Kat Mülkiyeti İle Kat İrtifakı Arasındaki Farklar Fatma Telek*
5711 SAYILI DEĞİŞİKLİK YASASI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE
GÖZDEN GEÇİRİLMİŞ
I. GİRİŞ
1) KONUNUN SEÇİLME NEDENİ
Taşınmaz hukukumuzun, Kat Mülkiyeti Kanunu’yla düzenlenen alanı
nda, her geçen gün artan ve çeşitlenen sorunların başında (hukuksal
sorun değil hukuksuzluk sayılabilecek “kaçak yapılaşma” bir yana bırakı
lacak olursa), tamamlanmiş ve “yapı kullanma izni” alınmiş yapılarda,
“kat mülkiyetine geçiş”in savsaklanması gelmektedir.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakının farkını ve bunların hukuksal ve idari
sonuçlarını; bilme olasılığı düşük ortalama yurttaş olan malik (ülkemizin
içinde bulunduğu eğitsel ve kültürel aşınma süreci nedeniyle), çoğu zaman,
en önemli güvence olarak bildiği, “yapı kullanma izin belgesi”ni bile
alamazken kat mülkiyetine geçmek gibi bir formaliteyle(!), bilgisi olsa
da uğraşmamaktadır.
Sıradan yurttaş bakımından bir ölçüde anlaşılabilir olan bu anlayış;
yüklenici kişi ve kuruluşlar, tapu memurları, kredi işlemlerini yürüten
bankalar, deprem sigortası yapmakta yetkili sigorta kuruluşları, belediyeler,
gibi kurum ve kuruluşlarda da yaygınlaşmiştir. Ör. 1999 yılında,
yaptırdığımız kat karşılığı inşaatın tamamlanması üzerine, kat mülkiyetine
geçiş işlemlerini yapmak için gittiğim tapu müdürlüğündeki memurun
ilk tepkisi “Kat mülkiyeti tapusuna gerek yok ki, irtifak tapusuyla da her
türlü işlemi yapabilirsiniz; zaten, herkes öyle yapıyor.” olmuştu. Yani, kibarca,
“eski köye yeni adet getirmemem” istenmişti. Gerçekten de, yasaya
adını veren “kat mülkiyeti” hukuken var olsa da, Şilen kaldırılmış görünmektedir.
Öyle ki; bankalar konut kredisi verirken; “yapı kullanma
izin belgesi” sunulmadıkça düzenlenmesi mümkün olmayan, kat mülkiyeti
tapusuna itibar etmeyerek, bu belgeyi talep etmektedirler. Bu anlayı
şın kaçınılmaz sonucu olarak; aralarında, neredeyse faydalı ömrünü ta-
___________________________________________________
(*) Stajyer Avukat
mamlamak üzere olanların da bulunduğu, çok büyük bir “irtifaklı yapı
stoğu” oluşmuştur.
22. Dönem’de TBMM’ye sunulan ve Adalet Komisyonu’nda kabul edilen
“Kat Mülkiyeti Kanununda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun Tasarı
sı”, bu sorunu çözmeye yönelik hükümler içermekle birlikte henüz yasalaşmamı
ştır.1 Ancak, 2007 genel seçimleri bir iktidar değişikliğine yol
açmadığından, bu Tasarı’nın kısa sürede yasalaşması olasılığı yüksektir.
Tasarı’nın 23. maddesiyle getirilen Geçici 1. maddesinin değişikliğe uğramadan
kabul edilmesi ve yasa hükmü haline gelmesi sonucu, 25 - 30 yıldı
r birikmiş usulsüzlüklerin giderilmesine kalkışılması; ülke genelinde
sayısız uyuşmazlığın doğmasına yol açacaktır. Bu öngörü çerçevesinde,
hukuk’ta uzmanlaşmanın gerekliliğine olan inancım ve aynı zamanda, bir
mimar olarak konunun teknik yönüne de yakınlığım nedeniyle, ilgi alanı
ma giren bu konudaki olası gelişmelere hazırlık amacıyla, bu konuyu
seçmiş bulunuyorum.2
2) YÖNTEM
İnceleme, “634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu” bağlamında yapılacağından,
ilke olarak Yasa’daki sıralamaya uyulmaya çalışılacaktır. Giriş bölümü,
Kat Mülkiyeti Kanunu ile Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı kavramlarını
hukukumuza kazandıran neden ve kobullar ile Yasa’nın yürürlüğe girdi-
ği tarihten bu yana geçirdiği değişikliklerin ele alınacağı tarihçe ile tamamlanacak;
bunu, Kat Mülkiyeti Kanunu’a Genel Bir Bakış ile Kat Mülkiyeti
ve Kat İrtifakı kurumları arasındaki farkların:
• Nitelik,
• Kuruluş,
• Sahiplerinin Hakları,
• Sahiplerinin Borçları,
• Sona Ermeleri,
bakımlarından tartışılması izleyecektir. Bütün farkların, Yasa’ya kobut,
toplu bir liste halinde özetleneceği Sonuç bölümüyle tamamlanacak
olan bu çalışmada, Yargıtay Kararları ve İçtihatlar bakımından; çalışmanı
n içeriğine uygun, Yasa’daki belirsizliklere açıklık getiren ve müteakip
yasa değişikliklerine altyapı oluşturabilecek, temel konulara ilişkin Daire,
Hukuk Genel Kurulu ve İçtihadı Birleştirme Kararları’na yer verilmeye
özen gösterilmiş; Yasa’da önemli bir tereddüt yaratmayacak açıklıkta
düzenlenen konulardaki Kararlar kalabalığı ile çalışmanın netliğini yitirmesine
yol açmaktan kaçınılmiştır.
218 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(2) Tasarı, 14.11.2007 tarihinde, TBMM Genel Kurulu’nda kabul edilerek, 5711 sayı ile yasalaşmiş;
28.11.2007 tarihli Resmi Gazete’de yayınlanarak, yürürlüğe girmiştir.
3) TARİHÇE
Yaşadığı uzun savaş yılları sonucunda nüfus yapısı bozulmuş, etkin
nüfusunun büyük bölümünü yitirmiş, kıt kaynaklarını son varoluş savaşı
nda tüketmiş, emek yoğun geleneksel tarım dışında sözü edilmeye de-
ğer bir ekonomik faaliyeti bulunmayan yeni Türkiye Cumhuriyeti; barışın
sağlanmasından itibaren, bir yandan ekonomik gereksinimler, bir yandan
toplumun eğitimsizliği, inançları, vb. nedenlerle denetimsiz bir nüfus
artış sürecine girmiştir. Hızlı nüfus artışına yol açan etmenlerden biri
olan verimsiz tarıma dayalı ekonomi, zamanla, ürettiği nüfusu doyuramaz
hale gelmiştir. Bu sırada, kentleşmenin ivme kazanması sonucu sanayi
ve hizmetler kesimlerinin gelişmeye Başlayıp yeni istihdam olanakları
sağlaması; bugün dahi kentlerimizde yaşanan, en önemli Şziksel,
toplumsal, ekonomik sorunların kaynağı olan köyden kente göç olgusunu
yaratmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Gerekçesi’nde ayrıntılı olarak anlatıldığı
gibi; kentlerin gelişmesi ve kentsel nüfus artışı üç önemli sonuç doğurmuştur:
3
• İşyeri veya konut yapımına uygun arsa Şyatlarının aşırı yükselmiş;
imar sınırlamaları da, bu maliyeti, daha da çok artırıcı bir etki yapmiştır.
• Birden çok kişinin kaynaklarını birleştirerek çok daireli yapılar yaptı
rılması zorunluluğu doğmuş; bunun doğal sonucu olarak, ortak mülkiyete
konu taşınmazların sayısı hızla çoğalmiştir. Bu yapılardaki kat, daire
ve işyerlerinin, paydaşlara bağımsız olarak dağıtımı ve özgülenmesi konusunda,
Medeni
Kanun’un taşınmazlara ilişkin hükümleri yetersiz kalmı
ş; bu durum, tapu sicili uygulamasını da geniş bir şekillde etkilemiştir.4
• Köyden kente göçün hızlanarak sürmesi ve kentsel nüfustaki ola-
ğandışı artış sonucunda, büyük kentlerin kenarlarında, hatta bazen içlerinde,
tamamen denetimsiz ve düzensiz bir biçimde gecekondu bölgeleri
kurulmuştur.
02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,
bu gelişmelerden doğan gereksinimleri karşılamak üzere çıkarılmiştir.
Aslında, Türk Medeni Kanunu İsviçre’den iktibas edilmeden önce de,
hukukumuzda bir binanın katları ayrı ayrı bağımsız mülkiyet hakkına
konu olabilmekteydi. Mecelle’nin 1150. maddesi böyle bir kurumu düzenlemişti.
1926 yılında kabul edilen 743 sayılı Medeni
Kanun’da, İsviçre
MK’daki “bir binanın münferit katları ayrı üst hakkına konu olamaz”
hükmü aynen benimsenerek, Türk Hukuku’nda da bu kuruma son verilmiş
oldu. Ancak, 864 sayılı Tatbikat Kanunu (m. 39) tarafından daha
önce kurulmuş olan bu tür hakların Medeni
Kanun’un yürürlüğe girme-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 219
___________________________________________________
(3) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, Yargıtay 5. Hukuk Dairesi Başkanı - ALTIN Mehmet, Avukat, “Açıklamalı
- İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Kanunlar”, 1994 - Ankara, Sf. 37 - 38.
(4) YEŞİL Metin, Eminönü Tapu Sicil Müdürü, “Uygulamalı Tapu İşlemleri”, 1993 - İstanbul, Sf. 189.
sinden sonra da korunacağı kabul edilerek bunların tapu kütüğünün beyanlar
hanesine yazılması kabul edilmiştir.
İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra doğan konut kıtlığı, kanun koyucuları
bu konuda bir çözüm aramaya zorlamiştır. İsviçre’de, 1963’te, yukarı
da sözü edilen MK hükmü olduğu gibi korunmakla birlikte, müşterek
mülkiyete ilişkin 712. maddeye 19 yeni madde eklenerek, kat mülkiyeti
esası kabul edilmiştir. Ancak; İsviçre’deki bu değişikliklerle, kat maliklerine,
bağımsız bölümler üzerinde MK anlamında tam bir mülkiyet hakkı
değil, bağımsız bölümlerden münhasıran yararlanma konusunda, özel
bir hak tanınmiştir. Türk Hukuku’nda ise, sorun, önce her müşterek malike,
binanın bir bağımsız bölümü üzerinde, ondan münhasıran yararlanması
için MK m. 753 (YMK m. 838) anlamında bir irtifak hakkı kurarak
çözülmeye çalışılmiş ve bu gelişme 1954 yılında Tapu Kanunu’nun 26.
maddesinde yapılan bir değişiklikle pekiştirilmiştir. Ne var ki, bu düzenleme
de gereksinimleri karşılayamadığından, 1965 yılında Medeni
Kanunsistemiyle bağdaşmayan her kat malikine bağımsız bölümler üzerinde
tam bir mülkiyet hakkı tanıyan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kabul
edilmiştir.5 KMK’nın yürürlüğe girmesiyle birlikte, Yasa’nın 50. ve 51.
maddeleri gereği, “müşterek mülkiyet + irtifak” formülü uygulamasına
son verilmiştir.6
Zamanla, kendisini de yaratan, gelişim sürecinin ortaya çıkardığı yeni
gereksinimler karşısında yetersiz kalan KMK, 1166 Sayılı
Kanun’la
30.04.1969’da, 28l4 Sayılı
Kanun’la 13.04.1983’te, 3227 Sayılı
Kanun’la
10.06.1985’te, 431 sayılı KHK ile 13.02.1991’de, 3770 Sayılı
Kanun’la
05.02.1992’de, 5378 Sayılı
Kanun’la 07.07.2005’te değişikliğe uğramiş;
son ve oldukça kapsamlı değişiklik ise, 14.11.2007 tarihinde kabul edilen,
5711 Sayılı
Kanun’la yapılmiştir.
II. KAT MÜLKİYETİ KANUNU’NA GENEL BİR BAKIŞ
A. KANUN’UN DÜZENLENİŞ BİÇİMİ
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri incelendiğinde, aradan geçen
kırk yılı aşkın sürede uğradığı değişiklikler nedeniyle, hazırlandığı dönemdeki
sistematiği algılamak pek kolay değildir; ancak, Yasa’nın gerekçesi
bu konuda yeterli ipucu sağlamaktadır. Buna göre, 56 maddeden
oluşan tasarı 7 bölüme ayrılmıştır. Bunlardan dördünde (Bölümler 2, 3,
4 ve 6), Yasa ile getirilen iki temel kurum: kat irtifakı ve kat mülkiyeti, kobut
olarak düzenlenlenmektedir. Kalan üç bölümden en kapsamlısı, kurulan
kat mülkiyetinin sürdürülebilmesine ilişkin düzenlemeleri içeren
“Anagayrimenkulün Yönetimi (Bölüm5)”dir. “Genel Hükümler (Bölüm1)”
ve “Son Hükümler (Bölüm 7) ise, sırasıyla, Yasa’daki deyim ve kavramla-
220 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(5) ERTAŞ Şeref, Prof., Dr., - SERDAR İlknur, Uz. Ar. Gör., - GÜRPINAR Damla, Uz. Ar. Gör., “Yeni Türk Medeni
Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku”, 2002 - Ankara, Sf. 389 - 390.
(6) ÖZMEN E. Saba Prof., Dr., “Kat İrtifakı”, 1997 - Ankara, Sf. 10.
ra ilişkin tanımlar ve temel ilkeler ile düzenlenen alanda var olan, Yasa’yla
çelişen, hatta aykırılıklar içeren durumların uyumlu hale getirilmesine
yönelik hükümler içermektedir.7
Yasa’nın günümüzdeki haline bakıldığında, Başlangıçta benimsenen
düzenleme mantığının neredeyse kaybolduğu görülmektedir. Örneğin,
Yasa’ya 8. Bölüm olarak eklenen “Devre Mülk Hakkı”; Yasa’nın, hem sistematik
düzenini bozmakta, hem de mantığına aykırı düşmektedir. Çünkü;
buradaki düzenleniş biçimiyle “Devre Mülk Hakkı”, Yasa’nın uygulaması
na son verdiği “müşterek mülkiyet + irtifak” formülünün yeni bir türüdür
ve bu da, bir bakıma Yasa’da geri adım atılması anlamına gelmektedir.
Son değişiklikle Yasa’ya eklenen 9. Bölüm’de, “Toplu Yapılara İlişkin
Özel Hükümler” başlığı altında; ilk kez 2814 sayılı Yasanın getirdiği
Ek Madde 3 ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren, toplu yapılar konusunda,
görece daha ayrıntılı düzenlemeler yer almaktadır.
B. TANIMLAR, KAVRAMLAR
Kat: Günlük kullanımda, üst üste konulmuş türdeş nesnelerden
(şeylerden) her birine “kat” denir.
Bir yapı söz konusu olduğunda “kat”:
• Teknik tanım: Üst üste iki döşemeden, alttakinin üstünden üsttekinin
üstüne kadar olan yapı bölümüdür.
• Günlük dilde: Münferit bir yapıdaki katmanların konumlarını belirtmekte
(zemin kat, yedinci kat, üst kat, vb.) kullanılmaktadır.8
•
Hukuk dilinde: Bir apartmanda genellikle tavan ve taban arasında
• Kat Mülkiyeti Kanunun’da: Yasa’nın temel kavramı olmasına karşı
n, “tarişer” başlığı altında tanımlar getiren 2. maddesinde tanımlanmadığı
gibi Yasa’nın hiçbir yerinde de açıklığa kavuşturulmamiştir.10 1. maddeden;
Kat = kat = daire = iş bürosu = dükkan = mağaza = mahzen = depo,
yani,
Kat = bağımsız bölüm,
anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle, KMK’da “kat”; teknik dildeki,
günlük dildeki, hatta hukuk dilindeki genel anlamından farklı, salt bu
Yasa’ya özgü bir anlam taşımaktadır.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 221
___________________________________________________
(7) GERMEÇ Mahir Ersin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi Başkanı, “Kat Mülkiyeti Hukuku”, 2006 - Ankara,
Sf. 1348 - 1358.
(8) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 5.
(9) YILMAZ Ejder Prof., Dr., “Hukuk Sözlüğü”, 1992 - Ankara, Sf. 487.
(10) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 4.
İrtifak (Hakları): Bir taşınmaz üzerinde, bir kullanma ve yararlanmaya
rıza göstermeyi yahut mülkiyete özgü bazı hakların kullanılmasından
kaçınmayı gerektiren ve diğer bir taşınmaz veya kişi yararına ayni
hak olarak kurulan hukuki işlemdir.11
Kat İrtifakı: Yapılmakta olan veya ilerde yapılacak bir binanın yapı-
mı borcunu ve bina yapılınca da Kat Mülkiyeti kurulması yükümünü do-
ğuran bir irtifak hakkıdır.12
Mülkiyet (Hakkı): Birşeyin bir şey üzerindeki mutlak egemenliği demektir;
bir şeye malik olan kişi ona dilediği gibi tasarruf edebilir, ancak
mülkiyet hakkının kamu yararına sınırlandırılması olanağı vardır. Ayrı-
ca, mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.13
Kat Mülkiyeti: Bir yapının bağımsız bölümleri üzerindeki mülkiyet;
arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet
hakkıdır.14
Yukarıdaki tanımlarından da görüleceği gibi “Kat İrtifakı”, Medeni
Kanun’da düzenlenen “
İrtifak Hakları”ndan farklı bir kavramdır. Bu farkı
yaratan unsurlar şöyle özetlenebilir:
• İrtifak hakları bir genel yasada düzenlenmiştir. Oysa kat irtifakı,
özel bir yasada düzenlenmiştir ve sui generis bir karakter taşır.
• Kat irtifakı arsa payı ile bağlantılıdır. Diğer irtifak haklarında böyle
bir bağlantı yoktur.15
• İrtifak haklarında, kural olarak, hak sahibi ile yükümü üstlenen
farklı kişilerdir. Kat irtifakında ise, hak sahibi olan da yükümü üstlenen
de aynı kişidir.
• İrtifak haklarının; ister intifa hakkı gibi süreli, isterse geçit hakkı gibi
süresiz olsun, hiçbir aşamada nitelikleri değişmez. Buna karşılık, kat
irtifakında yükümlerden biri, niteliğinin değiştirilmesidir (kat mülkiyetine
geçme kobulu). Bu nedenle, kat irtifakı ancak kat mülkiyetine konu
olabilecek taşınmazlarda kurulabilir.16
• Kat irtifakı kurulmasının amacı, ilgili gayrimenkul üzerinde ileride
kurulacak kat mülkiyetine önceden ayni bir garanti sağlamaktır.17 Bu nedenle,
ortada, MK’da yer alan irtifak hakkından farklı olarak taşınmaza
bağlı bir borç söz konusudur.18
222 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(11) YILMAZ Ejder, age. Sf. 426.
(12) YILMAZ Ejder, age. Sf. 487.
(13) YILMAZ Ejder, age. Sf. 637.
(14) YILMAZ Ejder, age. Sf. 487.
(15) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, age. Sf. 78.
(16) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 37.
(17) ARPACI Abdülkadir Prof., Dr., “Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması”, 2002 - İstanbul, Sf. 24.
(18) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 69.
• İrtifak hakları, ilgili taşınmazın genel kütükteki sayfasının irtifak
hakları sütununa tescil edilir. Kat irtifakı ise, kat mülkiyeti kütüğüne tescil
edilir.
Aynı biçimde, “
Kat Mülkiyeti”nin de, Medeni
Kanun’da düzenlenen
genel anlamdaki mülkiyet ve özellikle, gayrimenkul mülkiyetinden önemli
farkları vardır. Bu farkların başlıcaları şöyle özetlenebilir:
• Genel anlamdaki mülkiyet (hakları) ile gayrimenkul mülkiyeti bir
genel yasada düzenlenmiş olup bunlarda, mülkiyetin konusu tek bir şey
(eşya veya taşınmaz), doğan hak ise, tek bir tür haktır (mülkiyet hakkı).
Oysa kat mülkiyeti, özel yasada düzenlenmiş; bağımsız bölüm, ortak yerler,
eklentiler ve arsa payından oluşan, kendine özgü bir mülkiyet türüdür.
Burada, haklar bakımından da özel bir durum söz konusudur; salt
mülkiyet hakkı değil, bunun yanında, ör. ortak yerlerdeki kullanma hakkı
gibi, çeşitli hakların bir arada bulunduğu bir haklar demeti vardır.
• Gayrimenkul mülkiyetinde, malikin bu mülkiyetten doğan hakları,
ancak kamu yararı gerekçesiyle kısıtlanabilir. Kat mülkiyetinde ise,
KMK’da öngörülen kobulların gerçekleşmesi durumda ilave kısıtlamalar
söz konusu olabilir. Ör. KMK m. 25.
• Gayrimenkul mülkiyetine ilişkin kayıtlar Tapu Kütüğü’nde tutulur.
Buna karşılık kat mülkiyetine ilişkin kayıtlar, anagayrimenkulün
asıl kütükteki sayfasıyla bağlantılı olarak kat mülkiyeti kütüğünde tutulmaktadı
r.19
III. NİTELİK BAKIMINDAN KAT MÜLKİYETİ İLE
KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3:
“Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağ-
lantılı özel bir mülkiyettir.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/1 m.) Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete
konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Ba-
ğımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o
bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle
değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/1 m.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi
olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin ve-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 223
___________________________________________________
(19) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, age. Sf. 45.
ya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine
yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat
mülkiyetine çevrilir.”
A. KAT MÜLKİYETİNİN NİTELİĞİ
Yasa’nın 2. maddesinin (a) bendinde
“bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı”
olarak tanımlanan kat mülkiyetinin; niteliğine ilişkin, 3. maddenin 1.
fıkrasında yer alan
“.... arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı
özel bir mülkiyettir.”
biçimindeki açıklama, aynı zamanda bu mülkiyetin içeriğini de ortaya
koymaktadır.
Kat mülkiyetinin, her bir bağımsız bölüme özgülenen arsa payı ve ortak
yerlerle bağlantısı, onu diğer ortak mülkiyet türlerinden farklı kılmaktadı
r. Bu nedenle; maliki adına, bağımsız bölüme arsa payı özgülenmeden
ve ona ortak yerlerden yararlanma hakkı tanınmadan kat mülkiyetinin
varlığından söz edilemez.20
Öğreti’de, kat mülkiyetinin niteliği konusunda, KMK’nın tasarı halinde
bulunduğu dönemde Başlayan tartışma günümüze değin süregelmiştir.
Bu konuda, Yasa’nın söylemine bağlı kalarak sonuç çıkaran baskın
görüş taraftarları,
“kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir
gayrimenkul niteliği kazanır” (KMK m. 13/4) ve “bağımsız bölümler üzerinde
kurulan mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti denir” (KMK m. 2/a)
hükümlerinden yola çıkarak, bugün kat mülkiyetinde, bağımsız bölümlere
itibar edildiğini ve tapuda, bu ögeye bağlı olarak sayfa açıldığını
kabul etmektedirler.
Sungurbey’in başını çektiği karşı görüş ise, kat mülkiyetinin bağımsı
z özel bir mülkiyet olarak nitelendirilemeyeceğini savunur. Bu görüş,
tıpkı İsviçre ve Alman Hukuku’nda olduğu gibi, asıl unsurun müşterek
mülkiyet payı olduğunu savunmaktadır.21
Yargıtay’ın da, yüksek mahkeme olarak, bu konudaki tutumunu belirtmek
gerekirse, Sungurbey’in görüşünü açıkça benimsediği22 HD.23 ve
HGK24 kararları varsa da, 1978 yılındaki, bağlayıcı bir kaynak olan İçti-
224 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(20) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 64.
(21) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 51.
(22) KARAHASAN Mustafa Reşit, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi Onursal Başkanı, “Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti
Hukuku Cilt 3”, 1999 - İstanbul, Sf. 55.
(23) Yargıtay 15. HD. 5.12.1974 T. 1249 E. 2188 K.; Yargıtay 5. HD. 25.12.1975 T. 4714 E. 5119 K. KARAHASAN
Mustafa Reşit, age. Sf. 55.
(24) Yargıtay HGK. 13.10.1976 T. E. 1975/13108, K. 1976/2617, KARAHASAN, age. Sf. 55.
hadı Birleştirme Kararı25 ile kat mülkiyetine konu bir bağımsız bölümün
satış vaadine konu olması dolayısıyla çıkan bir uyuşmazlıkta, bağımsız
bölümlerin bağımsız bir taşınmaz niteliğini taşıdığını ifade ederek baskın
görüşe taraftar görünmüştür.26
22.11.2001 tarih, 4721 sayılı Medeni
Kanun, 704. maddesi taşınmaz
mülkiyetinin konuları arasında “Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı ba-
ğımsız bölümler”i de saymakla, yukarıda değinilen içtihadı birleştirme
kararına kobut bir düzenleme getirerek en azından hukuk uygulamaları
bakımından tartışmayı sonlandırmiş olmaktadır.
B. KAT İRTİFAKININ NİTELİĞİ
Yasa’nın 3. maddesinin son fıkrası, 2. maddenin (c) bendi ile bağlantı
lı olup kat irtifakının niteliğini belirlemektedir. Kat irtifakı arsa payına
bağlı bir irtifak türüdür. Kat irtifakı sahibi, irtifak hakkına sahip olduğu
bağımsız bölümde, bu hakka dayanarak, her türlü yasal tasarrufta bulunabilir.
Ancak; yukarıda, “I. B. Tanımlar, Kavramlar” başlığı altında ayrıntı
lı olarak açıklandığı gibi, burada MK’da düzenlenen türde gerçek bir “irtifak
hakkı”ndan söz edilemez. Kat irtifakı, KMK’da düzenlenmiş kendine
özgü bir kurumdur. Çünkü, burada söz konusu olan, taşınmaz üzerinde
yapı yapılıncaya ve yapımı tamamlandıktan sonra da kat mülkiyetine çevrilinceye
kadar süren, geçici bir irtifaktır. Kat mülkiyetine geçiş için bir
ön kurum olan kat irtifakı, anayapının yapılmasını sağlamaya yöneliktir
ve paydaşlara, malik oldukları paylar dolayısıyla, bir yapma borcu yüklenmesini
öngörmektedir (KMK m. l7/1 ve 26/1).27
Bir yandan borçlandırıcı bir niteliğe sahip olan kat irtifakı, bir yandan
da, yapının henüz tamamlanmaması nedeniyle, bağımsız bölümlerin
oluşmadığı ve kat mülkiyetine geçilmediği bir dönemde, bir birlik ilişkisi
içinde olan hak sahiplerinin çatışan çıkarlarını düzene sokmak suretiyle,
kişilerin henüz tamamlanmamiş bir yapıya bağlı olarak oluşturulmuş
hukuki düzenin güveni içinde hareket etmesini sağlar.28
a- Farkları
1) Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en belirgin fark nitelik farkı
dır. Kat mülkiyeti, kendine özgü bir taşınmaz mülkiyeti; kat irtifakı ise,
kendine özgü bir irtifak türüdür.
2) Kat mülkiyeti kalıcı bir kurumdur. Oysa kat irtifakı, geçici bir kurumdur.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 225
___________________________________________________
(25) Yargıtay İBK, 24.04.1978, 3/4, ÖZMEN E. Saba, Sf. 56.
(26) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 55-56.
(27) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 69.
(28) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 62-63.
IV. KURULUŞLARI BAKIMINDAN KAT MÜLKİYETİ İLE
KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 10:
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil ile do-
ğar.
Anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti (kat mülkiyeti)ne çevrilmeden o
gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/3 m.) Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine
bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapı
nın otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadi açıdan veya kullanma bakımından
bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne
tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi
için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin
Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir.
Kat mülkiyetinin tescili, tapu memurunca düzenlenen resmi senet uyarı
nca veya aşağıdaki fıkraya göre verilen bir mahkeme hükmü ile yapılır.
Kat Mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığı
n giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri,
paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi
suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin,
12. maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve
paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı
tahsisine karar verebilir.”
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/3 m.) Gelirinin ortak giderlere harcanması için
veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin
malik hanesine, bunlardan yararlanan “bağımsız bölümlerin numaraları”
yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus ba-
ğımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 11:
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat
mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça,
tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde
de uygulanır.
Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı,
Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti
Zabıt Defterine tescil olunur.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 12 (Değişik: 13.04.1983 - 2814/4 m.):
“Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine
çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının
aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir:
226 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
a) Anagayrimenkulde yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı
bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum
ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve
bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje
müelliŞ mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün
paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca
onaylanan mimari proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren
vaziyet planı ile yapı kullanma izin belgesi.
b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde
bu yapıların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazı
rlanmiş, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmı
ş bir yönetim planı.
c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini
ve bunların birden Başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini
gösteren ve anagayrimenkulün malik veya bütün paydaşları tarafından
imzalanmiş noterden tasdikli liste.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 13 (Değişik birinci fıkra: 13.04.1983 - 2814/5 m.):
“Tapu memuru kendisine verilen belgelerin tamam ve usulüne uygun
ve dilekçeyi verenlerin veya istemde bulunanların yetkili olduklarına kanaat
getirdikten sonra, kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmasına dair resmi
sözleşmeyi düzenler. Bu sözleşme aynı zamanda tescil istemi sayılır.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/6 m.) Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat
mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı kat mülkiyeti kütüğü sayfası
ndaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün
kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine
“Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir.” ibaresi
yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak
hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her ba-
ğımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı
arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta,
ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir;
anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasında da, bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek
suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/6 m.) Anagayrimenkulün sayfasında evvelce
mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin
kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin
kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve
aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü
sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 227
Kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilen her bağımsız bölüm ayrı bir gayrimenkul
niteliğini kazanır ve kütükte o bölümün tasdikli planındaki numarayı
alır.
(Değişik: 13.04.1983 - 2814/5 m.) Kat malikine, anagayrimenkulün çaplı tasarruf
belgesinden başka, istem halinde, 12. maddenin (a) bendinde belirtilen
projeden kendi bağımsız bölümüne ait olan kısmının tasdikli bir örne-
ği de verilir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 14 (Değişik birinci fıkra: 28.11.2007 - 5711/7 m.):
“Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde
kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın
malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12. maddenin
(a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plan, (b) bendindeki yönetim
planı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat
mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez.
Bir arsa üzerinde kat irtifakları ancak sözleşmede veya dilekçede her
kat irtifakının ilgili bulunduğu bağımşız bölüme tahsisi istenen arsa payı,
arsanın kayıtlı olduğu kütüğün (Beyanlar) hanesinde belirtilmek suretiyle
kurulur ve yapının, verilen projeye göre tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine
konu olacak bağımsız bölümlerinin numarası ve bu bölümlere bağ-
lı eklentiler kütüğün beyanlar hanesinde belirtilir.
Yapının tamamlanmasından sonra kat irtifaklarının kat mülkiyetine
çevrilmesi, irtifak sahiplerinden biri tarafından istenince, tescil, kat irtifakı-
nın tesciline ait resmi senete ve 12. maddede yazılı belgelere ve anagayrimenkulün
bağımsız bölümlerinin, evvelce verilmiş olan plana uygunluğunun
belediyece tasdikına dayanılarak yapılır.”
Yapıları tamamlanmiş olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma
izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine
geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden
birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin
kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12. maddede yazılı belgelerden
eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan
kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait
her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye,
belediye sınırları dışında ise mülki amir tarafından bin Türk Lirası
idari para cezası verilir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 66 (Ek: 28.11.2007 - 5711/22 m.):
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı
yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanı
m yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya kombu olmaları
şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar planına göre yol,
228 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart
aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya
kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden
fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı
hükümlerine tabi olacak şekillde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat
mülkiyetine çevrilebilir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 67 (Ek: 28.11.2007 - 5711/22 m.):
“Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin
ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin
malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin
ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle
tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan
bağımsız bölümlerin ortak yeri olur.
Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt
yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri
bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 68 (Ek: 28.11.2007 - 5711/22 m.):
“Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler,
bunların kullanılış amaç ve şekillleri, toplu yapı kapsamındaki parsel
veya parsellerin tamamını kapsayacak şekillde, bir bütün olarak ilgili makamlarca
onaylanmiş imar planı hükümlerine uygun olarak hazırlanmiş
vaziyet planında ve projelerde belirtilir.
Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda
yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması halinde, kamunun kullanı
mını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir.
Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine,
aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlı
k ve İskan Bakanlığınca hazırlacak bir yönetmelikle düzenlenir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 74 (Ek: 28.11.2007 - 5711/22):
“Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla, bu Kanunda
yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da aynen veya kı-
yas yoluyla tatbik edilir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu Ek Madde 4 - (Ek: 13.04.1983 - 2814/15 m.):
“Beş veya daha fazla kişi tarafından üzerinde bir veya birden çok yapı
yaptırılmak amacıyla birlikte bir arsa edinilmiş olması ve pay sahiplerinden
en az beşte dördünün kat irtifakına geçiş konusunda aldığı karara
uyulmaması halinde, karara uymayan pay sahiplerinin gayrimenkuldeki
paylarının iptaline ve bu payların, isteyen diğer pay sahipleri adına tesciline
sulh mahkemesi tarafından aşağıdaki şartlarla karar verilir:
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 229
a) Müşterek gayrimenkulün yukarıda belirtilen amaçla edinildiğinin ispat
edilmiş olması,
b) Müşterek maliklerin yukarıda açıklanan çoğunluğunun kat irtifakı-
na geçiş kararına veya bununla ilgili yükümlülüklere noterlikçe yapılan
tebligata rağmen iki ay içinde uyulmamiş olması,
c) Karara uymayan müşterek maliklerin paylarının mahkemece tespit
edilen rayiç bedelinin mahkeme veznesine depo edilmesi.”
A. KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI
1.) GENEL İLKELER
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, önce, bu mülkiyete konu olacak
yer bakımından aşağıdaki kobulların gerçekleşmesi zorunludur:
a) Kat mülkiyetinin konusunu oluşturacak yapının tümünün kargir
olması gerekir (KMK m. 50/2).
b) Bu yapının bağımsız bölümler içermesi gerekir (KMK m. 1).
c) Kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlerin başlı başına
kullanılmaya elverişli olması gerekir (KMK m. 2/a).
d) Kat mülkiyeti kurulabilmesi için anayapının tamamlanmiş olması
gerekir (KMK m. 1/1).
28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren, 5711 sayılı Yasa’nın 24. maddesi
ile yürürlükten kaldırılan ve birden çok yapılarda uygulanacak özel
hükümleri içeren, Ek m. 3’e göre; bazı kobullarla, tamamlanmamış bir bina
üzerinde de kat mülkiyeti kurmak mümkün kılınmiştı.29 Bu maddenin
(a) bendinde, aynı arsa üzerindeki yapılardan bir kısmının tamamlanmiş
olmasının kat mülkiyetine geçmek için yeterli sayılacağı belirtiliyor; bu
düzenleme biçimi ile KMK m. 10/2 hükmüne bir istisna getirilmiş oluyordu.
Gerçi, söz konusu ek maddenin getirilmesinden önce de, aynı arsa
üzerinde bulunup da yapımı biten blokların (diğer bloklar henüz yapım
aşamasında olmasına rağmen), kat mülkiyetine çevrilebileceği uygulamada
kabul edilmekte idi.30 Dolayısıyla, bir bakıma bu düzenleme, var olan
Şili durumun yasal bir zemine oturtulmasından ibaretti. Bu çerçevede,
aynı arsa üzerinde iki tür “çok yapı” öngörülmüştü. Birincisinde; her biri
bir bağımsız bölümü içeren, birden çok yapı bulunuyor ve vaziyet planı
na göre arsa üzerinde yapılması öngörülen bağımsız bölümlerin yüzde
kırkı tamamlandığında, tamamlananlar için kat mülkiyetine geçilebiliyordu.
İkinci türde ise; aynı parsel üzerinde her biri en az sekiz bağımsız bölümden
oluşan birden çok blok bulunması gerekiyor ve tamamlanan blok
veya bloklarda kat mülkiyetine geçilebiliyordu. Bu tür için yüzde kırk tamamlanma
kobulu aranmıyordu. Yasa koyucu, toplu ve yaygın (yatay)
230 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(29) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 402.
(30) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 232.
kat mülkiyetinde, tüm yapıların tamamlanmasının zaman alacağını, hatta
bazılarının tamamlanabilme olasılığının bulunmadığını gözeterek, yapı
mı tamamlanmiş bloklardaki kat irtifakı sahiplerinin bir an önce kat
mülkiyetine geçebilmelerini sağlayarak, mağduriyetlerini önlemek amacı-
nı gütmüştü.31
Bu istisnadan yararlanmanın ön kobulu, “çok yapı”nın (sitenin) tek
parsel üzerinde yapılmış olmasıydı. Gerçi, Ek m. 3’de, “bir arsa …” ifadesinin
kullanılmiş olması, bu konuyu yoruma açık hale getirmekteydi
ama, Yargıtay’ın farklı hukuk dairelerince verilen kararlarda “arsa”nın
“parsel” olarak anlaşılması gerektiği ortaya konulmuştu.32 Örneğin, 18.
Hukuk Dairesi’nin 1998 yılındaki bir kararı, birden çok parsel üzerinde
kurulu sitelerin (“çok yapılar”ın) KMK bağlamındaki konumunu netleştirmek
bakımından önemli bir karardı:
“Birden çok parsel üzerinde kurulu sitede, aynı parselde bağımsı
z bölüm maliki olan yönetici ile kat maliki arasındaki uyuşmazlı
k Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındadır.
Dava öncelikle, bir çok parsel üzerindeki bloklardan oluşan “Büyükşehir
Uydukent” sitesi “üst yöneticileri tarafından, bu siteye dahil B – 20 blok
numaralı Blok yöneticileri hakkında, projesine göre tüm siteyi kapsayan
merkezi ısınma sisteminden çıkılarak, Blok’la sınırlı olmak kaydıyla bağımsı
z ısınmaya geçiş konusunda alınan karar sonucu, vaki muarazanın önlenmesi
şeklinde iken, davacıların davalı B -20 Blok yöneticileriyle anlaşmaları
sonucunda davadan feragat edilmiş, ancak daha önce davacı yanı
nda davaya müdahale eden B - 20 Blok’ta kat maliki olduğunu iddia
eden İsa Kalkan tarafından davaya devam edilmiş ve dava bu suretle blok
sakini ile onun yöneticileri arasında devam ettirilerek hüküm kurulmuştur.
Önceki ilk dava, davacıların sıfatı itibariyle, sitenin birden çok parsel
üzerinde kurulu olması nedeniyle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri dışında
iken, asıl davacıların davadan feragat etmeleri ve davanın aynı parsel üzerinde,
bir blok içerisinde kat maliki ile yöneticilere hasredilmesi sebebiyle
Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına girmiştir. O nedenle, mahkemece davaya
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri çerçevesinde bakılmasında hukuki engel
bulunmamaktadır.” (Yargıtay 18. HD., 02.11.1998 T., 1998/10445 E.,
1998/118998 K.)33
Aynı biçimde, Yargıtay 12.
Hukuk Dairesi’nin 2004 yılındaki bir kararı
nda da kat mülkiyetinin salt tek parsel üzerinde kurulabileceği vurgulanmı
ştı:
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 231
___________________________________________________
(31) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1312.
(32) Yargıtay 10. HD., 17.12.1992 T., ERTAŞ Şeref, age. Sf. 402.; Yargıtay 18. HD. 27.04.1993 T., 3598 E.,
5642 K., KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 487 - 488.
(33) Yargıtay 18. HD., 02.11.1998 T., 1998/10445 E., 1998/118998 K., GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 40.
“Kat Mülkiyeti “ İşletme Projesi “İcra Mahkemesinin Görevi “
Tek Parsel Üzerindeki Yapıda Kurulacak Kat Mülkiyetinde Uygulanacak
Yasa Hükümleri (İİK. m. 68)
Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre kesinleşen işletme projeleri
veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İİK’nın 68.
maddesinde belirtilen belgelerden sayılır.
Ancak, 634 Sayılı Kanunda öngörülen Kat Mülkiyeti tek parsel üzerindeki
yapı ve yapılarda kurulabileceğinden yönetim planı tek parseldeki kat
malikleri arasında yapılmiş ise uyuşmazlığın Kat Mülkiyeti hükümlerine
göre, bir çok parsel üzerinde kurulu sitedeki yapıların malikleri arasında
yönetim planı düzenlenmiş ise uyuşmazlığın genel hükümlere göre çözümlenmesi
gerekir.” (Yargıtay 12. HD., 19.10.2004 T., 2004/18150 E., 2004/22167 K.).34
Ek m. 3’ü yürürlükten kaldıran 5711 sayılı Yasa, bunun yerine, “Dokuzuncu
Bölüm” olarak (m. 66 - 74), toplu yapılara ilişkin daha kapsamlı
bir düzenleme getirmiştir. 66 - 68. maddeleri özellikle inceleme alanı-
mıza giren bu düzenlemenin Ek m. 3’ten en büyük farkı, toplu yapıların
KMK kapsamında değerlendirilebilmesinin ön kobulu olan “tek parsel
üzerinde bulunma” sınırlamasını kaldırmasıdır (KMK m. 66/1, 74). İkinci
önemli fark ise, toplu yapılardaki, kat mülkiyetine kısmi geçişe ilişkin sayı
sal ve oransal tamamlanma kobullarının kaldırılması ve
“Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları
kat mülkiyetine çevrilebilir.” (KMK m. 66/3) hükmünün getirilmesidir.
e) Kat mülkiyetinin anayapının tümünü kapsaması gerekir. Yapının
yalnız bir ya da bir kaç bölümünde kat mülkiyeti kurulmasına yasal yönden
olanak yoktur (KMK m. 10/2).35
Ancak, uygulamada ender de olsa bu yoldaki istemlerin, Yasa’nın buyurucu
hükmüne karşın tapu dairesince kabul edilerek anayapının birkaç
bölümünde kat mülkiyeti kurulduğu, öteki bağımsız bölümlerde önceki
mülkiyet türünün (ortak mülkiyet ya da kat irtifakının) korunduğu
görülmektedir. Böyle bir işlemle bozulmuş olan kural, kamu düzeni ile
ilgilidir. Bu nedenle, oluşturulan tescil geçersizdir; sicilin iptali ile anayapı
nın sicil oluşturulmadan önceki duruma getirilmesi her zaman istenebilir.
36
Bu kuralın istisnası, yukarıda ayrıntılı olarak anlatılan, toplu yapılara
ilişkin düzenlemedir (KMK m. 66/3).
f) Proje ve yapım olarak bağımsız bölüm niteliği taşımalarına karşın,
aynı katta bulunmaları ve birbirine bitişik olmaları kobuluyla, aynı türden
birden çok bağımsız bölüm ya da bir yapının ekonomik veya işlevsel
232 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(34) Yargıtay 12. HD., 19.10.2004 T., 2004/18150 E., 2004/22167 K., İBD 2006/6 Sf. 2564 - 2565.
(35) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 91.
(36) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 184.
bakımdan bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, tek bağımsız
bölüm olarak tescil edilebilir. Ancak; böyle bir tescilin yapılabilmesi için,
buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu
Sicil Müdürlüğü’ne verilmesi gerekir (KMK m. 10/3).
g) Anataşınmazda kat mülkiyetine bağlanmamiş arsa payı bırakılamaz
(KMK Md 5/2).
h) Paylı mülkiyete bağlı taşınmaz kat mülkiyetine konu olabilir. Elbirliğ
i ile mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesinde durum böyledir.
ı) Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için, bağımsız bölümlerin farklı kişilere
ait olması zorunluluğu yoktur. Anataşınmazın tek maliki, kat mülkiyetine
çevrilmeye elverişli bölümler oluşturarak her bağımsız bölüme
arsa payı özgüleyerek yapıyı kat mülkiyetine çevirebilir. Bu durumda, her
bağımsız bölüme tapu kütüğünde ayrı sayfa verilir, ama malik tek oldu-
ğundan, mülkiyet hanelerine aynı isim yazılır.37
2.) KURULUŞ YOLLARI
Gerekli kobulları taşıyan bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyetinin kurulması,
üç yolla olabilir:
Hukuki İşlemle, Yargı Kararıyla, Özel Yasal Düzenlemeyle.
a) Kat Mülkiyetinin Hukuki İşlemle (Resmi Senetle) Kurulması:
Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için gereken resmi senet, anataşınmazı
n maliki ya da ortak malikleri tarafından imzalanan bir dilekçenin
tapu idaresine verilmesi veya bir tutanakla kayıt altına alınmiş sözlü istemde
bulunulması üzerine, tapu memurunca düzenlenir.38 Resmi senet,
hem tescilin hukuksal nedenini oluşturur, hem de tescil için istem belgesi
(talepname) sayılır (KMK m. 13/1).39
Dilekçe ya da istem tutanağına, KMK m. 12’de belirtilen belgelerin de
eksiksiz eklenmesi gerekir. Bunlar; anagayrimenkulde, yapı veya yapıları
n dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin
ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan
değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat
alanı açıkça gösterilmek suretiyle, proje müelliŞ mimar tarafından yapı-
lan ve anagayrimenkulün maliki ya da bütün paydaşlarınca imzalanan,
yetkili kamu kurum ve kuruluşları tarafından onaylanan mimari proje;
toplu yapılarda, yapıların yerleşimlerini gösteren vaziyet planı; yapı kullanma
izin belgesi; her bağımsız bölümün arsa payını, türünü, sıra numarası
nı, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya
bütün paydaşları tarafından imzalanmiş, noterden onaylı, liste ve bağım-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 233
___________________________________________________
(37) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 91.
(38) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 187.
(39) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 91.
sız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapı
ların özelliğine göre 28. maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmiş,
kat mülkiyetini kuran malik ya da malikler tarafından imzalanmiş yönetim
planıdır. Kanuna göre, dilekçeye veya tutanağa, temliki tasarruşar
için aranan genel nitelikteki belgeler de eklenecektir. Bu belgeler, kat
mülkiyeti kurulmasına özgü olmayıp tapu idaresince aranan bir takım ispat
araçlarıdır. Örneğin, dilekçe veya istem sahiplerinin kimlik belgeleri;40
vekil aracılığı ile işlem yapılıyorsa, vekaletnamenin aslı; kısıtlı adına işlem
yapılması söz konusu ise, vasi atanmasına ilişkin karar ile bu işlem
için verilen izin kararı, vb.41
Tapu memuru bu belgelerin tamam ve yöntemine uygun olduğu ve
dilekçeyi verenlerin ya da istemde bulunanların yetkili oldukları kanısına
vardığında, resmi sözleşmeyi düzenleyecektir.42
Anataşınmazın tek kişinin mülkiyetinde bulunması durumunda, taşı
nmaz üzerindeki yapının kat mülkiyetine çevrilmesi için, malik tek başı
na başvuruda bulunacaktır. Tapu sicil müdürünce düzenlenecek “sözleşme’de,
başvuran tek malikin iradesi ve imzası yer alacaktır.43 Uygula?
mada, malik tek kişi ise, resmi senet düzenlenmeyip ilgilinin bu konudaki
istemi yeterli sayılmaktadır.44
KMK m. 13’de, “sözleşme” deyimine yer verilmişse de, burada kastedilen;
tarafarın karşılıklı ve biribirine uygun iradelerinin birleşmesiyle
meydana gelen, iki tarafı bir hukuksal işlem olan, borçlar hukuku anlamı
nda bir sözleşme olmayıp KMK m. 10/1’de belirtilen “resmi senet”tir.
Sözleşme (resmi senet) düzenlenince, KMK m. 13/2 hükmüne uygun
olarak, tapu kütüğüne tescil ile kat mülkiyeti kurulmuş olur.
Bütün bu işlemler, KMK m. 10/4’te kastedilen, kat irtifakı kurulmadan
doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçişe ilişkindir. m. 14/3’te belirtildiğ
i gibi, kat irtifakı kurulmuş bir yapı tamamlandığında, kat irtifakı
nın tesciline ilişkin resmi senede göre kat mülkiyetine geçileceğinden,
yeniden resmi senet düzenlenmesine gerek yoktur.45 Malik tek kişi ise
onun, birden fazla malik varsa, bağımsız bölüm maliklerinden sadece birisinin
tapu sicil müdürlüğünden istemde bulunması yeterlidir.46 Ancak,
birden çok bölümün tek bağımsız bölüm olarak tescili isteniyorsa, diğer
irtifak hakkı sahiplerinin rızası ile bu yeni durumu içeren yeni bir resmi
234 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(40) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 53.
(41) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 93.
(42) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 187.
(43) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 91 - 92.
(44) YEŞİL Metin, age. Sf. 208.
(45) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 187.
(46) YEŞİL Metin, age. Sf. 206.
senet hazırlanması47 ve buna uygun değişiklik projesinin verilmesi gerekecektir.
Toplu yapılarda kat mülkiyetinin kurulmasına, aranacak belgelere,
tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’
nca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenecektir.48
b) Kat Mülkiyetinin Yargı Kararıyla Kurulması:
Kat mülkiyetinin yargı kararıyla kurulması ya ortaklığın giderilmesi
(buyuun izalesi) davası ile ya da kat mülkiyeti kurulmasını amaçlayan
sözleşmelerin ifası için açılacak davalar yoluyla olur. 49
aa) Ortaklığın Giderilmesi Davası İle Kat Mülkiyeti Kurulması:
Ortak mülkiyete konu bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi, aynen
taksim biçiminde olabileceği gibi, ortak taşınmazın satılması ve parası-
nın paylaştırılması yoluyla da olabilir (MK m. 698 - 699). KMK m. 10/5 ile,
eğer kobulları varsa, hakimin kat mülkiyeti kurulmasına karar vermesi
suretiyle ortaklığın giderilmesi olanağı getirilmiştir. Hakimin bu yönde
karar verebilmesi için aşağıdaki kobulların sağlanması gerekir:
i) Ortaklığın giderilmesi için dava açılmiş olmalıdır.50
ii) Dava konusu taşınmaz, kat mülkiyeti kurulmaya elverişli olmalı-
dır.
iii) Davacı veya davalılardan en az biri tarafından, paylaşımın, kat
mülkiyeti kurularak bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi yoluyla
yapılması istenmelidir. Davada, paydaşlardan herhangi birinin kat
mülkiyetine çevrilmesinden söz etmeksizin aynen paylaştırma isteminde
bulunmuş olması, kat mülkiyetine geçilmesi istemini de kapsar.
iv) Taşınmazda ortak maliklerden her birine en az bir bağımsız bölüm
düşmedikçe mülkiyetine geçilemez.51 Maliklerin her birine en az bir ba-
ğımsız bölüm düşmekle birlikte, eğer payları ile orantılı bağımsız bölüm
isabet etmiyorsa, hakim bölüşmede mağdur olan paydaşa, ivaz ilavesi suretiyle
denkleştirme yapılmasına hükmetmelidir.52
v) Davada, KMK m. 12’de sayılan belgelerin dosyaya girmesi sağlanmalı
dır.53
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 235
___________________________________________________
(47) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 187.
(48) 5711 sayılı Yasa’nın Geçici 1. maddesi gereği, Yasa’nın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde
ha-zırlanması öngörülen bu yönetmelik konusunda, 05.09.2008 tarihine kadar herhangi bir çalışma
Bakanlığı “Yönetmelik-ler”)
(49) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 404.
(50) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 99.
(51) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 187.
(52) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 404.
(53) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 100.
bb) İfa Davasıyla Kat Mülkiyeti Kurulması:
Uygulamada, özellikle henüz tamamlanmamış ve kat mülkiyetine
çevrilmemiş yapılarda, bağımsız bölümlerin noter senediyle satılması veya
bunlar üzerinde kat irtifakı kurma vaadi (topraktan/projeden satış uygulamaları)
veya yine noterce düzenlenen arsa payı karşılığı kat yapım
sözleşmelerinde, alıcıların ve müteahhitlerin bu sözleşmeye dayanarak,
binanın kat mülkiyetine çevrilmesini talep edip edemeyecekleri, tartışma
konusu olmuştur. Yargıtay; 24.04.1978 tarihli 3/4 sayılı İBK ile bu sözleşmeleri,
satış vaadi olarak geçerli saymiştır. Çünkü, burada, kat mülkiyeti
kurulmasına ilişkin bir sözleşme söz konusu değildir.54 Dolayısıyla,
bunların gerek iradi gerekse yargı yoluyla ifası, kendiliğinden kat mülkiyeti
kurulmasını sağlamaz. Alıcı veya müteahhite, sadece taşınmazın
müşterek maliki sıfatını kazandırır. Kat mülkiyetinin kurulması ise, ya
KMK m. 12 uyarınca müşterek maliklerin ortak iradesiyle ya da KMK m.
10/5 uyarınca ortaklığın giderilmesi davasıyla olur.
Bir bağımsız bölümün satımı, adi yazılı bir senetle yapılmişsa, MK m.
706 gereği, MK m. 716’ya dayanarak cebri tescil davası açılamaz. Adi yazı
lı biçimde yapılan, arsa karşılığı kat yapım sözleşmelerinde müteahhit
lehine MK m. 724’ün uygulanması mümkünse de, adi yazılı senetle, özellikle,
henüz bitmemiş yapıdan temelden kat satın alan kişilerin ödediği
semenin iadesini talep etmekten başka bir hakları yoktur. Fakat, Yargı-
tay 14.
Hukuk Dairesi 06.11.1984 tarihli kararında MK m. 706 hükmünü
görmezden gelerek;
“Kat karşılığı inşaat sözleşmesi adi yazılı, hatta sözlü şekillde yapılmiş
olsa bile müteahhid edimini ifa etmişse, arsa sahibinden sözleşmeyle kendine
bırakılan bağımsız bölümlerin adına tescilini talep hakkı doğar. Aynı
hakka müteahhitten adi yazılı şekillde kat satın alan 3. kişiler bu hakları-
nı BK 162 uyarınca temellük ettiklerinden sahiptir.” demektedir. Gerçekten
de, arsa malikinin MK m. 724’den doğan mülkiyeti nakil borcu,
kanundan doğan bir borçtur. Müteahhidin gerek inşaat sözleşmesinden
doğan haklarını, gerekse MK m. 724’den doğan haklarını başkalarına
temlike engel bir hukuk kuralı yoktur. Alacağın temliki, sadece yazılı şekle
tabi olduğuna göre (BK m. 163), müteahhitten bu şekillde adi yazılı bir
sözleşme ile kat satın alanların alacağın devri nedeniyle (BK m. 168), müteahhide
halef olacağı kabul edilmelidir. Ayrıca, yapılan bu tür sözleşmelerin
butlanını ileri sürmenin hakkın kötüye kullanılması teşkil edebileceğ
i hallerde, hakimin bunun ifası amacıyla açılacak davaları dinlemesi,
sosyal gereksinimlerimize uygun olacaktır.55 Nitekim, 30.09.1988 tarihli,
2/2 sayılı İBK’da56 bu sonuç kabul edilmiştir:
236 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(54) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 405.
(55) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 406.
(56) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 261.
“MK m. 634’e (YMK m. 706) uygun olmayan bir işleme dayanılarak açı-
lan cebri tescil davaları, dinlenilmez. Ancak Kat Mülkiyeti Kanununa bağlı
olarak yapımına Başlanılan bir taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin
geçerli bir sözleşme olmaksızın tarafar, bir bağımsız bölümün satışında
anlaşmiş, alıcı tüm borçlarını ödemiş ve satıcı da, ona bağımsız bölümü
teslim etmesine rağmen, tapuda resmi mülkiyeti devir işlemlerini yapmaktan
kaçınır ise, olayın özelliklerine göre hakim, MK 2. maddesine göre açı-
lan tescil davasını, kabul edebilir.”
Görülüyor ki, kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile bu yoldan kurulması
da mümkündür. Ancak, taşınmaz satış vaadi borçlusunun, bağımsı
z bölümler üzerindeki kat mülkiyetini hangi anda kazanacağı, yani kat
mülkiyetinin hukuken ne zaman kurulmuş sayılacağı tartışma konusu
olabilecektir.57
c) Kat Mülkiyetinin Özel Yasal Düzenlemeyle (İmar Affı Yasası’na
Göre) Kurulması:
İmar affı kapsamına giren taşınmazların kat mülkiyeti işlemleri
08.03.1984 tarih, 2981 sayılı ve 22.05.1986 tarih, 3290 sayılı yasalar gereğ
i oldukça basitleştirilmiştir. Bütün bağımsız bölümler için aşağıdaki
belgelerin düzenlenerek tapu sicil müdürlüğüne verilmesi gerekir:
aa) İki kata kadar olan yapılarda, yeminli özel teknik bürolarca düzenlenen
röleve planı ve tesbit değerlendirme belgesi,
bb) Üç veya daha çok katlı yapılarda, özel yeminli teknik bürolar veya
belediyelerce onaylanmiş inşaat projeleri ve tesbit değerlendirme belgeleri,
cc) Bağımsız bölümün katı, numarası, arsa payı ve niteliğini gösterir
dilekçe (bu hususlar belirlenmiş olmak kaydıyla tapu sicil müdürlüğü
tescil istem belgesi de düzenleyebilecektir).
Yukarıdaki belgelerin ibrazı ile başkaca bir belge aranmaksızın ve
resmi senet düzenlenmeksizin, kat mülkiyeti veya kat irtifakı işlemleri yerine
getirilebilecektir. Bu durumda, işlemle birlikte tapu kütüğünün beyanlar
hanesine, işlemin söz konusu yasalar gereği yapıldığı kaydı düşürülmektedir.
Kat mülkiyetine çevirmede, daha önce tapu kütüğünde tashih yapılmamı
şsa, taşınmazın cinsinin tashihi gerekecektir.
İmar affı yasası kapsamındaki söz konusu yerlerde, işlemlerin 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda belirtilen belgelerle yerine getirilmesi talep
edilirse, işlem bu belgelerle de yapılabilecektir.58
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 237
___________________________________________________
(57) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 115.
(58) YEŞİL Metin, age. Sf. 212.
B. KAT İRTİFAKININ KURULMASI
1.) GENEL İLKELER
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2/c, 3/son, 10/1, 11/1, 12, 14/1. maddelerinde;
kat irtifakının tanımı, kuruluş ve geçerlilik kobulları düzenlenmiştir.
Buna göre, geçerli bir kat irtifakı kurulabilmesi için gereken kobullar:
a) KMK hükümleri incelendiğinde kat irtifakının, ancak tapuya kaydedilmiş;
yani, kendisine, tapuya yazılması sonucu sahife açılmiş arazilerde
kurulabileceği anlaşılır. Bu sonuca;
“… kat irtifakı, Tapu Sicil Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti
kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça,
tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak
tescillerde de uygulanır (KMK m. 11/1)”
hükmüne dayanılarak varılmaktadır. Kadastro görmemiş yerlerde
ise, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti
Zabıt Defterine tescil edilecektir. Zabıt defterine yazılan bir tescil MK
anlamında kütüğe yapılan tescil niteliğinde kabul edilmektedir.59
b) Kat irtifakı kurulabilmesi için, arsa üzerine henüz yapı yapılmamiş
veya yapısı tamamlanmamiş olmalıdır (KMK m. 2/c).
c) Planlanan ya da yapılmakta olan yapı, kat mülkiyeti kurulabilmesi
için aranan kobulları sağlayacak nitelikte olmalıdır (KMK m. 1).
d) İster müşterek mülkiyete konu bir arsanın paydaşları, ister tek kişi
malik tarafından kurulsun, kat irtifakının kurulabilmesi için, yaratılacak
bağımsız bölümlere özgülenecek arsa paylarının saptanması gerekir.
Anataşınmazda lehine kat irtifakı kurulmamış arsa payı bırakılamaz (KMK
m. 5/2).60
e) Müşterek mülkiyete konu bir arsada, arsa paylarının, paydaşların
oybirliği ile belirlenmesi gerekir.
f) Arsa payları, kat irtifakının kurulduğu tarihteki bağımsız bölüm
değerleri ile oranlı olarak belirlenecektir.61
g) 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren Medeni
Kanun’un 703. maddesiyle
getirilen,
“Elbirliği mülkiyeti, … veya paylı mülkiyete geçilmesiyle sona
erer”
biçimindeki düzenleme ile Yargıtay 2.
Hukuk Dairesi’nin 26.05.1986
tarih, 5205/5496 no. lu kararı ile kabul edilen; elbirliği ile mülkiyetin,
maliklerin oybirliğine dayalı kararları ile paylı mülkiyete geçiş olanağı,
238 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(59) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 90.
(60) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 97.
(61) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 99 - 100.
yasal bir zemine oturtulmuş olmaktadır. Bu nedenle, elbirliği ile mülkiyete
konu taşınmaz üzerinde de kat irtifakı kurulabilecektir. Çünkü, bu
amaçla düzenlenecek resmi senet maliklerin paylı mülkiyete geçiş yönündeki
ortak istencinin göstergesi olacaktır.
2.) KURULUŞU
KMK’nun kat irtifakını düzenleyen asıl maddelerinde “istem - resmi
senet (sözleşme) tescil” den oluşan üç aşamalı tek bir kuruluş yöntemi
öngörülmektedir (Olağan kuruluş yolu). Ancak; 13.04.1983 tarih, 2814
sayılı Değişiklik Yasası’nın 15. m.siyle KMK’na eklenen Ek Madde 4, kat
irtifakının kurulması konusunda istisnai bir düzenleme getirmiştir: Paydaşlı
ktan Çıkarma Yoluyla Kat İrtifakı Kurulması.
a) Kat İrtifakının Olağan Yoldan Kurulması
KMK m. 10/1’e göre, “kat irtifakı resmi senetle ve tapu siciline tescil
ile doğar”. Tapu sicil müdürlüklerinde kat irtifakı iki şekillde kurulmaktadı
r:
i) Taşınmazın sadece bir kişi adına kayıtlı olması halinde, malik veya
temsilcisinin talebi kuruluş için yeterli olmaktadır.
ii) Üzerine kat irtifakı kurulacak arsanın birden çok ortak maliki varsa,
maliklerin veya temsilcilerinin tümünün talebi üzerine, resmi senet
düzenlenmek suretiyle kat mülkiyeti kurulmaktadır. Paylı mülkiyete konu
taşınmazlarda, paydaşların tümünün bir kişiyi vekil atamaları durumunda,
kat irtifakı vekilin talebi ile değil, paydaşlar veya temsilcilerinden
en az iki kişinin düzenlenecek resmi senede katılması halinde kurulmaktadı
r.62
KMK m. 11’de 5711 sayılı Yasa ile yapılan değişiklik gereği, kat irtifakları
da kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmektedir.
Ancak, kat irtifakının tescili aşamasına gelebilmek için KMK m. 14’de
sayılan belgelerin tamamlanması gerekecektir. Bu belgelerin niteliği bakı
mından özel hukuk alanı dışına çıkan kat irtifakı, idari bir işlemdir. Bu
yönü ile kat irtifakı kurulması işlemi, kamu düzenine ilişkin hüküm getiren
İmar Mevzuatı ve yine emredici hükümler olan Tapu mevzuatına ait
kuralların yerine getirilmesini zorunlu kılar. Tescilin ön kobulu olan bu
belgeler:
• Dilekçe veya Sözlü İstem (İstem Tutanağı)
İdari bir işlem olan kat irtifakının kuruluş işlemlerini Başlatmak için,
bu yöndeki talep, gerekli belgeler eklenerek, ilgili tapu sicil müdürlüklerine
yöneltilmelidir.63 Bu talep; ya malikin veya tüm paydaşların imzala-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 239
___________________________________________________
(62) YEŞİL Metin, age. Sf. 195 - 196.
(63) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 127 - 128.
dığı bir dilekçe ile ya da sözlü istemde bulunmak suretiyle iletilir. Sözlü
istemde bulunulması durumunda, tapu memurunca bu isteme ilişkin bir
“tutanak” düzenlenir ve arsa malikinin ya da tüm maliklerinin imzaları
alınır.64 Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü; uygulamada kolaylık sağlamak
için, aynı yönde irade beyanlarını matbu olarak düzenleme gereği duymuş
ve “basılı tescil istem belgeleri”ni hazırlatarak kullanıma koymuşsa
da,65 basılı tescil istem belgeleri kat irtifakı talebi için yeterli olmadığından,
genelde ayrı bir dilekçe verilmek suretiyle işlem talep edilmektedir.
Verilecek dilekçede, bağımsız bölümlerin kat ve sıra numarasının, değerleri
ile orantılı olarak verilmiş arsa paylarının, niteliklerinin, varsa eklentileri
ve değerlerinin ayrı ayrı gösterilmesi gerekir. Ayrıca, işleme konu taşı
nmazın tapu kaydı bilgileri de dilekçede yer almalıdır.66
• Dilekçeye Eklenmesi Zorunlu Belgeler
KMK m. 14/1’e göre, kat irtifakının kurulması istemine ilişkin dilekçeye
aşağıdaki belgelerin eklenmesi zorunludur:
• Proje ve Vaziyet Planı,
• Bağımsız Bölümlerin Listesi,
• Yönetim Planı.
• Kat İrtifakının Tescili
Dilekçe ve eklerinin sunulması üzerine, Tapu Sicil Müdürü (görevli)
resmi senedi düzenler ki, bu senet, aynı zamanda tescil istemini de kapsar
(KMK m. 13/1). Ardından, arsa payına bağlı kat irtifakları, kat mülkiyeti
kütüğüne tescil edilir (KMK m. 11/1). Böylelikle kat irtifakı kurulmuş
olur.67Tescil işlemi sırasında, yapının ya da yapıların verilen projeye göre
tamamlanmasından sonra kat mülkiyetine konu olacak bağımsız bölümlere
özgülenen ve resmi senette ya da dilekçede gösterilen arsa payları,
bağımsız bölümlerin numaraları ve bu bölümlere bağlı eklentiler kütüğün
beyanlar hanesinde gösterilir (KMK m. 14/2).
Toplu yapılarda kat irtifakının kurulmasına, aranacak belgelere, tapuda
yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı
tarafından hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenecektir.68
240 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(64) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 286.
(65) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 128 - 129.
(66) YEŞİL Metin, age. Sf. 196 - 197.
(67) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 181.
(68) Bkz. Dipnot (48) Sf. 17.
b) Paydaşlıktan Çıkarma Yoluyla Kat İrtifakı Kurulması
(Kat İrtifakına Geçiş)
KMK Ek m. 4’de; ileride yapılacak ve tamamlandığında kat mülkiyetine
geçilecek bir yapıda, kat irtifakının, ancak tüm paydaşların ortak istençleriyle
kurulabileceğine ilişkin genel kurala bir ayrıcalık getirilmiştir.
69 Aslında, bu düzenleme ile kat irtifakında yeni bir kuruluş yöntemi
getirilmemekte; KMK hükümlerince kat irtifakına geçişte, müşterek maliklere,
bazı özel kobullara bağlı olarak, kolaylık getirilmektedir. Çünkü,
burada söz konusu olan, kat irtifakının, yine paydaşların istencine dayanı
larak kurulmasıdır. Yargının (mahkemenin) buradaki işlevi, kat mülkiyetinde
olduğu gibi, kat irtifakının kurulmasına değil; MK m. 496’ya kobut
olarak, eğer kobulları varsa, paydaş çoğunluğunca alınan kat irtifakı
kurma kararının uygulanabilmesini sağlamak üzere, karara katılmayan
paydaşın/paydaşların çıkarılmasına karar vermektir. Paydaşlıktan çıkarmanı
n kobulları:
aa) Kat İrtifakına Özgü Kobullar: KMK Ek m. 4’ün uygulanabilmesi
için, kat irtifakı kurulacak arsanın, kat irtifakı kurulması konusundaki
genel ilkelere uygun olması gerekir.
bb) Müşterek Mülkiyete Özgü Kobullar:
i) Paydaş sayısı en az beş kişi olmalıdır.
ii) Paydaşlar arsayı yapı yaptırmak amacıyla edinilmiş olmalıdır.70
Maddenin uygulanmasında en önemli unsur budur. Bu edinim; satın alma,
trampa veya bağış yoluyla olabilir. Önemli olan paydaşların aralarında
önceden anlaşarak arsayı bu amaçla edinmiş olmalıdır. Miras yoluyla
geçmiş ya da başka bir biçimde bir anlaşma olmadan pay sahibi olunmuş
taşınmazlarda bu madde uygulanamaz.71
cc) Diğer Kobullar:
i) Paydaşların beşte dördü tarafından alınmiş, geçerli bir kat mülkiyeti
kuruluş kararı bulunmalıdır.
ii) Kat irtifakı kuruluş kararına uymayan paydaşa, noter kanalıyla ihtar
çekilerek geçerli bir kat irtifakına geçiş kararı alındığı bildirilmiş ve iki
ay içinde bu kararın getirdiği yükümlülüklere katılma çağrısı yapılmiş olmalı
dır.
iii) Paydaşlıktan çıkarılması söz konusu olan paydaş, verilen sürede,
yapılan çağrıya uymamış olmalıdır.
Paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin tüm bu kobulların gerçekleşmesi durumunda,
noter ihtarı çeken paydaşlar paydaşlıktan çıkarma davası aç-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 241
___________________________________________________
(69) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1322.
(70) ÖZMEN E. Saba,. Sf. 150 - 153.
(71) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1322 - 1323.
mak zorundadırlar. Çünkü; kat irtifakına geçiş kararına uymama veya bu
konudaki yükümlülükleri yerine getirmemenin yaptırımı davalının müşterek
mülkiyet hakkının sona erdirilmesidir.72
C. FARKLARI
1) Kat mülkiyeti kurulabilmesi için anayapının tamamlanmiş; yapı
kullanma izninin alınmiş olması gerekir. KMK m. 66/3’te düzenlenen,
toplu yapılarda kısmi kat mülkiyetine ilişkin hükümde de, kat mülkiyetine
geçiş olanağı sadece tamamlanmiş bölümlere tanınmiştir. Oysa, kat irtifakı
henüz tamamlanmamiş, hatta yapımına bile Başlanmamış yapılarda
kurulabilir.
2) Kat irtifakının varlık nedeni kat mülkiyetidir. Bir başka deyişle,
“kat irtifakı kat mülkiyetine geçişin bir ön aşaması”dır.73 Buna karşılık,
kat mülkiyeti, kat irtifakı olmadan da kurulabilir.
3) Kat mülkiyeti, üç farklı yolla kurulabilir: hukuki işlemle (resmi senetle),
yargı kararıyla, özel yasal düzenlemeyle. Oysa idari bir işlem olan
kat irtifakı, sadece, maliklerin ortak istencine (yazılı veya sözlü olarak
kendisine iletilen) dayanılarak, tapu memuru tarafından düzenlenen resmi
senetle ve tapu siciline tescille kurulur. KMK Ek m. 4’teki düzenleme,
bu genel kurala bir ayrıcalık getirmekle birlikte, kat irtifakında yeni bir
kuruluş yöntemi getirmemektedir. Mahkemenin buradaki işlevi, kat mülkiyetinde
olduğu gibi, kat irtifakının kurulmasına karar vermek değildir.
4) 5711 sayılı Yasa; kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki, kuruluş
bakımından farklar konusunda, çok önemli bir değişiklik getirmektedir.
Her ne kadar kendine özgü nitelikler taşıdığı kabul edilse de, Yasa’nın eski
halindeki (m. 11/2);
“Kat irtifaklarının tescili kat mülkiyeti kütüğüne yapılmayıp bu Kanunda
yazılı ilgili hükümler gözetilmek şartiyle irtifak haklarının tesciline
ait genel hükümlere göre yapılır.”
hükmünden, yasa koyucunun, kat irtifakını özgün bir kurum olarak
değil, bir irtifak hakkı türü olarak gördüğü anlaşılmaktadır. 5711 sayılı
Değişiklik Yasası ise, m. 11’de yapılan;
“Kat mülkiyeti ve kat irtifakı Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak
kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur.”
biçimindeki düzenleme bu konuda, tam tersi bir anlayış geliştiğini göstermektedir.
Bunun doğal sonucu olarak; kat mülkiyeti ile kat irtifakının
kuruluşlarındaki farklardan, tescile ilişkin olanı ortadan kalkmiştır.
Ancak, 5711 sayılı Yasa’nın 22. maddesi ile KMK’ya eklenen m.
68/3’deki,
242 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(72) ÖZMEN E. Saba, age. Sf. 155 - 167.
(73) GERMEÇ Mahir Ersin, Age. Sf. 62.
“Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının
tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar,
Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle
düzenlenir.”
hükmü ile 5711 sayılı Yasa’nın Geçici 1. Maddesi’ndeki,
“Bu Kanun gereğince hazırlanması gereken yönetmelik, Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren altı ay içinde hazırlanır.”
hükmü birlikte değerlendirildiğinde, söz konusu yönetmeliğin, toplu
yapılarda kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasında, kuruluş bakımından fark
getirme olasılığı göz ardı edilmemelidir.74
V. SAHİPLERİNİN HAKLARI BAKIMINDAN KAT MÜLKİYETİ İLE
KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 15:
“Kat malikleri kendilerine ait bağımsız bölümler üzerinde bu kanunun
ilgili hükümleri saklı kalmak şartiyle, Medeni Kanunun maliklere tanıdığı
bütün hak ve yetkilere sahiptirler.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 16:
“Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları
oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.
Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın
genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi
yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa
payı ile oranlıdır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 17:
“Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede
yazılı süre içinde Başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen
borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkı-
na sahiptirler.
(Değişik: 13.04.1983 - 2814/7 m.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması
için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici
olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumlulukları
na dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.
(Değişik: 13.04.1983 - 2814/7 m.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde
yapı Şilen tamamlanmiş ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi Şilen kullanılmaya
Başlanmişsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün
yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.”
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 243
___________________________________________________
(74) Bkz. Dipnot (48) Sf. 17.
A. KAT MALİKLERİNİN HAKLARI
Kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerindeki hakları ile ortak yerler
üzerindeki hakları, ayrı ayrı düzenlenmiştir:
1.) KAT MALİKİNİN BAĞIMSIZ BÖLÜM ÜZERİNDEKİ HAKLARI
KMK m. 15, kat maliklerinin bağımsız bölümler üzerindeki haklarını
düzenlemekte, onların kendi bağımsız bölümleri üzerinde (bu yasanın ilgili
hükümleri saklı kalmak kobuluyla) Medeni
Kanun’un maliklere tanı-
dığı tüm hak ve yetkilere sahip olduklarını belirtmektedir. Böyle bir düzenleme,
bağımsız bölümlerden her birinin bağımsız bir taşınmaz sayılması
nın doğal sonucudur.75 Bu hüküm, bağımsız bölüme özgülenmiş eklentiler
için de geçerlidir.
Bu yasal düzenlemeye göre her kat maliki, kendi bağımsız bölümünü
tek başına kullanır, ondan yararlanır, devredebilir, bir hakla sınırlayabilir,
kiraya verebilir; elatmanın önlenmesi, tapu kaydının düzeltilmesi, zilyedliğ
in korunması için dava açabilir.76Ancak, kat maliki bu haklarını
kullanırken KMK’nın saklı tutulan hükümlerini de göz önünde bulundurmak
zorundadır. Örneğin, “ortaklığın giderilmesi” isteminde bulunmayacak;
resmi sözleşmede aksine bir hüküm olmadıkça, bir başka kat malikinin
kendi bağımsız bölümünü satması durumunda “önalım hakkı? iddiası
nda bulunamayacak;77 kendi bağımsız bölümü üzerinde, kat mülkiyeti
ve diğer kat maliklerinin hakları ile bağdaşmayan irtifak hakları kuramayacaktı
r.78
2.) KAT MALİKİNİN ORTAK YERLER ÜZERİNDEKİ HAKLARI
KMK m. 16/1; kat maliklerinin, anataşınmazın ortak yerlerine “ortak
mülkiyet” esaslarına göre ve “arsa payları oranında” mülkiyet hakkına
sahip olacaklarını hükme bağlamaktadır. Kat mülkiyeti düzeninde, bir
kat maliki kendi bağımsız bölümü üzerinde “bağımsız mülkiyet” hakkına
sahipken, ortak yerlere, diğer kat malikleriyle birlikte, ancak bağımsız
bölümüne özgülenen arsa payı oranında “ortak mülkiyet” kurallarına göre
malik olabilmektedir.79
KMK m. 16/2’de ise, kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma hakları
ndan söz edilmekte; kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanma hakkı
nın arsa payı ile orantılı olduğu belirtilmektedir. Ayrıca, bu düzenlemenin
aksine sözleşme yapılabileceği de açıkça ifade edimiştir.80 Ancak, bu
ortak yerlerden; teraslar (çatı), duvarlar, sıhhi tesisat, merdivenler, asan-
244 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(75) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 297 - 298.
(76) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 190.
(77) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 298 - 299.
(78) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 407.
(79) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 304.
(80) ARPACI Abdükadir, age. Sf. 61.
sör, giriş kapısı, vb. bazılarından, nitelikleri gereği, “arsa payı oranında”
yararlanmak mümkün değildir. Malikler, arsa payları ne olursa olsun, bu
tür ortak yerlerden eşit olarak yararlanma hakkına sahiptirler. Bunun
aksine sözleşme yapılamaz.81
Yasa’nın 16. maddesinin 2. fıkrasında sözü edilen “sözleşme”, KMK
m. 2/e ile tanımlanan “resmi sözleşme” değildir. MK’nın paylı mülkiyeti
düzenleyen hükümleri çerçevesinde, paydaşlar, nasıl kullanma biçimini
yer ve zaman yönünden belirlemeye yetkili iseler, kat mülkiyetinde de,
bağımsız bölüm malikleri, ortak yerlerden yararlanmanın somut ölçüsünü
ve biçimini kararlaştırabilirler. Bu bağlamda, oybirliği ile düzenlenen
yönetim planına da hüküm konulabilir ki, uygulamada çoğunlukla bu yola
başvurulduğu gözlemlenmektedir.82
Kat malikinin bağımsız bölümünde kira sözleşmesine, oturma (sükna)
hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir biçimde oturanlar
da ortak yerlerden yararlanma hakkına sahiptirler. Bu kişiler, o
bağımsız bölüm malikinin ardılı (haleŞ) olarak onun hakkı oranında ortak
yerleri kullanabilirler. Bu haktan yararlanmalarına öteki kat malikleri
engel olamaz.83
Kat malikleri, ortak yerleri kullanırken birbirinin hakkını gözetmekle
yükümlüdürler. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi durumunda, öteki
kat maliklerinden her birinin, konuyu önce kat malikleri kuruluna götürmek
(KMK m. 32/3) ve sorun burada çözülemezse, hakimin müdahalesini
istemek hakkı vardır (KMK m. 33). Bu bağlamda, bir kat malikinin ortak
yerlerden yararlanması engellendiğinde ya da buradaki ortak mülkiyet
hakkına el atıldığında o kat maliki, çekişmenin (muarazanın) giderilmesi
ve el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) için dava açabilir. Ayrıca,
bu haksız saldırıdan dolayı bir zarara uğramişsa tazminat isteminde de
bulunabilir. Kiracı ya da oturma (sükna) veya yararlanma (intifa) hakkı
sahibi olarak devamlı oturanlar da; ortak yerlerden yararlanma hakları-
na –oturdukları bağımsız bölümü yasaya ve yönetim planına uygun biçimde
kullanmalarını engelleyici nitelikte- bir müdahale söz konusu olduğ
unda, bunun önlenmesi için mahkemeye başvurabilirler.
Ortak yerlere el atan kişi de bir kat maliki ise, başvuru sulh mahkemesine
yapılır ve uyuşmazlık KMK hükümlerine göre çözülür. El atan kişi
kat maliki değil de bir üçüncü kişi ise, gerek görevli mahkemenin belirlenmesi
gerekse uyuşmazlığın çözümü genel hükümler çerçevesinde
olacaktır. 84
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 245
___________________________________________________
(81) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 408.
(82) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 192.
(83) GERMEÇ Mahir Ersin, age. 305.
(84) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 305 - 306.
B. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN HAKLARI
KMK m. 17, kat irtifakı sahiplerinin haklarını düzenlemekle birlikte,
bir ölçüde irtifak hakkı sahiplerinin borçlarına da değinmektedir. Bu durum
“kat irtifakı” kurumunun yapısından kaynaklanmaktadır. Çünkü,
kat irtifakı ilişkisinde bir paydaşın hakkı, “öteki paydaşlardan üzerlerine
düşen borçları yerine getirmelerini istemek” anlamını taşır. Kat irtifakı
sahipleri, yapıya sözleşmede öngörülen zamanda Başlanması ve projesine
uygun olarak süresinde tamamlanması konusunda birbirlerine karşı
hem borçlu hem de hak sahibi durumundadırlar.
Maddenin 1. fıkrasında geçen “sözleşme”nin, kat irtifakının kurulması
na ilişkin resmi senet mi, yoksa yapının yapılıp tamamlanması için
paydaşlar arasında yapılmiş olan ayrı bir anlaşma mı olduğu konusunda
açıklık yoktur. Ancak, yasada yer alan kavramları tanımlayan m. 2/e ile
kat irtifakının kurulubu ve tesciline ilişkin m. 13/1 ve 14/2 ile birlikte de-
ğerlendirildiğinde, buradaki sözleşmenin kat irtifakı kurulurken tapu
memurunca düzenlenen “resmi sözleşme” olduğu sonucuna varılabilir.85
Bu açıklamalar ışığında kat irtifakı sahibinin hakları şöyle sıralanabilir.
1.) Yapının Tamamlanmasını İsteme ve Dava Hakkı,
2.) Yapının Tamamlanması İçin Yönetici Atama,
3.) Kat İrtifakının Devrini İsteme Hakkı,
4.) Uğranılan Zararın Giderimini İsteme Hakkı,
5.) Kat Mülkiyetine Çevirme Hakkı.86
1.) YAPININ TAMAMLANMASINI İSTEME VE DAVA HAKKI
Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının sözleşmede
yazılı süre içinde yapımına Başlanması ve plana (mimari projeye) uygun
biçimde tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini
karşılıklı olarak istemek ve dava etmek hakkına sahiptirler.
Kat irtifakının dayanağını oluşturan sözleşmede, yapıma Başlama ya
da yapıyı tamamlama süreleri belirtilmiş olmalıdır. Sözleşmede salt yapı-
nın yapılması kararlaştırılmiş, ancak yapıma Başlama ve bitirme süreleri
gösterilmemişse ne olacaktır? Öncelikle belirtmek gerekir ki, böyle bir eksiklik
sözleşmeyi geçersiz kılmaz ve irtifak hakkı sahiplerinin, birbirlerinden,
yapının projesine uygun olarak yapılıp bitirilmesini, karşılıklı isteme
ve dava etme hakkını ortadan kaldırmaz. Bu konuda, kat irtifakı sahipleri
arasında uyuşmazlık çıkarsa, hakim, BK m. 2/2 uyarınca işin niteli-
ğini, yapının kapsamını ve tarafarın özel durumlarını göz önünde bulundurarak
süreyi yöntemince belirler. Sürenin saptanmasında, 3194 sayılı
246 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(85) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 318.
(86) KARAHASAN Mustfa Reşit, age. Sf. 206.
İmar Kanunu m. 29 hükmü de göz önünde bulundurulmalıdır. Bu hükme
göre, yapının yapımına yapı ruhsatının alınmasından itibaren en geç
iki yıl içinde Başlanması ve yine en geç beş yıl içinde bitirilmesi gerekir.
KMK m. 49/3 de yapının beş yıl içinde bitirilmesini gerekli görmüştür.
Bir arsada kat irtifakı kurulmasının amacı, üzerinde yapılacak ya da
yapılmakta olan yapı tamamlandığında kat mülkiyetine geçilmesi olduğuna
göre, bu yapının tamamlanmasını istemek irtifak hakkı sahiplerinin
en doğal hakkıdır. Taşınmazın paydaşları bir kat irtifakı sözleşmesine imza
atmiş olmakla, karşılıklı olarak bir hak ve yükümlülük ilişkisine girmişlerdir.
Öyleyse, bu sözleşmede yazılı süre içinde yapının yapımına
Başlanmasını ve tamamlanması için paydaşların kendilerine düşen edimleri
yerine getirilmelerini karşılıklı isteme ve dava etme haklarının bulunması
doğaldır.
Davanın konusu, yerine getirilmeyen borcun niteliğine göre değişirse
de, yetkili ve görevli mahkeme, KMK’nın Ek 1. ve 33. maddeleri hükmünce
anataşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir.
Kat irtifaklı arsa üzerindeki yapının yapılıp tamamlanması için paydaşlardan
her birine düşen edimler sözleşmede açıkça belirtilmemiş ve
bu konuda aralarında anlaşmazlık çıkmişsa, hakim, BK m. 2/3 gereğince
işin niteliğini ve tarafarın özel durumlarını değerlendirerek uyuşmazlığı
çözümleyecektir.
Yapım işine katılma ya da ödeme yükümlülüklerinden doğan borcunu
yerine getirmeyen paydaşa karşı öteki paydaşların birlikte dava açmaları
zorunlu değildir. Ancak böyle bir davada, isteğe bağlı (ihtiyari) dava
arkadaşlığını düzenleyen HUMK m. 43 hükmünce birlikte dava açılmiş
olması mahkemenin işini kolaylaştıracaktır.
Burada, ülkemizde yaygın bulunan ve birçok uyuşmazlıklara neden
olan bir uygulamadan söz etmekte yarar vardır: çoğunlukla arsa maliki,
bir müteahhitle anlaşıp ona arsadan pay vererek aralarında kat irtifakı ve
inşaat sözleşmesi yapmakta, yapı henüz tamamlanmadan üçüncü kişilere
arsa payı üzerinden kat irtifakı hakkı satılmaktadır. Doğaldır ki, bu arsa
üzerinde kurulmuş olan kat irtifakının dayanağını oluşturan resmi
sözleşmede taraf olmayan bu kişiler hakkında maddenin birinci fıkrası-
nın uygulanması düşünülemez. Çünkü, resmi sözleşmenin tarafı olan kat
irtifakı sahipleri (arsa maliki ya da müteahhit) ile dışarıdan pay sattıkları
kişiler arasındaki ilişki, kat irtifakının dayanağı olan ve tapu memurunca
düzenlenmiş bulunan resmi sözleşmeden değil, noterde düzenlenmiş
satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Bunlar arasında
uyuşmazlık söz konusu olursa, bu, satış sözleşmesinden kaynaklanan
bir uyuşmazlık olup aralarındaki özel sözleşme hükümlerine göre çözümlenecektir.
Ancak, satış sözleşmesi hükümleri herhangi bir nedenle uygulanamaz
duruma geldiğinde, bu yolla pay satın alan kişiler kat irtifak
hakkı sahipleri olarak bir araya gelip ikinci fıkra hükmünden de yararla-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 247
narak yapının tamamlanması konusunda bir anlaşmaya varabilirler. Artı
k bundan sonra uygulanacak olan satış sözleşmesi değil, irtifak hakkı
sahiplerinin kendi aralarında yaptıkları sözleşmedir. Böyle bir durumda
paydaşların öncelikli amacı, yapının yapımına Başlayıp onu bitirmek için
bir araya gelerek gereken önlemleri almak olmalıdır.87
Yapının tamamlanmasını isteme hakkının önemli bir boyutu da, yapı
nın; ilgili tapu dairesinde bulunan ve kat irtifakı istemi ile resmi sözleşmenin
ayrılmaz bir parçasını oluşturan, tüm paydaşlarca imzalanmiş,
onaylı projeye uygun olarak tamamlanmasını isteme hakkıdır. Bu çerçevede,
her bir paydaş, yapının projeye uygunluğunu denetleyebilir ve
herhangi bir aykırılık saptaması durumunda, aykırılığın giderilmesi ve
yapının projeye uygun hale getirilmesi istemiyle dava açabilir. Yargıtay 5.
Hukuk Dairesi de, 1981 yılında, bu yönde bir karar vermiştir:
“Kat irtifakı sahipleri, yapının projeye uygun olarak yapılması-
nı denetlemek ve gerekirse dava açma hakkına sahiptir.
Dosyadaki tapu kayıt örneğine göre dava konusu ana yapıda kat irtifakı
kurulmuştur. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 17. maddesi hükümleri
uyarınca kat irtifakı sahipleri ortak arsa üzerinde yapılacak yapının
sözleşmede yazılı süre içinde Başlaması ve tamamlanması için kendilerine
düşen borçların yerine getirilmesini karşılık olarak isteme ve dava etme
hakkına sahiptir. Bu bakımdan kat irtifakı sahibi olan davacının da tek
başına ortak sayılan yerlerde projesine aykırı olarak yapılan değişiklik ve
eklemelerin önlenmesini ve önceki duruma getirilmesini istemek ve dava
etmek hakkına sahip olduğu düşünülmeden tek başına dava açamayaca-
ğından söz davanın reddine karar verilmesi doğru bulunmamiştir.
Hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına.” (Yargıtay 5. HD.,
04.05.1981 T., 4696 E., 5030 K.) 88
2.) YAPININ TAMAMLANMASI İÇİN YÖNETİCİ ATAMA
KMK m. 17/2, kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması için
kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak
atayabileceklerini hükme bağlamiştir.
Madde metninde, yöneticinin ne şekillde seçilip atanacağı konusunda
bir açıklık bulunmamakla birlikte, yöneticinin pay ve paydaş çoğunluğ
u ile atanması hem Medeni
Kanun’un ortak mülkiyeti düzenleyen hükümlerine
hem de Kat Mülkiyeti Kanunu’nun bu konudaki hükümlerine
uygun olacaktır.
Bu şekillde atanmış bulunan yönetici hakkında da, kat mülkiyeti yöneticisinin
görev, yetki ve sorumluluklarına ilişkin hükümlerin uygulanacağı
madde metninde yer almiştır. Ancak bu görev, yetki ve sorumlu-
248 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(87) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 319 - 321.
(88) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, age. Sf. 235.
luğun, onun atanmasına neden olan ve amacını oluşturan yapının tamamlanması
nın gerekleri ile sınırlı olduğunu kabul etmek gerekir. Henüz
yönetilecek tamamlanmiş bir anayapı bulunmadığına göre; bu görev,
yetki ve sorumluluğun belirtilen amaç kapsamında olması doğaldır.89
Öte yandan, kat irtifakı kurulmuş taşınmazlarda yapı eylemli olarak
tamamlanmiş ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi eylemli kullanılmaya Başlanmı
şsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile, anataşınmazın yönetiminde,
kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK m. 17/3).90 Bu durumda, atanan
yönetici de, kat mülkiyeti yöneticisi ile aynı işlevi görecek; Kat Mülkiyeti
Kanunu’ nun kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumlulukları
nı düzenleyen hükümler çerçevesinde görev yapacaktır. Nitekim, Yargı
tay
Hukuk Genel Kurulu’nun 27.09.1978 tarihli kararı, bu konuya, herhangi
bir Kuşkuya yer bırakmayacak biçimde açıklığa kavuşturmuştur:
“Kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile kat irtifaklı taşınmaz yöneticisinin
ortak giderler için dava açma hakkı vardır.
Tarafar arasındaki kat irtifakında yönetim giderinden doğan alacak
davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Bolu Sulh Hukuk Mahkemesince
davanın kabulüne dair verilen 20.02.1976 gün ve 886/114 sayı-
lı kararın incelenmesi davalı tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay Beşinci
Hukuk Dairesinin 03.05.1976 gün ve 3188-5070 sayılı ilamiyle (634
Sayılı Kanunun 17. maddesinin son fıkrası hükmüne göre kat irtifakında
ancak yapının tamamlanması için yönetici tayin edilebilir. Bu nedenle davacı
sıfatı ile bu davayı açamayacağı gibi kendisi kat irtifakı sahiplerinden
olmadığı cihetle başkaca da bir dava açmaya yetkili olmadığı düşünülmeden
davanın kabulü ile yazılı şekillde karar verilmesi doğru bulunmamı
ştır) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden
yapılan yargılama sonunda; mahkemece, önceki kararda direnilmiştir.
Yönetici tarafından açılmiş olup, konusu, henüz kat mülkiyetine geçilmemiş
ve kat irtifakına tabi ana taşınmazın bağımsız bölüm maliki bulunan
davalının yakıt ve yönetim giderlerinden ödememiş bulunduğu paranı
n alınması isteminden ibarettir. Mahkemece iddia hüküm altına alınmiş
karar, özel dairece, ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti kurulmamış bulunması
itibariyle yöneticinin dava hakkı bulunmadığı gerekçesiyle bozulmuş
mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kurulan kat irtifakı ile kat
mülkiyeti müesseseleri birbirleriyle çok yakından ilişkili iki müessese
olup, çoğu kez birincisi ikincisinin bir aşaması olarak tezahür etmektedir.
Yasa getirdiği hükümlerle kat mülkiyeti yönünden düzenlemede bulunurken
genellikle hemen yanında kat irtifakı hakkında da düzenlemede bulunmuştur.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 249
___________________________________________________
(89) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 321.
(90) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 201.
Kat Mülkiyeti Kanununun 17/2. maddesinde «kat irtifakı sahipleri yapı
nın tamamlanması için aralarından birini veya bir kaçını «Yönetici» olarak
tayin edebilirler, kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumlulu-
ğuna dair hükümler kıyas yoluyla bu yönetici hakkında da uygulanır» denilmiştir.
Buna göre kat irtifakına tabi taşınmaz yöneticisinin haiz bulunduğ
u haklar ve görevler tayin olunurken kat mülkiyetine tabi ana taşınmaz
yöneticisi hakkında düzenlemede bulunan 35. madde hükümlerinin
uygulanması gerekir. Bu maddenin bu davanın konusunu ilgilendiren (i)
bendi uyarınca «kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen
kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek
hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi» de yöneticinin göreceği
işler arasında sayılmiştir. O halde olayda 35. maddenin (i) bendinin kıyasen
uygulanması ile kat irtifakına tabi ana taşınmazın bağımsız bölümüne
ait ortak giderlerinin alınması konusunda açılmiş bulunan alacak davası
nda yöneticinin dava hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.
Genel Kuruldaki görüşmeler sırasında 634 sayılı Yasanın 17/2. maddesinde
sözü edilen yöneticinin ancak yapının tamamlanması için seçilebileceğ
i ve yapı tamamlanmakla yöneticinin görevinin de sona ereceği 35.
maddede hiçbir suretle kat irtifakından söz edilmediği, kat malikleri kurulundan
söz edildiği, kat irtifakında ise bu ad altında bir kurulun bulunmadığı
ve bu nedenlerle de kat irtifakına tabi bulunan anataşınmazdaki ortak
giderleri ilgilendiren bu davada yöneticinin dava hakkı bulunamayacağı
ileri sürülmüş ise de çoğunluk sıra ile bu gerekçelerle bu düşüncelere
katılmamiştir.
634 sayılı yasanın 17/2. maddesi her ne kadar ilk hükmü ile yöneticinin
yapının tamamlanması için tayin edilebileceğini öngörmüş ise de,
madde bu hükümle yetinmemiş hemen bunu takiben kat mülkiyeti yöneticisinin
görev ve yetkilerini düzenleyen hükümlere göndermede bulunmuştur.
Eğer kat irtifakı yöneticisinin görevi yapının tamamlanması ile sona
erse idi yasa koyucu ayrıca kat mülkiyetine tabi taşınmaz yöneticisine
ilişkin 35. maddeye göndermede bulunmazdı. Zira 35. maddedeki hükümler
incelendiğinde görülmektedir ki getirilen düzenlemeler tamamlanmiş
bir yapının yöneticisini ilgilendiren kuralları kapsamaktadır. Bu da gösteriyor
ki kat irtifakına tabi bina tamamlanınca kat irtifakı yöneticisinin görevi
sona ermemektedir. Aksi halde 35. maddeyi 17. maddenin 2. fıkrası
açısından işletmek olanağı kalmazdı. Uygulamada da bina tamamlandığı
halde uzun süre kat mülkiyetine geçilemediği görülmekte ve Kat Mülkiyeti
Kanununun yürürlüğe girmesinden önce ve Medeni Kanunun yürürlüğe
girmesinden sonra kurulmuş kat irtifakı yönünden böyle bir düzenleme getirilmemiştir.
Bu açıklamaların sonucu olarak yapının tamamlanması ile
17/2. madde uyarınca seçilen yöneticinin görevi kendiliğinden sona ermez.
35. maddede her ne kadar kat irtifakı kat irtifakları malikleri kurulundan
söz edilmiyorsa da kat irtifakı söz konusu olan hallerde 17. mad-
250 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
denin yaptığı gönderme nedeniyle kat mülkiyeti yerine kat irtifakı ve kat
malikleri yerine kat irtifakı maliklerinin kaim olacağı açıktır.
Bu nedenlerle dava hakkına ilişkin direnme uygun olduğundan direnmeye
yöneltilen temyiz itirazlarının reddi ile diğer yönlerin incelenmesi için
özel daireye gönderilmelidir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle dava hakkına ilişkin direnme
uygun bulunduğundan direnmeye yöneltilen temyiz itirazlarının reddiyle
diğer yönlerin incelenmesi için dosyanın Beşinci Hukuk Dairesine gönderilmesine,”
(Yargıtay HGK., 27.09.1978 T., 977/5-185 E., 978/767 K.).91
3.) KAT İRTİFAKININ DEVRİNİ İSTEME HAKKI
Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen yükümlülükleri noterlikçe
yaptırılan uyarmaya karşın, uyarma gününden işlemeye Başlayan
iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin istemi üzerine hakim, ona ait
arsa payının ve kat irtifakının, hükme en yakın tarihteki değeri karşı-
lığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir (KMK
m. 26/2).
Yasanın bu hükmü çerçevesinde, paydaşlardan biri ya da bir kaçı
yöntemince uyarıda bulunarak dava açabilecekleri gibi, öteki tüm paydaşlar
birlikte de harekete geçebilirler. Ancak, davanın öteki paydaşların
tümü tarafından açılması gerekli değildir; her paydaş, borcunu yerine
getirmeyen paydaşın arsa payının devri için istemde bulunmak hakkına
sahiptir.
Hakim, m. 26/2’deki kobulların gerçekleştiğini saptadıktan sonra;
borcunu yerine getirmeyen paydaşın arsa payının davacıların arsa payları
oranında devrine karar verir. Ancak, bunun için, o payın sürüm de-
ğerinin davacılar tarafından ödenmesi ya da hiç değilse mahkeme veznesine
yatırılmiş olması gerekir.92
4.) UĞRANILAN ZARARIN GİDERİMİNİ İSTEME HAKKI
Sözleşmede ve Yasa’da belirlenen süre içinde inşaatın tamamlanması
nı bir paydaş kendi kusuruyla engellemiş ve bu nedenle kat irtifakı
düşmüşse, bu paydaş diğerlerinin bu yüzden uğradığı zararları gidermek
(tazmin etmek) zorundadır (KMK m. 26). Bu, Yasa’nın 49. maddesinin 2814
sayılı Yasa ile yapılan değişiklikten önceki haline kobut düzenleme; bir
paydaşın borcunu yerine getirmemesi sonucu “kat irtifakının uzatılması
yla tamamlanma” söz konusu olduğunda, diğer paydaşların gecikmeden
doğabilecek zararlarının giderimi konusunda, herhangi bir hüküm
içermemektedir.93 Ancak, m. 26/2 hükmü, genel kurallar çerçevesinde
(BK m. 96 vd.) kusurlu borca aykırılığın yarattığı diğer zararların gideri-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 251
___________________________________________________
(91) Yargıtay HGK., 27.09.1978 T., 977/5-185 E., 978/767 K., GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 323 - 324.
(92) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 206.
(93) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 399.
mi için istemde bulunmaya engel olmadığından, yapının sözleşme kobulları
na aykırı olarak gecikmesine neden olan paydaş da, kusuru varsa, zarardan
sorumlu tutulabilir ve kusursuzluğunu kanıtlayamaması durumunda,
tazminat ödemesi gerekir.
Giderimi gereken zararlar, irtifaka güvenilerek yapılan giderler ile kat
mülkiyetini elde edememek yüzünden uğranılan kardan yoksunluktur.
Eğer birden çok paydaş borcunu kusurlu olarak yerine getirmemişse, di-
ğerlerinin zararından dayanışmalı sorumlu tutulurlar (BK m. 98/2, BK m.
50). Borçların gecikerek yerine getirilmesinde sorumluluk genel hükümlere
bağlıdır.94
5.) KAT MÜLKİYETİNE ÇEVİRME HAKKI
Yapı tamamladıktan sonra kat irtifakı sahiplerinden herhangi biri
kat irtifakının kat mülkiyetine dönüştürülmesi için, tapu idaresine başvurabilir
(KMK m. 3/3). Bu başvuru üzerine, tapu idaresi, tüm bağımsız bölümler
üzerinde kat mülkiyetlerini tescil edecektir.
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilebilmesi için, tüm yapının tamamlanması
ve tüm bağımsız bölümlerin kullanma izninin alınması gerekir.
Böyle olmakla birlikte KMK m. 10/2’nin istisnasını oluşturan m.
66/3 hükmünce, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine
çevrilebilir.
C. FARKLARI
1) Kat mülkiyeti sahibinin hakları bakımından ikili bir yapı söz konusudur:
• Bağımsız bölüm ve bağımsız bölüme özgülenmiş eklentiler üzerindeki,
bağımsız mülkiyet hakkı,
• Ortak yerler üzerindeki ortak mülkiyet hakkı.
Kat irtifakı sahiplerinin hakları bakımından ise, KMK m. 17/3’te düzenlenen
geçici istisnai kobullar dışında, böyle bir durum söz konusu de-
ğildir.
252 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(94) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 205.
VI. SAHİPLERİNİN BORÇLARI BAKIMINDAN KAT MÜLKİYETİ İLE
KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18:
“Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak
yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız
etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine
uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız
bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden
herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanı
r; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak
sorumlu olur.
Giderlere ve sigorta primlerine ait 20. madde hükmü saklıdır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 19:
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimari durumu ile güzelliğ
ini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/8 m.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin
beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde
inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana ve boya yaptı
ramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya
bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece
tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine
ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rı-
zası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek
nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar
ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde,
bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarı
m, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru
ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 20(*):
“(Değişik birinci fıkra: 13.04.1983 - 2814/9 m.) Kat maliklerinden her biri araları
nda başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak
avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakı
m, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 253
___________________________________________________
(*) 28.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 9 uncu maddesiyle, KMK. Md. 20/1’in (b) bendinde yer alan
“koruma” ibaresinden sonra gelmek üzere “, “güçlendirme” ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer
alan “yüzde on” ibaresi “yüzde beş” olarak değiştirilmiştir.
giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak
avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından
vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan
faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle
bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
(Değişik: 13.04.1983 - 2814/9 m.) Gider veya avans payını ödemeyen kat
maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından,
yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra
takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki
ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı
ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsı
z bölümünden herhangi bir suretle faydalanan kişinin kusurlu bir hareketi
sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine
veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 21:
“Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca tayin edilecek değer üzerinden
sigorta edilmesi kat malikleri kurulunca kararlaştırılabilir.
Sigorta yapılması halinde kat malikleri, sigorta giderlerine, arsa payları
oranında, katılmakla yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta
bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, arsa payları oranında,
paylaştırılır.
Yalnız bir veya bir kaç bağımsız bölüm veya eklentisi veya ortak yerlerden
bir kısmı hasara uğramişsa, alınacak sigorta bedeli hasara uğrayan
yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasıyla giderilemeyecek olan zararları
nı karşılamak üzere, kendi bağımsız bölümlerini ayrıca kendi ad ve
hesaplarına sigorta ettirebilirler; bu halde alınacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün
sigorta bedelindeki payları da ayrıca saklı kalmak üzere, yalnı
z kendilerine ait olur. Sigorta hakkındaki emredici hükümler saklıdır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 22:
“(Değişik birinci fıkra: 13.04.1983 - 2814/10 m.) Kat malikinin, 20. madde uyarı
nca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından,
bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya
başka bir sebebe dayanarak devamlı bir şekillde faydalananlar da müştereken
ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle
yükümlü olduğu kira ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan
düşülür.
254 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tesbit edilen
borcunu ödemiyen kat maliklerinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin
yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, di-
ğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir. (Değişik son cümle:
28.11.2007 - 5711/10 m.) 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 893 . maddesinin
son fıkrası hükmü burada da uygulanır.
(Değişik: 13.04.1983 - 2814/10 m.) Kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacakları önceliklidir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 23(*):
“Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki tesislerde
meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı veya giderilmesi
veya tesislerin yeniden yapılması ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması
gerekli görülen teknik incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek
gerekiyorsa, o bölümün maliki veya o bölümde başka sıfatla oturanlar,
giriş müsaadesi vermeye ve bölümde gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya
mecburdurlar.
Anagayrimenkulün bir kısmının harap olması halinde, harap olan ba-
ğımsız bölüm ve eklentilerinin veya ortak yerlerin veya bağımsız bölümdeki
tesislerin yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin içinden veya
dışından faydalanılması gerekiyorsa, o bölümlerin malikleri veya orada
başka sıfatla oturanlar buna müsaade etmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkralarda yazılı müsaade yüzünden, kat maliklerinin veya
orada başka sıfatla oturanların uğrayacakları zararı, lehine müsaade verilen
bağımsız bölüm malikleri derhal ödemekle yükümlüdürler.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 24:
“Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen
bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuarı
gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri
hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler
bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümde
sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu
ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane
gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi,
dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği
ile vereceği kararla açılabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün
bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilir.”
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 255
___________________________________________________
(*) 28.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanunun 11. maddesiyle, KMK. m. 23/1’e “tesislerin yeniden yapılması”
ibaresinden sonra gelmek üzere “ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli
görülen teknik incelemeler” ibaresi eklenmiştir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 25:
“Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri
yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar
için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin
müstakil bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini
hakimden isteyebilirler.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/12 m.) Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsı
z bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine
ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi
için davanın açılması, aksi kararlaştırılmiş olmadıkça, diğer kat
maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu
karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse,
davayı öteki kat malikleri açar ve hakim hüküm vermeden önce devir bedelinin
ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba
yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği
uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge
ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hakim, davalının bağımsız bölümünün
mülkiyetinin davayı açmiş olan kat maliklerine arsa payları oranı
nda devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya
ödenmesine karar verir.
Aşağıdaki durumlarda, birinci fıkrada yazılı çekilmezlik, her halde
mevcut farz edilir:
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendisine düşen borçları ödemediği
için hakkında iki takvim yılı içinde üç defa icra veya dava takibi yapılması
na sebep olunması;
b) Anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh hakimi tarafından 33.
madde gereğince verilen emre rağmen, bu kanunda yazılı borç ve yükümleri
yerine getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin haklarını ihlal etmekte
devamlı olarak bir yıl ısrar edilmesi;
c) Kendi bağımsız bölümünü randevu evi veya kumarhane veya benzeri
yer olarak kullanmak suretiyle ahlak ve adaba aykırı harekette bulunması.
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/12 m.) Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda
kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden
Başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan Başlayarak
beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmişsa düşer.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 26:
“Kat irtifakı sahipleri bu hakka konu olan ortak arsa üzerinde, ileride
kat mülkiyetine çevrilmek üzere yapılacak yapının sözleşmeye ve plana göre
tamamlanması için kendilerine düşen borçları vaktinde yerine getirmek
ve yapı işini, doğruluk kaideleri uyarınca kolaylaştırmakla, karşılıklı olarak
yükümlüdürler.
256 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
(Değişik: 28.11.2007 - 5711/13 m.) Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen
borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden
Başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine
hakim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki de-
ğeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar
verir.
Kat irtifakı sahiplerinden birinin kusuru yüzünden, yapının kanuni süre
içinde yapılamaması sebebiyle kat irtifakı düşerse, kusurlu taraf diğerlerinin
bu yüzden uğradıkları zararı tazminle yükümlüdür.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 72:
“Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece kaçı
ndaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş
ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafı
ndan, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis
edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise, bütün kat malikleri tarafı
ndan karşılanır.
Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim kurulu kararları,
2004 sayılı İcra ve İşas Kanunu’nun 68. maddesinin birinci fıkrası
nda belirtilen belgelerden sayılır.
Kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler üzerindeki
kullanma hakkından vazgeçmek veya bunların başka bir parselde
veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu veya bağımsız bölümlerinin veya
kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç
bulunmadığını ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider payını ve
toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.”
A. KAT MALİKLERİNİN BORÇLARI
Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri ile bunları yerine getirmemeleri
durumunda karşılaşacakları yaptırımlar, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun
18 - 25. maddelerinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
1.) GENEL KURAL
Kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri konusundaki genel ilkeleri
belirleyen 18. madde; karşılıklı saygıya dayalı dürüstlüğü, birbirini rahatsı
z etmemeyi, birbirinin haklarını çiğnememeyi ve yönetim planının bu
hususları düzenleyen hükümlerine uymayı öngörmektedir. Bu genel ilkeler
çerçevesinde, kat maliklerinin borç ve yükümlülükleri:
a) Dürüstlük Kuralına Uygun Davranma Yükümlülüğü
Yasa hükmünde, kat maliklerinin, gerek kendi bağımsız bölümlerini,
gerekse eklenti ve ortak yerleri kullanırken dürüstlük (doğruluk) kuralları
na uymakla yükümlü oldukları açıkça belirtilmiştir. Buradaki “dürüst-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 257
lük kuralları”, MK m. 2’deki “objektif iyiniyet” kuralı anlamında değerlendirilecektir.
95
b) Kombulara Zarar ve Rahatsızlık Vermekten Kaçınma
Yükümlülüğü
Bir kat maliki, gerek bağımsız bölümünü ve eklentilerini, gerekse ortak
yerleri kullanırken öteki kat maliklerine rahatsızlık vermekten kaçınmakla
yükümlüdür. Bu yüzden, kombuluk hukukuna ilişkin MK m. 737
vd. hükümlerinin göz önünde bulundurulması gerekir. Bu yükümlülük
çerçevesinde, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda özel bir hüküm bulunmayan
hallerde, MK m. 737 geniş bir uygulama alanı bulacaktır. Böyle durumlarda,
kombuluk hukuku kurallarına aykırı davranışın yaptırımı olarak
MK m. 730‘daki sorumluluk gündeme gelecektir.
Kat maliklerinin ve bağımsız bölümlerde oturanların diğer kat maliklerini
ve bağımsız bölüm sakinlerini rahatsız edebilecek, onların kendi
bağımsız bölümlerinden ve ortak yerlerden haklı yararlanmalarını engelleyecek
her türlü davranış KMK m. 18 kapsamındadır.
Gerek Kat Mülkiyeti Kanunu m. 18’den, gerekse kombuluk hukukunu
düzenleyen MK m. 737 hükmünden kaynaklanan “rahatsız etmeme”
yükümlülüğüne uyulmaması durumunda, 634 sayılı Yasa’nın 33. maddesine
dayanılarak “hakimin müdahalesi” istenebilir.
Bu yükümlülük bağlamında uygulamada sıkça rastlanan anlaşmazlı
k konuları arasında: gürültü çıkarmak, bağımsız bölümde hayvan (kedi,
köpek, tavuk, vb.) beslemek, pis su ve kokular yaymak, gibi eylem ve davranı
şlar sayılabilir.
c) Birbirinin Haklarını Çiğnememe Yükümlülüğü
Her kat maliki gerek bağımsız bölümünü ve eklentilerini gerekse ortak
yerleri kullanırken, öteki maliklerin haklarını çiğnememekle yükümlüdür.
d) Yönetim Planına Uyma Yükümlülüğü
Tüm kat malikleri yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdürler.
Çünkü; yönetim planı, bütün kat maliklerini ve onların ardıllarını
bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Yasa’nın yasaklamadığı bir konu yönetim planında yasaklanmişsa,
özel hüküm niteliğini taşıyan yönetim planının uygulanması gerekir. Ancak;
yönetim planına, yasaların emredici hükümlerine aykırı hükümler
konulamaz; konulmuşsa da geçerli olmaz.96
258 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(95) KARAHASAN Mustafa Reşit age. Sf. 209.
(96) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 340 - 345.
2.) ANATAŞINMAZ VE ORTAK YERLERLE İLGİLİ
YÜKÜMLÜLÜKLER
Kat maliklerinin, KMK m. 19’da düzenlenen, anataşınmaz ve ortak
yerlere ilişkin yükümlülükleri:
a) Bakım Yükümlülüğü
Kat malikleri, yapının kullanılmasında özenli davranmalı, her türlü
zarar verici davranışlardan kaçınmalıdırlar. Bu bağlamda; yapılar, ortak
yer ve tesisler temiz tutulmalı, bozulan araç ve gereçler hemen onarılıp
çalışır duruma getirilmeli, anataşınmaza zarar verip tehlike oluşturması
olası her türlü olay ve eylemlere karşı gerekli önlemler alınmalıdır.97
b) Koruma Yükümlülüğü
Bu yükümlülük üç bakımdan gündeme getirilmiştir:
aa) Mimari Durumun Korunması:
Yapının mimari durumu, taşınmazın bulunduğu yerin onaylı İmar
Planı verilerine dayanılarak hazırlanmiş onaylı mimari proje ile belirlenir.
Söz konusu İmar Planı, yapının dış sınırlarını (izin verilen yapılaşma alanı,
bina yüksekliği, kat sayısı, vb.), anataşınmaz üzerindeki konumunu
(arsa sınırlarına uzaklığını) ve genel hatlarıyla işlevini (konut, ticaret, sanayi
bölgeleri, gibi) belirler. Yapının; bağımsız bölümlerinin durumu, eklentileri,
ortak yerleri, kapıları, pencereleri ve merdivenleri, gibi ayrıntıları
ise, mimari projede gösterilir. Yapının mimari durumu, imar planının
bağlayıcı kuralları ve onaylı mimari proje çerçevesinde korunacaktır.
Onaylı projenin dışına çıkılarak imar planına aykırı biçimde yapı yapılamaz,
ortak yerlerin niteliği değiştirilemez. Kamu düzenini ilgilendiren
İmar mevzuatının bu kuralına tüm kat malikleri uymak zorundadır.
bb) Güzelliğinin Korunması:
Her kat maliki, anataşınmazın güzelliğini titizlikle korumakla yükümlüdür.
O nedenle kat maliklerinin, oturdukları ve ortak sahip oldukları
anayapıyı çirkinleştirme, estetiğini bozma ve görünüşünü değiştirme
gibi eylemlerden kaçınmaları gerekir. Bir kat malikince, yalnızca yapının
estetiğinin bozulması durumunda da, öteki kat maliklerinden her biri bunun
eski hale getirilmesini isteyebilir.98
cc) Sağlamlığının Korunması:
Kat malikleri, anayapının sağlamlığını titizlikle korumakla da yükümlüdürler.
Buna göre tüm kat malikleri, anayapıya zarar verebilecek
her türlü eylemden kaçınmalı, sağlamlığını korumaya yönelik önlemleri
almalıdırlar.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 259
___________________________________________________
(97) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 224.
(98) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 393.
Anayapının sağlamlığını koruma yükümlülüğü “önleyici” ve “onarıcı”
olmak üzere iki türlü olabilir. Önleyici koruma, yapıya herhangi bir zarar
vermemeye özen göstermek ya da hasar verici eylem ve davranışlardan
kaçınmaktır. Onarıcı koruma ise, yapıda herhangi bir çatlak veya tahrip
izi görülür görülmez, ilerlemesine ve büyümesine olanak bırakmadan gerekli
onarımın ve güçlendirmenin yapılmasıdır. Bu bağlamda, statik ve
teknik açıdan gerekli görüldüğünde anayapı, olası bir depreme ve benzeri
tehlikelere karşı güçlendirilir.99
c) Anataşınmazda Değişiklik Yapmama Yükümlülüğü
m. 19/2’de düzenlenen bu yükümlülüğün, biri ortak yerler, diğeri
kendi bağımsız bölümü bakımından olmak üzere iki yönü vardır:
aa) Ortak Yerlerde Değişiklik:
Kural olarak, tüm kat malikleri ortak yerlerin hukuksal ve mimari
durumunu korumak, herhangi bir değişiklik yapmamakla yükümlüdürler.
Bununla birlikte; 5711 sayılı Yasa ile değişik m. 19/2 gereğince bir
kat maliki, ancak tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını
almak kobuluyla, ortak yerlerde yapım, onarım ve tesisler; değişik renkte
dış badana ya da boya yaptırabilecektir. Kat malikinin bu ve benzeri eylemlerine
karşı, rızası bulunmayan öteki kat maliklerinden her birinin,
elatmanın önlenmesi ve projeye uygun duruma getirme davası açma hakları
vardır. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapı veya
bağımsız bir bölüme ya da bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması
gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun
mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin
projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin
rızası aranmaz.
bb) Bağımsız Bölümlerde Değişiklik ve Onarım:
m. 19/2 hükmüne göre bir kat maliki, kendi bağımsız bölümünde de,
anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Kat
malikinin bağımsız bölümünde dilediği değişikliği yapabilmesinin kobulu
anayapıya zarar vermemektir.
Yine bu fıkra hükmüne göre; tavan, taban veya duvar ile birbirine
bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm
maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek nitelikteki onarı
m, tesis ve değişiklikleri yapabilecektir. Ancak, kat malikinin, bu de-
ğişiklik veya onarımı yaparken ortak yerlere elatmaması da gerekir. Aksi
halde, öteki kat maliklerinden her biri, aykırılık oluşturan hususun eski
hale getirilmesini isteyebilir.100
260 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(99) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 393.
(100) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 394 - 399.
d) Zarardan Sorumluluk
19. maddenin son fıkrasına göre, her kat maliki anataşınmaza ve di-
ğer bağımsız bölümlere kusuru ile verdiği zarardan dolayı öteki kat maliklerine
karşı sorumludur. Bir kat malikinin, bu kural uyarınca zarardan
sorumlu tutulabilmesi için: a) kusurlu olması, b) anataşınmaza ya da
başkasının bağımsız bölümüne zarar vermiş bulunması gerekir. Sorumluluk,
zarar gören kişi ya da kişilere karşıdır ve kat maliki, kusuru ile kime
ya da kimlere zarar vermişse, onların zararını karşılamak ve ödemekle
yükümlüdür.101
3.) GENEL GİDERLERE KATILMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
a) Genel Giderlerin Kapsamı
KMK m. 20’de genel giderlerin neler olduğu gösterilmiş ve böylece
kapsamı belirlenmiştir. Buna göre genel giderler:
• Sigorta ettirilen anataşınmazın sigorta primleri,
• Ortak yer ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme, onarım ve işletme
giderleri,
• Anataşınmazın yönetimi ve genel hizmetlerin yürütülmesine ilişkin
(yönetici aylığı, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi ücretleri gibi) giderler,
• Giderler için toplanacak avanslardır.
Kat maliklerinden her biri, bu giderlere katılmakla ve payına düşeni
ödemekle yükümlüdür.102
b) Genel Giderlere Katılma Yöntemi
Yasa koyucu m. 20/1’de “kat maliklerinden her biri aralarında başka
türlü anlaşma olmadıkça” kaydını koymakla, genel giderlerin paylaştı
rılması konusunda kat malikleri arasındaki anlaşmaya öncelik tanı-
maktadır. Böyle bir anlaşma yoksa, anılan madde hükmünde öngörülen
ilke uygulanacaktır.
aa) Genel Giderlere Katılmada Anlaşma İlkesi:
Kat malikleri arasında genel giderler konusundaki anlaşma, kat irtifakı
veya kat mülkiyeti kurulmasına ilişkin sözleşmede ya da yönetim
planında yer alabileceği gibi, bu belgelerde konuyla ilgili hüküm yoksa
kat malikleri kurulunun oybirliğiyle alacağı bir kararla da yapılmiş olabilir.
Kat maliklerinin ortak giderlere ne oranda katılacağı yönetim planında
düzenlenmiş iken, kat maliklerinin 4/5 oyu ile bundan farklı bir katı-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 261
___________________________________________________
(101) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 400.
(102) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 566.
lım yöntemi kararlaştırılmişsa, böyle bir karar yönetim planının değiştirilmesi
anlamını taşıdığından (m. 28/3), artık bu değişikliğe tüm kat malikleri
uymak zorundadır. Ancak, karara olumlu oylarıyla katılmamiş
olan kat maliklerinden her biri bu değişikliğin hakkaniyet, adalet ve nesafet
kurallarına aykırı olduğunu, kendisini haksızlığa uğrattığını ileri
sürerek kararın iptalini dava edebilirler. Bununla birlikte, o kat malikleri
de söz konusu değişiklik mahkemece iptal edilmedikçe kararın gereklerine
uymakla yükümlü olacaklardır.
bb) Genel Giderlerin Ödenmesinde Yasal İlke:
Yasal ilkeye göre genel giderler, kat maliklerinin eşit olarak katılmakla
yükümlü oldukları giderler (m. 20/l. a) ve arsa payları oranında katılmakla
yükümlü oldukları giderler (m. 20/1.b) olarak iki grupta toplanmiştir:
aaa) Eşit Olarak Paylaştırılacak Giderler:
• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri,
• Bunlar için toplanacak avanslar.
m. 20/a, eşit olarak ödenecek giderleri yukarıda sayılanlarla sınırlamı
ş olup başka kimselere ödenecek hizmet giderleri bu hükmün kapsamı
dışında tutulmuştur.
bbb) Arsa Payı Oranında Ödenecek Giderler:
• Anataşınmazın sigorta primleri,
• Tüm ortak yerlerin ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve
onarım giderleri,
• Ortak tesislerin işletme giderleri,
• Yönetici aylığı gibi yönetim giderleri ve m. 20/1.a’da sayılanlar dı-
şındaki genel hizmet giderleri,
• Bu tür giderler için toplanacak avanslar.103
c) Toplu Yapılarda Genel Giderlere Katılma
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, 5711 sayılı Değişiklik Yasası ile getirilen
72. maddesi, toplu yapılarda genel giderlere katılma konusundaki ilkeleri
ortaya koymaktadır. Buna göre toplu yapılarda oturan kat maliklerinin
genel giderlerden iki tür sorumluluğu vardır:
aa) Yapıların Bir Kısmının Yararlanmasına Tahsis Edilen Ortak
Yer ve Tesislere İlişkin Giderlerlerden Sorumluluk:
Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapıların sadece birkaçı
ndaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş
ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki kat malikleri tarafı
ndan karşılanacaktır (KMK m. 72/1).
262 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(103) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 566 - 569.
bb) Bütün Yapılar İçin Ortak Tesis ve Yerlere İlişkin Giderlerden
Sorumluluk:
Toplu yapı kapsamında bulunan ve bütün bağımsız bölüm maliklerinin
ortak kullanım ve yararlanmasına tahsis edilmiş olan tesis ve yerlere
ilişkin ortak giderlerden bütün kat malikleri sorumlu olacaklardır.
d) Genel Giderlere Katılmaktan Kaçınılamayacağı
m. 20/1.c’ye göre, kat maliklerinden herhangi biri ortak yer ve tesisler
üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini ya da kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan yararlanmaya gereksinimi olmadığı
nı ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Yasa’nın öngördüğü bu düzenleme oldukça katı görünmekte ve uygulamada;
örneğin, anayapının iç düzeniyle hiç ilgisi olmayan bir dükkan
malikinin asansör giderlerine katılmak zorunda kalması gibi, hakkaniyete
aykırı sonuçlar doğurabilmektedir. Ancak, m. 20’de “aralarında başka
türlü bir anlaşma olmadıkça” deyimine yer verilmekle, bazı ortak yerlerden
çok az yararlanan ya da hiç yararlanmayan kat maliklerinin, bu ortak
yerlerin onarım, işletme ve diğer giderlerine daha az oranda katılmaları
veya hiç katılmamaları konusunda bir olanak tanınmiştır. Böylece
yönetim planına konacak bir hükümle kat malikleri, doğrudan ya da dolaylı
herhangi bir biçimde kullanmaları ve yararlanmaları söz konusu olmayan
ortak yer ya da tesislere ilişkin giderlere katılmaktan bağışık tutulabilirler.
104
Toplu yapılar bakımından bu konu, KMK m. 72/3’te düzenlenmiştir.
Buna göre, kat malikleri, toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler
üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek ya da bunların başka
bir parselde veya kamuya ait alanlarda bulunduğunu; bağımsız bölümlerinin
veya kendilerinin durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum
ve ihtiyaç bulunmadığı ileri sürmek suretiyle toplu yapı ortak gider
payını ve toplanacak avansı ödemekten kaçınamazlar.
Bu ilkenin, yapımı tamamlanmiş olan toplu yapılarda geçerli olacağı
açıktır. Henüz tamamlanmamiş yapılarda bağımsız bölüm maliki olanları
n, bu hizmet ve yerlerden yararlanamaları doğal olarak mümkün değilse,
bu ortak giderlere katılmaları da söz konusu değildir. Ancak ortak hizmet,
henüz tamamlanmamış bloklardaki kat irtifak hakkı sahiplerini de
ilgilendiriyor ve ondan yararlanıyorlarsa buna katılmaları gerekir.105
e) Genel Giderleri Ödememenin veya Geç Ödemenin Sonuçları
Ortak gider ve bunu karşılamak üzere toplacak avansların kat maliklerince
düzenli bir biçimde ödenmesi, anataşınmazdaki ortak iş ve hizmetlerin
düzenli olarak yürütülmesinin bir gereğidir. O nedenledir ki; Ya-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 263
___________________________________________________
(104) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 569 - 570.
(105) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 571 - 572.
sa’nın 20. maddesinin ikinci fıkrasında, ortak yer ve hizmetlerin aksamadan
yürütülebilmesi için gerekli gider ve avansın zamanında eksiksiz
ödenmesini sağlamak, kat maliklerinin bu konudaki savsaklamalarını
önlemek açısından belli yaptırımlar öngörülmüştür.106
aa) Ortak Giderin Dava ve İcra Takibi Yoluyla Ödetilmesi:
Payına düşen ortak giderleri ve bunun için toplanacak avansı ödemeyen
kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici
dava açabilir ve icra takibi yapabilir (KMK m. 20/2).
Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat
maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması; KMK m. 35’te yöneticinin
görevleri arasında sayılmakla birlikte, m. 20/2 ile her bir kat malikine de
bir hak ve yetki olarak tanınmiştir. Buna göre, kat maliklerinden her biri,
ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki hakkında, icra takibi yapma
ve dava açma yetkisine sahiptir. Bu yetki ödenmeyen tüm gider, avans
vb. borçları kapsar ve davacı kat malikinin arsa payı ile sınırlı değildir.
Ortak gider borçlusu hakkında açılacak dava bir eda davası niteliğinde
olup mahkemenin görev ve yetkisi ile yargılama yöntemi, Kat Mülkiyeti
Yasası’nın 33. ve Ek 1. maddelerindeki hükümlere tabidir. Dava, değerine
bakılmaksızın, anataşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde
görülür. Yapılacak yargılama sonunda, davalı kat malikinin
borçlu olduğu saptanırsa, borcun (gecikme tazminatı ile birlikte) tahsiline
karar verileceği gibi, borçlu ayrıca, yargılama giderlerinden de sorumlu
tutulacaktır.107
Borçlu hakkında doğrudan doğruya icra takibi de yapılabilir. Doğrudan
icraya başvurulduğunda, takip talebine kat malikinin borcunu gösterir
bir belge, kat malikleri kurulu kararı ya da işletme projesi eklenebileceğ
i gibi, hiçbir belge eklemeden sadece borcun tutarı ve nedeni belirtilerek
de ödemede bulunması istenebilir.108
KMK m. 37/3’e göre:
“Kesinleşen işletme projesi ya da kat malikleri kurulunun işletme
giderleriyle ilgili kararları, İİK. m. 68/1 hükmünde belirtilen
belgelerden sayılır.”
KMK m. 72/3’e göre:
“Blok kat malikleri, toplu yapı temsilcileri ve geçici yönetim
kurulu kararları, 2004 sayılı İcra ve İşas Kanununun 68. maddesinin
birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.”
Bu hükümler uyarınca, söz konusu belgelerle desteklenmiş bir takip
talebinde, borçlunun borca itirazı üzerine, itirazının kesin olarak kaldırıl-
264 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(106) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 572 - 573.
(107) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 373.
(108) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 573.
ması, mahkemeye gitmeden, İcra Tetkik Merci Hakimliği’nden istenebilir.
Bu nedenle, gider ya da avans payını ödemeyen kat maliki hakkında icraya
yapılan başvurudan olumlu sonuç alınması, yapı türüne göre; kesinleşen
işletme projesi, kat malikleri kurulu kararı, toplu yapı temsilciler
kurulu kararı ya da geçici yönetim kurulu kararının bulunmasına
bağlıdır. Belge eklenmeden icra takibi Başlatılması durumunda ise, borçlu
itiraz ederse dava açmak kaçınılmaz olur.109
bb) İcra İnkar Tazminatı:
Ortak gider borcunu ödemeyen ve inkar eden kat malikini bekleyen
bir başka yükümlülük de “icra inkar tazminatı”dır.
İİK m. 67/2’ye göre, icra takibine itirazın iptali davasında borçlunun
itirazının haksızlığına karar verilirse borçlu, hükmolunan meblağın
%40’ından az olmamak üzere uygun bir tazminata mahkum edilir.
Mahkemece icra inkar tazminatına hükmedilebilmesi için;
• İcra takibi ilamsız para alacağına ilişkin olmalı,
• Alacaklı açtığı davada icra inkar tazminatı istemiş bulunmalı,
• Borçlunun icra takibine karşı ileri sürdüğü itiraz haksız olmalıdır.
Bu kobulların hepsinin bir arada bulunması zorunlu olup herhangi
birinin gerçekleşmemesi durumunda tazminata hükmedilemez. Ayrıca,
takip konusu alacağın belirli/sabit olması ve borçlu tarafından bilinmesi
ya da öğrenilebilir olması, hakimin takdirine bağlı olmaması gerekir.110
cc) Geç Ödemenin Yaptırımı:
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiğ
i günler için, aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür (KMK m. 20/2).
Gecikme tazminatı ödeme yükümlülüğü, ya ödeme tarihi belli olduğu
halde borçlunun buna uymaması ya da yapılacak ihtar ile borçlunun temerrüde
düşmüş olması durumunda söz konusu olur.111
Gecikme tazminatının istenebilmesi için, işletme projesinin ya da kat
malikleri kurulu kararının tebliğ edilmiş olmasını arayan Yargıtay;112 ödeme
gününün yönetim planında belirlenmiş olması durumunda ise, başkaca
bir bildirime gerek olmadığını, 12.06.2002 tarihli
Hukuk Genel Kurulu
Kararı ile ortaya koymuştur:113
“Ortak gider (aidat ve avans) borcunu yönetim planında açıkça
belirlenmiş bulunan tarihte ödemeyen kat maliki veya onun bağım-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 265
___________________________________________________
(109) KARAHASAN Mustafa Reşit age. Sf. 271.
(110) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 575.
(111) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 575.
(112) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 262.
(113) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 628 - 631.
sız bölümünden sürekli yararlanan kişi, ayrıca bir ihtara gerek
kalmaksızın temerrüde düşmüş olur ve bu tarihten Başlayarak ödemede
geciktiği günler için KMY’nin 20/2. fıkrasında öngörülen gecikme
tazminatından da sorumlu tutulur.
Tarafar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama
sonunda; Ankara I. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne
dair verilen 15.11.2001 gün ve 2001/ 657 E- 1178 K. sayılı kararın
incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 18.
Hukuk Dairesinin 12.02.2002 gün ve 2001/12408-2002/1536 sayılı ilamı
ile; (... Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici
sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine
göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
Yargıtay uygulamalarında, ortak gider borçlusuna işletme projesi veya
kat malikleri kurulu kararı tebliğ edilmemiş olsa da, bu konudaki aidat borcunun
varlığının kendisine noter aracılığı veya icra takibi sureti ile çıkartı-
lan ödeme emri tebliğ edilmek sureti ile duyurulmuş olması halinde, bu tebliğ
tarihinden itibaren gecikme tazminatından sorumlu olacağı kabul edilmektedir.
Somut olayda, davalıya bağımsız bölümü satın aldığı tarihten itibaren
miktarda gösterilmek sureti ile ortak gider borcunun bulunduğu noter aracı
lığı ile 18.05.2000 tarihinde usulüne uygun olarak tebligatla duyurulmuş
olduğuna göre bu tebliğ tarihinden itibaren gecikme tazminatına hükmedilmesi
gerekirken bu hususta hüküm kurulmamış olması doğru görülmemiştir...)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapı-
lan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Temyiz Eden: Davacılar vekili
Hukuk Genel Kurulu Kararı
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz
edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği
görüşüldü:
Dava, ortak yönetim gideri (aidat) ile ana taşınmazın onarım giderinden
düşen payın ödenmemesi nedeniyle yürütülen icra takibine vaki itirazı
n iptali ile icranın devamına ve asıl alacak yanında gecikme tazminatına
ve icra inkar tazminatına karar verilmesi istemine ilişkindir.
Davan kısmen kabulüne dair mahkeme kararında, gecikme tazminatı-
na yer verilmeyip fazla istek reddedilmiş, karar, davacı vekilinin temyizi
üzerine Özel Dairesince yukarıda belirtilen gerekçe ile bozulmuştur.
Bozma üzerine yerel mahkemece, usulüne uygun tebligatın yokluğu
nedeniyle temerrüdün gerçekleşmediği gerekçe gösterilerek, “ilk hükümde
direnilmesine” ve “gecikme tazminatı isteminin reddine” karar verilmiştir.
Görüldüğü üzere yerel mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık, ge-
266 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
cikme tazminatına hükmedilmesinin kobullarının olubup oluşmadığı noktası
nda toplanmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının konuya ilişkin 20. maddesi, kat mülkiyetine
tabi anataşınmazın bakımı ve onarımı ile ortak yerlerinin çalıştırılması için
gerekli giderlerin ve bu giderleri karşılayacak avansların kat malikleri tarafı
ndan ödeneceğini hükme bağlamiş, 22. maddesi de bağımsız bölümlerde
kira akdine ya da başka bir sebebe dayanarak devamlı olarak ondan
faydalanan kişileri de belli kobullarla bu gider ve avanstan sorumlu tutmuştur.
Yasanın 20. maddesinin değişik ikinci fıkrası ise, gider ve avans
borcunun tamamının zamanında ödenmemesi halinde ödeme tarihine kadar
geçen günler için aylık % 10 hesabıyla gecikme tazminatı ödenmesini
öngörmüştür. Yasanın bu yalın ve buyurucu hükmü karşısında, eğer gider
ve avans payı yönünden kobullar oluşmuş ve Ödenmesi gerekiyorsa, bu
ödemenin gecikmesi durumunda gecikme tazminatının da ödenmesi gerekir.
O halde, gider ve avanstan sorumlu olan kişinin gecikme tazminatı
ödeyip ödemeyeceği değil, hangi tarihten itibaren ödeyeceğinin belirlenmesi
sorunu önemlidir. Nasıl ki ödenmeyen bir borç ya da tazminat için faiz
ödenmesi söz konusu ise, ödenmeyen gider ve avans borcu için de yasada
öngörüldüğü üzere gecikme tazminatı ödenecektir. Faizin hangi tarihten geçerli
olarak ödeneceği ise alacağın türüne, muaccel olduğu tarihe veya temerrüt
tarihine göre belirlenir.
Kural olarak, Kat Mülkiyeti Yasasında ödenmesi öngörülen gecikme
tazminatı, bağlı bulunduğu ve ayrıntısı olduğu asıl gider ve avansın ödenmesi
gerektiği tarihten itibaren hesaplanmalıdır. Ancak, Kat Mülkiyeti Yasası,
kat malikleri veya kat sakinleri tarafından ödenmesi gereken gider ve
avansın belirlenmesini bir yönteme bağlamiştir. Yasanın 37. maddesi, anataşı
nmazın yönetim ve diğer giderlerini karşılamak üzere bir işletme projesinin
hazırlanmasını ve bu projeyle gider ve avansların miktar ve ödeme
zamanlarının belirlenmesini, projenin ilgililere tebliğ edilmesini öngörmüştür.
Bu suretle, yönetici tarafından düzenlenmiş ve kat malikleri kurulunca
onaylanmiş bir proje bulunmadığı takdirde bu hususları içeren kat malikleri
kurulu kararı da aynı işleve ve geçerliliğe sahiptir. Görüldüğü üzere, gider
ve avans payının belirlenmesi ve ödenebilir hale gelmesi için bu proje
veya kararın varlığı gerekli olduğu gibi, gider ve avansın ödenmesinden sorumlu
olan kat maliki ya da sakininin bundan haberdar olması, miktarını
ve ödeme zamanını bilmesi lazımdır.
İşletme projesinin veya bu konudaki kat malikleri kurulu kararının ilgililere
tebliğ edilmiş olması ya da ilgilinin kat malikleri kurulu kararının
alındığı toplantıda hazır olması durumunda gider ve avansın miktarı ile
ödeme zamanı bakımından bir sorun olmadığı için, gecikme tazminatı Başlangı
ç tarihinde de sorun bulunmamaktadır. Zira bu tarihin, avans ve giderin
ödenmesi gerektiği tarih olduğu açıktır.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 267
Kendisine işletme projesi tebliğ edilmeyen ya da bu husustaki kat malikleri
kurulu toplantısına katılmadığı gibi toplantıda alınan kararların kendisine
tebliğ edilmeyen kat maliki veya sorumlu sakinin ise, işletme projesi
veya toplantıda alınan kararları aşağıda belirtilen şekilllerde öğrendiği
tarihten itibaren ortak gider ve avansın ödenmesinden ve dolayısıyla gecikme
tazminatından sorumlu tutulması gerektiği kabul edilmelidir.
Bu konuda önce bu hususu belirtmekte yarar görülmüştür. Bağımsız
bölümün mülkiyetini, Başlangıçta veya sonradan kazanan kişi, Kat Mülkiyeti
Kanununun 28. maddesi hükmü uyarınca tüm kat maliklerini ve onları
n külli ve cüz’i haleşerini bağlayan sözleşme niteliğinde olan yönetim planı
nda malik için öngörülen bütün sorumluluk ve yükümlülükleri üstlenmiş
olur. Bunların ayrıca tebliğine gerek yoktur. Böylece, yönetim planında bir
ödeme tarihi belirlenmiş ise artık herhangi bir tebligat veya duyuru yapılmamı
ş olsa bile her kat maliki gider ve avans borcunu sorup öğrenerek, bu
miktarı yöneticiye veya yönetim planında belirtilen yere ödemek zorundadı
r. Avans ve ortak gider alacağının yönetim planı (sözleşme) hükmü uyarı
nca muacceliyet kesbettiği tarihte temerrüt de gerçekleşmiş olur.
Bundan ayrı, anataşınmazın, kat maliklerinin vereceği gider karşılığı
avansla ısıtma, temizlik, bakım, onarım, kapıcı ücreti gibi harcamalarını
karşılayıp ayakta duracağı ve kat maliklerinin herhangi bir kişi veya zümre
adına kar veya başka bir biçimde yararlanma amacı güden ticari işletme
değil, bir dayanışma ve kombuluk topluluğu niteliğinde olduğu gerçeği
karşısında formalite ve biçime gerektiğinden fazla önem verilmeyerek ilgili
kişinin bu sorumluluğu öğrenmiş olmasının yeterli olduğunun kabulü gerekir.
Diğer bir deyimle, ilgili sorumluya işletme projesi tebliğ edilmemiş, kendisi
bu konudaki kat malikleri kuruluna katılmamış olsa bile, her kat malikinin
anataşınmazın yönetimi ve bakımı için bir aidat ödenmesi gerektiğine
dair teamülün idrakinde bulunduğu gerçeği de gözetilerek, bu gider ve
avans karşılığını aydan aya öderken, bunları ödememesi için haklı ve yasal
neden olmadığı halde bu ödemeden kaçınması, her şeyden önce her hukuki
ilişkide varlığı vazgeçilmez bir unsur olan iyi niyet kuralları ile bağ-
daşmayacağından, ilgilinin kendisine işletme projesi tebliğ edilmiş veya bu
konudaki kat malikleri kuruluna katılmiş gibi avans ve giderin ödenmesinin
gerektiği tarihten itibaren gecikme tazminatından sorumlu tutulması
gerekir.
Yukarıda sözü edilen haller dışında da, kat mülkiyeti rejiminin, kat
malikleri arasında öngördüğü ilişkinin niteliği, sorumluların iyi niyetinin
asıl olduğu ve anataşınmazın yönetimine yasayla yüklenen görev ve sorumluluklar
ile hakkaniyet gerekleri gözetildiğinde, bu Başlangıcın mutlaka
bir “resmi ıttıla”, “belgelendirilmiş bir bilgi edinme” olması gerekmediği
dikkate alınmalıdır. Bu bağlamda, bir kat maliki ya da sorumlu sakin, ödeme
için kendisine ya da Tebligat Kanununa 3220 Sayılı Yasa ile eklenen
ek madde uyarınca bağımsız bölümlerinde oturanlara taahhütlü bir mektup
veya imzalarını içeren dahili bir tebligatla duyuru yapılmiş olması ha-
268 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
linde bu duyuru tarihinden; bu da yoksa haklarındaki icra takibi nedeniyle
icra veya ödeme emrinin tebliği tarihinden, doğrudan dava açılmiş ise
dava tarihinden; kendiliğinden asıl gider ve avansın bir bölümünü ödediği
takdirde ödenmeyen bölüm için bu ödeme tarihinden itibaren gecikme tazminatı
ndan sorumlu tutulmalıdır.
Daha önce de belirtildiği gibi ödenmesinde temerrüde düşülen herhangi
bir borç söz konusu olduğunda nasıl faiz ödenmesi gerekiyorsa, gider ve
avans borcunun ödenmesinde yukarıdaki esaslara göre temerrüde düşen
kat maliki az önce açıklanan kobullarla belli bir tarihten itibaren gecikme
tazminatı ödemek durumunda olup, mücerret işletme projesi ya da kat malikleri
kurulu kararı kendisine tebliğ edilmediği gerekçesi ile bunu ödemekten
kaçınamaz.
Somut olayda 10.02.1974 tarihinde bütün maliklerin oybirliğiyle düzenlenmiş
bulunan dava konusu ana taşınmaza ait yönetim planının 14.
maddesi, “apartman ortak giderleri yakacak ve diğer masraşar için lüzumlu
avanslar her ayın en geç 5’ine kadar kat malikleri tarafından makbuz
mukabilinde yöneticiye veya bankada açılacak hesaba yatırılacak veya
verilecektir.” hükmünü içermektedir Kat Mülkiyeti Yasasının 28. maddesi
uyarınca bütün kat maliklerinin yanı sıra onların külli ve cüz’i haleşerini
de bağlayan, sözleşme niteliğinde olan yönetim planının 14. maddesinin
yukarıda açıklanan hükmünü, ilk düzenlenişi sırasında imzası bulunmayı
p da sonradan bağımsız bölüm satın alarak malik olanlar da bilmek ve
uymak zorundadırlar.
Bu bakımdan her kat maliki, yönetimle iletişim kurarak ödemesi gereken
meblağı öğrenip yönetim planında öngörülen tarihi geçirmeden tediyede
bulunmalıdır. Aksi halde, temerrüde, düşeceğinden gecikme tazminatı
ile sorumlu olacaktır. Bağımsız bölümü sonradan edinen kat malikinin kendisi
yönünden bağlayıcı olan yönetim planını devir anında öğrendiğinin kabulü
esas olmakla birlikte buna istediği anda ulaşması ve hükümlerini kolaylı
kla öğrenmesi de her zaman için mümkündür.
Yönetim planı tapu kaydının dayanak belgelerindendir. Kat Mülkiyeti
Yasasının 10. maddesinde, kat mülkiyeti ve kat irtifakının resmi senetle ve
tapu siciline tescille doğacağı, aynı Yasanın 12. maddesinde de kat mülkiyetini
kuran malik veya malikler tarafından imzalanmiş bir yönetim planı-
nın tapu idaresine verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Eski Türk Medeni Yasası
nın 928., Yeni Yasanın ise 1020. maddelerine göre tapu kayıtları herkese
açıktır. İlgililer her zaman tapu kayıtlarını ve bu kayıtların dayanağı
olan belgeleri inceleyebilirler. Dayanak belgelerden olan yönetim planı da
her ilgili tarafından istendiğinde incelenebilir. Arzu ettiği takdirde tapu kütüğ
ündeki ilgili sayfanın ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini
veya örneklerinin verilmesini isteyebilir. Bu nedenlerle yönetim
planı hükmünün bilinmediği yolundaki bir iddia kat malikini sorumluluktan
kurtarmaz.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 269
Davaya konu teşkil eden anataşınmaz, 1974 yılından beri kat mülkiyetine
tabi bir binadır. Davalının, bu taşınmazda bağımsız bölüm satın alıp
malik sıfatını kazanmakla yönetim planının hükümlerini öğrenmiş olduğunun
kabulü gerekir. Ortak gider ve avans borcu, yönetim planında belirlenmiş
olan tarihte ödenmemiş ise borç muacceliyet kesbetmiş ve bununla birlikte
temerrüt de gerçekleşmiştir. Davalı kat malikine bu konuda ihtarname
çıkartılmiş olması durumu değiştirmez.
Bu bakımdan yukarıda açıklandığı üzere her ayın 5’i itibariyle avans
ve gider alacağının vadesi gelmiş ve davalı mütemerrit duruma düşmüş olduğ
undan taleple bağlı kalınarak gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken
yerel mahkemece yerinde olmayan gerekçelerle gecikme tazminatı
isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.
Bu itibarla mahkeme kararının, özel Daire bozma kararının gerekçesi
değiştirilmek suretiyle yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulması gerekmiştir.”
(Yargıtay HGK., 12.06.2002 T., 2002/18-474 E., 2002/514 K.).
Uygulamada, gecikme tazminatının Başlangıç gününün belirlenmesinin
önemi Yargıtay’a gelen çok sayıdaki uyuşmazlıktan kolayca anlaşılmaktadı
r. Çeşitli olasılıklara gecikme tazminatının Başlangıcı aşağıdaki
şekillde belirlenebilir:
• Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi imza karşılığı veya taahhütlü
mektupla tebliğ edilmişse; yönetim planı, kat malikleri kurulu
kararı ya da cari uygulama gereği ödeme yapılması gereken tarihten,
• İşletme projesi veya avans miktarı kat malikleri kurulunca saptanıp
kararlaştırılmişsa; ayrıca tebligat yapılmasa bile, kat malikleri kuruluna
katılanlar ile katılmayıp kendilerine tebligat yapılmiş olanlar yönünden
ödeme yapılması gereken tarihten,
• Kendilerine işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararı tebliğ edilmeyenler
(kat malikleri kuruluna katılmadıkları halde) ise, bundan haberdar
oldukları tarihten,
itibaren gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdürler.
Yukarıdaki olasılıklardan sonuncusunda sözü edilen “ortak gider
borcundan veya avanstan haberdar olma tarihi”nin belirlenmesi önem taşı
r. Bu konuda; varsa, sonradan yapılan tebligatın (taahhütlü mektup
imza karşılığı elden tebliğ, vb.) ve ödeme için çekilecek ihtarın; bunların
bulunmaması durumunda ise, icra takibinde ödeme emrinin veya doğrudan
dava açılması halinde dava dilekçesinin tebliğ tarihi esas alınarak
buna göre hesaplanmalıdır.114
Yapılan icra takibi veya açılan alacak davalarında gecikme tazminatı
ile birlikte faiz de istenip istenemeyeceği incelemeye değer bir husustur.115
270 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(114) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 576.
(115) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 576.
Bu konuda, farklı görüşler öne sürülmektedir. Örneğin; “gecikme tazminatı’
nı, ARPACI116 “gecikme faizi”, ERTAŞ117 “temerrüt faizi” olarak de-
ğerlendirirken, GERMEÇ;118
“Gecikme tazminatı, asıl alacağın gününde ödenmemesi durumunda
bu geç ödemeden dolayı alacaklının uğrayacağı varsayılan zararının karşı
lığıdır. Faiz ise, alacaklının zararı olup olmadığını dikkate almayan “temerrüt”
ün bir karşılığıdır. Bu iki kavram birbirinden farklı olduğuna göre;
gecikme tazminatına hükmedilmesi, istem varsa ayrıca faize de hükmedilmesine
engel değildir. Bu durumda gecikme tazminatı ile temerrüt
faizine asıl alacak üzerinden ayrı ayrı hükmedilmelidir.”
demektedir.
Gecikme tazminatına ilişkin düzenlemenin kaynağını oluşturan
13.04.1983 tarih, 2814 sayılı Yasa‘nın gerekçesinde:
“634 sayılı Kat Mülkiyeti … Kanunu’nun bazı hükümlerinin ihtiyaca
cevap veremediğini göstermiş ve Kanun’un boşluklarının Yargıtay içtihatları
ile doldurulmasına çalışılmiştir. Günümüzde yakıt Şyatlarının hızlı bir şekillde
artmiş olması nedeniyle bilhassa kaloriferli yapılarda yönetim giderleri
oldukça yükselmiş ve bu giderlerin tahsili için daha pratik yollara başvurulması
gerekmiştir. Değişiklik tasarısının da yönetim giderlerinin tahsilinde
gereken kolaylık getirilmiş; borcunu ödemeyen suuniyetli kat
maliklerinin bu davranışlarının önlenmesi amaçlanmiştir…”119
diyen yasa koyucunun birincil amacının, geç ödemeden doğacak zararı
n giderimi değil, yükümlülüklerini gereği gibi yerine getirmeyen kat
malikine yaptırım uygulanması olduğu anlaşılmaktadır. Kaldı ki, bir zarar
ve bunun giderimi söz konusu olduğunda, Yasa‘nın öngördüğü gibi
zarardan bağımsız, değişmez (sabit) oranlı bir tazminat uygulanması,
hakkaniyete aykırı sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle, KMK m. 20/2’de
düzenlenen “gecikme tazminatı”nın; olası zararın karşılanması için öngörülen
bir “zarar tazminatı” değil de, yaptırım niteliğinde bir “temerrüt faizi”
olarak değerlendirilmesi, yasa koyucunun amacına daha uygun olacaktı
r.
dd) Kat Mülkiyetinin Devri Zorunluluğu:
Genel gider borcunu ödememenin en ağır ve güçlü yaptırımı “kat
mülkiyetinin devri zorunluluğu”dur. Ortak gider ve avanstan payına düşeni
ödememekte direnenlerin, bağımsız bölümleri üzerindeki kat mülkiyeti
hakkını devretmeye zorunlu tutulmaları ve bunun kobulları KMK m.
25’te düzenlenmiştir. Bu madde hükmü uyarınca, kat maliklerinden biri
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 271
___________________________________________________
(116) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 81.
(117) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 417.
(118) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 577.
(119) KARAHACIOĞLU Ali Haydar - Altın Mehmet, age. Sf. 56.
bu yasaya göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek
yoluyla öteki kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez duruma gelecek
derecede ihlal ederse, onlar, o kat malikinin bağımsız bölümü üzerindeki
mülkiyet hakkının kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler.
120
f) Kusurlu Kişinin Sorumluluğu ve Rücu Hakkı
KMK m. 20/son hükmüne göre, tüm kat maliklerinin ödemek zorunda
kaldıkları ortak gider, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız
bölümünden herhangi bir biçimde yararlanan kişinin kusurlu bir eyleminden
kaynaklanmişsa, o (ortak gidere yol açan) kişiye karşı öteki kat
malikleri rücu davası açabileceklerdir.121
4.) SİGORTA ANLAŞMASI
Yasa, kat maliklerine anataşınmazı sigorta ettirme zorunluluğu yüklememiş,
bu işi onların istencine bırakmiştir. m. 21’e göre, kat malikleri
kurulunca belirlenecek değer üzerinden anataşınmazın sigorta ettirilmesine
karar verilebilecektir.
Anataşınmazın sigorta ettirilmesinin, tüm kat maliklerinin yararına
bir iş olduğu kabul edilerek, Yasa’nın 30. maddesi uyarınca kat malikleri
kurulunun oyçokluğu ile karar alması yeterli görülmektedir.
Anayapının sigorta primlerine tüm kat malikleri arsa payları oranında
katılmakla yükümlüdürler. Yasal ilke böyle olmakla birlikte, kat malikleri
bunun tersine anlaşma yapabilirler (KMK m. 20/1).
Sigorta prim borcunun ödenmesinde, anataşınmazın genel giderlerine
katılmayı düzenleyen kurallar uygulanacaktır (KMK m. 20, 22).
Sigortadan alınacak bedelin paylaşım ilkeleri, Yasa’nın 21. maddesinde
düzenlenmiştir:
• Sigortalanan anataşınmazın tümünün harap olması durumunda
alınacak sigorta bedeli, tersine sözleşme ya da kat malikleri kurulu kararı
yoksa, kat maliklerine arsa payları oranında paylaştırılır (KMK m. 21/3).
• Yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm veya eklentisi ya da ortak
yerlerden bir kısmı hasara uğramış olursa, alınacak sigorta bedeli hasara
uğrayan yerlerin onarımına arsa payları oranında harcanır (KMK m.
21/4).
Hasara uğrayan ortak yer için sigortadan alınan para bu hasarın
onarımına yetmezse, kalan kısmı kat maliklerince arsa payları oranında
karşılanır.122
272 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(120) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 577 - 578.
(121) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 578.
(122) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 648 - 649.
5.) ORTAK GİDERLERİN GÜVENCESİ
Bu konuyu düzenleyen, 22. maddenin birinci ve üçüncü fıkraları
2814 sayılı yasa ile değiştirilmiştir. Bu değişiklikle; ortak yönetimin, genel
gider borcu veya avans paylarını ödemeyen kat maliklerine karşı, daha
etkili bir konuma geldiği görülmektedir. Düzenlemeye göre, genel gider
veya buna ilişkin avans paylarından ve gecikme tazminatından, kat
malikiyle birlikte, bağımsız bölümden yararlanan malik dışındaki hak sahipleri
de müteselsilen sorumludurlar. Yani, alacaklı (yönetici ya da diğer
bir kat maliki), önce borçlu kat malikine başvurmaya gerek duymadan,
doğrudan doğruya bu gibi kimselere başvurabilecek, dava ve takipleri
bunlara yöneltebilecektir.123
Yasa, kiracının bu konudaki sorumluluğunu “ödemekle yükümlü
olduğu kira miktarı” ile sınırlandırılmıştır. Bu nedenle, kiracı yalnız vadesi
gelmiş kira borçlarının toplamına eşit bir miktar için dava ve takip
edilebilecek; gelecek aylara ait kira paralarına mahsup edilmek üzere peşin
ödemeye zorlanamayacaktır. Aynı biçimde, kira paralarını daha önceden,
peşin olarak, kat malikine ödemiş olan kiracıdan da yeniden bir ödeme
yapması istenemez.124
KMK m. 22/2, birinci fıkra hükmü çerçevesinde de ödenmeyen ortak
giderlerin yasal güvencesini düzenlemektedir. Buna göre, ortak gider ve
avans alacağı kat malikinden veya diğer sorumlulardan alınamamışsa,
varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, mahkemece
saptanan bu borç tutarı için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü
üzerine öteki kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.125
Bu ipotek hakkının tescil edilebilmesi için iki önemli kobul aranmaktadı
r:
• Kat malikinin borcu, kendisinden veya varsa, bağımsız bölümden
yararlanan diğer hak sahiplerinden dava ve takip yollarıyla da alınamamı
ş olmalıdır;
• İlgili kat malikinin borcu, mahkemece saptanmiş olmalıdır. Kat malikinin
borcunun, aleyhindeki takibe ilişkin ödeme emrine itiraz etmemesi
nedeniyle kesinleşmiş olması ya da icra tetkik merciinden alınmiş bir
“itirazın kaldırılması kararı”nın bulunması durumunda bu kobul gerçekleşmiş
sayılmaz. Çünkü, tetkik merciinin inceleme yetkisi sınırlı olup daha
çok biçimsel niteliktedir. Buna karşılık, Yasa’nın aradığı mahkeme kararı
nın niteliği konusunda katı bir ayırım da yapılmamalıdır.126
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 273
___________________________________________________
(123) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 86.
(124) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 87.
(125) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 653.
(126) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 87 - 88.
Fıkra, düzenlediği ipotek hakkı konusunda da 4721 sayılı Türk Medeni
Kanunu m. 893/son hükmünün uygulanacağını hüküm altına almı
ştır.
KMK m. 22/son hükmü ile, kat maliklerinin, gider borcunu ödemeyen
kat maliki veya diğer sorumlulardan olan alacaklarına öncelik tanınmı
ştır.
6.) İZİN VERME YÜKÜMLÜLÜĞÜ
KMK m. 23; kat maliklerini veya bir başka sıfatla bağımsız bölümde
oturanları, belirli bazı durumlarda, bağımsız bölümlerine girilmesine izin
vermeye ve orada gerekli işlerin yapılmasına katlanmaya mecbur tutmuş;
izin verilen bağımsız bölüm maliklerinin de; izin verenlerin, bu izin yüzünden
uğrayacakları zararı, derhal ödemekle yükümlü olduklarını hükme
bağlamiştir.
Bu madde uyarınca izin ve katlanma yükümlülüğü iki durumda söz
konusudur:
1) Kat maliklerinden birinin bağımsız bölümünde veya bu bölümdeki
tesislerde oluşan bir hasar ya da bozukluğun giderilmesi, onarılması
veya tesislerin yeniden yapılması ya da yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapı
lması gerekli görülen incelemeler için diğer bir bağımsız bölüme girmek
gerektiğinde,
2) Anataşınmazın bir kısmının harap olması durumunda, harap olan
bağımsız bölüm ve eklentilerinin, ortak yerlerin veya bağımsız bölümlerdeki
tesislerin yeniden yapılması için, sağlam kalan bağımsız bölümlerin
içinden veya dışından yararlanılması gerektiğinde.127
Ancak, her iki durumda da, bu yükümlülüğün söz konusu olabilmesi
için önkobul; gereken onarım ve yenilemenin başka bir yolla yapılması
olanağının bulunmaması, yani “zorunluluk”tur.
Bu durumlar söz konusu olduğunda kat maliklerinden birisi gereken
izni vermezse ne yapılabilir? Böyle bir durumda yükümlülüğünü yerine
getirmeyen kat maliki hakkında sulh mahkemesinde dava açılabilir. Davayı
açma yetkisi kendi bağımsız bölümünde onarım yaptıracak kat malikine
aittir. Anataşınmazda onarım yapılması ve/veya ortak tesislerdeki
bozukluğun giderilmesi söz konusu ise yöneticinin veya kat maliklerinden
herhangi birinin de dava açma hakkı vardır. İstem üzerine m. 33’e
göre hakimin müdahalesi sağlanarak bu konuda karar alınır ve genel hükümler
çerçevesinde yerine getirilir.
Maddede öngörülen onarım ve tesislerin yeniden yapılması sırasında,
bağımsız bölümüne girilmesine izin veren veya bu konuda hakkında hüküm
alınan bağımsız bölüm maliki, onarım ve yenileme nedeniyle bağımsı
z bölümünün gerektiğinden fazla işgal edildiğini, işlerin sürüncemede
274 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(127) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 668.
bırakılması veya teknik ve yöntemine uygun yapılmaması yüzünden ba-
ğımsız bölümünden yararlanmaktan yoksun bırakıldığını ileri sürerek
hakimin müdahalesini isteyebilir.128
7.) BAĞIMSIZ BÖLÜM VE EKLENTİLERİNİ ÖZGÜLEME AMACINA
UYGUN KULLANMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Kat mülkiyetli anataşınmazda, türü ve nitelikleri tapu kütüğünde belirtilmiş
olan bağımsız bölümlerin özgülendikleri amaca uygun biçimde
kullanmaları asıldır. Her kat maliki, bağımsız bölümünü özgülendiği
amaç doğrultusunda niteliğine uygun olarak kullanmakla yükümlüdür.
Bu, aynı yapıda birlikte yaşama düzeninin sağlanması ve olası sürtüşmelerin
önlenmesi için, kombuluk hukuku açısından da uyulması gereken
bir davranıştır. Ancak, zamanla değişen yaşam kobulları karşısında kat
maliklerinin bağımsız bölümlerini özgülendiği amaç dışında kullandıkları
sıkça görülen bir durumdur.
Bu durumu dikkate alan yasa koyucu, KMK m. 24 ile kat maliklerini,
bağımsız bölümlerini diledikleri gibi kullanmaktan alıkoyan ve bu açı-
dan mülkiyet hakkını kısıtlayan bir düzenleme getirmiştir. Buna göre,
kütükte “mesken” ya da “iş veya ticaret yeri” olarak kayıtlı bağımsız bölümler
için bazı kullanım biçimleri bakımından kesin yasak getirilmiş;
bazı kullanım biçimleri ise, kat malikleri kurulunun oybirliğiyle verecekleri
karara (izne) bağlanmiştir.129
a) Bağımsız Bölümde Yapılması Kesinlikle Yasak Olan İşler
KMK m. 24/1 uyarınca anataşınmazın, kütükte mesken, iş veya ticaret
yeri olarak gösterilen bir bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik,
poliklinik, ecza laboratuarı gibi işletmelerin kurulması kesinlikle yasaklanmı
ştır. Bu, emredici bir hüküm olup kat maliklerinin buna aykırı
sözleşmeleri geçersizdir. Kat malikleri aralarında anlaşsa da, bunu yönetim
planına ya da kat mülkiyetinin kuruluş sözleşmesine geçirmiş olsalar
da, bağımsız bölümler bu fıkrada sayılan işler için kullanılamaz.130
Maddede, bağımsız bölümlerde kurulması yasaklanan müesseseler
bakımından, sınırlı sayı esası getirilmeyip örnekleme yapılmak suretiyle,
yasağın sınırlarının, korunan hukuki yarar gözetilerek belirlenmesi öngörülmüştür.
Bu yasakla, anataşınmazda oturanların sağlık ve can güvenliğ
inin korunması amaçlandığından bu konuda tehlike yaratma olasılığı
bulunan her türlü işletme bu yasak kapsamında değerlendirilmelidir.
Bu emredici hükme aykırı olarak, anataşınmazın mimari projesinde
yer almiş ve bu nedenle tapuya bu şekillde tescil edilmiş ya da yönetim
planında veya sözleşmede tüm kat maliklerince oybirliğiyle kararlaştırıl-
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 275
___________________________________________________
(128) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 673.
(129) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 686 - 687.
(130) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 687.
mış olsa bile bir bağımsız bölümde yasak kapsamındaki işletmelerin kurulması
ve çalıştırılması durumunda, herhangi bir ilgilinin (kat maliki, kiracı
ve bundan zarar görebilecek bir başka kişi) başvurusu üzerine mahkemece
bu kullanımın önlenmesine karar verilecektir.131
b) Kat Malikleri Kurulunun Oybirliğiyle Vereceği Kararla Yapılacak
İşler
KMK m. 24/2, yalnız kütükte “mesken” olarak kayıtlı bulunan ba-
ğımsız bölümlere ilişkin bir düzenleme olup bu nitelikteki yerlerin özgülendikleri
amaç dışında kullanılmasının, ancak kat malikleri kurulunun
oybirliğiyle vereceği bir kararla, mümkün olabileceğini hükme bağlamı
ştır.132 Bu karar alındıktan sonra, tapu kütüğünde mesken olarak kayı
tlı bir bölümde:
• Sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, klüp, dans salonu
ve benzeri yerler,
• Fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri,
• İmalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler,
açılabilir.133
Yasa hükmünde yer almamasına karşın; uygulamada, Yargıtay
HukukGenel Kurulu ve Daire kararlarında doktor muayenehaneleri,
avukatyazıhaneleri ve mühendislik bürolarının tapuda mesken olarak kayıtlı ba-
ğımsız bölümlerde, kat maliklerinin oybirliğiyle alacağı karar olmaksızın
açılabileceği kabul edilmektedir.134 Ama, herkesin girip çıktığı emlak komisyoncusu,
noter, sendika merkezi, dernek merkezi gibi işyerlerinin açı-
labilmesi için, oybirliğiyle alınmiş bir kat malikleri kararı gerekir.
KMK m. 24/2 uyarınca oybirliğiyle alınmiş kat malikleri kurulu kararı,
kat maliklerinden birinin veya yöneticinin istemi üzerine, bütün ba-
ğımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh edilir (KMK
m. 24/3). Kararın şerh edilmesi, bağımsız bölümlerin mülkiyetini sonradan
kazanacak kişilere karşı da ileri sürülebilmesini sağlar. Çünkü bu
şerh, MK m. 1009 anlamında bir kişisel hakkın şerhi niteliğindedir.135
c) Kat Malikleri Kurulu Kararına Gerek Olmayan Durumlar
KMK m. 24/2, kat mülkiyeti kütüğünde “mesken” olarak kayıtlı olan
bağımsız bölümlere özgü bir düzenleme olduğundan “işyeri” olarak kayıtlı
bağımsız bölümler bu fıkra kapsamına girmez ve bunlar üzerinde kat
malikleri kurulunun herhangi bir takdir yetkisi yoktur. Malik; yönetim
276 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(131) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 688.
(132) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 688.
(133) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 411.
(134) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 689.
(135) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 411.
planında aksine bir hüküm bulunmamak ve m. 18’den doğan yükümlülüklerini
gözetmek kobuluyla, tapuda işyeri olarak kayıtlı bağımsız bölümünü
dilediği faaliyet alanında kullanabilir veya kullandırabilir.136
KMK m. 24/2, mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerin işyeri olarak
kullanılmasına ilişkin kobulları düzenlerken, tersi bir duruma ilişkin
bir hüküm içermemektedir. O halde tapu kütüğünde dükkan işyeri depo
olarak gösterilen bağımsız bölümler mesken olarak kullanılabilir mi?
KMK m. 24’te buna engel bir hüküm yoktur. Bu konuda asıl gözetilmesi
gereken düzenleme, anataşınmazın mimari bütünlüğü ile ilgili, m. 19 hükümleridir.
137
d) Yönetim Planı ile Getirilen Yasaklama
KMK Md 28’de, kat mülkiyetli anataşınmazın “kullanma maksat ve
şeklinin” yönetim planı ile düzenleneceği hükme bağlanmiştir. Bu bağ-
lamda, yönetim planında bağımsız bölümlerin kullanım biçimlerine ilişkin
belli yasaklamaların getirilmiş olması da olasıdır.
Yönetim planı, tüm kat maliklerini ve ardıllarını bağlayan bir sözleşme
niteliğinde olduğundan, bağımsız bölümlerin kullanım biçimine ilişkin
yasaklayıcı hükümler içermesi durumunda, bu hükümler de, bu planı
imzalayan tüm kat malikleri ve ardılları için bağlayıcı olacaktır. Ancak,
yönetim planında yasanın emredici kurallarına aykırı hükümlere yer verilmişse,
bunlar geçersiz olacak ve kat maliklerini bağlamayacaktır. Örneğ
in, meskenin işyerine dönüştürülmesi için kat maliklerinin oyçoklu-
ğuyla alacakları kararı yeterli gören bir yönetim planı hükmü, bu konuda
tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar vermesini öngören m. 24/2’deki
emredici kurala aykırı olduğundan, geçersiz olup uygulanmayacak, yasa
hükmü esas alınacaktır.138
e) Bağımsız Bölüm ve Eklentilerini Özgüleme Amacına Aykırı
Kullanmanın Yaptırımı
Bağımsız bölümün ya da eklentisinin özgülenen amaç dışında kullanı
lmasından zarar gören kat maliki, zarar verici davranışta bulunan kat
maliki veya başka sıfatla sürekli yararlanan kişiyle birlikte bu aykırılığa
göz yuman kat malikine karşı, KMK m. 33 uyarınca, sulh hukuk mahkemesine
(KMK Ek m. 1) başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilir. Böyle
bir durumda, kat maliklerinden her birinin dava açma hakkı vardır ama,
tüm kat maliklerinin birlikte dava açmaları gerekmez. Kat maliki olmayan
yöneticinin dava açabilmesi için, kat maliki ya da maliklerinden, bu
konuda temsil yetkisi almış olması gerekir. Açılacak davada, bağımsız bölümün
plandaki biçimde kullanılması istenebilir, tahliye davası açılabilir,
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 277
___________________________________________________
(136) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 693.
(137) ERTAŞ Şeref, age. Sf. 412.
(138) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 694 - 695.
üstelik kobulları oluşmuşsa (KMK m. 25) kat mülkiyetinin devri için de istemde
bulunulabilir.139
B. KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNİN BORÇLARI
Kat irtifakı sahiplerinin hakları incelenirken de değinildiği gibi, kat irtifakı
birliğinde irtifak sahipleri arasındaki ilişki, hak sahibi ve yükümlü
sıfatlarının karşılıklılık özelliği taşıdığı, genel “hukuksal ilişki” tanımından
farklı bir nitelik sergilemektedir. Bir yandan irtifak sahipleri arasında
genel tanımdakine uygun bir karşılıklılık varken, bir yandan da bu iki
sıfat aynı kişide birleşmekte ve tüm irtifak sahipleri aynı anda aynı
hak ve yükümlülüklere sahip olmaktadır. Daha somut bir ifadeyle, inşaatı
tamamlama borcu ile inşaatın tamamlanmasını isteme hakkı aynı kişilere
aittir. Kat irtifakından doğan hak ve borçların bu denli iç içe geçmişliğ
i karşısında ayrı başlıklar halinde incelenmesi yadırganabilir. Ancak,
kat irtifakı sahiplerinin hakları başlığı altında taahhüt ve tasarrufa bağlı
hukuki sonuçlara ağırlık verilmişken, kat irtifakı sahiplerinin borçları
başlığı altında kat irtifakına niteliğini kazandıran borçlar ayrıntılı olarak
incelenecektir.140
Kat irtifakı bir araç kurum olma özelliği dolayısıyla, amacın elde edilmesine
yönelik bir yükümlülükler ağıdır. KMK m. 26 “kat irtifakı sahiplerinin
borçları” başlığı altında kat irtifakına ilişkin yükümlülükleri düzenlemektedir.
Ancak, kat irtifakı ile ilgili olarak doğacak borçlar bunlarla sı-
nırlı olmayıp bu maddede düzenlenmese de Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan ve
işin niteliğinden doğan başka borçlar da söz konusu olabilir.141
1.) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN BELİRLENMESİNE KATLANMA
BORCU
Her bir kat irtifakı sahibi, diğer tüm kat irtifakı sahiplerinin inşaata
konu bağımsız bölümlerinin, yer üzerindeki konumuna (projeyle üç boyutlu
olarak belirlenmiş sınırlarına) katlanma yükümlülüğü altında olacaktır.
Kat irtifakı sahibi kendi bağımsız bölümünün konumundan sağladığı yarar
karşılığı diğer tüm kat irtifakı sahiplerinin aynı nitelikteki haklarını gözetmek
zorundadır. Burada bir sınırlı ayni hak söz konusu olduğundan,
bütün külli ve cüz’i haleşer de bu katlanma borcu altındadırlar.142
2.) YAPININ TAMAMLANMASI BORCU
Araç kurum olan kat irtifakında, yapının, bu konudaki plan ve projelere
uygun olarak tamamlanması bu kuruma özgü en doğal yükümlülüktür.
Çünkü; kat irtifakı sahiplerinin, bu ara kurumdan kurtularak,
278 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(139) KARAHASAN Mustafa Reşit, age. Sf. 299 - 300.
(140) ÖZMEN Saba, age. Sf. 265.
(141) ÖZMEN Saba, age. Sf. 272.
(142) ÖZMEN Saba, age. Sf. 272 - 273.
asıl amaç olan kat mülkiyeti kurumuna geçme hakkını elde edebilmeleri
için, yapının tamamlanması yükümlülüğünün yerine getirilmesi gerekir.
Yapıyı tamamlama borcu, kat irtifakına konu boş arsadan Başlayarak
imar ve inşaat izni alınması işlemleri sırasında doğan her türlü harç,
resim ve vergilerin ödenmesi yanında, yapımına Başlanan inşaatın tüm
yapım, malzeme giderleri ile insangücü maliyetlerine (işçi, usta, çırak,
kalfa, mühendis, mimar ve yan hizmetlilerin maaş, iaşe, yol masraşarı gibi)
katılma yükümlülüğünü de içerecektir.
Ayrıca, yapının tamamlanması borcuna bağlı olarak, bu konuda kamu
düzenine ilişkin hüküm getiren imar mevzuatı karşısında, yapının
plana uygun olarak yapılması yükümlülüğü herkes için geçerli olup aksi
oybirliğiyle dahi kararlaştırılamaz.
5711 sayılı Yasa; çok net ifadelerle olmasa da, 13.04.1983 tarih ve
2814 sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren yatay kat
mülkiyeti ve toplu yapılar bakımından “yapının tamamlanması” yükümlülüğ
ü konusunda, gerek uygulamada gerekse Öğreti’de143 görülen
farklı uygulama, görüş ve tereddütleri ortadan kaldırabilecek hükümler
içermektedir:
“Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı
yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanı
m yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından
birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.” (KMK m. 66/1)
“....Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat
mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla
imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine
tabi olacak şekillde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.” (KMK m. 66/2)
“Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir
tek yönetim planı düzenlenir. Yönetim planı, toplu yapı kapsamındaki bütün
kat maliklerini bağlar. ....” (KMK m. 70/1)
Yukarıdaki hükümler, yasa koyucunun, yapımdan kullanıma toplu
yapının bütünlüğünün korunmasını amaçladığını göstermektedir. Bir
başka deyişle, bu hükümlerle, toplu yapı maliklerine toplu yapının bütünlüğ
ünü bozmama yükümlülüğü getirilmiştir. Yasa koyucunun bu yaklaşı-
mı, söz konusu maddelerin gerekçelerinde de açıkça ifade edilmiştir:144
m. 66: “Toplu yapının kapsamı belirtilmiş, toplu yapının birden çok
parseli kapsaması halinde, her parselin kat irtifakının ve kat mülkiyetinin
tesisinde ayrı ayrı dikkate alınacağı belirtilerek Kat Mülkiyeti Kanununun
sistemiyle paralellik sağlanmiş, buna karşılık toplu yapı kapsamındaki bütün
parsellerin, kat mülkiyeti rejimine geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi
gereği vurgulanmiştir.”
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 279
___________________________________________________
(143) ÖZMEN Saba, age. Sf. 273 - 274.
(144) www2.tbmm.gov.tr/d23/1/1-0332.pdf
m. 70: “Toplu konut kapsamındaki bütün yapı ve yerler için tek yönetim
planı öngörülmüş, bu suretle yönetim paralelliği ve bütünlüğü sağlanmak
istenmiştir. Yönetim planında gelişigüzel değişiklikleri önlemek için
toplu yapı temsilciler kurulunun beşbeşte dördünün onayı olmadıkça yönetim
planının değiştirilemeyeceği kabul edilmiştir.”
Bunun doğal sonucu olarak, toplu yapılarda “yapının tamamlanması”
yükümlülüğünün de, toplu yapının tamamının (toplu yapı kapsamı
ndaki bütün yapıların) tamamlanması olarak anlaşılması gerekecektir.
3.) ORTAK YER VE TESİSLERE İLİŞKİN BORÇLARA KATILMA
YÜKÜMLÜLÜĞÜ
Kat irtifakı sahiplerinin önemli borçlarından biri de, irtifakın kurulması
sırasında verilen plan, proje ve vaziyet planında gösterilen ve tamamlayı
cı evrak arasında sayılan bu belgelerle kat irtifakının yasal içeri-
ğine dahil olan, ortak yer ve tesislere ilişkin yükümlülüklerdir. Kat irtifakı
sahipleri, ortak yer ve tesisleri plan ve projede yer aldığı şekliyle tamamlamak
zorundadırlar.
Kat irtifakı sahiplerinin bu borcunun iki ayrı başlık altında incelenmesi
gerekir. Çünkü, kat irtifakı sürdüğü halde, bazı olasılıklara bağlı
olarak tamamlanmiş ortak yer ve tesislerin işletme giderlerine katılma
yükümlülüğü ortaya çıkmaktadır.145
a) Ortak Yer ve Tesislerin Yapım Yükümlülüğü:
Kat irtifakında ortak yer ve tesislerin yapımına katılma yükümlülü-
ğü, KMK m. 17 ve m. 26’da düzenlenen “yapının tamamlanması” kavramı
içinde, önemli bir ödev olarak ortaya çıkmaktadır. Örneğin, arıtma
tesisi, bahçe düzenlemesi, kanalizasyon tesisatının döşenmesi, garajların
yapımı, çatının kapanması ve benzeri, KMK m. 4’te sayılan tüm ortak yer
ve tesislerin, özgülendikleri “ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma
için” öncelikle tamamlanması gerekecektir.
Kat irtifakına konu yapılaşma türlerine bağlı olarak ortak yer ve tesislerin
yapım giderlerine katılma konusunda, Yasa’da açık bir düzenleme
olmadığından tereddütler doğabilecektir. Ancak, yukarıda “Yapının
Tamamlanması Borcu” başlığı altında tartışıldığı gibi, gerek düşey kat irtifakı
nda gerekse yatay kat irtifakında (toplu yapılarda) “yapının tamamlanması
yükümlülüğü” ortak yerlerin yapımı yükümlüğünü de kapsar.
Dolayısıyla, her kat irtifakı sahibi ortak yer ve tesislerin yapım giderlerine
katılmakla yükümlü olacaktır.
280 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(145) ÖZMEN Saba, age. Sf. 283.
b) Ortak Yer ve Tesislerin İşletme Giderlerine Katılma
Yükümlülüğü
Kat irtifakı ile tamamlanmiş bir ortak yer ve tesisin işletme giderlerine
katılma yükümlülüğü, ilk bakışta bağdaşmaz görünmekle birlikte,
2814 Sayılı
Kanun’un ürünü olan KMK m. 17/ son ve KMK m. 66/3, bu
konuda kat irtifakı sahiplerine, kobulları oluştuğu takdirde, bazı giderlere
katılım borcu getirmiştir.146
4.) YAPIM İŞİNİ DOĞRULUK KURALLARI UYARINCA
KOLAYLAŞTIRMA YÜKÜMLÜLÜĞÜ
KMK m. 26, yapının sözleşmeye ve projeye göre tamamlanması için,
kat irtifakı sahiplerinin kendilerine düşen borçları zamanında yerine getirmelerini
yeterli görmemiş, ayrıca onları yapı işini doğruluk kuralları
uyarınca kolaylaştırmakla da yükümlü tutmuştur.
Ancak, Yasa’da, yapı işini kolaylaştırmanın nasıl olacağı konusunda
bir açıklama yoktur. Hangi eylem ve işlemlerin yapı işini kolaylaştırma
kapsamında olduğuna ilişkin, ne Yargıtay İçtihatları’nda ne de Öğreti’de,
bir açıklık ya da görüş birliği de bulunmamaktadır.147
Günümüzde, özellikle KMK’nın uygulandığı kentsel alanlarda, kat irtifakı
na konu olacak yapılar, ancak profesyonel yükleniciler (müteahhitler)
tarafından yapılmakta olup geleneksel ustaişçi bulmak, araçgereç sağ-
lamak ve inşaatı denetlemek suretiyle, yapı işine bizzat katılma yöntemi,
neredeyse tamamen terkedilmiştir. Dolayısıyla, ARCAK’ın bu hükme getirdiğ
i açıklamayı148 benimsemek mümkün değildir. “Arsa Payı Karşılığı Kat
Yapım Sözleşmesi” çerçevesinde aynı zamanda kat irtifakı sahibi konumuna
gelen yüklenicinin, yapı işindeki yükümlülüğü ise, KMK kapsamına
girmeyen kat irtifakı sahipliğinden bağımsız bir yükümlülüktür.
“Yapının tamamlanması borcuna katılmakla birlikte, sık sık davalar
açarak ya da beğenmediğini veya işlerin yasal olarak yapılmadığı
nı ileri sürerek, yapı işini üstlenenlere iftiralar atarak hakimin
müdahalesini istemek ya da kamu davalarının açılmasına neden
olmak, yapı işlerini kolaylaştırma borcunun ihlalidir” diyen ÖZMEN149,
bu yükümlülüğü; ihlaline yol açan, olumsuz davranışlarla açıklamaya
çalışmiştir.
Bu yükümlülük kapsamında değerlendirilebilecek bir konu da, yasa
koyucunun Yasa’da öngöremediği ya da tek tek sayamadığı, uygulamada
ortaya çıkabilecek, geciktirici/zorlaştırıcı münferit/özgün durumlar karşı-
sında, kat irtifakı sahiplerinin uyması gereken davranış normunu belirleme
kaygısı olabilir. Bu tür durumlar, ya yapı işinin teknik özelliklerinden
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 281
___________________________________________________
(146) ÖZMEN Saba, age. Sf. 290.
(147) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 785.
(148) ÖZMEN Saba, age. Sf. 292.
(149) ÖZMEN Saba, age. Sf. 292.
ya da anagayrimenkulün niteliğinden kaynaklanabilir. Örneğin, anagayrimenkulün
beklenmedik sertlikte kaya zemine sahip olduğunun anlaşılması
sonucu, patlayıcı kullanma zorunluluğunun doğması üzerine, patlayıcı
sağlama ve kullanma izinlerinin alınması; faydalı ömrünü tamamlamiş
kat mülkiyetine tabi bir yapının oybirliğiyle alınmiş kat malikleri kurulu
kararı uyarınca yıkılıp yerine yeni yapı yaptırılması ya da imar planlaması
yeni yapılmiş, üzerinde mesken, depo, vb olarak kullanılan yapılar bulunan
parsellerde “kat karşılığı inşaat” yaptırılması gibi durumlarda,
mevcut yapıyı makul bir sürede boşaltmak; bu özel durumların gerektirdiğ
i yıkım, molozların temizlenmesi, ilgili izinlerin alınması, cins tashihi,
terkin, ifraz, tevhid, gibi iş ve işlemleri savsaklamadan yapmak/yaptırmak
veya yapması ya da yaptırması için yükleniciye vekalet vermek, “yapı işini
kolaylaştırma yükümlülüğü” kapsamında sayılabilir.
Sonuç olarak bütün bu açıklama çabalarının, bu hükmün, MK m.
2’deki objektif iyi niyet (doğruluk) kurallarını düzenleyen genel emredici
kuralın, KMK bağlamında kat irtifakı sahiplerinin yükümlülükleri ile sı-
nırlı ve muğlak bir ifadeyle kaleme alınmiş, bir tekrarından ibaret oldu-
ğunu gösterdiği söylenebilir.
5.) KAT İRTİFAKININ DEVRİ ZORUNLULUĞU
KMK m. 26/2 ile kat irtifakı sahiplerine çok ağır bir yaptırım getirilmiştir.
Buna göre, kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları,
noterlikçe yapılan uyarıya karşın, bu uyarının tebliği tarihinden Başlayarak
iki ay içinde yerine getirmezse, diğerlerinin yazılı istemi üzerine hakim,
onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri
karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verecektir.
Böylece o kat irtifakı sahibi, anataşınmazdaki kat irtifakı birli-
ğinden zorunlu uzaklaştırılmiş olacaktır.150
Böyle ağır bir yaptırıma yer vermek suretiyle, kat irtifakı sahiplerinin
yükümlülüklere uymalarını, daha ciddi olarak sağlamaya çalışan yasa
koyucu, bu ağır yaptırıma karşılık kat irtifakı sahibi lehine genel hükümlerden
farklı kobullar öngörmekle de, çatışan çıkarlar arasında uyum
(denge) sağlamaya çalışmiştir.151 Kat irtifakının devrini isteme kobulları:
a) Kat İrtifakı Sahibinin Payına Düşen Borçları Yerine
Getirmemiş Olması
İlgili hükümde açıkça ifade edilmese de kat irtifakının devrine yol
açacak borçlar muaccel olmalıdır. Yasa, sözleşme (resmi senet) ve yönetim
planı hükümleri ile kat irtifakı sahipleri kurulu kararları doğrultusunda
bir borcun doğmuş olması ve ödeme zamanı gelmesine rağmen kat
irtifakı sahibinin borcunu ödememiş olması gerekir.152
282 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(150) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 785.
(151) ÖZMEN Saba, age. Sf. 316 - 317.
(152) GERMEÇ Mahir Ersin age. Sf. 786.
b) Borçlunun Temerrüde Düşmesi (Borcunu Ödememekte
Direnmesi)
Yasa hükmüne göre, bir kat irtifakı sahibinin irtifak hakkını devre
zorlanabilmesi için borçlarını ödememesi yeterli olmayıp ayrıca temerrüde
düşmüş olması da gerekir.
Yasa koyucu, borçlu kat irtifakı sahibinin ayni hakkına son verilmesi
yaptırımını, gerek uyarı biçimi gerekse uygun süre bakımlarından, genel
kurallardan farklı bir temerrüt kobuluna bağlamiştir. Buna göre kat
irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları noterlikçe yapılan uyarı
ya karşın, bu uyarının tebliği gününden Başlayarak iki ay içinde yerine
getirmezse, kat irtifakını devre zorlanabilmektedir.
Uyarının, yasal biçim kobuluna uygun olarak, yani noter aracılığıyla
yapılması zorunludur. Bu kobulun sağlanıp sağlanmadığı, davada itiraz
olarak ileri sürülmese de, hakim tarafından kendiliğinden araştırılmalı-
dır.153 Uyarıda, borcun ne olduğu ve tutarı yazılmalı, iki ay içinde yerine
getirilmediği takdirde KMK m. 26 hükümlerine göre dava açılarak kat irtifakı
nın devrinin isteneceği açık bir dille bildirilmelidir.
Yasa metninde borcun yerine getirilmesi için öngörülen iki aylık sürenin
“ihtar tarihi”nden Başlayacağı yazılıdır. Buradaki “ihtar tarihi”
ifadesinden uyarının noterlikçe yazılıp gönderildiği gün değil ilgili kat irtifakı
sahibine tebliğ günü anlaşılmalıdır.154
Ülkemizde yaygın biçimde uygulandığı üzere, ileride yapılacak veya
tamamlanacak yapıda hak sahibi olmak için kendisine arsa payı üzerinden
kat satılan kişi bu madde kapsamında değildir. Böyle bir kişi ile satı
cısı (arsa sahibi/yüklenici) arasındaki ilişki satış sözleşmesine dayanır.
O nedenle, noterlikçe yaptırılacak uyarının muhatabı irtifak sözleşmesi
ile bağlı olan kat irtifakı sahibi olacaktır.155
6.) KAT İRTİFAKI SAHİPLERİNE VERİLEN ZARARIN GİDERİMİ
KMK m. 26/son, yapının tamamlanamamasında kusuru bulunan kat
irtifakı sahibine bir yaptırım daha getirmektedir. Buna göre kat irtifakı
sahiplerinden birinin kusuru yüzünden (özellikle payına düşen maliyeti
ödememek gibi) yapının yasal süre içinde yapılamaması nedeniyle kat irtifakı
düşerse (KMK m. 49/3 gereği), kusurlu taraf diğerlerinin bu yüzden uğ-
radıkları zararı tazminle yükümlü olacaktır.
Ortak taşınmaz üzerindeki kat irtifakının düşmesi nedeniyle kat irtifakı
sahiplerinden birinin, diğer kat irtifakı sahiplerine tazminat ödemekle
yükümlü tutulabilmesi için aşağıdaki kobulların bir arada gerçekleşmiş
olması gerekir:
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 283
___________________________________________________
(153) ÖZMEN Saba, age. Sf. 319.
(154) GERMEÇ Mahir Ersin age. Sf. 786.
(155) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 787.
• Kat irtifakı sahibi kusurlu olmalıdır,
• Bu kusur yüzünden yapı yasal süre içinde yapılamamış olmalıdır,
• Kat irtifakı bu nedenle düşmüş olmalıdır,
• Diğer kat irtifakı sahipleri zarar görmüş olmalıdır.156
C. FARKLARI
1) Sahiplerinin borç ve yükümlülükleri bakımından kat irtifakı ile
kat mülkiyeti arasındaki en önemli fark borçların kaynağına ilişkindir.
Kat irtifakı sahibinin borç ve yükümlülükleri kural olarak kat irtifakına
konu olan yapının/yapıların gerçekleştirilme sürecinden kaynaklanır.
Kat malikinin borç ve yükümlülükleri ise yapının/yapıların kullanım sürecinden
(işletme bakım-onarım vb.) kaynaklanır.
2) Kat irtifakı sahipleri ile kat maliklerinin borçlarına ilişkin bir başka
fark her iki grup için de öngörülen “zorunlu devir” yaptırımının kobulları
ndaki farktır. Kat mülkiyetinin devri davasının açılmasına kat malikleri
kurulunca karar verilmelidir (KMK m. 25). Buna karşın kat irtifakı-
nın devri davası, kat irtifakı sahipleri kurulunun karar alması kobuluna
bağlanmamiştir.
VII. SONA ERMELERİ BAKIMINDAN KAT MÜLKİYETİ İLE
KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ FARKLAR
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 46:
“Kat mülkiyeti, kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesiyle
sona erer.
Anagayrimenkulün bütün bağımsız bölümlerinin bir tek kişinin mülkiyetinde
toplanmasiyle kat mülkiyeti kendiliğinden sona ermez.
Sicil kaydı, bütün kat maliklerinin veya bütün bağımsız bölümleri kendi
mülkiyetinde toplamış bulunan malikin, anagayrimenkuldeki kat mülkiyetinin
adi mülkiyete çevrilmesine ait yazılı istemi üzerine silinir ve o gayrimenkul,
müstakil bölümlere bağlı arsa paylarına göre genel kütükte yeni
bir sayfaya geçirilerek ve eski kayıtlariyle bağlantı sağlanmak suretiyle
tescil olunur. Anagayrimenkulün niteliğinde kat mülkiyetinin kurulması
ndan sonra değişiklikler olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da yazılır.
Bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile şerh verilen bir
şahsi hakla kayıtlanmiş bulunuyorsa, hak sahibinin muvafakatiyle o hak
kütükten silinmedikçe, anagayrimenkul üzerindeki kat mülkiyetinin adi
mülkiyete çevrilmesi ve kat mülkiyeti kütüğündeki kaydının silinmesi istenemez.
Kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine muvafakat etmemekle
beraber hakkının yalnız borçluya ait mülkiyet payına veya hakkın
niteliğine göre, bütün ortak mülkiyet paylarına aktarılmasına muvafakat
284 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(156) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 790.
ederse bu hak sicilden silinmeksizin yalnız borçlunun adi mülkiyet esası-
na tabi kılınmiş olan o gayrimenkuldeki bütün ortak mülkiyet payları üzerine
geçirilmek suretiyle genel kütüğe tescil olunur.
Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte tamamen yok olması veya kamulaştı
rılması halinde sicil kaydının silinmesi genel hükümlere göre yapılır.
Anagayrimenkul kamulaştırılırsa her bağımsız bölümün kamulaştırma
bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de göz önünde tutularak
ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 47:
“Anayapının tümü harap olmuşsa, anagayrimenkul üzerindeki kat
mülkiyeti kendiliğinden sona erer.
Anayapının bağımsız bölümlerinden biri tamamen harap olur ve o bölümün
maliki iki yıl içinde bölümünü yeniden yaptırmazsa, diğer kat malikleri
veya bunlardan bir kısmı, bu sürenin tamamlanmasından Başlayarak
bir yıl içinde o bölüme ait arsa payının, değeri karşılığında ve arsa payları
oranında kendilerine devredilmesini hakimden isteyebilirler. Bu halde
devrolunan arsa payları kat mülkiyeti kütüğünün ilgili sayfalarının (Beyanlar)
hanesine işaret olunur; arsa payını devralanlar, devraldıkları tarihten
Başlayarak iki yıl içinde, harap olan bağımsız bölümü yeniden yaptırmaya
veya aynı süre içerisinde bütün kat malikleri bağımsız bölümlere bağlı arsa
paylarını bu kanunun 3. maddesinin 2. fıkrasındaki esaslara göre yeniden
hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmeye mecburdurlar.
Yukarıdaki fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde anagayrimenkul üzerindeki
kat mülkiyeti kendiliğinden sona ererek, gerek o gayrimenkul ve gerek
harap olan bölümler için alınan sigorta bedeli üzerinde ortak mülkiyet
hükümleri uygulanır.
Birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin
yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunuyorsa, bağımsız
bölümleri harap olan kat malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacakları
nı, harabolma tarihinden Başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine
yazılı olarak bildirmeye mecburdurlar. (Değişik son cümle: 28.11.2007 -
5711/20 m.) Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur
ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak
isteyenlere öncelikle devredilir.
Harap olan bağımsız bölümler üzerindeki kat mülkiyeti bu maddede
yazılı süreler devamınca kendiliğinden kat irtifakına çevrilir ve kat mülkiyeti
kütüğünde beyanlar hanesine geçici şerh verilir. Bağımsız bölüm yapı-
lınca onun üzerindeki kat mülkiyeti yeniden doğar ve geçici şerh kütükten
silinir.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 48:
“Anagayrimenkulün veya anayapının tümünün veya bir kısmının harap
olması halinde durum yönetici tarafından o gayrimenkulün bulunduğu
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 285
yerin tapu idaresine ve bütün kat maliklerine; eğer yönetici yoksa, bağımsı
z bölümü harap olan kat maliki tarafından tapu idaresine derhal bildirir;
bunun bildirilmemesi yüzünden doğacak zararların tümünden bağımsız
bölümü harap olan kat maliki, zararın beşte biri oranındaki kısmından da
yönetici müteselsilen sorumlu olup, Hazine sorumlu değildir.
Kat mülkiyeti sona erince kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalar kapatı-
larak gayrimenkulün kaydı anayapıdan sağlam kalan kısımlar gösterilmek
ve kat mülkiyeti kütüğü kurulmadan önceki genel kütük kaydıyla bağ-
lantı sağlanmak suretiyle, arsa payları oranında ortak mülkiyet esaslarına
göre, genel kütüğe tescil edilir. Bu halde sigorta bedelleriyle enkaz üzerinde
de ortak mülkiyet hükümleri yürür.
Tümü harabolan anayapının arsasında malik veya ortak malikler tarafı
ndan yine kat mülkiyeti esasına göre yeni bir yapı yapılmak istenirse,
kat irtifakı ve kat mülkiyeti kurulmasına dair hükümler uygulanır.”
Kat Mülkiyeti Kanunu m. 49:
“Kat irtifakına konu olan arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna
verecekleri yazılı bir beyanla kat irtifakına ait sicil kaydını sildirerek
bu irtifaka her zaman son verebilirler.
Kat irtifakı, buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde
yapı yapılamayacak hale gelmesi veya kamulaştırılması ile kendili-
ğinden sona erer.
(Değişik fıkralar: 13.04.1983 - 2814/14 m.):
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırasında
verilen plana göre beş yıl içinde yapı yapılmazsa maliklerden birinin istemi
üzerine, sulh hakimi, gerektiğinde ilgilileri de dinleyerek, duruma göre
kat irtifakının sona ermesine veya belli bir süre için uzatılmasına karar
verir. Süre istem üzerine yeniden uzatılabilir.
Yukarıdaki fıkra uyarınca kat irtifakı kaldırıldığında tapu kütüğündeki
kayıt silinir.”
A. KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERMESİ
1.) ANAGAYRİMENKULÜN ARSASIYLA BİRLİKTE YOK OLMASI
VEYA KAMULAŞTIRILMASI İLE
Yasa koyucu, KMK m. 46/1’de “Kat mülkiyeti kütüğündeki sicil
kaydının silinmesi ile sona erer.” kuralını getirmiş ve kat mülkiyetinin
hangi hallerde sona ereceğini ve tapu sicili kaydının silinmesi gerekeceğini
de aynı maddede göstermiştir.
Buna göre:
• Tüm kat maliklerinin sicil kaydının silinmesini istemeleri,
• Anagayrimenkulün arsasıyla birlikte yok olması,
• Anagayrimenkulün kamulaştırılması,
286 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
hallerinde kat mülkiyeti sona erecektir.
m. 46/2’de ise, anagayrimenkuldeki bütün bağımsız bölümlerin mülkiyetinin
tek kişi elinde toplanmasının, kat mülkiyetini sona erdirmeyeceğ
i hüküm altına alınmiştir.
Aslında Yasa’ya göre, eğer kobulları varsa, tek kişinin malik olduğu taşı
nmaz mal üzerinde de kat mülkiyeti kurulabileceğinden, bütün payların
bir kişide toplanmasının kat mülkiyetini sona erdirmeyeceği açıktır.157
a) Kat Maliklerinin İstemiyle Sicil Kaydının Silinmesi
Kat maliklerinin istemiyle sicil kaydının silinebilmesi için, bütün kat
maliklerinin yazılı istemde bulunmuş olmaları gerekir. Bağımsız bölüm
maliklerinden birinin bile razı olmaması durumunda sicil kaydı silinmez.
İzin vermesi için hakime de başvurulamaz.158
Yasa metninde, kat mülkiyetinin “adi mülkiyete çevrilmesi” deyimi
kullanılmiştir. Bununla kastedilen, özel bir mülkiyet türü olan kat mülkiyetinin
Medeni
Kanun’da düzenlenen taşınmaz mal mülkiyeti türüne
çevrilmesidir. Ancak, kat maliklerinin sayısı birden çoksa, kat mülkiyetinin
sona ermesi ile anataşınmazın mülkiyet biçimi paylı mülkiyete dönüşecektir.
Kat mülkiyetine ilişkin sicil kaydı silinen taşınmaz, bağımsız bölümlere
bağlı arsa paylarına göre, genel kütükte yeni bir sayfaya geçirilecek
ve yeni kayda, hangi kayıttan geldiği yazılarak eski kayıtlarıyla bağlantı
sağlanacaktır. Ayrıca, kat mülkiyetinin kurulmasından sonra değişiklikler
olmuşsa, yeni sicil kaydına bunlar da işlenecektir.
KMK m. 46/4’e göre, bağımsız bölümlerden biri bir ayni hakla veya sicile
şerh verilen kişisel bir hakla kayıtlanmiş bulunuyorsa, hak sahibinin
muvafakatiyle o hak kütükten silinmedikçe, anataşınmaz üzerindeki kat
mülkiyetinin adi mülkiyete çevrilmesi ve kütükteki sicil kaydının silinmesi
istenemez. Örneğin, bağımsız bölümlerin biri üzerinde üçüncü bir kişi
lehine intifa hakkı veya ipotek kurulmuşsa ya da şerh edilmiş geçerli bir
satış vaadi veya kira sözleşmesi varsa, bu kayıtlar yasal olarak silinmedikçe
adi mülkiyete geçilemez. Böyle bir durumda, kat mülkiyetinin sonra erdirilmesi
için, tüm kat maliklerinin istemi yeterli olmayıp ayrıca kayıtlayı-
cı hak sahibinin de bu hakkının sicilden silinmesine olur vermesi gerekir.
Kayıtlayıcı hak sahibinin muvafakat vermesi sonucu bu hak sicilden silinirse,
kayıtlayıcı hak engeli kalkmiş olur ve eğer diğer kobullar da gerçekleşmişse,
kat mülkiyetinin sicilden silinmesiyle kat mülkiyeti sona erer.
Maddenin beşinci fıkrasıyla kayıtlayıcı hak sahibine bir seçenek daha
tanınmaktadır. Buna göre, kayıtlayıcı hakkın sahibi, sicil kaydının silinmesine
muvafakat etmemekle birlikte hakkının yalnız borçluya ilişkin
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 287
___________________________________________________
(157) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, age. Sf. 688.
(158) KARAHACIOĞLU Ali Haydar, age. Sf. 688.
mülkiyet payına ya da hakkın niteliğine göre tüm mülkiyet paylarına
aktarılmasına muvafakat ederse, kat mülkiyetinden adi mülkiyete geçilebilecek
ve bu haklar; duruma göre, borçlu ortak malikin veya diğer tüm
ortak maliklerin taşınmazdaki mülkiyet payları üzerine kaydedilmek suretiyle,
genel kütüğe tescil edilecektir.159
b) Anataşınmazın Arsasıyla Birlikte Tamamen Yok Olması
KMK m. 46/6, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 717. maddesine
kobut bir düzenleme getirerek, anataşınmazın arsasıyla birlikte tamamen
yok olması durumunda, sicil kaydının genel hükümlere göre silineceğ
ini belirtmektedir.
Anataşınmaz; deprem, sel, toprak kayması, gibi doğal afetler sonucu,
arsasıyla birlikte tamamen yok olmuşsa, artık kat mülkiyetinin varlığından
söz edilemeyeceğinden, doğal olarak kat mülkiyeti de sona erer ve genel
hükümlere göre sicil kaydı silinir.160
c) Anataşınmazın Kamulaştırılması
KMK m. 46/6’da, kamulaştırma ile kat mülkiyetinin sona ereceği ve
sicil kaydının genel hükümlere göre silineceği belirtilmiştir. m. 46/7’de
ise, kamulaştırmanın hükümleri düzenlenmiştir.
Kamulaştırma ile anataşınmaz, gereksinim duyulan bir kamu hizmetini
gerçekleştirmek amacıyla (örneğin; okul, cami, resmi daire, sosyal tesis,
yeşil alan yapmak; yol geçirmek, vb. gibi) kamu yararına özgülenece-
ğinden, artık kat mülkiyeti de söz konusu olmaz. Ancak, kat mülkiyeti
kurulmuş bir yapı, olduğu gibi kullanılmak örneğin lojman olarak kamu
görevlilerine özgülenmek için kamulaştırılırsa, kat mülkiyetinin sona ermesine
gerek yoktur. Kamulaştırmayı yapan kamu kurulubu, tek malik
olarak kat mülkiyeti düzenini sürdürebilir. Böyle bir durumda tek malik
olan kamu kurumu yasal yönetici durumunda olacak (KMK m. 34/3) dilerse
Kamu Konutları Yasası ve Yönetmeliği çerçevesinde yönetimi bağımsız
bölüm sakinlerine bırakabilecektir.
46. maddenin son fıkrası, anataşınmazın kamulaştırılması halinde
bağımsız bölümlerin ne şekillde değerlendirileceğine ilişkin bir yönteme
yer vermiştir. Kamulaştırılan taşınmazın cins ve niteliklerine göre nasıl
değerlendirileceği, Kamulaştırma Yasası’nın 11. maddesinde belirtilmiştir.
Ancak, kat mülkiyetinin ortak yerlerle birlikte değerlendirilmesi söz
konusu olduğundan, bunun özel olarak Yasa’da düzenlenmiş bulunması,
bu konuda ilgililere kolaylık sağladığı gibi bağımsız bölüm maliklerinin
haklarını da korumuştur.161
288 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(159) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1176 – 1177.
(160) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1177 – 1178.
(161) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1178.
2.) ANAYAPININ HARAP OLMASI İLE
KMK m. 47’de, anayapının harap olması durumu –belli kobullarda–
kat mülkiyetinin sona ermesine bir neden olarak ele alınmiş ve hükme
bağlanmiştır. Maddede, anayapının tümünün ve özellikle bağımsız bölümlerinden
birinin ya da birden çok bağımsız bölümün tamamen harap olması
durumunda, kat mülkiyetinin sona ermesinin yöntem ve kobulları ile
bağımsız bölüm maliklerinin yapacakları işlemler açıkça gösterilmiştir.162
a) Anayapının Tümünün Harap Olması
Deprem, çöküntü, yangın, sel, patlama, gibi nedenlerle anayapının tamamı
harap olabilir. KMK m. 47/1, anayapının tümünün harap olması
durumunda kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini belirtmektedir
“kendiliğinden” deyimi, anayapının harap olduğuna ilişkin bir tespiti ve
tapu kütüğünde buna dayalı bir işlemin gereğini ortadan kaldırmaz. Bir
başka deyişle, anayapının tamamının harap olması durumunda, konusu
kalmadığı için anataşınmaz üzerindeki kat mülkiyeti sona ermekle birlikte,
uygulamada, kat maliklerinin birbirlerine karşı yasayla yükümlü oldukları
sorumluluklardan kurtulabilmeleri için durumun tapu kütüğüne
de şerh edilmesi ve bunu izleyen işlemlerin yapılması gerekir.163
b) Bağımsız Bölümlerden Birinin Harap Olması
m. 47/2’de öngörülen durum, anayapının bağımsız bölümlerinden
salt birinin tamamen harap olmasıdır. Böyle bir durumda, bağımsız bölüm
maliki, bağımsız bölümünü iki yıl içinde yeniden yaptırmazsa, diğer
kat malikleri veya bunlardan biri ya da bir kısmı; bu sürenin tamamlanması
ndan Başlayarak bir yıl içerisinde, o bağımsız bölüme ait arsa payı
nın, değeri karşılığında ve arsa payları oranında, kendilerine devredilmesini
hakimden isteyebilirler. İstekli bir tek bağımsız bölüm maliki ise,
harap olan bağımsız bölüme ait arsa payının tamamı bu kişiye devredilecektir.
Harap bağımsız bölümün arsa payını devralan kat malikleri, devir aldı
kları tarihten Başlayarak iki yıl içinde, bu bağımsız bölümü yeniden
yaptırmak zorundadırlar. Harap bağımsız bölüm yeniden yaptırılmazsa,
yine bu iki yıllık süre içinde, devralan kat maliki veya malikleri diğer kat
malikleri ile birlikte, kendi bağımsız bölümlerine ait arsa paylarını yeniden
hesaplayarak kat mülkiyeti kütüğüne geçirtmek zorundadırlar. Yasa’da,
bu konuda m. 3/2’deki esasların uygulanacağı belirtilmiştir.
m. 47/3, 2. fıkra hükmüne uyulmadığı takdirde, anataşınmaz üzerindeki
kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ereceğini; harap olan bağımsı
z bölüm ya da yapının tamamı sigortalı ise, bu sigorta bedelinin, ortak
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 289
___________________________________________________
(162) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1180 – 1181.
(163) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1181.
mülkiyet hükümlerine göre paydaşlar arasında paylaştırılacağını öngörmüştür.
Bir anataşınmaz, kat mülkiyetinin ilk kurulduğu gündeki bağımsız
bölümleri ile bir bütündür. Bağımsız bölümlerden biri veya birkaçı harap
olup yıkıldığı halde yeniden yapılmamış ya da onlara ait arsa payları di-
ğer tüm bağımsız bölümlere yöntemince özgülenmemişse, bütünlük bozulmuş
demektir ve sözü edilen işlemlerle yeniden sağlanamazsa, kat
mülkiyeti bu Yasa hükümlerine göre Şilen de devam edemeyeceğinden
sona ermesi doğaldır.164
c) Birden Çok Bağımsız Bölümün Harap Olması
m. 47/4’de, “birinin yeniden yapılması diğerinin yapılması kobuluna
bağlı birden çok bağımsız bölümün harap olması” durumu düzenlenmiştir.
Harap olan her bağımsız bölüm ayrı ayrı yeniden yapılabilecek
durumda ise, bu hükme başvurmak gerekmeyecek ikinci ve üçüncü
fıkra hükümleri uygulanabilecektir.
Dördüncü fıkrada düzenlenen özel durumda, harap olmuş bağımsız
bölüm malikleri bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma
tarihinden Başlayarak altı ay içinde, diğer kat maliklerine yazılı olarak
bildirmek zorundadırlar. Bildirimde bulunmayanların yeniden yaptı
rmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılı-
ğında bölümlerini yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir.
Devir kobulunun rıza ile yerine getirilmemesi durumunda, mahkemeye
başvurulduğunda, buna mahkemece karar verilecektir.
Harap olmuş bağımsız bölümlerini yeniden yapmak istemeyen maliklerin
arsa paylarını devralanların, bu payların bedelini ödemeleri gerekir.
Bu devir, ilgili kat maliklerinin anataşınmazdaki mülkiyet haklarını sona
erdirdiği için, bunun bedeli karşılığında olması, Yasa ve hakkaniyet gere-
ğidir. Tarafar bedelde anlaşamazlarsa, anlaşmazlık hakim tarafından çözümlenecektir.
Burada gözetilmesi gereken bir olasılık da, harap olmuş bağımsız bölümlerden
yeniden yapılması diğerlerinin yeniden yapılabilmesinin ön kobulu
olan ve maliki tarafından yeniden yaptırılmayacağı diğer kat maliklerine
yöntemince bildirilen bağımsız bölümün arsa payının, bağımsız bölümleri
harap olup da yeniden yaptırmak isteyenler tarafından devralınmak
istenmemesi durumudur. GERMEÇ’e göre böyle bir durumda, arsa
payını devralma hakkına sahip olan bağımsız bölüm maliklerinin de, gerçekte
harap olan kendi bağımsız bölümlerini yaptırmak istemedikleri sonucuna
varılmalıdır. Çünkü, kendi bağımsız bölümlerini yeniden yaptırmak
istediğini diğer kat maliklerine bildirmesine karşın, bunun ön kobulu
niteliğindeki bağımsız bölümün arsa payını devralmaktan kaçınan kat
290 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(164) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1181 – 1182.
malikinin, iyi niyetinden söz edilemez. Böyle bir durumda, maddenin
ikinci ve üçüncü fıkra hükümlerinin uygulanması gerekecektir.
KMK m. 47/5 hükmü uyarınca, harap olan bağımsız bölümler üzerindeki
kat mülkiyeti, arsa payı aynen korunarak, maddede öngörülen
sürelerin devamınca kendiliğinden kat irtifakına dönüşür. Bu dönüşüm
kat mülkiyeti kütüğüne geçici şerh olarak işlenir. Harap olan bağımsız
bölümler yeniden yapılıp oturulabilir duruma gelince, tesis edilen geçici
irtifak şerhi kaldırılır ve böylece kat mülkiyeti bu bağımsız bölümler yönünden
geri gelmiş olur.165
3) KAT MÜLKİYETİNİN SONA ERME SÜRECİNDE BİLDİRİM
YÜKÜMLÜLÜĞÜ VE KAYDIN SİLİNMESİ
KMK m. 48 sona ermesi gereken bir kat mülkiyeti ilişkisi ile ilgili bildirim
yükümlülüğünü ve bu bildirim üzerine tapuda yapılacak işlemleri
düzenlemektedir.
a) Bildirim Yükümlülüğü ve Zarardan Sorumluluk
m. 48/1, anataşınmazın (anayapı ve arsa) tamamının, anayapının tümünün
veya bir kısmının (bağımsız bölümlerin) harap olması halinde,
durumun tapu idaresine ve diğer kat maliklerine bildirilmesini öngörmektedir.
Bildirme görevi öncelikle yöneticiye, yönetici yoksa bağımsız bölümü
harap olan kat maliklerine yüklenmiştir. Zamanında bildirim yapılmaması
ndan dolayı herhangi bir zarar oluşmuşsa, bu zararın tamamından ba-
ğımsız bölümü harap olan kat maliki veya malikleri, zararın beşte biri oranı
ndaki kısmından da yönetici müteselsilen (maliklerle birlikte) sorumlu
olacaktır. Burada sözü edilen zarar, münhasıran harap olma olgusunun
“derhal” tapu idaresi ve diğer kat maliklerine bildirilmemesinden doğan
zarardır. Harap olma nedeniyle oluşan zarar değildir. Bildirimde bulunma
yükümlülüğünün yerine getirilmemesinden doğacak zararın ne olabilece-
ği, her olayın kendine özgü kobulları içinde belirlenecektir.166 Bu bağlamda
ARPACI, yöneticinin zarardan sorumluluğu konusunda öngörülen beşte
bir oranının, mevcut kat malikleri arasındaki iç ilişkiyi ilgilendirdiğini
belirtmektedir. O’na göre; örneğin, tapudaki kayda güvenerek, gerekli bildirimin
zamanında yapılmaması nedeniyle, harap olmuş bağımsız bölümü
satın alan kişi, zararının tamamı için, ister yöneticiye isterse satın aldığı
harap olmuş bağımsız bölümün eski malikine başvurabilir.
Eğer zarar gören kişi kat malikine başvurarak zararının tamamını
ona tazmin ettirmişse, tazminatı ödeyen malikin yöneticiye rücu hakkı
yoktur. Buna karşılık, mevcut zarar yöneticiye tazmin ettirilmişse, yöneticinin,
bağımsız bölümü harap olan kat malikine beşte dört oranında
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 291
___________________________________________________
(165) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1182 – 1184.
(166) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1190 – 1191.
rücu etmesi mümkündür. KMK m. 48/1’deki müteselsil sorumluluktan
bu anlaşılmalıdır.
Yasa, bu konuda Hazine’nin sorumlu olmadığını da bildirmektedir.167
b) Kat Mülkiyetinin Sona Ermesi ve Kaydın Silinmesi
KMK m. 48/2, kat mülkiyetinin tapu kütüğündeki kayıtları ile ilgili
idari işlemlere ilişkin olup bu fıkrada, kat mülkiyetinin, sağlam kalan ba-
ğımsız bölümleri de kapsayacak şekillde, ortak mülkiyete (paylı mülkiyet)
dönüşeceği öngörülmüştür.
Bağımsız bölümleri sağlam kalan kat maliklerinin, bağımsız bölümler
üzerinde kat mülkiyetleri de sona erecekse de, kendi bağımsız bölümleri
ile ilgili Şili zilyetlik durumları sürecektir. Böyle bir durum ortak mülkiyetteki
Şili taksim gibidir. Bağımsız bölümleri harap olmayan malikler,
anataşınmazın bu kısımları üzerinde, kullanma hakkıyla sınırlı olan tasarruşarda
bulunabileceklerdir. Böyle bir taşınmazda yeniden tesis edilen
ortak mülkiyetin, yapı tamam ve sağlam olmadığı için, Yasa’nın 10.
maddesinin son fıkrası hükmü uyarınca kat mülkiyetine geçiş söz konusu
olmazsa da, ortaklığın genel hükümler çerçevesinde giderilmesi mümkün
olup bu takdirde bağımsız bölümleri harap olmayan paydaşlar, satış
bedelinin bölüşülmesinde, sağlam kalan bağımsız bölümlerinin, satış bedelinde
yol açtığı artışı da hak ederler.168
c) Kat Mülkiyetinin Yeniden Kurulması
KMK m. 48/son, tümü harap olan anayapının arsasında, malik veya
ortak malikler tarafından, ileride kat mülkiyetine geçilmek üzere yeniden
yapı yapıp tamamlamak amacıyla, kat irtifakı tesis edilebileceğini belirlemiştir.
Bu takdirde, Kat Mülkiyeti Yasa’nın kat irtifakına ve kat irtifakından
kat mülkiyetine geçiş hükümleri uygulanacaktır.
Bu son fıkrada, anayapının tümünün harap olması durumu ele alınmakta,
anayapının belli bağımsız bölümleri harap olmakla birlikte, m.
47/2 ve 47/4 uyarınca yapılması gerekli iş ve işlemler yapılmadığı için,
m. 47/3 hükmü gereği, anataşınmaz üzerindeki kat mülkiyetinin kendiliğ
inden sona ermesi hali dikkate alınmamiştir. Bu halde de, anataşınmaz
üzerindeki kat mülkiyeti sona ermiş ve tamamı ortak mülkiyete konu
olmuş olduğundan, son fıkra hükmü uygulanabilir. Bu durumda, ya
sağlam kalan bağımsız bölümler yıkılıp yapı yeniden inşa edilir ya da ortak
mülkiyet çerçevesinde yapı onarılarak önce kat irtifakı, onarım bittikten
ve yapı tamamlandıktan sonra da kat mülkiyeti tesis edilir.
292 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(167) ARPACI Abdülkadir, age. Sf. 197 – 198.
(168) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1191.
4) TOPLU YAPILARDA DURUM
Toplu yapılarda kat mülkiyetinin sona ermesi konusunda ne 5711
sayılı Yasa ile Kat Mülkiyeti Kanunu’na eklenen ve toplu yapılara ilişkin
özel hükümler içeren “Dokuzuncu Bölüm”de ne de kat mülkiyetinin sona
ermesine ilişkin 46, 47 ve 48. maddelerde, toplu yapılar konusunda herhangi
bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Bu konuda yönlendirici olan
KMK m. 74’te
“Bu bölümde öngörülen özel hükümler saklı kalmak kaydıyla,
bu Kanunda yer alan bütün hükümler, toplu yapılar hakkında da
aynen veya kıyas yoluyla tatbik edilir.”
denilmektedir. Bu hüküm gereği, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 46, 47
ve 48. maddeleri toplu yapılar için de uygulanacaktır. Günümüzdeki toplu
yapılar, neredeyse küçük bir kent ölçeğine ulaşan, Şziksel olarak ayrı
ayrı birçok bağımsız bölüm ve/veya bloktan oluşan ve birden çok imar
parseline yayılabilen “site”lerden oluşmaktadır. Toplu yapıdaki bir ba-
ğımsız bölümün, özellikle de, diğer bağımsız yapıların kullanımlarını engellemeyen
münferit bir bağımsız bölümün ya da bir bloğun, harap olması
ve m. 47’de öngörülen iş ve işlemlerin yapılmaması durumunda da toplu
yapının tamamında kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecek midir”
KMK m. 66 ve gerekçesi dikkate alındığında, toplu yapının tamamında
kat mülkiyetinin sona ereceği sonucuna varılabilecektir. Zira, KMK m.
66’daki;
“.... toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit
parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tabi olacak şekillde kat
mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.”
hükmü ve bu maddenin gerekçesindeki
“.... toplu yapı kapsamındaki bütün parsellerin, kat mülkiyeti rejimine
geçilirken bir bütün olarak işlem görmesi gereği vurgulanmiştir.”
ifadesi, yasa koyucunun, kat mülkiyeti rejiminde toplu yapının bütünlüğ
ünün korunmasını yasanın emredici hükmü ile güvence altına alma
iradesini, açıkça ortaya koymaktadır. Öte yandan, başka hiçbir yapı-
yı etkilemeyen tek bir bağımsız bölümün harabiyeti nedeniyle, münferit
bağımsız bölüm sayısı binlerle ifade edilebilecek büyüklükteki bir toplu
yapının tamamında kat mülkiyetinin sona ermesi ne haklı ne de mantıklı
bir durumdur. Dolayısıyla, toplu yapının bütünlüğünün korunmasını
hükme bağlayan yasa koyucunun da böyle bir durumu öngörmüş ya da
hedeşemiş olması mümkün değildir. Nitekim, 5711 sayılı Yasa’nın “Genel
Gerekçe”sinin toplu yapılara ilişkin 5. paragrafındaki;
“Toplu yapı uygulamasının ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi,
bugün gelinen noktada, Kat Mülkiyeti Kanununda yeni ve belli
ölçüde ayrıntılı düzenlemelere yer verilmesini zorunlu kılmaktadır.”
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 293
ifadesi, yasa koyucunun “yeni” ve “belli ölçüde ayrıntılı” düzenlemeleri
zorunlu gördüğünü; kapsamlı ve kalıcı bir düzenlemeden çok,
güncel bir soruna kısa vadeli, acil bir çözüm getirmekten başka bir arzusu
olmadığını ortaya koymaktadır. Değişikliğin temel amacının, büyük
çoğunluğu kamu tarafından (TOKİ ve Belediyeler) yaptırılan ve hemen tamamı
birden çok imar parselini kapsayan toplu yapıları yasal bir zemine
oturtmak olduğu, hem Değişiklik Yasası metninden hem de “Gerekçe”sinden
açıkça anlaşılmaktadır. Ancak, bu temel amaç doğrultusunda yapı-
lan değişiklik de gereken kapsam, derinlik ve ayrıntıdan uzaktır. Sadece
toplu yapıların tanımı ve yönetimine ilişkin düzenlemeler yapılmiş; kat
mülkiyetinin kurulması konusundaki ayrıntılı düzenlemeler altı ay içinde
hazırlanacak bir yönetmeliğe bırakılmiştır (KMK Geçici m. 1). Ama; kuruluş,
tescil, vb. önemli değişiklikler öngörülen ilk aşama işlemleri düzenleyeceğ
i belirtilen yönetmelik, Yasa’nın yürürlüğe girdiği 28.11.2007 tarihinden
bu yana on aya yakın bir süre geçmiş olmasına rağmen, hala çı-
karılamamiştir.
Büyük olasılıkla, bu bölümde irdelenmekte olan, toplu yapılarda kat
mülkiyetinin sona ermesi konusunda, yukarıda sorgulanan uç örnek,
gerçekleşmesi olanaksız ütopik durum olarak değerlendirilebilir. Binlerle
ifade edilecek sayıda bağımsız bölümün bulunduğu bir toplu yapıda,
harap olan bir münferit bağımsız bölümü, hatta bir bloğu, maliki/malikleri
yaptırmak istemez ya da süresi içinde yaptıramazsa, değeri karşılığında
devralacak kat malikleri çıkabilecektir. Burada asıl önemli sorun, harap
olan ve malikleri tarafından süresi içinde yeniden yaptırılmayan
bağımsız bölüm sayısı diğer kat maliklerinin satın alma gücünü aşarsa,
toplu yapıdaki kat mülkiyeti kendiliğinden sona erecektir. Böyle bir durum
için, yukarıda tek anayapıda kısmen harap olma sonucu kat mülkiyetinin
kendiliğinden sona ermesinde olduğu gibi; “Anataşınmaz üzerindeki
kat mülkiyeti sona ermiş ve tamamı ortak mülkiyete konu olmuş
olduğundan, KMK m. 48/son hükmü uygulanabilir. Bu durumda, ya
sağlam kalan bağımsız bölümler (yapılar) yıkılıp yeniden inşa edilir ya da
ortak mülkiyet çerçevesinde yapılar onarılarak önce kat irtifakı, onarım
bittikten ve yapı tamamlandıktan sonra da kat mülkiyeti tesis edilir.” diyebilmek
mümkün değildir. Çünkü, kat mülkiyetinin sona ermesiyle birlikte
toplu yapının bütünlüğü de ortadan kalkacaktır. Her ne kadar, kat
mülkiyetinin kurulubuna ve tapudaki işlemlere ilişkin asıl düzenleme henüz
yayınlanmamiş olan yönetmeliğe bırakılmişsa da, Yasa’nın toplu yapı
lara ilişkin bu hükümleri;
• KMK m. 66: “.... Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakı
nın veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. ....”
• KMK m. 67/2: “Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının
ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksı
zın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır.”
294 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
• KMK m. 72/1: “Toplu yapı kapsamındaki belli bir yapıya veya yapı-
ların sadece birkaçındaki kat maliklerinin ortak kullanım ve yararlanması-
na tahsis edilmiş ortak yer ve tesislere ilişkin ortak giderler, o yapılardaki
kat malikleri tarafından, bütün bağımsız bölümlerin ortak kullanım ve yararlanması
na tahsis edilmiş tesis ve yerlere ilişkin ortak giderler ise bütün
kat malikleri tarafından karşılanır.”
toplu yapılarda, kat maliklerine ait arsa paylarının dağılımının çok
karmaşık olduğunu göstermektedir. Dolayısıyla, kat mülkiyetinin sona
ermesiyle, ortaklarının kimliği ve sayısı birbirinden farklı, kiminin üzerinde
sağlam, kiminde kısmen sağlam, kimisinde ise tamamı harap olmuş
yapılar bulunan bir dizi parsel ve uzlaştırılıp yeniden “kat mülkiyeti kurma
iradesi” çevresinde örgütlenmesi gereken binlerce eski kat malikinden
oluşan bir kaos doğacaktır. Üstelik bu durum bir doğal afet, örneğin deprem
sonucunda oluşmuşsa; veraset, tazminat, vb konuların da gündeme
gelmesiyle karmaşa daha da büyüyecektir. 1999 Marmara depreminden
bu yana yaşanan sürece bakılacak olursa; KMK m. 47/2 ve m. 47/3’ün
toplu yapılara uygulanmasında, kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi
için öngörülen 2 + 2 = 4 yıllık sürenin yetersiz kalacağı açıktır. Burada,
KMK m. 73’te toplu yapının tamamlanması için öngörülen, 10 yıllı
k sürenin (5 + 5 olarak), kat mülkiyetinin kendiliğinden sona ermesi için
de kıyasen uygulanması yoluyla sorunun daha makul bir düzeye çekilmesi
mümkün olacaktır.
B. KAT İRTİFAKININ SONA ERMESİ
Kat irtifakını sona erdiren normal neden, anataşınmaz üzerindeki yapı
ya da yapıların tamamlanarak kat mülkiyetine çevrilmesidir. Bu durum,
kat irtifaklı taşınmazda amaçlanan ve sonuçta olması gereken do-
ğal bir olgudur. Bunun dışında, KMK m. 49’da düzenlenmiş bu nedenlerle
de, kat irtifakı sona erebilir:
1) İrtifak Hakkı Sahiplerinin İstemiyle Sona Ermesi,
2) İmkansızlığa veya Kat İrtifakının Konusuz Kalmasına Bağlı Olarak
Kendiliğinden Sona Ermesi,
3) Kat İrtifakının Süreye Bağlı Olarak Sona Ermesi.
1.) KAT İRTİFAKININ İRTİFAK HAKKI SAHİPLERİNİN
İSTEMİYLE SONA ERMESİ
KMK m. 49/1, kat irtifakına konu arsanın maliki veya ortak maliklerinin,
tapu memuru huzurunda verecekleri yazılı bir beyanla, kat irtifakı
na ilişkin sicil kaydını sildirerek, bu irtifakı her zaman sona erdirebileceklerini
öngörmektedir.169
Buna göre, kat irtifakına konu anataşınmazın tek kişi maliki (kat irtifakı
nı tek başına kurmuş ya da tüm kat irtifaklarını tek başına iktisap
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 295
___________________________________________________
(169) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1193.
etmiş), kat irtifakını yazılı istemiyle sona erdirebilecektir. Yani, terkin ilgilinin
feragati ile gerçekleşmiş olacaktır. Ancak bu halde, anataşınmaz
parseline ilişkin mülkiyet hakkından, terk suretiyle, feragat edilmediği de
açıktır. Bu terkin ile kat irtifakı sona ermekte; anataşınmaz parselinin
mülkiyet hakkı, kat irtifakına konu olmaktan çıkmakta, yani bu yükten
arındırılmiş olmaktadır.
Kat irtifakı birliğinde; yani, kat irtifakı müşterek malikler tarafından
kurulmuş veya tek kişi malik tarafından kurulmakla birlikte bu kişinin
kat irtifakını devretmiş olduğu hallerde, kat irtifakının terkini, hiç kimse
iradesi olmaksızın bir haktan feragat etmiş sayılamayacağı için, tüm kat
irtifakı sahiplerinin yazılı istemi ile gerçekleşebilir. O halde, işlemi yapacak
tapu müdürlüğü, bu konuda bir talep gelince, kat mülkiyeti kütü-
ğünde adına kat irtifakı tescil edilmiş bulunan, tüm kat irtifakı sahiplerinin
iradesinin olup olmadığını araştırmak zorundadır (MK m. 1014, Tapu Sicili
Tüzüğü m. 78/1). Çünkü, temelinde müşterek mülkiyet birliği yatan kat
irtifakı birliğinde, olağanüstü bir yönetim işi olarak, oybirliği ile yapılabilecek
tasarruf söz konusudur.170
2.) İMKANSIZLIĞA VEYA KAT İRTİFAKININ KONUSUZ
KALMASINA BAĞLI OLARAK KENDİLİĞİNDEN SONA ERMESİ
KMK m. 49/2, kat irtifakının kendiliğinden sona ermesini düzenlemektedir.
Madde 46’ya benzer hükümler taşıyan bu fıkraya göre; kat irtifakı,
buna konu olan arsanın tamamıyla yok olması veya üzerinde yapı
yapılamayacak duruma gelmesi ya da kamulaştırılması ile kendiliğinden
sona erer.
a) Arsanın Tamamıyla Yok Olması
Kat irtifakına konu olan arsa; sel, deprem, çöküntü ve benzeri nedenlerle,
tamamen yok olmuş ise, artık kat irtifakından söz edilemeyeceğinden,
bu irtifak kendiliğinden sona erer. Söz konusu doğal afetler dışında,
idari önlemler ve tasarruşarla da arsanın yok olması gündeme gelebilir.
Örneğin, tehlike yaratan bir akarsuyun akış yönünün değiştirilmesi ya da
yeni bir baraj yapılması nedeniyle, su altında kalması sonucu, arsa yok
olabilir. Belirtilen ve benzeri durumlarda, arsanın yerküre üzerindeki izdüşümü
durmakla birlikte, artık arsa tanımına girecek nitelik ve özelliğini
yitirdiğinden, üzerindeki kat irtifakının sona ermiş olması da doğaldır.
Böylesi durumlarda, kat irtifakı sahibi ya da sahipleri tapuya başvurarak
sicil kaydını sildirebilirler.
b) Arsanın Üzerinde Yapı Yapılamayacak Duruma Gelmesi
Arsanın üzerinde yapı yapılamayacak duruma gelmesi; toprak kayması,
sel, gibi nedenlerle kısmen yok olması ya da imar düzenlemesi ve-
296 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(170) ÖZMEN Saba, age. Sf. 381.
ya planlaması sonucunda, üzerinde yapı yapılma niteliğini yitirmesi suretiyle
olabilir.
Kat irtifaklı arsa, verilen bir yargı kararı gereğince de, üzerinde yapı
yapılamayacak duruma gelebilir. Örneğin, bu arsayla ilgili olarak açılan
yolsuz tescilin düzeltilmesi davası sonucunda, kat irtifakı sahipleri aleyhinde
bir karar çıkmışsa ya da ortak maliklerden biri, kat irtifakının geçersiz
olduğuna ilişkin bir yargı kararı almışsa, kat irtifakı yine kendili-
ğinden sona erecektir.
Bu durumlarda da, kat irtifakı sahipleri, taşınmazın bulunduğu yerin
tapu memuruna başvurarak, kat irtifakı sicil kaydının silinmesini isteyebilirler
c) Arsanın Kamulaştırılmiş Olması
Kat irtifakı kurulmuş olan arsa; henüz üzerine yapı yapılmadan veya
yapı tamamlanmadan ya da yapı tamamlanmiş olmakla birlikte, kat irtifakı
ndan kat mülkiyetine geçilmeden kamulaştırılmiş ise, o yer, özel mülkiyet
konusu olmaktan çıkıp kamu malı olma niteliğini kazanmiş olaca-
ğından, artık üzerine yapı yapma veya yapılmakta olan yapıyı tamamlama
olanağı kalmayacaktır. Böyle bir durumda, taşınmaz üzerindeki kat
irtifakı, kamulaştırmanın kesinleştiği tarihte kendiliğinden ortadan kalkmı
ş olur.171
3.) KAT İRTİFAKININ SÜREYE BAĞLI OLARAK SONA ERMESİ
Burada yine kat irtifakının geçici bir araç kurum olma özelliğine dayalı
bir hukuki sonuç söz konusudur.
Kanun koyucu haklı olarak, kat irtifakı
nın, yapılaşma amacına ulaşılmaksızın, uzun yıllar sürüncemede
kalmasını arzu etmemiştir. Büyük olasılıkla, imar mevzuatında beş yıl olarak
öngörülen inşaat izninin geçerlilik süresini (İmar Kanunu m. 29) gözeterek,
iznin hükümsüz kalacağı hallerde, kat irtifakının da gözden geçirilmesini
gerekli görmüş172 ve KMK m. 49/3 ile kat irtifakının hakim kararıyla sona
erdirilebilmesini hükme bağlamıştır. Buna göre, kat irtifakına konu arsa
üzerinde irtifakın kurulma tarihinden Başlayarak beş yıl içinde, irtifakın
tesisi ile birlikte tapuya verilen plana (mimari proje) göre yapı yapılmazsa,
maliklerden birinin istemi üzerine sulh hakimi kat irtifakının sona ermesine
veya belli bir süre için uzatılmasına karar verebilir.
Söz konusu fıkra hükmünün uygulanabilmesi için:
• Kat irtifakının kurulmasından Başlayarak beş yıl geçmesi,
• Bu beş yıl içinde yapıların tamamlanmamış olması,
• Kat irtifakı sahiplerinden birinin hakime başvurması, gerekir.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 297
___________________________________________________
(171) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1194 – 1195.
(172) ÖZMEN Saba, age. Sf. 389.
Kat irtifakına konu olan arsa üzerinde, bu irtifakın kurulması sırası
nda verilen plana göre yapı ya da yapılar yapılıp bitirilmişse, bu fıkra
hükmü uyarınca hakime başvurarak yargı yoluyla kat irtifakının sona erdirilmesini
sağlama olanağı yoktur. Yasa’da öngörülen beş yıllık süre içerisinde
yapı hiç yapılmamış veya yapımına Başlanmiş olmakla birlikte tamamlanmamı
ş ise, maliklerden her birinin hakime başvuru hakkı doğar.
Başvuru, iki istem hakkında olabilir:
• Yapının yapılması ve tamamlanması için uygun bir süre tanınması,
• Kat irtifakının sona ermesine karar verilmesi.
Hakim, bu konuda bir karara varmadan önce ilgilileri (kat irtifakı sahiplerini)
dinler, gerekli kanıtları toplar ve bundan sonra kat irtifakına
son verilmesine ya da duruma göre belli bir süre için uzatılmasına karar
verebilir.
Hakim, verilen ek sürelere ve uzatmalara karşın yapının tamamlanması
nın uzak bir olasılık olduğu kanısına varırsa, artık süreyi uzatmaz
ve istem üzerine kat irtifakını sona erdirir.
Hakimin kararıyla kat irtifakının kaldırılması üzerine, tapu kütüğündeki
kayıt silinir, taşınmaz önceki adi mülkiyet veya ortak mülkiyet türüne
dönüştürülür.173
C. FARKLARI
Kat irtifakının sona ermesinde kat mülkiyetinden farklı iki durum söz
konusudur:
• Kat irtifakı yapı ya da yapıların tamamlanması ve kat mülkiyetine
geçilmesiyle sona erer.
• Kat irtifakı süreli bir kurum olduğundan süreye bağlı olarak da sona
erer.
VIII. KAT MÜLKİYETİ İLE KAT İRTİFAKI ARASINDAKİ
FARKLAR LİSTESİ
1.) NİTELİK BAKIMINDAN:
• Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki en belirgin fark, nitelik farkı
dır. Kat mülkiyeti kendine özgü bir taşınmaz mülkiyeti; kat irtifakı ise,
kendine özgü bir irtifak türüdür.
• Kat mülkiyeti kalıcı bir kurumdur. Oysa kat irtifakı geçici bir kurumdur.
2.) KURULUŞ BAKIMINDAN:
• Kat mülkiyeti kurulabilmesi için, anayapının/yapıların tamamlanmı
ş; yapı kullanma izinlerinin alınmiş olması gerekir. Kat irtifakı ise, henüz
tamamlanmamış hatta yapımına bile Başlanmamış yapılarda kurulur.
298 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
___________________________________________________
(173) GERMEÇ Mahir Ersin, age. Sf. 1195 – 1196.
• Kat irtifakının varlık nedeni kat mülkiyetidir. Bir başka deyişle, kat
irtifakı, kat mülkiyetine geçişin bir ön aşamasıdır. Buna karşılık kat mülkiyeti,
kat irtifakı olmadan da kurulabilir.
• Kat mülkiyeti, üç farklı yolla kurulabilir: hukuki işlemle (resmi senetle),
yargı kararıyla, özel yasal düzenlemeyle. Oysa idari bir işlem olan
kat irtifakı, sadece maliklerin, yazılı veya sözlü olarak kendisine iletilen
ortak istencine dayanılarak, tapu memuru tarafından düzenlenen, resmi
senetle ve tapu siciline tescille kurulur.
3.) SAHİPLERİNİN HAKLARI BAKIMINDAN:
• Kat mülkiyeti sahibinin hakları bakımından ikili bir yapı söz konusudur:
i) bağımsız bölüm ve buna özgülenmiş eklentiler üzerindeki bağımsız
mülkiyet hakkı,
ii) ortak yerler üzerindeki ortak mülkiyet hakkı.
Kat irtifakı sahiplerinin hakları bakımından ise, KMK m. 17/3’te düzenlenen
geçici istisnai kobullar dışında, böyle bir durum söz konusu de-
ğildir.
4.) SAHİPLERİNİN BORÇLARI BAKIMINDAN:
• Sahiplerinin borç ve yükümlülüleri bakımından kat irtifakı ile kat
mülkiyeti arasındaki en önemli fark, borçların kaynağına ilişkindir. Kat
irtifakı sahibinin borç ve yükümlülükleri, kural olarak, kat irtifakına konu
olan yapının/yapıların gerçekleştirilme sürecinden kaynaklanır. Kat
malikinin borç ve yükümlülükleri ise, yapının/yapıların kullanım sürecinden
(işletme, bakım-onarım, vb.) kaynaklanır.
• Kat irtifakı sahipleri ile kat maliklerinin borçlarına ilişkin bir başka
fark, her iki grup için de öngörülen, zorunlu devir yaptırımının kobulları
ndaki farklılıktır. Kat mülkiyetinin devri davasının açılmasına, kat malikleri
kurulunca karar verilmelidir (KMK m. 25). Buna karşın, kat irtifakı
nın devri davası, kat irtifakı sahipleri kurulunun karar alması kobuluna
bağlanmamiştir.
5.) SONA ERMELERİ BAKIMINDAN:
• Kat irtifakının sona ermesinde, kat mülkiyetinden farklı iki durum
söz konusudur:
i) kat irtifakı, yapı ya da yapıların tamamlanması ve kat mülkiyetine
geçilmesiyle sona erer.
ii) kat irtifakı, süreli bir kurum olduğundan, süreye bağlı olarak da
sona erer.
Kat Mülkiyeti–Kat İrtifakı • Fatma Telek 299
KAYNAKÇA
• ARPACI Abdülkadir Prof. Dr.; “Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması”, Temel
Yayınları, İstanbul – 2002
• ERTAŞ Şeref Prof. Dr. SERDAR İlknur Uz. Ar. Gör. GÜRPINAR Damla Uz. Ar.
Gör.; “Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku”, Seçkin
Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş., Ankara – 2002
• GERMEÇ Mahir Ersin, Yargıtay 18.
Hukuk Dairesi Başkanı; “Kat Mülkiyeti
Hukuku”, Seçkin Yayıncılık San. ve Tic. A.Ş., Ankara – 2006
• KARAHACIOĞLU Ali Haydar, Yargıtay 5.
Hukuk Dairesi Başkanı - ALTIN
Mehmet, Avukat; “Açıklamalı - İçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu ve İlgili Kanunlar”,
Ankara 1994
• KARAHASAN Mustafa Reşit, Yargıtay 13.
Hukuk Dairesi Onursal Başkanı;
“Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku Cilt 3”, Beta Basım Yayım Dağıtım A.Ş.,
İstanbul – 1999
• ÖZMEN E. Saba Prof Dr.; “Kat İrtifakı”, Yaklaşım Yayınları, Ankara – 1997
• YEŞİL Metin Eminönü Tapu Sicil Müdürü; “Uygulamalı Tapu İşlemleri”, Alfa
Basım Yayım Dağıtım, İstanbul – 1993
• YILMAZ Ejder Prof. Dr.; “
Hukuk Sözlüğü”, Yetkin
Hukuk Yayınları, Ankara –
1992
• İSTANBUL BAROSU DERGİSİ; Cilt: 80, Sayı: 2006/6
• TBMM Web Sitesi: Yasama Faaliyetleri,
Kanun Tasarıları; “Kat Mülkiyeti Kanununda
(31.05.2007).
• TBMM Web Sitesi: Yasama Faaliyetleri, Kanunlar; “Kat Mülkiyeti Kanununda
gov.tr (05.09.2008).
300 İSTANBUL BAROSU DERGİSİ • Cilt: 83 • Sayı: 1 • Yıl 2009
Makale
