Hukuki Mevzuat - İhaleden Alınan Taşınmazların Kiracıları

12. HUKUK DAİRESİ E. 1987/11242 K. 1987/8334 T. 6.7.1987

ÖZET : A ) İcra ve İflas Kanunu'nun 135. maddesi, ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile yapılan takiplerde de uygulanarak ihale edilen
taşınmaz malın alıcıya boş olarak teslimi gerekir.

B ) Tahliye emrine karşı yapılan şikayet üzerine verilen icra tetkik mercii kararları temyiz edilebilir. Merciin böyle bir kararı kesin
olarak nitelemesi, bu kanun yoluna başvurulmasını engellemez.

DAVA: Merci kararının müddeti içinde temyizen tetkiki alacaklı vekili tarafından istenmesi üzerine, bu işle ilgili dosya mahallinden daireye 9.9.1986 tarihinde gönderilmiş olmakla : Tahliye emrine ( muhtıraya ) karşı vaki şikayet üzerine verilmiş merci kararı İİK`nun 363/3. maddesi hükmü kapsamına girmekte olup temyizi kabildir. Merciin, temyiz yolu açık bir kararı ( kesin ) şekilde nitelemesi, bu kanun yoluna gidilmesini engellemez. O halde, 7.7.1987 tarihli temyiz dilekçesinin reddine dair 14.7.1986 tarihli merci kararının bozulmasına oybirliğiyle karar verildikten sonra, 2.7.1986 tarih 1986/856-1116 sayılı merci kararına yöneltilmiş temyiz itirazlarının inclenmesine geçildi, gereği görüşülüp düşünüldü :

KARAR: İcra memurluğunun ihalesi suretiyle malik değiştiren gayrimenkulden içindekinin tahliyesi konusunda çıkarılan muhtıraya vaki şikayet üzerine merciin, takibin ipotekle paraya çevrilmesi yoluyla açıldığının, bu çeşit takipte İİK`nun 135/2. maddesinin uygulama imkanı bulunmadığı gerekçesi ile şikayetin kabulüne karar verdiği anlaşılmaktadır. İcra takiplerinde, icra memurunun ( İİK, m. 135, 150/g ), iflas usulünde iflas idaresinin ( İİK, m. 244 ), ortaklığın satış yolu ile giderilmesine dair ilamının infazı halinde satış memurunun ( HUMK m. 571 ), ihale konusu gayrimenkulden bulunan borçlunun, müflisin ya da işgal etmekte bulunan üçüncü kişinin hangi kayıt ve şartlar dairesinde bu elden çıkarılacağı İİK`nun 135/2. maddesi hükmü ile düzenlenmiş bulunmaktadır. İhale, satış nedeni ile o şey üzerinde mülkiyet hakkı kendisine intikal eden kişi adına, tapuda tescil ve o şeyin alıcıya boş olarak teslimi işlemlerini de kapsar. Zira, ihale olunan gayrimenkulün boş olarak alıcıya teslimi görevi, cebri ihalelere rağbeti artırıcı bir etken olduğu gibi, teslimi engelleyen kötü niyetli girişimlerin de önlenmesi bakımından yasa koyucu tarafından arzu edilmiştir.. Maddenin gerekçesinde bu noktaya açıkça temas olunmuştur.
İİK`nun 135/2. maddesi, haciz yolu ile açılmış takiplerde, İİK.`nun 244. maddesinin atfı sebebiyle iflas yoluyla takiplerde keza HUMK`nun 571. maddesinin yollaması gereği sulh mahkemesinin verdiği ortaklığın giderilmesi davalarına ait ilamlar bakımından uygulanacağından gerek kazai içtihatlar, gerekse öğreti açısından tam bir görüş birliği vardır. İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla açılmış ve kesinleşmiş takipde ise, İİK`nun 135/2. maddesinin uygulanamayacağı, zira bu maddede ( haciz ) sözcüğünün yer aldığı, ipotekten bahsedilmediği, üçüncü kişi iyi niyetli sayılacağından tahliye edilemeyeceği yolundaki II. Dairesi`nin 27.1.1959 tarihli içtihadı da dairemizi çoktan beri terkettiği bir görüş olarak hatırlanacaktır. Buna misal olmak üzere, dairemizin 1.3.1984 tarih, esas 12792, karar 2321 sayılı içtihadı gösterilebilir.

Gerçekten diğer takip biçimlerinde başvurulan bir yolun ( İİK`nun 135/2 ) ipoteği paraya çevrilmesi yoluyla yapılan ihaleler açısından kapalı tutmak hukuk mantığına, yasanın ruhuna, ihalenin teslimletamamlanacağı ilkesine ters düşen kaldı ki bu tarz yorum kanunun lafzına da uygun değildir. Zira, tıpkı iflasta ortaklığın giderilmesinde olduğu üzere, ipoteğin paraya çevrilmesi usulünde ( kıyasen uygulanacak hükümleri ) gösteren İİK`nun 150/g maddesinde, İİK`nun 135. maddesine uygulanacağına dair açık hüküm mevcuttur. Bu maddenin İİK`nun 135/2. maddenin sadece bir bölümünün kasdettiği şeklindeki görüşü haklı gösterek bir madde metni veya sebep yoktur. Anılan maddenin hacizden bahsetmesi zaten kıyasen uygulanması gereken bu madde hükmünün berteraf edilmesini gerektirmez.

İİK`nun 86. maddesi ile borçlunun hacizli mal üzerindeki tasarruf yetkisi kısıtlanmaktadır. Borcun teminatını teşkil eden merhunun üzerinde tasarrufu kısıtlayıcı yasal bir engel bulunmamaktadır. Fakat bu gerçek dahi ipotekli gayrimenkulün satış tarihinden önce yapıldığı, İİK`nun 135/2. maddesine uygun biçimde resmi bir belge ile tevsik edilmiş kira varlığını ortaya koyamayan ve işgalin haklılığını ispat edemeyen kişinin ihale edilen yerden çıkarılmasını engeleyemez. Bu tarzda varılan sonucun yasa metnine ve amacına, ihalenin gayesine ve selametine daha uygun düşeceği kuşkusuzdur. O halde, merciin şikayetin kabul gerekçesinde isabet görülmediğinden İİK`nun 135/2. maddesine uygun şekilde şikayetin esası incelenmek üzere merci kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Açıklanan durum karşısında; alacaklı alıcı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, temyiz olunan merci kararının İİK`nun 363. ve HUMK`nun 428. maddeleri uyarınca yukarıda yazılı nedenlerle BOZULMASINA, 6.7.1987 gününde oybirliğiyle karar verildi.