YARGITAY HUKUK GENEL KURULU
E: 2008/5-435 K: 2008/441 T: 18.06.2008
Taşınmaz Değerinin Tespiti • Emsal Kabul Edilecek İşlemler
Özet: Taşınmaz değerinin, kamulaştırma gününden önce satış gören ve özel amacı
olmayan emsal satışlara göre hesaplanması gerekir. Bu iş yapılırken; gerçek bir satış iradesine
dayamayan işlemlerin ve ticari nitelikteki satış işlemlerinin dikkate alınmaması gerekir.
Tarafar arasındaki "Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil" davası
ndan dolayı yapılan yargılama sonunda; Gebze Asliye 2.
Hukuk Mahkemesince
davanın kabulüne dair verilen 09.08.2006 gün ve 2005/269 E-
2006/338 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi
üzerine, Yargıtay 5.
Hukuk Dairesinin 05.07.2007 gün ve 2007/6194- 8950 sayı
lı ilamı ile;
(...Dava, 4650 Sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun
10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştı
rılan taşınmazın davacı idare adına tescili istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davacı idare vekilince
temyiz edilmiştir.
Bilirkişi incelemesi yaptırılmiştir. Taşınmazın arsa niteliğinde kabulü
ile emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilmesi yöntem itibariyle doğrudur.
Ancak;
Kamulaştırma Kanununun 11/1-g bendine göre taşınmaza emsal karşı
laştırması yapılarak değer biçilmesi gerekir. Taşınmazın değerinin, kamulaştı
rma gününden önce satış gören ve özel amacı olmayan emsal satışlara
göre hesaplanması gerekir. Oysa hükme esas alınan bilirkişi raporunda
somut emsal olarak kabul edilen taşınmaz satışı bankaya yapılan satı
ş olup, özel amaçlı satış olduğundan emsal olarak alınamaz.
Bu nedenle tarafara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakı
n zaman içinde satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri
için imkan tanınması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi
ve bu emsalleri göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla
keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerektiği gözetilmeden,
geçersiz rapora göre karar verilmesi,
Yargıtay Kararları 421
___________________________________________________
(*) Gönderen: Ali GÜNEREN, Yargıtay 21. Hukuk Dairesi Başkanı
Doğru görülmemiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle,
yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda
direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde
temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereğ
i görüşüldü:
Dava, 4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun
10. maddesine dayalı kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırı-
lan taşınmazın idare adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkili idare tarafından kamulaştırma kararı alınan
Gebze İlçesi Tavşanlı Köyü 1872 sayılı 9656.00 m2 yüzölçümündeki taşı
nmazın 748.60 m2 lik bölümünün pazarlıkla satın alınacağı resmi taahhütlü
yazı ile davalı mal sahibine bildirilmesine rağmen netice alınamadığı
nı ileri sürerek, kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın müvekkili
adına tesciline karar verilmesini talep ve daya etmiştir.
Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın arsa niteliğinde olduğunu
savunarak, rayiç değerinin en az 1.350.000.000 TL/m2 olarak tespiti ile
davacıdan tahsiline karar verilmesi gerektiğini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin, arsa niteliğindeki taşınmaza emsal mukayesesi suretiyle
değer biçen ve bankaya yapılan taşınmaz satışını somut emsal olarak
kabul eden bilirkişi kurulu raporunu esas almak suretiyle "davanın
kabulüne" dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuş;
Yerel Mahkemece "işlemin sırf banka tarafından gerçekleştirilmiş
olmasının rayici yansıtmayacağı ve özel amaçla işlemin yapıldığının kabule
yeterli olmadığı" gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme yoluyla
Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; hükme
esas alınan bilirkişi raporunda somut emsal olarak değerlendirilen taşı
nmaz satışının, bankaya yapılan satış olması karşısında özel amaçlı satı
ş olarak kabul edilip edilemeyeceği; bu bağlamda, bilirkişi raporu geçersiz
kabul edilerek yeniden emsal celbi ile başka bilirkişi kuruluyla keşif
yapılarak sonucuna göre hüküm kurulmasının gerekip gerekmediği noktası
nda toplanmaktadır.
4650 Sayılı Yasa ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun
değer tespiti esaslarını düzenleyen 11. maddesinde; taşınmazın cins ve
nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurları
n, her unsurun ayrı ayrı değerinin, vergi beyanının, kamulaştırma
tarihindeki relrpi makamlarca yapılmiş kıymet takdirlerinin ve özellikle
arsalarda kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal
satışlara göre satış değerinin ve bedelin tespitinde etkili olacak diğer
422 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
objektif ölçülerin esas alınarak taşınmaz bedelinin takdiri gerektiği öngörülmüştür.
Bu açık hüküm karşısında, arsa niteliğindeki taşınmaz malın değerinin,
dava tarihinden öncefe özel amacı olmayan emsal satışlara göre belirlenmesi,
eş söyleyişle gerçek bir satış iradesine dayanmayan işlemler
ile alıcı ve satıcısının iştigal alanı nedeniyle ticari nitelikteki satış işlemlerinin
emsal alınamayacağı Kuşkusuzdur.
Muvazaa ile yapılan satışlar böyle olduğu gibi, vergiden kaçınmak
için çok az değerde gösterilen satışlarda emsal olarak alınamazlar. Bir
bankanın ticari faaliyet göstermek için yaptığı alımlar da emsal olamazlar.
Ayrıca benzin istasyonu kurmak için cüz'i bir yerin alınmasına ait satı
şlar da emsal olamazlar (Zeki Akar, Kamulaştırma ve Kamulaştırması El Atma Davaları,
Cilt: 1, s:341).
Öteden beri aynı ilke, Kanunun taşıdığı anlam ve açıklığa uygun olarak
yerleşik Yargıtay içtihatlarında istikrarlı bir şekillde uygulanagelmiş;
banka ve emsali kuruluşların ticari amaç ve rekabet saikiyle yaptıkları
alımlar gerçek rayici aksettirmediğinden, eş söyleyişle özel amaçlı satış
olduğundan emsal olarak kabul edilmemiştir.
Somut olayda; bilirkişi kurulu raporunda emsal olarak alınan 106
parsel numaralı taşınmazın alıcısı banka olup, bankaların yaptıkları
alım-satımlar ticari amaçlı olduğundan, özel amaçlı bu satışın emsal olarak
kabul edilemeyeceği açıktır. Dolayısıyla, kamulaştırılan taşınmazın
değerini özel amacı olan emsal satışa göre belirleyen bilirkişi kurulu raporu
geçersizdir.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, aynı yöne işaret eden ve
HukukGenel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyularak,
tarafara dava konusu taşınmaza yakın bölgelerden ve yakın zaman içinde
satışı yapılan benzer yüzölçümlü satışları bildirmeleri için imkan tanı
nması, lüzumu halinde re'sen emsal celbi yoluna gidilmesi ve bu emsallere
göre değer biçilmesi için yeniden oluşturulacak bilirkişi kuruluyla
keşif yapılarak sonucuna göre hüküm kurulması gerekirken; bankaya
yapılan özel amaçlı satış emsal alınmak suretiyle taşınmaza değer biçen
geçersiz bilirkişi raporuna göre verilen kararda direnilmesi usul ve yasaya
aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararı
nın yukarıda ve Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden
dolayı HUMK’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, 18.06.2008 gününde
oybirliği ile karar verildi.
Yargıtay Kararları 423
İçtihat
