Oy birliği gerektiren çıkmış kararların iptali

[balbazar]

hepinize iyi günler,

apartmanımızda yapılan ve katılamadığımız bir toplantıda aidatların düzenlenmesine, direlere paylaştırılmasına dair kararlar alınmış. biz bu uygulamaları sonradan öğrendiğimizde doğru bulmadık. ancak oy birliğiyle çıkması gereken, katılamadığımız toplantıda çıkan bu kararlara itiraz etmemiz, kararları iptal ettirmemiz mümkün müdür?

teşekkürler

[balbazar]

bir ek yapayım, kanunda yazanın dışında bir ödeme planı belirlenmesi için toplantıya katılan herkesin oy birliği yeterli midir yoksa tüm kat maliklerinin imzası alınmalı mı? tüm maliklerin imzası gerekiyorsa ilgili kanun maddesini belirtebilir misiniz?

[Koray Bülbül]

Cari giderlerin karşılanması için oluşturulan bütçeye ilişkin aidat planlaması için oy birliğine gerek olmadığı, oy çokluğunun yeterli olduğu kanaatindeyim. Aksi olsaydı zaten kolay kolay oy birliği sağlanamaz ve toplanacak aidatlar üzerinde bir karara varılmadı sıkıntılı olurdu. Yapılan toplantı çağrılarından tutun, sonuç bildirimine kadar Kat Malikleri Kanunu'na uygun bir biçimde gerçekleşmiş ve ilk toplantıda çoğunluklu yada 2. Toplantıda çoğunluk aranmalsızın usulüne uygun olarak katılanların oy çokluğu ile alınan kararı iptal etirmek için nasıl bir gerekçe sunabilirsiniz?

[balbazar]

giderlerin karşılanmasına itirazımız yok ancak karşılanma biçimine dair yasanın yazdığından farklı düzenlemeler yapılmış. örneğin asansör giderlerine yasaya göre arsa payı oranında katılma zorunluluğu var. bunun yerine başka bir hesaplama yapılmış. üst katlar çok ödesin alt katlar az ödesin deyip rastgele bir ornlamayla düzenleme yapmışlar. buna benzer bir iki şey daha var. yasaya uygun olmayan düzenlemeler ancak oy birliğiyle alınmalı ancak toplantıdaki oy birliği yeterli mi yoksa her kat malikinin toplantıda olmasa dahi onayı aranmalı mı?

[Koray Bülbül]

O ayrı bir konu. Bunun için iptal davası açabilirsiniz.

"Toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir."

[balbazar]

bu tip kararların sadece toplantıdaki oy birliğiyle mi yoksa tüm maliklerin onayıyla mı alınabildiğini öğrenebilsek bu konuyu belki aramızda halledebiliriz.

[Koray Bülbül]

Şöyle bir durum var; Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açıklandığı şekil ile uyuşmayan bir karar alınacaksa bu durumun yönetim planında belirtilmesi gerektiği yada oy birliği ile alınmış olması gerektiği kanaatindeyim. Bu şekilde örneğin zemin katta oturan kişinin asansör giderlerine katılmaması sağlanabilir.

[ceceli341]

Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça: ( Yani yönetim planında )

Gider paylaşımının nasıl olacağı konusunda yönetim planındaki hükümlere bakılırbir Aykırı bir hüküm yada paylaşım ile ilgili bir madde yok ise KMK 20. maddeye göre paylaşım yapılır. KMK da yönetim planının 4/5 çoğunlukla değiştirilebilir desede. Gider paylaşımının değiştirilebilmesi için oy birliği gerekir.


Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarında Başka Türlü Anlaşma Olmadıkça Ana Taşınmazın Bütün Ortak Yerlerinin Bakım, Koruma Ve Onarım Giderleri İle Ortak Tesislerin İşletme Giderlerine Ve Diğer Giderler İle İlgili Avansa Kendi Arsa Payı Oranında Katılmakla Yükümlüdür.
Yönetim planında yapılacak değişiklik için KMK uyarınca 4/5 çoğunluk yeterli sayılsa da plan değişikliği genel giderlere katılma oranı ile ilgili bulunduğundan anılan yasanın 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliğine gereksinim olduğu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiş bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katılacaklarını tespit eden yönetim planının 10, 11 ve 12nci maddesinde değişiklik yapılmasını öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararının 8. maddesinin iptali dava edilmiştir. Davalılar söz konusu kararın 4/5 oy çokluğu ile alındığını ve KMK md.28 e göre böyle bir çoğunluğun, yönetim planının değiştirilmesi için yeterli olduğunu ileri sürerek davanın reddini savunmuşlardır. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoğunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu değişiklik, genel giderlere katılma oranları ile ilgili olduğundan yasanın bu konudaki 20.maddesinde yazılı hükümlerin göz önünde tutulması gerekir. Bu maddenin ilk fıkrasında yer alan “kat maliklerinin, aralarında başka türlü bir anlaşma olmadıkça” ibaresindeki anlaşma sözcüğü oybirliği ile sağlanmış bir anlaşma anlamındadır. Yani yönetim planının genel gidenlere katılmayla ilgili hükümlerinde yapılacak bir değişikliğin, 4/5 oranıyla değil oybirliği ile yapılması gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)



III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katılma :
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)

Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir.
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme
tazminatı ödemekle yükümlüdür. (1)

Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu hakları vardır.

[balbazar]

yanıtınız için çok teşekkür ederim. yasada açıkça kat maliklerinin her biri yazıyor. o zaman toplantıda oy birliği sağlanmış da olsa, biz toplantıya katılmadığımız için, biz kabul etmeden bu kararın alınması hukuki değil. peki şu durumda ne yapmak lazım. yani karar alınmış, belgeler işlenmiş. dava açmadan nasıl geri alınır karar? yasa tam bilinmeden bir malik kararda ısrar etti diye karar alınmış. yeni komşulara dava açmak içime sinmiyor. uzun süre birlikte yaşayacağız.

[ceceli341]

Yukarıdaki Yargıtay kararı ve kmk 20 maddeyi Yöneticiye gösterin. Dava açmak istemediğinizi Alınan kararın yok hükmünde olduğunu mağdur olan kat maliklerinin diğer kat maliklerine istedikleri zaman dava açabileceğini Davalar sonucunda diğer maliklerin mahkeme avukat icra vs gibi masraflar ödemek zorunda kalacağını belirtin. Yönetici istediği zaman Olağanüstü genel kurul kararı alabilir. Yada siz kat maliklerinin 1/3 inden imza toplayarak toplantı talep edebilirsiniz.

Sonuçta kimse 3-5 kuruş aidatı az ödeyeyim derken yüksek meblağlarda para ödemek istemez.