Yeni ev sahibi apartmanı yıkıp yenisini yapacak

[broker]

Merhaba,

Yeni ev sahibi apartmanı yıkıp yenisini yapacağını söyledi, tüm kiracılara 3 ay sonraya tahliye taahüdü vermelerini istedi.

Kontratım yılbaşındaydı yıl başına kadar sürem varmı kira değişebilirmi,
ne zaman beni çıkartabilir. Ben herhangi birşey isteyebilirmiyim.

[Av.Ragıp Atay]

Tahliye taahhüdü vermek zorunda değilsiniz. Yeni ev sahibi, binayı yıkıp yeni inşaat yapacağı gerekçesi ile dava açmak zorunda. Davayı da ancak kira sözleşmesinin bitiminden sonra açabilir.
yapılan inşaatta, durumuz hal ve şartlarına göre, bir dairesinin size kiralanmasını talep edebilirsiniz

[Av.Dr.Mine Uzun Toktaş]

Sayın Broker, ev sahibinin sizden 3 ay sonra tahliye taahhüdü istemesi yasal değil; daha doğrusu sizler böyle bir taahhüdü vermek zorunda değilsiniz, vermenizi tavsiye etmem. Aksi halde kendi kendinizi sorumluluk altına sokarsınız. Ev sahibiniz "gayrimenkulü yeniden inşa-imar amacıyla binada esaslı tadilat" nedeniyle sizden tahliye isteyebilir. Ancak bunun hukuki şartları ağırdır. Bu tadilatın resmi makamlarca onaylı olması gerekmekte ve mahkemede bunu ispat yükü ona ait. Ev sahibi bu davayı kira sözleşmenizin bitiminde açabilir.

[Av.Tayfun Eyilik]

siz istemediğiniz sürece sizden zorla taahhütname alınamaz

MADDE 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan

a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,

b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,

c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,

ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir, tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihbarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,

e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddetinin hitamında,

Tahliye dâvası açabilirler.

Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeğe mecburdur.

MADDE 15 - Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.
ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar plânına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.

Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.


YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2004/5489 K. 2004/5504 T. 5.7.2004

• ESASLI TAMİRAT VE TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE ( Davacının Dava Açma Süresini Koruyan İhtarname Göndermemesi - Bir Aylık Dava Açma Süresi Geçtikten Sonra Açılan Davanın Süre Yönünden Reddi Gereği )
• TAHLİYE ( Esaslı Tamirat ve Tadilat Nedeniyle - Davacının Dava Açma Süresini Koruyan İhtarname Göndermemesi - Bir Aylık Dava Açma Süresi Geçtikten Sonra Açılan Davanın Süre Yönünden Reddi Gereği )
• TAHLİYE DAVASI AÇMA SÜRESİ ( Davacının Süreyi Koruyan İhtarname Göndermemesi - Bir Aylık Dava Açma Süresi Geçtikten Sonra Açılan Dava/Esaslı Tamirat ve Tadilat Nedeniyle )
• SÜRE ( Esaslı Tamirat ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açmakta - Davacının Süreyi Koruyan İhtarname Göndermemesi/Bir Aylık Dava Açma Süresi Geçtikten Sonra Açılan Dava
6570/m.7/ç

ÖZET : Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi 1.8.1998 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesi 1.8.2003 tarihinde sona ermiştir. Esaslı tamirat ve tadilat nedenine dayalı olarak tahliyeye ilişkin dava ise 17.11.2003 tarihinde açılmıştır. Daha önce davacı tarafından dava açma süresini koruyan bir ihtarname de gönderilmediğinden bir aylık dava açma süresi geçtikten sonra açılan dava süresinde değildir. Davanın süre yönünden reddine karar vermek gerekir.

DAVA : Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, esaslı tamirat ve tadilat nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, davalının kiracısı olduğu kiralananda imar maksatlı esaslı surette tamir tevsi ve tadilat ile taşınmazın bütününde depreme karşı güçlendirme yapılacağını, kapalı otopark ilave edileceğini, zemin, birinci ve ikinci katlarda proje değişikliği ile esaslı tadilat yapılacağını, buna ilişkin tadilat projesinin belediyece tasdik edildiğini belirterek davalının kiralanandan tahliyesini talep etmiştir. Davalı vekili, müvekkilinin kullandığı kısmın binanın dışında ve müştemilat durumunda olduğunu, burasının binanın tadilatı ile ilgisinin bulunmadığını, davacının samimi olmadığını, davanın reddini savunmuştur.

6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun'un 7/ç maddesi gereğince yeniden inşa veya imar maksadı ile esaslı surette tamir, tevsi ya da tadil sebebine dayanan tahliye davasının kira akdinin hitamından itibaren bir ay içinde açılması gerekir. Daha önce kira dönemi veya bir aylık dava açma süresi içinde akdin yenilenmeyeceği iradesinin kiracıya ulaştırılması halinde kira dönemi sonuna kadar her zaman dava açılabilir.

Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi 1.8.1998 başlangıç tarihli ve beş yıl sürelidir. Kira sözleşmesi 1.8.2003 tarihinde sona ermiştir. Esaslı tamirat ve tadilat nedenine dayalı olarak tahliyeye ilişkin dava ise 17.11.2003 tarihinde açılmıştır. Daha önce davacı tarafından dava açma süresini koruyan bir ihtarname de gönderilmediğinden bir aylık dava açma süresi geçtikten sonra açılan dava süresinde değildir. Davanın süre yönünden reddine karar vermek gerekirken bundan zühul ile yazılı şekilde karar verilmesi hatalı görüldüğünden hükmün bozulması gerekmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 5.7.2004 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[Av.Tayfun Eyilik]

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2000/6-1256 K. 2000/1254 T. 11.10.2000

YENİDEN İNŞAAT NEDENİYLE TAHLİYE ( İhtiyari Açık Artırmayla Alınan Taşınmaz Alıcı Adına Tescil Edilmeden Çekilen İhtarnamenin Süre Koruyucu Niteliği Olup Olmadığı )
• İHTİYARİ AÇIK ARTIRMA ( İhaleyle Mülkiyetin Alıcıya Geçip Geçmediği-Yeniden İnşaat Nedeniyle Tahliye-Tescilden Önceki İhtarnamenin Hukuki Sonuç Doğurup Doğurmayacağı )
• İHALE TUTANAĞI ( Hukuki Niteliği-İnşai mi İzhari mi Olduğu-İhtiyari Açık Artırma-Yeniden İnşaat Nedeniyle Tahliye Davası )
• DAVA AÇMA SÜRESİ ( Yeniden İnşaat Nedeniyle Tahliye Davası-Belediyeden İhtiyari Açık Artırmayla Alınan Taşınmaz )
6570/m.7
2886/m.45
818/m.225,231
2004/m.272
ÖZET : 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun 7/ç maddesi gereğince açılacak tahliye davalarının kira sözleşmesinin sonunu takip eden bir ay içerisinde açılması gerekir. Bu süre İcra İflas Kanununun 272. maddesindeki sürenin kıyas yoluyla uygulanmasının bir sonucudur. Bir ay içerisinde dava açılırsa ihtara gerek yoktur. Bu davayı kural olarak kiralayan açabilir. Ancak Yargıtay inançları ile malike de bu davayı açma hakkı tanınmıştır. Kiralayanın sözleşmenin sona ermesini takip eden bir aylık süreyi geçirmesi halinde akit kendiliğinden yenilenmiş olur, kiralayanın dava hakkı düşmüş sayılır ve takip eden kira dönemi sonuna kadar bir daha dava açması mümkün değildir. Ancak kiralayan sözleşme son bulmadan veya bir aylık dava açma süresi içinde inşaat veya imar kastı ile tamirat sebebiyle sözleşmeyi yenilemeyeceğini kiracıya bildirmişse açıklanan bu irade nedeniyle bir aylık süre geçirilmiş olsa dahi yeni döneme kadar istediği zaman dava açma hakkına sahip olur. Yeni malik ise ancak bayii ile kiracı arasındaki akde dayanabilir. Dava süresinin bu akde göre hesap edilmesi gerekir. 6570 sayılı yasanın 7/d maddesindeki sürelerden yararlanarak inşaat ve imar maksatlı tadilat nedeniyle dava açamaz. Bunun sonucu olarak da mutlaka bayii ile kiracının yaptığı akdin süresinin sonunun beklenmesi şarttır. Ayrıca taşınmaz malların İhtiyari açık artırma usulü ile satımından, mülkiyet ihale ile değil, ancak tapuya tescille geçer. Bu durumda tescil; artırma memurunun satıma dayanak olan "Satım Zabıtnamesini ( tutanağını )" Tapu Sicil Müdürlüğüne göndermesi üzerine yapılır. Satımı belirleyen ihale tutanağı kurucu bir fonksiyona sahip olmayıp, açıklayıcı bir belge niteliğinde bir ispat aracı konumundadır. Diğer bir deyimle; Taşınmazın açık artırmayla satılma işlemi cebri artırmadan farklı olarak; kendisine dayanılarak tapuya tescil muamelesinin yapılmasına olanak veren hukuki bir neden, bir ispat aracı olup, mülkiyetin geçişi ise ancak tapuya tescille olur. Bunun doğal sonucu olarak, ihale yoluyla taşınmazı satın alan kimse ancak mülkiyetin kendisine geçmesinden sonra kullanabileceği hakları, tescil muamelesi yapılmadan kullanamayacağı gibi malik sıfatını da tescilden önce kazanamaz.

[Av.Tayfun Eyilik]

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ E. 2003/4479 K. 2003/4648 T. 18.6.2003

• TAHLİYE DAVASI ( Yeniden İnşaat Nedeniyle Kiralananın Tahliyesinin İstenilmesi )
• YENİDEN İNŞA NEDENİYLE TAHLİYE ( Yeniden İnşa Yapılacaksa Yeniden İnşaat Projesinin Mevcut Bina Muhafaza Edilerek Esaslı Tadilat Yapılacaksa Belediyece Tasdikli Projenin İbrazının Gerekmesi )
• İNŞAAT PROJESİNİN İBRAZI ZORUNLULUĞU ( Yeniden İnşa Yapılacaksa Yeniden İnşaat Projesinin Mevcut Bina Muhafaza Edilerek Esaslı Tadilat Yapılacaksa Belediyece Tasdikli Projenin İbraz Edilmesi )
• TADİLAT NEDENİYLE TAHLİYE ( Yeniden İnşa Yapılacaksa Yeniden İnşaat Projesinin Mevcut Bina Muhafaza Edilerek Esaslı Tadilat Yapılacaksa Belediyece Tasdikli Projenin İbrazının Gerekmesi )
6570/m.7

ÖZET : Yeniden inşa, imar amaçlı esaslı surette tamir, tadil ve tevsii sebebiyle tahliye kararı verilebilmesi için yeniden inşa yapılacak ise yeniden inşaat projesinin, mevcut bina muhafaza edilerek esaslı surette tamir, tadil ve tevsi edilecekse bununla ilgili belediyece tasdikli projenin ibrazı, ibraz edilen projenin mahalline uygulanması gerekir.