YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E: 2007/160 K: 2007/189 T: 04.04.2007
Kamulaştırma Bedeli • Kapitalizasyon Faiz Oranı • Bedel Tespitinde Uygulanacak Yöntem
Özet: Dava kamulaştırma bedelinin artı-rılması istemine ilişkin olup, somut olayda dava konusu taşınmaza Gaziantep il merkezine yakın, %3-4 oranında meyilli, buğday ve mercimek ekilen kuru tarım arazisi vasfında bulunup, geometrik şeklinin düzgün olması ve ulaşım kolaylığı dikkate alınarak bilirkişi raporunda kapitalizasyon faiz oranı %5 olarak uygulanmiştir.
Ne var ki, raporda taşınmazın il merkezine yakın olduğu ve ulaşım faktörünün kolaylı klar getirdiği gerekçesiyle %50 objektif de- ğer artışı kabul edilmiş ise de; bu unsurlar kapitalizasyon faiz oranın seçilmesinde de dikkate alınmadığından; belirtilen unsurlar, az yukarıda açıklanan ilkeler uyarınca objektif artırıma sebep olamaz.
Tarafar arasındaki "Kamulaştırma Bedelinin Artırılması" davasından
dolayı yapılan yargılama sonunda; Gaziantep Asliye 2.
Hukuk Mahkemesince
davanın kısmen kabulüne dair verilen 8.7.2004 gün ve 2004/19-
340 sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 5.
Hukuk Dairesinin 29.12.2004 gün ve 10642-13140 sayılı ilamı ile;
(...Mahkemece bilirkişi incelemeler yaptırılmıştır. Alınan raporlar yasa
hükümlerine uygundur.
Taşınmaz malın tarım arazisi niteliğinde kabulü ile olduğu gibi kullanı
lması halinde getireceği net geliri üzerinden bilimsel yolla değerinin tesbit
edilmesinde ve buna göre kamulaştırma bedelinin artırılmasına karar
verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;
Bilirkişi raporunda objektif değer artırıcı unsur olarak yazılan hususlar
kapitalizasyon faizinin belirlenmesinde esas alınan unsurlar olduğu gözetilmeden,
belirlenen bedele %50 objektif değer artırıcı unsur ilave edilmek
suretiyle fazla arttırmaya karar verilmesi, doğru görülmemiştir…) ge-
Yargıtay Kararları 379
___________________________________________________
(*) Gönderen: Talih UYAR
rekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargı-
lama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davalı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde
temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereğ
i görüşüldü:
Dava, kamulaştırma bedelinin artırılması istemine ilişkindir.
Davacı vekili; tapuda müvekkili adına kayıtlı bulunan Gaziantep ili,
Ş. ilçesi, K. köyü 48 parsel sayılı taşınmazın davalı idarece kısmen kamulaştı
rılması sonucu Kıymet Takdir Komisyonunca düşük bedel takdir
edildiğini, Gaziantep-Kilis karayolu üzerinde bulunan birinci sınıf tarım
arazisi niteliğindeki taşınmazın, her iki il merkezine de yakın konumda
bulunması ve diğer özellikleri nedeniyle daha yüksek değerde olduğunu
ileri sürerek, 17.715.000.000 TL kamulaştırma bedel farkının ferağ tarihinden
itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı idareden tahsiline
karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili; Kıymet Takdir Komisyonu tarafından dava konusu taşı
nmaz için belirlenen bedelin günün ekonomik kobullarına, emsal ve rayiçlere
uygun olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesi gerektiğ
ini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin; dava konusu taşınmaza %5 kapitalizasyon faiz oranı
uygulanmak suretiyle net gelire göre değer biçen ve %50 objektif değer artı
şı kabul eden ilk bilirkişi kurulu raporunu esas alarak "davanın kısmen
kabulüne, 13.953.097.517 TL kamulaştırma bedel farkının dava tarihinden
itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline" dair verdiği karar,
Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenle bozulmuş; Yerel Mahkemece
“taşınmazın mücavir alan sınırları dışında ve il merkezine yakın olup ulaşı
m sorununun bulunmadığı, daha önce görülüp, onanarak kesinleşen
Gaziantep Asliye 4.
Hukuk Mahkemesi'nin 01.06.2004 gün ve E:
2004/22 K: 2004/277 sayılı kararında da %50 objektif değer artışının
kabul edildiğinin anlaşıldığı” gerekçesiyle önceki kararda direnilmiştir.
Direnme yoluyla
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; hükme
esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, objektif değer artışına esas
alınan unsurların, aynı zamanda kapitalizasyon faizinin belirlenmesinde
esas alınan unsurlar olup olmadığı; dolayısıyla net gelire göre belirlenen
bedele, objektif değer artırıcı unsur ilave edilmesinin gerekip gerekmedi-
ği noktasında toplanmaktadır.
Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, arazi niteliğindeki taşınmazı
n kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarının açıklanmasında yarar
vardır.
380 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin üçüncü fıkrası
nın (f) bendi uyarınca; tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın mevkii
ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde ekilecek ürünler
ve münavebeye alınan bu ürünlerin elde edilmesi için yapılacak harcamalar
gözönünde tutularak, net gelirin hesaplanması ve bilimsel yolla de-
ğerinin bulunması, bedel tespitinde etkisi olan diğer objektif ölçülerde
dikkate alınarak maddenin (i) bendi uyarınca her unsurun gerekçeleri ve
değere katkı oranları ayrı ayrı belirtilip gösterilmek suretiyle kamulaştırma
karşılığının tespit edilmesi gerekir.
Bu noktada; arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi,
kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.
Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki
oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde
aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin
gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak
bulunur.
Bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama
dekar Şyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptadıktan sonra
her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, yüzde ile ifade edilen kapitalizasyon
faizidir. Bulunan bu oran, aynı yıl içinde o bölgede cari ortalama
kapitalizasyon faiz oranını ifade eder.
Bu oran, o bölgedeki araziler için bir baz olarak hareket noktasını
oluşturur. Bu ortalama oranın kıymeti takdir edilen araziye uydurulması
gerekir.
Şu açıklamalardan anlaşıldığı üzere; geniş kapsamlı araştırma ve belgelendirilen
anketlere dayalı olarak saptanan o bölgeye ait ortalama faiz
oranı, belli bir arazinin kıymetinin takdirinde hareket noktası alınmak
üzere kullanılır.
Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak
kapitalizasyon faiz oranı ise; bölgede geçerli ortalama orandan hareketle,
arazinin özel nitelikleri, eş deyişle sulu veya kuru olubu, toprağın
yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının
kompozisyonu, meyil oranı, önemli yerleşim birimlerine yakınlığı, tarımsal
amaçlı alt yapı olanakları gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir.
Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp
çoğalacaktır.
Ancak Ülkemizde, bölgelere özgü kapitalizasyon faiz oranı belirlenmemiş
olup; Yerleşmiş uygulama ve Yargıtay içtihatlarına göre bu oranın
Türkiye'nin coğraŞ konumu, iklim kobulları, toprak yapısı ve verimliliğe
etkili olan diğer unsurlar dikkate alınarak % 3 ila % 15 arasında olabileceğ
i kabul edilmiştir.
Hemen ifade edilmelidir ki; kararları ile uygulamada birliği sağlamakla
da görevli bulunan Yargıtay'ın, belli bölgelerde baz alınacak cari orta-
Yargıtay Kararları 381
lama faiz oranları konusunda bir birikime sahip olduğu ve diğer hukuki
unsurlar yanında uygulama birliği yönünden de yargısal denetim yapmak
durumunda bulunduğu Kuşkusuzdur.
Nitekim, Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 31.10.1990 gün, E:
1990/5-508 K: 1990/540 ve 28.06.1995 gün, E:1995/18 K: 1995/687
sayılı kararlarında da, az yukarıda değinilen görüş ve ilkeler benimsenmiştir.
Diğer taraftan; 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'nun 11. maddesinin
(f) bendi uyarınca arazinin değerinin mevkii ve şartlarına göre ve olduğ
u gibi kullanılması halinde getireceği net gelir esas alınarak belirleneceğ
i hükme bağlandıktan sonra; aynı maddenin (i) bendinde, bedelin tespitinde
etkili olacak diğer "objektif ölçülerin" esas alınacağı hükmü getirilmiştir.
Görüldüğü üzere; tarım arazisinin asıl değer belirleme ölçütleri 11.
maddenin (f) bendinde yer almakta olup, (i) bendinde Öngörülen "bedelin
tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüler" tali artırım unsurlarını içermektedir.
Şu hale göre; objektif ölçüler, ürünün pazarlanması kolaylıkları, nakliye
maliyetinin düşük olması, Büyükşehir ve anayollara yakınlık gibi tarı
msal faaliyet ve gereklerine uygun unsurlar olup; net gelire göre hesaplanan
bedelin objektif ölçüler dikkate alınarak makul bir oranda artırılması
na, yasa olanak vermektedir.
Burada önemle vurgulanmalıdır ki; bilimsel metodla bulunan değer,
"objektif ölçüler" nedeni ile arttırılırken mutlaka objektif nedenlere dayanı
lmalı, taşınmazın (f) bendine göre değerlendirilmesinde ya da kapitalizasyon
faiz oranının seçilmesinde dikkate alınmamış olmalıdır.
Somut olayda; dava konusu taşınmaz Gaziantep il merkezine yakın,
% 3-4 oranında meyilli, buğday ve mercimek ekilen kuru tarım arazisi
vasfında olup; hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda, belirtilen
bu unsurların yanı sıra, taşınmazın geometrik şeklinin düzgün olması ve
ulaşım kolaylığı da dikkate alınarak, kapitalizasyon faiz oranı %5 oranında
uygulanmiştir.
Ne var ki bilirkişi kurulu raporunda, taşınmazın il merkezine yakın
olduğu ve ulaşım faktörünün kolaylıklar getirdiği gerekçesiyle %50 objektif
değer artışı kabul edilmiş ise de; bu unsurlar kapitalizasyon faiz oranı
nın seçilmesinde de dikkate alındığından; belirtilen unsurlar, az yukarı
da açıklanan ilkeler uyarınca, objektif artırım sebebi olamaz.
Direnme kararında sözü edilen ve Gaziantep ili Ş. ilçesi Y. köyü 351,
330 parsel sayılı taşınmazların kamulaştırılması nedeniyle açılan kamulaştı
rma bedelinin artırılması davasında; Mahkemece %50 objektif değer
artırıcı unsur ilave eden bilirkişi kurulu raporu esas alınarak verilen karar,
Özel Dairece onanarak kesinleşmiştir. Görüldüğü gibi, Yerel Mahkemenin
direnme hükmünde dayandığı o davanın konusu olan taşınmaz T.
382 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
köyünde olup, dava konusu taşınmaz K. köyünde bulunmaktadır. Dolayı
sıyla, yukarıda değinilen karara konu taşınmazlar ile, eldeki davaya koni
taşınmazın bütün ayırıcı nitelikleri, eş söyleyişle özel nitelikleri farklı
olduğundan ve "objektif ölçüler' nedeni ile artırımın mutlaka objektif nedenlere
dayanılarak yapılması gerektiğinden; objektif değer artışı yönünden
paralel bir uygulama yapılması zorunluluğundan söz edilemez.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece,
Hukuk Genel Kurulu’nca da benimsenen
ve belirlenen bedele objektif değer artırıcı unsur ilave edilmemesi
gereğine değinen Özel Daire bozma kararına uyularak, bilirkişi kurulunca
net gelire göre tespit edilen kamulaştırma bedel farkına hükmedilmesi
gerekirken; %50 objektif değer artışı uygulanmak suretiyle kamulaştı
rma bedelinin fazla artırılması ve yanılgılı gerekçeyle bu yönde direnme
kararı verilmesi doğru değildir. Direnme kararı bu nedenle bozulmalı
dır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararı
nın yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden
dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 04.04.2007 gününde
oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Kararları 383
İçtihat
