taşinmaz degerinin tespiti • irtifak hakki’nin etkileri
ÖZET: Bir taşınmazın değerinin ne kadar olduğu tespit
edilirken; tapu kaydına göre o taşınmaz üzerinde bir irtifak
hakkının mevcut olduğu anlaşılırsa, irtifakın taşınmazın değeri
üzerindeki olumsuz etkisi dikkate alınarak sonuca gidilmelidir.
YHGK E: 2008/18-316 K: 2008/331 T: 16.04.20082
Taraflar arasındaki "Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil" davasından
dolayı yapılan yargılama sonunda; Mersin Asliye 1. Hukuk Mahkemesince
davanın kabulüne dair verilen 28.11.2002 gün ve 2002/970 E, 2002/1287 K.
sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine,
Yargıtay 18. Hukuk Dairesinin 24.2.2003 gün ve 2003/59 E, 1232 K. sayılı
2Gönderen: Av. Hulki ÖZEL
İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 85 • Sayı: 2 • Yıl: 2011
222
ilamı ile; (...Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici
sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre
sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Dava konusu 2010 Ada 1 parsel sayılı taşınmazın dosya içerisinde
bulunan tapu kaydına göre 432 m2 olan alanının 216 m2'si üzerinde ÇEAŞ
lehine 21.5.1994 tarihli irtifak hakkının bulunduğu anlaşılmaktadır. Yerinde
yapılan keşif sırasında fen bilirkişisine yaptırtılan incelemede taşınmaz
üzerinden elektrik gerilim hattının geçmediği belirtilmiş ise de, irtifak nedeniyle
elektrik hattının henüz taşınmaz üzerinden geçirilmemiş olması ileride bu
hakka dayalı olarak hat çekilmesine engel teşkil etmez.
Bu bakımdan söz konusu irtifak hakkının kaldırılmasının söz konusu olup
olmadığı araştırılmadan, bu irtifak yokmuş gibi irtifakın değere olumsuz
etkisinin hükme esas alınan bilirkişi raporunda nazara alınmamış olması doğru
görülmemiştir.
Mahkemece, tarafların açıklamasına da başvurmak suretiyle irtifakın halen
devam edip etmediği lehine irtifak hakkı kurulan ÇEAŞ'dan sorulup, halen
irtifak hakkının devam ettiğinin saptanması halinde bilirkişi kurullarından bu
irtifakın taşınmazın değeri üzerindeki olumsuz etkisini gözeten ek raporlar
alınıp hasıl olacak sonuca göre hüküm kurulmalıdır...) gerekçesiyle bozularak
dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda,
mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN: Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Dava, kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmaz malın idare adına tescili
istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkili idare tarafından trafo yeri için kamulaştırılan
davalılara ait 2010 ada 1 parsel sayılı taşınmaza idarece belirlenen değer
üzerinden pazarlıkla satın alma yolu denenmiş olmasına rağmen, takdir
edilen bedelin davalılar tarafından kabul edilmemesi nedeniyle anlaşma
sağlanamadığını ileri sürerek, kamulaştırma bedelinin tespiti ile taşınmazın
müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili; arsa niteliğinde ve çok kıymetli bir konumda bulunan
dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinin metrekarede 60.000.000 TL
olarak tespiti ile davacıdan tahsiline karar verilmesini cevaben bildirmiştir.
Mahkemenin, dava konusu taşınmazın tapu kaydında ÇEAŞ lehine yazılı
irtifak hakkının, taşınmazın değerine olumsuz etkisini göz önünde
bulundurmadan bedel tespiti cihetine giden bilirkişi raporunu benimsemek
suretiyle "davanın kabulüne" dair verdiği karar, Özel Daire'ce yukarıda yazılı
Yargıtay Kararları
223
nedenle bozulmuş; Yerel Mahkemece "taşınmazın imar uygulamasına tabi
tutulmadan önce ÇEAŞ lehine tesis edilen irtifak hakkının kadastral parsel
kaydına şerh verildiği ve irtifak nedeniyle fiilen enerji nakil hattının geçirildiği,
yükümlü taşınmazın ifraz ve imar uygulaması sonucu oluşan dava konusu
2010 ada 1 numaralı parsel kaydına bu şerhin intikal ettirilmiş olmasına
karşın, kadastral kök parselden geçirilen enerji nakil hattının dava konusu
parsel üzerinde değil ifraz sonucu oluşan başka bir parselde kaldığının keşfen
belirlendiği, bu aşamadan sonra irtifak nedeniyle 1 numaralı parselden enerji
nakil hattı geçirilmesi olanağı bulunmadığından irtifak nedeniyle değer
düşüklüğünün bedele yansıtılmasının gerekmediği" gerekçesiyle direnme
kararı verilmiştir.
Özel Daire ile Yerel Mahkeme arasındaki uyuşmazlık; tapuda Çukurova
Elektrik A.Ş lehine kayıtlı bulunan irtifak hakkının devam edip etmediğinin
ve bu hakkın kaldırılmasına dair her hangi bir işlem bulunup
bulunmadığının araştırılması ve sonucuna göre, irtifak nedeniyle değer
düşüklüğünün taşınmazın kamulaştırma bedeline yansıtılmasının gerekip
gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
Bilindiği gibi irtifak, bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma
yetkisi sağlayan bir ayni haktır. İrtifak hakkının içeriğini oluşturan yetkiler,
ilke olarak sınırlıdır. Ancak, ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen
mutlak etkiye sahiptir.
Türk Medeni Kanunu’nun 779 ve devamı maddelerinde irtifak türleri,
taşınmaz lehine irtifak hakkı, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak
hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlenmiş; mülkiyetten farklı olarak irtifaklar
için kanun, genel hüküm koymamıştır. Buna karşılık, eşyaya bağlı irtifaklara
ilişkin hükümlerin (MK m.779-793), diğer kişisel irtifaklarda da uygulanacağı
Türk Medeni Kanunu’nun 838/son maddesinde belirtilmiştir.
Türk Medeni Kanunu’nun 780. maddesine göre, kural olarak irtifak
hakkının kazanılması için tapu kütüğüne tescil şart olmakla birlikte, aynı
maddenin ikinci fıkrasında "irtifak hakkının kazanılmasında ve tescilinde,
aksi öngörülmüş olmadıkça taşınmaz mülkiyetine ilişkin hükümler
uygulanır" hükmü ile yapılan yollama dolayısıyla sicil dışı kazanma halleri
irtifak hakkının kazanılmasında da söz konusu olacaktır.
Bu noktada, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4. maddesinde,
kamulaştırma amacının elde edilmesi için yeterli olduğu takdirde taşınmazın
belirli bir kısmı, yüksekliği, derinliği veya kaynaklar üzerinde kamulaştırma
yolu ile irtifak kurulabileceği belirtildiğinden; kamulaştırmanın
tamamlanması ile irtifak hakkının doğduğu ve sonradan yapılacak tescilin
açıklayıcı mahiyette bulunduğu kuşkusuzdur (Prof. Dr. M. Kemal Oğuzman,
Prof. Dr. Özer Seliçi, Prof. Dr. Şaibe Oktay Özdemir, Eşya Hukuku, İstanbul
2004, s: 606).
Burada önemle vurgulanmalıdır ki; irtifakın kullanılması, fiilen yüklü
taşınmazın bir kısmında söz konusu olsa dahi, yük bütün taşınmaz
üzerinedir. Keza irtifak hakkı yararlanan taşınmazın bir kısmının ihtiyaçları
İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 85 • Sayı: 2 • Yıl: 2011
224
için kurulmuş olsa dahi, taşınmazın tümü lehine mevcuttur. İrtifak bölünmez
bir haktır (Oğuzman/Seliçi/Özdemir, a.g.e., s: 602).
İrtifak hakkı, tapu sicilindeki kaydın terkini veya yüklü ya da yararlanan
taşınmazın yok olması ile sona erebileceği (MK m.783) gibi, sözleşmede
öngörülen sürenin dolması da bir sona erme sebebidir. Tüm bunların dışında,
irtifak hakkının sağladığı yarar büsbütün ortadan kalkmış ya da bu hakkın,
doğurduğu yüke oranla pek az çıkar sağlamış olması durumunda, irtifakın
terkini için istemde bulunulabileceği Medeni Kanunun 785. maddesinde
öngörülmüştür.
İrtifakın sağladığı yararın kaybı sebebiyle terkini talep kuralının bazı
uygulama halleri Medeni Kanun’un 793. maddesinde ayrıca düzenlenmiş;
Yüklü taşınmazın bölünmesi" başlığını taşıyan anılan maddede, "Yüklü
taşınmazın parsellere bölünmesi halinde kural, irtifak hakkının her parsel
üzerinde devam etmesidir. Ancak, irtifak hakkı belirli parseller
üzerinde kullanılmıyorsa, durum ve koşullara göre de kullanılamayacaksa,
bu parsellerin maliklerinden her biri, kendi taşınmazı üzerindeki irtifak
hakkının terkinini isteyebilir.
Tapu sicil memuru, bu istemi irtifak hakkı sahibine bildirir ve onun bir ay
içinde itiraz etmemesi halinde irtifak hakkını terkin eder." Hükmü
öngörülmüştür.
Bu açık hüküm karşısında; somut olayda olduğu gibi, yükümlü
taşınmazın parsellenmesi halinde, irtifak hakkı her parsel üzerinde eskisi gibi
kalacaktır. Diğer bir ifadeyle, yüklü taşınmazın bölünmesi sonunda meydana
gelen bütün parsellerin irtifak hakkıyla yüklü kalması, asıldır. Burada, az
yukarıda değinilen, irtifakın bölünmezliği prensibi söz konusudur. Böylece
oluşan her parsel üzerinde irtifak Hakkı sahibi, irtifak hakkından
kaynaklanan yetkilerini kullanabilecektir.
Şu kadar ki, irtifak hakkı yalnız bölünen bir parsel üzerinde yük teşkil
ediyor, hak ancak bu parsel üzerinde kullanılıyorsa, diğer yüklü parsellerin
maliklerinden her biri, kendi parsellerinden irtifakın terkinini talep edebilir
(MK m793/2). Terkin talebi tapu memurluğuna yapılır ve irtifak hakkı
sahibine tebliğ edilir. Bir ay içinde itiraz olunmazsa tapu memuru terkini
yapar (MK m793/3). itiraz halinde, yüklü parsel maliki mahkemeye
başvurarak Medeni Kanunun 785. maddesi uyarınca bir terkin kararı
almalıdır (Oğuzman/Seliçi/Özdemir, a.g.e., s:614).
Medeni Kanunun 793. maddesinde (eski TKM m.716) bir yüklü
taşınmazın bölünmesi öngörülmüş olduğundan ve hukuki tarifine göre yüklü
taşınmaz bölünürse, ancak bir irtifak hakkı var olabileceğinden genel olarak
bütün irtifak haklarına bu madde uygulanabilir (Dr. Suad Bertan, Ayni
Haklar, Ankara 1976, s: 1338).
Sonuç olarak, Türk Medeni Kanunu’nun 793. maddesine göre, yüklü
taşınmazın bölünmesi halinde, irtifakın, ortaya çıkan bütün parsellerin her
biri üzerinde yük olarak devam ettiği, salt ifraz ve taksim nedeniyle irtifak
hakkının son bulmayacağı; bu hak, ortaya çıkan parsellerden bir ya da bir
Yargıtay Kararları
225
kaçı üzerinde fiili olarak kullanılmasa dahi, tapudan terkin edilmedikçe bu
parsellerin irtifak hakkıyla yüklü kalacağı, her türlü duraksamadan uzaktır.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut durum değerlendirildiğinde; davalılar
adına müşterek mülkiyet üzere kayıtlı bulunan ve 3194 sayılı İmar
Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca ifraz ve imar uygulaması sonucu oluşan
432 metrekare yüzölçümündeki 2010 ada 1 parsel sayılı taşınmazın
tamamının trafo yeri için davacı idarece kamulaştırıldığı ve taşınmaz
kaydında, 216 metrekarelik kısım üzerinde ÇEAŞ lehine 21.5.1974 tarihli
irtifak şerhinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında fen
bilirkişiden alınan krokili raporda, enerji nakil hattının kamulaştırılan 1
numaralı parsel üzerinden değil, taşınmazın güney batı sınırının dışından
geçirildiği ifade edilmiştir.
Az yukarıda değinildiği üzere, ÇEAŞ lehine irtifak tesis edilen taşınmazın
ifraz ve imar uygulaması nedeniyle bölünmesi sonunda meydana gelen dava
konusu 1 numaralı parsel üzerinde irtifak, dosyada mevcut kayıtlara göre,
yük olarak devam etmektedir. Ne var ki mahkemece, yükümlü taşınmazın
ifraz ve imar uygulamasına tabi tutulmadan önceki kayıt ve belgeleri irtifak
hakkını gösterir şekilde getirtilmemiş ve bu hakkın kaldırılmasına dair her
hangi bir işlem yapılıp yapılmadığı araştırılmadan, eksik inceleme ile salt çap
üzerinden değerlendirme yapılmak ve anılan fen bilirkişi raporu esas alınmak
suretiyle, ifraz sonucu oluşan 1 numaralı parselde irtifak hakkının devam
etmediği sonucuna ulaşılmıştır.
Hal böyle olunca mahkemece yapılması gereken iş; Çukurova Elektrik A.Ş
lehine irtifak tesis edilen yükümlü taşınmaza ait kayıt ve belgelerin irtifak
hakkını ilk tesisinden itibaren gösterir şekilde getirtilmesi, irtifak hakkının
terkini yönünde tapu sicil müdürlüğüne yapılmış başvuru ya da Medeni
Kanun’un 785. maddesi uyarınca açılmış bir davanın bulunup
bulunmadığının, bu cümleden olarak irtifak hakkının kaldırılmasının söz
konusu olup olmadığının taraflar ve lehine irtifak hakkı bulunan Çukurova
Elektrik A.Ş'den araştırılması; dava konusu 1 parselde fiili olarak irtifak
hakkının kullanılmadığından bahisle davalılar tarafından terkin istemi ile
yapılmış bir başvuru bulunmadığı takdirde, yukarıda açıklanan ilkeler
uyarınca, bölünen taşınmaz üzerinde irtifakın devam ettiği göz önünde
tutularak, bilirkişi kurullarından bu irtifak hakkının taşınmazın değeri
üzerindeki olumsuz etkisini gözeten ek raporlar alınması ve kamulaştırma
bedelinin bu şekilde tespiti olmalıdır.
O halde; Yerel mahkemece bu gerekliliklere uyulmaksızın, eksik inceleme
ve hatalı değerlendirme sonucu verilen önceki kararda direnilmesi usul ve
yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının
Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı
HUMK.’un 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz
peşin harcın iadesine, 16.04.2008 gününde yapılan ikinci görüşmede
oyçokluğu ile karar verildi.
İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 85 • Sayı: 2 • Yıl: 2011
226
İçtihat
