Oy birliði gerektiren çýkmýþ kararlarýn iptali

hepinize iyi günler,

apartmanýmýzda yapýlan ve katýlamadýðýmýz bir toplantýda aidatlarýn düzenlenmesine, direlere paylaþtýrýlmasýna dair kararlar alýnmýþ. biz bu uygulamalarý sonradan öðrendiðimizde doðru bulmadýk. ancak oy birliðiyle çýkmasý gereken, katýlamadýðýmýz toplantýda çýkan bu kararlara itiraz etmemiz, kararlarý iptal ettirmemiz mümkün müdür?

teþekkürler

bir ek yapayým, kanunda yazanýn dýþýnda bir ödeme planý belirlenmesi için toplantýya katýlan herkesin oy birliði yeterli midir yoksa tüm kat maliklerinin imzasý alýnmalý mý? tüm maliklerin imzasý gerekiyorsa ilgili kanun maddesini belirtebilir misiniz?

Cari giderlerin karþýlanmasý için oluþturulan bütçeye iliþkin aidat planlamasý için oy birliðine gerek olmadýðý, oy çokluðunun yeterli olduðu kanaatindeyim. Aksi olsaydý zaten kolay kolay oy birliði saðlanamaz ve toplanacak aidatlar üzerinde bir karara varýlmadý sýkýntýlý olurdu. Yapýlan toplantý çaðrýlarýndan tutun, sonuç bildirimine kadar Kat Malikleri Kanunu'na uygun bir biçimde gerçekleþmiþ ve ilk toplantýda çoðunluklu yada 2. Toplantýda çoðunluk aranmalsýzýn usulüne uygun olarak katýlanlarýn oy çokluðu ile alýnan kararý iptal etirmek için nasýl bir gerekçe sunabilirsiniz?

giderlerin karþýlanmasýna itirazýmýz yok ancak karþýlanma biçimine dair yasanýn yazdýðýndan farklý düzenlemeler yapýlmýþ. örneðin asansör giderlerine yasaya göre arsa payý oranýnda katýlma zorunluluðu var. bunun yerine baþka bir hesaplama yapýlmýþ. üst katlar çok ödesin alt katlar az ödesin deyip rastgele bir ornlamayla düzenleme yapmýþlar. buna benzer bir iki þey daha var. yasaya uygun olmayan düzenlemeler ancak oy birliðiyle alýnmalý ancak toplantýdaki oy birliði yeterli mi yoksa her kat malikinin toplantýda olmasa dahi onayý aranmalý mý?

O ayrý bir konu. Bunun için iptal davasý açabilirsiniz.

"Toplantýya katýlmayan her kat maliki kararý öðrenmesinden baþlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden baþlayarak altý ay içinde anagayrimenkulün bulunduðu yerdeki sulh mahkemesine iptal davasý açabilir."

bu tip kararlarýn sadece toplantýdaki oy birliðiyle mi yoksa tüm maliklerin onayýyla mý alýnabildiðini öðrenebilsek bu konuyu belki aramýzda halledebiliriz.

Þöyle bir durum var; Kat Mülkiyeti Kanunu'nda açýklandýðý þekil ile uyuþmayan bir karar alýnacaksa bu durumun yönetim planýnda belirtilmesi gerektiði yada oy birliði ile alýnmýþ olmasý gerektiði kanaatindeyim. Bu þekilde örneðin zemin katta oturan kiþinin asansör giderlerine katýlmamasý saðlanabilir.

Madde 20 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü
anlaþma olmadýkça: ( Yani yönetim planýnda )

Gider paylaþýmýnýn nasýl olacaðý konusunda yönetim planýndaki hükümlere bakýlýrbir Aykýrý bir hüküm yada paylaþým ile ilgili bir madde yok ise KMK 20. maddeye göre paylaþým yapýlýr. KMK da yönetim planýnýn 4/5 çoðunlukla deðiþtirilebilir desede. Gider paylaþýmýnýn deðiþtirilebilmesi için oy birliði gerekir.


Esas No : 2006 / 1820 Karar No : 2006 / 2566
Merci : Yargýtay 18. Hukuk Dairesi Tarih : 30/03/2006
Özü : Kat Maliklerinden Her Biri, Aralarýnda Baþka Türlü Anlaþma Olmadýkça Ana Taþýnmazýn Bütün Ortak Yerlerinin Bakým, Koruma Ve Onarým Giderleri Ýle Ortak Tesislerin Ýþletme Giderlerine Ve Diðer Giderler Ýle Ýlgili Avansa Kendi Arsa Payý Oranýnda Katýlmakla Yükümlüdür.
Yönetim planýnda yapýlacak deðiþiklik için KMK uyarýnca 4/5 çoðunluk yeterli sayýlsa da plan deðiþikliði genel giderlere katýlma oraný ile ilgili bulunduðundan anýlan yasanýn 20. maddesindeki ilkeler gözetilerek bu konuda oybirliðine gereksinim olduðu kabul edilmelidir.
Kat mülkiyetine geçilmiþ bir apartmanda, kat malikinin genel giderlere hangi oranda katýlacaklarýný tespit eden yönetim planýnýn 10, 11 ve 12nci maddesinde deðiþiklik yapýlmasýný öngören kat malikleri kurulunun 2.3.1986 günlü kararýnýn 8. maddesinin iptali dava edilmiþtir. Davalýlar söz konusu kararýn 4/5 oy çokluðu ile alýndýðýný ve KMK md.28 e göre böyle bir çoðunluðun, yönetim planýnýn deðiþtirilmesi için yeterli olduðunu ileri sürerek davanýn reddini savunmuþlardýr. Sözü edilen 28. maddeye göre, yönetim planýnda deðiþiklik yapýlabilmesi için kat malikleri kurulunun 4/5 çoðunlukla karar vermesi yeterlidir. Ancak, dava konusu deðiþiklik, genel giderlere katýlma oranlarý ile ilgili olduðundan yasanýn bu konudaki 20.maddesinde yazýlý hükümlerin göz önünde tutulmasý gerekir. Bu maddenin ilk fýkrasýnda yer alan “kat maliklerinin, aralarýnda baþka türlü bir anlaþma olmadýkça” ibaresindeki anlaþma sözcüðü oybirliði ile saðlanmýþ bir anlaþma anlamýndadýr. Yani yönetim planýnýn genel gidenlere katýlmayla ilgili hükümlerinde yapýlacak bir deðiþikliðin, 4/5 oranýyla deðil oybirliði ile yapýlmasý gerekir.
(5.HD.16.1.1988 T. 14329E. 31K.)



III - Anagayrimenkulün genel giderlerine katýlma :
Madde 20 – (Deðiþik birinci fýkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarýnda baþka türlü
anlaþma olmadýkça:
a) Kapýcý, kaloriferci, bahçývan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eþit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakým, koruma, güçlendirme ve onarým giderleri ile
yönetici aylýðý gibi diðer giderlere ve ortak tesislerin iþletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payý
oranýnda; (1)

Katýlmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkýndan vazgeçmek veya kendi baðýmsýz bölümünün
durumu dolayýsýyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadýðýný ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payýný
ödemekten kaçýnamaz.
(Deðiþik: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Gider veya avans payýný ödemeyen kat maliki hakkýnda, diðer kat maliklerinden
her biri veya yönetici tarafýndan, yönetim planýna, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açýlabilir, icra takibi yapýlabilir.
Gider ve avans payýnýn tamamýný ödemeyen kat maliki ödemede geciktiði günler için aylýk yüzde beþ hesabýyla gecikme
tazminatý ödemekle yükümlüdür. (1)

Birinci fýkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun baðýmsýz bölümünden herhangi bir suretle faydalanan
kiþinin kusurlu bir hareketi sebep olmuþsa, gidere katýlanlarýn yaptýklarý ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu haklarý vardýr.

yanýtýnýz için çok teþekkür ederim. yasada açýkça kat maliklerinin her biri yazýyor. o zaman toplantýda oy birliði saðlanmýþ da olsa, biz toplantýya katýlmadýðýmýz için, biz kabul etmeden bu kararýn alýnmasý hukuki deðil. peki þu durumda ne yapmak lazým. yani karar alýnmýþ, belgeler iþlenmiþ. dava açmadan nasýl geri alýnýr karar? yasa tam bilinmeden bir malik kararda ýsrar etti diye karar alýnmýþ. yeni komþulara dava açmak içime sinmiyor. uzun süre birlikte yaþayacaðýz.

Yukarýdaki Yargýtay kararý ve kmk 20 maddeyi Yöneticiye gösterin. Dava açmak istemediðinizi Alýnan kararýn yok hükmünde olduðunu maðdur olan kat maliklerinin diðer kat maliklerine istedikleri zaman dava açabileceðini Davalar sonucunda diðer maliklerin mahkeme avukat icra vs gibi masraflar ödemek zorunda kalacaðýný belirtin. Yönetici istediði zaman Olaðanüstü genel kurul kararý alabilir. Yada siz kat maliklerinin 1/3 inden imza toplayarak toplantý talep edebilirsiniz.

Sonuçta kimse 3-5 kuruþ aidatý az ödeyeyim derken yüksek meblaðlarda para ödemek istemez.