T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2010/3851
K. 2010/7019
T. 15.6.2010 

• KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ ( Feshedilmemiş Olması Edimini Yerine Getirmeyen Yüklenicinin Halefi Durumunda Olanlara Karşı Dava Açılmasına Engel Olmadığı ) 

• TAPU İPTALİ VE TESCİL ( Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Feshedilmemiş Olması Edimini Yerine Getirmeyen Yüklenicinin Halefi Durumunda Olanlara Karşı Dava Açılmasına Engel Olmadığı ) 

• AYIN İSTEME HAKKI ( Gerçekleşmeyen Yüklenicinin Halefi Durumunda Olan Davalılar Üzerindeki Sicil Kayıtlarının Korunmasına Yasal Açıdan Olanak Bulunmadığı - Tapu İptali ve Tescil )
818/m.162, 355 

ÖZET : Davacılar, maliki oldukları taşınmaz ile ilgili olarak dava dışı yüklenici ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, sözleşme uyarınca yükleniciye düşen bağımsız bölümleri yüklenicinin talimatı doğrultusunda davalılara temlik ettiklerini, ancak ruhsata aykırılık nedeniyle inşaat hakkında yıkını kararı verildiğini ileri sürerek tapu iptali ve tescil talebinde bulunmuşlardır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmemiş olması edimini yerine getirmeyen yüklenicinin halefi durumunda olanlara karşı dava açılmasına engel teşkil etmez. Ayın isteme hakkı gerçekleşmeyen yüklenicinin halefi durumunda olan davalılar üzerindeki sicil kayıtlarının korunmasına yasal açıdan olanak bulunmamaktadır.

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacılar, kayden maliki oldukları 144 ada 2 parsel sayılı taşınmazla ilgili dava dışı yüklenici Latif ile 13.01.1998 tarihinde kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediklerini ve bu sözleşme gereğince yükleniciye düşen bağımsız bölümleri yüklenicinin talimat ile davalılara temlik ettiklerini ancak ruhsata aykırılık nedeniyle belediye encümeni tarafından yıkım kararı verildiğini ve inşaatın büyük kısmının yıkıldığını, yüklenici tarafından açılan tazminat davasının da reddedildiğini ve bu kararın kesinleştiğini, ikinci el konumundaki davalı Mustafa A'nin da iyi niyetli olmadığını, yüklenicinin herhangi bir hak talebinde bulunması mümkün olmadığından ondan pay satın alanların da tapuya hak kazanamayacaklarını ileri sürüp, davalılar adına kayıtlı bağımsız bölümler bakımından tapu iptali ve tescil isteğinde bulunmuşlar, bilahare davalılardan Mustafa A. hakkındaki davayı atiye bıraktıklarını bildirmişlerdir.

Davalı Mustafa U., davaya yanıt verememiş; diğer davalılar davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacılar vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 15.06.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat M.A. ile temyiz edilen asiller Taylan, Mustafa geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi S.T. tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacıların maliki olduğu 144 ada 2 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak dava dışı yüklenici Latif ile Borçlar Kanunu'nun 355 ve takip eden maddeleri uyarınca kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıkları ve yapılacak olan binadaki bir kısım bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığı ve buna göre yüklenicinin talimatı ile arsa maliklerinin yükleniciye isabet edecek bağımsız bölümleri davalılara temlik ettikleri anlaşılmaktadır.

Davacılar, dava dışı yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini sözleşme koşulları dairesinde yerine getirmediğini, inşa edilen yapıların sözleşmeye uygun düşmediğini ve yüklenicinin kendileri aleyhine edimini yerine getirdiğinden bahisle açmış olduğu tazminat davasının da sözleşme koşullarının tam olarak ifa edilmediği gerekçesiyle reddedildiğini ileri sürerek eldeki davayı açmışlardır.

Gerçekten de, kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalılara temlik edilen bağımsız bölümlerin yükleniciye düştüğü ve arsa maliklerince davalılara temlik edildiği; öte yandan, yüklenici tarafından inşa edilen yapıların imar mevzuatına aykırılık teşkil ettiği, esasen 3194 sayılı İmar Yasası'nın 32 ve 42. maddeleri uyarınca Manavgat Belediye Encümenince 21.05.2003 tarih ve 123 sayılı yıkım ve para cezası kararı tesis edildiği ve bir kısım yapıların da yıkıldığı dosya kapsamı ile sabittir.

Hemen belirtilmelidir ki; davalıların çekişmeli bağımsız bölümleri edinme sebepleri yüklenicinin edimini tam olarak ifa etmesine bağlı olduğu, başka bir ifadeyle davalıların yüklenicinin halefi durumunda bulundukları açıktır.

Oysa, yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan borcunu yasalara ve sözleşmeye uygun şekilde gerçekleştirmediği gözetildiğinde; onun edimine bağlantılı olarak bağımsız bölümleri satın alanların edimlerinin korunmasına yasal açıdan olanak bulunmamaktadır. Kaldı ki, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshedilmeyip ayakta durması eldeki davanın çözümüne hukuken mani bir sebep teşkil etmez.

Öyle ise; ayın isteme hakkı gerçekleşmeyen yüklenicinin halefi olan davalılar üzerindeki sicil kayıtlarının korunmasına da yasal açıdan olanak bulunmamaktadır. Pek tabiidir ki, davalıların taşınmazları satın almaktan kaynaklanan ödedikleri bedel konusunda kendi bayileri olan yükleniciye yönelik hak aramaları da olanaklıdır.

Hal böyle olunca; davalılardan Mustafa A. dışındaki davalılar aleyhine açılan davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, aksi yönde davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmadığı gibi; davalılardan Mustafa A. aleyhindeki davanın atiye terk edildiği gözetilerek, bu konuda bir karar verilmesine yer olmadığına şeklinde hüküm tesisi yerine kesin hükmün hukuki neticelerini doğuracak şekilde ret kararı verilmiş olması da isabetsizdir.

SONUÇ : Davacıların, temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile, hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 24.12.2009 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi'nin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 750.00.- TL duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, 15.06.2010 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.