþme süresi içinde" gibi bir ifadeyi içermediði için çok açýk deðildir.
Ancak kiþisel kaným, bu madde ile, size, sözleþmeyi bir ay önceden ihbar etmek kaydý ile her zaman feshedebilme hakký tanýndýðýdýr.

Sn. Þehirlioðlu, toplumu bilinçlendirme iþlevini de yürüten sitenizeden ve hukukçularýnýzdan edindiðim bilgileri aþaðýda özetliyorum ,hatam varsa lütfen düzeltin…
Bilindiði gibi Kira sözleþmeleri; kira baþlangýç tarihi-kira müdeti-kira ücreti ve ödeme þekli-kiralanla birlikte teslim edilen demirbaþlar ve durumu yazýlarak “6570 sayýlý kanun”, “Borçlar kanunu” , ” 634 sayýlý kanunu” esas alýnarak düzenlenir.Taraflar isterlerse sözleþmeye özel þartlar da ilave edebilirler.
1-Ve sizin de ifade ettiðiniz gibi “GKHK'nun 11.maddesi ile, Taraflarýn 15 gün öncesinden yazýlý fesih bildiriminde bulunmamasý halinde ,sözleþmenin kendiliðinden bir yýl süre ile yenileneceði ” düzenlenmiþtir.15 gün önce taraflar biribirlerine ihbar da bulunulmasý hainde de(karþýlýklý yazýlý mutabakat zaptý ya da noterden ihbarla)kira sözleþmesi süresi sonuda fesholur.
2-Yasayla belirlenen Kira bitiminde ki sözleþme Fesih þekli dýþýnda sözleþmenin bitimi beklenmeden
2a)Özel þartlar da konulan þartlardan birinin koþullarý oluþtuðunda,
2b)kiralananla ilgili, BK m.249/son fýkrasýnda ki hükümde ifade edilen ”Kiralananýn ayýplarý kiracýnýn veya onunla birlikte yaþayanlarýn saðlýðý için ciddi bir tehlike oluþturduðunda”
2c)Kiranýn ihbara rahmen yatýrýlmayýþý ve alýþkanlýk haline getirilmesi,(süreleri bilmiyorum)
2d)Kiralananýn satýþýný müteakiben yapýlacak ihbarýdan sonra yaslarla belirlenen süre sonrasý,
Ve yasalarla belirlenen birçok yasal nedenle sözleþme tek taraflý olarak sözleþme süresi içinde fesh edilebilir.

Benim forumda Erken tahliye konu baþlýðý , aslýnda sözleþme süresi içinde kiracýnýnKira sözleþmesinin feshetmesinin sonuçlarýndan biridir.Forum konusu Sözleþmedeki özel þartlarda sözleþme feshiyle ilgili bir madde konmamýþtýr, bu nedenle de "mezkur konutun tahliyesi söz konusu olduðunda taraflar bibribirlerini 1 ay önceden haberdar edeceklerdir" özel þartý doðrudan sözleþme süresi içinde Erken tahliyeye nedenidir(Zaten kiracý alyhine GKHK gerðince özel bir süre konamýyacaðý da ifade edildiðine göre)üstelik sözleþmenin özel þartlarýnda tahliye ile ilgili bu maddenin hemen altýnda “Sözleþmede yazýlý olmayan hususlar hakkýnda 6570 sayýlý kanun ve borçlar kanunu esas alýnýr" þartý konmuþtur.

Ayrýca Forumda özetlediðim vakada , Erken Tahliye sorunundan baþka aþaðýda ki sorunlarda gündeme gelecektir.Benim öðrenmek istediðm husular aþaðýda sýralanmýþ olup sizin ya da baþkaca hukuçu üye tarafýndan aydýnlatýlýsam sevinirim.

I-Uzlaþmaþlýk halinde kiralayan , kiracýnýn ihbar ettiði 1 aylýk süre sonrasý anahtarýný almaz ve de konutunun ve demirbaþlarýnýn durumu tesbit etmezse ne yapýlacak? 1 Aylýk süre tebligatýn kiralayana ulaþtýðý tarihten sonra mý baþlar,yoksa noterden ihbarnamenin çekildiði tarihten itibaren mi baþlar?
II- Uzlaþmaþlýk halindekiralayan çok büyük bir ihtimalle depoziti vermek istemeyecektir.Depozit nasýl tahsil edilecektir. Sözleþmede ”depozit kiraya sayýlamaz “özel þartý bulunmasýna raðmen bildirilen kira tahliye tarihinden 1 ay öce kira ödenmeyerek depozit ile mahsuplaþma yapýlabilirmi?(depozit 1,7 aylýk kira kadardýr)
Saygýlarýmla