Adi yazılı kira sözleşmesi-Noterden yapılmış kira

[Av.Erdinç Bilecik]

01.09.2004 tarihli, 5 yıl süreli, aylık kira bedeli 1.500 YTL olan işyeri kirasına ait adi yazılı kira sözleşmesi bulunmaktadır.
aynı işyerine ait ve aynı kiracı ile yapılmış 23.09.2004 tarihli, 1 yıl süreli, aylık kira bedeli 40 YTL olan, NOTERDEN YAPILMIŞ (Kiracının resmi işlemlerde kullanması için) bir kira sözleşmesi daha bulunmaktadır.
Yalnız adi yazılı kira sözleşmesinin arkasına, noter sözleşmesinin sadece resmi işlemlerde kullanılacağını, taraflar arasında resmi niteliği bulunmadığını içeren not düşülmüş ve kiracı imzalanmıştır.
Kötü niyetli kiracı şimdi noterden yapılmış olan kira sözleşmesindeki bedeli ödemek istemektedir. Noterden yapılmış kira sözleşmesinin geçersizliği ispatlanabilirmi, bu konuda içtihat varmıdır?

[Av.Başak Şahin]

Muvazaalı,yanıltıcı,aldatma amaçlı bir sözleşme söz konusudur.Borçlar Kanunu sözleşmelerde irade teorisini kabul etmiş ve tarafların iradelerinin mutlak olarak gerçeği yansıtmasını aramıştır.Sonuç olarak yaptığınız noter onaylı kira sözleşmesi muvazaalıdır,batıldır,gerçek iradeyi içermemektedir,geçersizliği ispatlanabilir,butlanına hükmedilir.

[Av.Dr.Mine Uzun Toktaş]

Kiracı, Noterde düzenlenen sözleşmeye dayanmakla birlikte; sözünü ettiğiniz adi yazılı belgedeki imza kiracıya ait ise; muvazaa iddiasını ispat etmeniz (bu konuda diğer delillerin de sunulması gerekli: rayiç bedele uygun diğer yazılı sözleşme, banka kayıtları, emsal kira bedellerini gösterir belgeler vs) mümkün olacaktır.

HD 01 Esas : 1996/001179 Karar: 1996/001570 Tarih: 14.02.1996

* MUVAZAA İDDİASI
* İSPAT KÜLFETİ
* YAZILI DELİL


Muvazaanın varlığını iddia eden bunu ispatla mükelleftir. "Taraf muvazaası"nda, senede bağlı bir sözleşmeye karşı muvazaa iddiası; ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Sözleşme, yakın akrabalar arasında yapılmış olsa bile, muvazaanın yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Sözleşmenin resmi şekilde yapılması halinde dahi, olayın özelliği itibariyle adi yazılı delilin yeterli olacağı kabul edilir.

(818 s. BK. m. 18) (743 s. MK. m. 6)

(YİBK., 5.2.1947 gün ve E: 1945/20, K: 1947/6 s.)

Davacı tarafından, davalı aleyhine açılan iptal ve tescil davasının yapılan yargılamasında, mahkemece davanın kabulüne dair verilen kararın davalı vekili tarafından temyizi üzerine; dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

Muvazaa, kısaca irade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanabilir. Muvazaada taraflar, üçüncü kişileri aldatmak amacıyla gerçek iradelerine uymayan, aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak için anlaşarak, bazan aslında bir sözleşme yapma iradesi taşımadıkları halde görünüşte bir sözleşme yapmaktadırlar (mutlak muvazaa). Veya gerçek iradelerine uygun olarak yaptıkları sözleşmeyi iradelerine uymayan görünüşteki bir sözleşme ile gizlemektedirler (nisbi muvazaa). Yanlar, ister salt bir görünüş yaratmak için, ister başka bir sözleşmeyi gizlemek amacıyla, sözleşme yapsınlar görünüşteki sözleşme gerçek iradelerine uymadığından, tabandaki sözleşmede tapulu taşınmazlarda şekil koşullarını taşımadığından geçersizdir.

Her ne kadar muvazaayı düzenleyen BK.nun 18. maddesinde ve öteki kanun hükümlerinde muvazaalı sözleşmelerin hüküm ve sonuçları hakkında bir açıklık bulunmamakta ise de; taraflar arasında alacak ve borç ilişkisi doğurmayacağı, muvazaanın varlığının hiçbir süreye bağlı olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece kendiliğinden (resen) gözönünde bulundurulması gerektiği, belirli bir sürenin geçmesi,sebebin ortadan kalkması veya ilgililerin olur (icazet) vermesi ile geçerli hale gelmeyeceği, uygulamada ve bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmektedir.

Hemen belirtmek gerekir ki, muvazaa nedeniyle geçersiz sözleşmeye dayanılarak bir taşınmazın tapuda temliki yapılmışsa bu tescil, yolsuz bir tescil hükmündedir. Tapuda yapılan temlik ve tesciller illi işlemler olduğundan, tapunun dayanağı sözleşme geçersiz ise, tapu kaydının da Medeni Kanunun 933. maddesine göre iptali gerekir. Ayrıca, muvazaalı sözleşmeler yapıldığı andan itibaren taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurmayacağından, açılan dava sonunda verilen karar, yenilik doğurucu (inşai) bir hüküm değil, açıklayıcı (ihdasi) bir hüküm durumundadır.

Öte yandan, muvazaanın varlığını iddia eden taraf veya bunların ardılı (halefi) sıfatı ile hareket eden, başka bir anlatımla sözleşmenin yanlarından birine teb#8217;an dava açan kişi Medeni Kanunun 6. maddesi gereğince bu iddiasını isbat etmek zorundadır. Senede bağlı bir sözleşmeye karşı muvazaa iddiası, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 288. ve 290. maddelerinde belirtildiği üzere ancak yazılı delille kanıtlanabilir. Sözleşme aynı Kanunun 293. maddesinde sözü edilen yakın akrabalar arasında yapılmış olsa dahi muvazaanın yazılı delille ispat edilmesi gerekir. Böyle bir sözleşmenin resmi şekilde yapılması halinde dahi olayın özelliği itibariyle adi yazılı delilin yeterli olacağı öğretide ve kararlılık kazanmış içtihatlarda ortaklaşa kabul edilmiştir. İşte bu görüşten hareketle 5.2.1947 tarih, 20/6 sayılı İçtihatları Birleştirme Kararında taraf muvazaası ve takma ad (nam-ı müstear) davalarında iddianın ancak yazılı delille kanıtlanabileceği kabul edilmiştir.

Somut olayda davacı vekili; (...müvekkilin ticaretle uğraştığını işlerinin iyi gitmemesi ve mali problemlerinin bulunması nedeniyle dava konusu taşınmazların, ileride iade edilmesi kararlaştırılarak itimat edilen davalıya hiçbir bedel alınmadığı halde, tapuda satış gösterip temlik edildiğini...) ileri sürmüş; iptal ve tescil istemiştir.

İddianın, değinilen içeriği itibariyle "taraf muvazaası" niteliğini taşıdığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca, yukarıda açıklanan ilkeler gözetilerek davacıdan iddiasını doğrulayan yazılı bir belgesinin bulunup bulunmadığının sorulması; ayrıca, yanlar arasında görüldüğü bildirilen öteki dava dosyasında, eldeki davayı etkileyecek bir beyanın olup olmadığının araştırılması; delil durumuna göre, yemin hakkında kullandırılması ve sonucu doğrultusunda hüküm kurulması gerekirken, noksan soruşturma ile yetinilip, yalnızca tanık sözlerine değer verilerek davanın kabul edilmesi isabetsizdir. Davalının temyiz itirazları yerindedir. Kabulüyle hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK.nun 428. maddesi uyarınca (BOZULMASINA), peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 14.2.1996 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.


Kaynak=YKD. Eylül-1996 s: 1381

(C) 2000, Corpus, CD-Medya