Mesken Kayıtlı Yerlerde Büro

[seloton]

Merhaba,

Tapuda mesken olarak kayıtlı apartman dairemizde mühendislik bürosu açtık. İnşaat halindeyken müteahhitden işyeri yapacağımızı söyleyerek aldığımız yerimiz; apartman girişinde ve ters dubleks şeklinde yapılmıştır.

Büromuzla ilgili Kat mülkiyeti kanununa göre durumum ve mühendislik büromuzu çalıştırmam konusunda herhangi bir yasal sorun olup olmadığı ile ilgili bilgi verebilirseniz çok sevinirim.

Saygılarımla.

[Av.Suat Kadan]

merhaba; 634 sayılı kat mülkiyeti kanununun 24. maddesinde, tapuda mesken olarak yazılan bağımsız bölümlerin hangi işler için kullanılamayacağı sayılmış olup; yerleşik yargıtay içtihatlarına göre, avukat, doktor ve mühendislik bürolarının bu hüküm kapsamına girmediği, dolayısıyla kat malikleri kurulunun oy birliği ile alacakları bir karara ihtiyaç duyulmadığı açktır. ancak yönetim planında bağımsız bölümlerin tapuda yazılan niletilkelir dışında kullanılamayacağına dair bir hüküm varsa o halde bu konu için malikler kurulu kararına ihtiyaç duyulmaktadır. buna ilişkin olmaz üzere, aşağıda bir yargıtay ilamı gönderiyorum...

T.C. YARGITAY
Hukuk Genel Kurulu

Esas: 2005/18-695
Karar: 2005/759
Karar Tarihi: 21.12.2005

ÖZET : Yönetim Planının 12. maddesinde "bağımsız bölümler, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz" hükmü yer almaktadır. Yönetim Planında yapılan bu düzenleme ile, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yer alan "tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında" ifadesi; sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından "müşavirlik bürosu" niteliğinde kullanımının da yasaklandığı açıktır.

(634 S. K. m. 24, 28)

Dava: Taraflar arasındaki "İşyeri Olarak Kullanılan Bağımsız Bölümün Mesken Niteliğine Dönüştürülmesi İstemine ilişkin Davanın" yargılaması sonunda; Bakırköy 1. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın reddine dair verilen 11.06.2004 gün ve 2003/723 E. 2004/649 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 13.12.2004 gün ve 2004/8234-9622 sayılı ilamı ile;

( ...Dava konusu edilen 11 numaralı TK ait ve 18 numaralı TV'ye ait bağımsız bölümler tapu kaydında mesken olarak görülmekte olup, yerinde yapılan incelemede buranın müşavirlik bürosu olarak kullanıldığı belirlenmiştir. Ana taşınmaza ilişkin Yönetim planının 12. maddesinde kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı kararı bulunmadıkça bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılmayacağı öngörülmektedir.

Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesinin ikinci fıkrası hükmüne göre, tapuca mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde işyeri açılabilmesi için buna kat malikleri kurulunun oybirliği ile karar vermesi gerekir. Yargıtay uygulamalarında mesken nitelikli bağımsız bir bölümde doktor muayenehanesi, avukat yazıhanesi veya mühendislik bürosu açabilmesi sözü edilen yasa maddesinde belirtilen işyeri niteliğinde sayılmamakta ve dolayısıyla tüm kat maliklerinin oybirliği ile aldıkları bir kararın varlığı aranmamakta ise de, tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlayan sözleşme niteliğindeki yönetim planının 12. maddesinde bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamayacağı açıkça hükme bağlanmış olduğundan, buna göre büronun da tapu sicilinde belirtilen mesken niteliğinde olmadığı gözetilerek dava konusu 11 ve 18 numaralı davalılara ait bağımsız bölümlerin tapuda yazılı olan mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile bu yoldaki istemin reddi yolunda hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla yukarda açıklanan esaslar göz önünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yaralama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Karar: Dava, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı olup işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerin mesken niteliğine dönüştürülmesi istemine ilişkindir.

A-DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ:

Davacı vekili; tapuda mesken olarak kayıtlı bulunan 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planında yer alan yasaklayıcı hükme rağmen davalı bağımsız bölüm maliklerince işyeri olarak kullanıldığını ileri sürerek; dava konusu bağımsız bölümlerin Yönetim Planına aykırı şeklide işyeri olarak kullanılmasının meni ile mesken gereğince dönüştürülmesine karar verilmesini istemiştir.

B-DAVALININ CEVABININ ÖZETİ:

Davalı LV vekili; Yeminli Mali Müşavir olan müvekkilinin, işyeri olarak kullandığı 18 numaralı bağımsız bölümde ticari hiçbir faaliyette bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı BK vekili; mesken nitelikli 11 numaralı bağımsız bölümü, müvekkilinin mali müşavirlik bürosu olarak kullanmasına kanuni bir engel bulunmadığı gibi, Yönetim Planında bu yönde yasaklayıcı bir hükmün de yer almadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

C-YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:

Yerel Mahkeme; "tapuda mesken olarak görünen dava konusu bağımsız bölümlerin, davalılar tarafından "müşavirlik bürosu" olarak kullanıldığı tespit edilmiş ise de, müşavirlik bürosunun Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde gösterilen yasak işler "kapsamına girmediği ve Yönetim Planında da meskende büro açılmasını yasaklayan bir hüküm bulunmadığının anlaşıldığı" gerekçesiyle "davanın reddine" karar yermiştir.

D-TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME:

Davacı vekilince temyiz edilen karar. Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş; Yerel Mahkeme önceki gerekçesini tekrarlayarak direnme kararı vermiş; direnme kararını davacı vekili temyiz etmiştir.

E-MADDİ OLAY:

Dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümler tapuda "mesken" niteliği ile kayıtlı olup; Mahkemece yerinde yapılan keşifte, davalılar tarafından "müşavirlik bürosu" olarak kullanıldıkları belirlenmiştir.

Yönetim Planının, kat maliklerinin haklarının ve yükümlülüklerinin düzenlendiği 12. maddesinde; Ana gayrimenkulün tamamı veya ayrı ayrı bağımsız bölümleri, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz hükmü yer almaktadır.

F-UYUŞMAZLIK :

Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda mesken niteliği ile kayıdı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin, Yönetim Planının 12. maddesi hükmü karşısında, müşavirlik bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

G-GEREKÇE:

Çekişmenin çözümü için örneğinde, kat mülkiyeti bir yapıda Yönetim Planının hukuksal niteliği üzerinde durmakta yarar vardır.

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesinin birinci fıkrasında; "Yönetim Planı yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir." denildikten sonra, ikinci fıkrasında; "Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, ana gayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlık bu kanuna ve genel hükümlere göre karara bağlanır." hükmü öngörülmüştür.

Bu açık hüküm karşısında; kat mülkiyeti yapının yönetiminin, sözleşme hükmünce olan Yönetim Planı gereğince yapılacağı; çıkan anlaşmazlıklarda Yönetim Planında hüküm bulunduğu takdirde, öncelikle Yönetim Planında yer alan hükümlerin, aksi takdirde Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlerin uygulanması gerektiği kuşkusuzdur.

Diğer bir ifadeyle, Kanunun emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla anlaşmazlıkların hallinde hakimin ilk başvuracağı belge Yönetim Planı olup; Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere, ancak Yönetim Planında hüküm bulunmadığı hallerde başvurulmalıdır.

Somut olayda; Yönetim Planının 12. maddesinde "bağımsız bölümler, kat malikleri kurulunun oybirliği ile kararı bulunmadıkça sicilinde belirtilen nitelikleri dışında kullanılamaz" hükmü yer almaktadır. Yönetim Planında yapılan bu düzenleme ile, meskenin diğer bir şekilde kullanılmasını kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararın bulunması koşuluna bağlamıştır. Hükümde yer alan "tapu sicilinde belirtilen nitelikleri dışında" ifadesi; sınırlama olmaksızın, kütükte kayıtlı niteliği dışında tüm kullanım biçimlerini kapsadığından "müşavirlik bürosu" niteliğinde kullanımının da yasaklandığı açıktır.

Direnme kararında sözü edilen, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinin birinci fıkrasında, yapılması kesin olarak yasaklanan işler sayılmış ikinci fıkrasında ise kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilecek olan yerler belirtilmiştir.

Şu hale göre, Yönetim Planının 12. maddesinde bağımsız bölümlerin kütükte kayıt niteliği dışında tüm kullanım biçimleri açıkça yasaklandığından, tapuda mesken niteliği ile kayıtlı bulunan dava konusu 11 ve 18 numaralı bağımsız bölümlerin müşavirlik bürosu olarak kullanılma olanağı bulunmamaktadır.

Hal böyle olunca; Mahkemece, aynı yöne işaret eden ve Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire Bozma kararına uyularak dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda-yazılı mesken niteliğine dönüştürülmesine karar verilmesi gerekirken; yanılgılı gerekçeyle davanın reddine dair önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

Sonuç: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı HUMK'un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin haranın geri verilmesine, 21.12.2005 gününde oybirliği ile karar verildi.

[Av.Aykut Toklu]

hangi is yerlerinin mesken seklinde kayıtlı yerlerde acılabilecegi İmar Kanununda yazılı ve sizin buronuz bu nitelikte bir buro degil yani yasal bir problem ile karsılasmanız olası degil

ancak yine de apartman yonetimi olarak ozel bir duzenleme getirilmis mi getirilmemis mi bilmek lazım

genellikle sorun ortak kullanım alanlarından cıkıyor yani cok fazla bir elektrik tuketimizini varsa ve bu apartmanın elektrigini etkiliyor ve hatta sorun cıkmasına neden oluyorsa ya da gurultu ve cevre kirliligi yaratıyorsanız apartman sakinlerini rahatsız edecek durumlar ortaya cıkıyorsa bu sizin ve yonetimin arasını acabilir ve bu durumda size ihtarname yolu ile uyarıda bulunulabilir

bunun dısında eger bu soyledigim problemler yok ise ve apartman yonetimi de sizin kullandıgınız bolum adına ozel bir duzenleme getirmemis ise mesken olarak kayıtlı olan bu yerde faaliyetlerinize devam etmenizde hic bir sakınca yoktur

saygılarımla...

[korugan]

Sayın seloton,
Sayın Av.Aykut Toklu'ya katılıyorum.
Sizin anlattıklarınız doğrultusunda, Yargıtayın yerleşik kararlarına bakarak sözkonusu işyeri büro kapsamında değerlendirilmelidir.
Burada sözkonusu faaliyete devam etmeniz için, kat malikleri kurulunun iznine gerek yoktur.
Saygılar