YARGITAY 14. HUKUK DAİRESİ

E: 2004/1810 K: 2004/3639 T: 4.5.2004

Taşinmaz Satiş Vaadi Sözleşmesi • Zamanaşimi •Taşinmazin Alacakliya Teslimi • İştirak Halinde Mülkiyet • Tapu Siciline Verilen Şerhin Hukuki Gücü

(B.K m. 22, 213, 125; Noterlik K. m. 89; M.K m. 2, 706, 716, 1009; Tapu K. 26/6)

Özet: Satış vaadi sözleşmesi noter önünde resen düzenlenmesi gereken, resmi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişi­sel hak veren sözleşmedir.

Satış vaadi sözleşmesinde on yıllık zamana­şımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, satışı vaat edilen taşınmaz alacaklıya tes­lim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçiril­dikten sonra açılan davalarda zamanaşımı sa­vunması iyi niyet kuralarıyla bağdaşmayacağın­dan dinlenemez.

Alacaklının tescil isteğinin kabul edilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedelin ödenmesi ge­rekir. Ancak, eksik kalan kısım varsa bu bedel depo ettirilmelidir.

İştirak halinde mülkiyete konu olan taşın­mazda ortaklardan birinin miras payını ortaklık dışında bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. An­cak, iştirak ortaklığı çözülünceye kadar sözleşme­nin ifa olanağından söz edilemez. Öte yandan, iş­tirak ortaklığına dâhil olan paydaşlar arasında satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş ise, iştirak bozulmasa da sözleşmenin ifa olanağı vardır.

Satış vaadi sözleşmesinin tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki, böylece sözleşme alacaklısı bu hakkını üçüncü kişilere de ileri süre­bilme hakkını kazanır. Bu şerh beş yıl geçerli olup, beş yılın sonunda kayıttan silinir ve hukuki gücünü yitirir.^(*)

Davacı M vekili tarafından, davalı Ş aleyhine 14.8.2002 gününde ve­rilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve pay tescili

(*) Gönderen: Av. Hulki ÖZEL (Mersin Barosu)

istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair ve­rilen 29.12.2003 günlü hükmün Yargıtay’ca incelenmesi davalı vekili ta­rafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin ka­bulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kâğıtlar ince­lenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine iliş­kindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Medeni Kanu­nun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükmü uyarınca, noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla “geçerliliği res­mi şekil şartına bağlı kılınan ve tam iki tarafa borç yükleyen kişisel hak ve­ren” sözleşmelerdendir.

Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet geçirim borcu yüklenen satıcıdan, edimini yerine getirmediğinde dava tarihinde yürürlükte bulunan Medeni Kanunun 716. maddesi uyarınca açılacak tapu iptali ve tescil davası ile edimin hükmen yerine getirilmesini isteye­bilir.

Gayrimenkul satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında gö­revli mahkeme, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 14.2.1996 gün ve 1995/14–963 E, 1996/69 K. Sayılı kararında da vurgulanıp kabul edildi­ği üzere; tarafların sözleşmede özgür iradeleri ile saptadıkları satış değe­ri esas alınarak belirlenir. Yargılama giderlerinden olan harç ve vekâlet ücreti takdirinde de bu bedel esas alınır.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanunun 125. maddesi gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlar. Ancak, şatışı vaat edi­len taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye, ya­ni vaat alacaklısına teslim edilmiş ise, on yıllık zamanaşımı süresi geçtik­ten sonra açılan davalarda, zamanaşımı savunması Medeni Kanunun 2. maddesi uyarınca iyi niyet kuralları ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Davacının tescil isteğinin kabulü için, sözleşmede kararlaştırılan bede­lin ödenmiş olması gerekir. Ancak, eksik kalan bir kısmı var ise, Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmü uyarınca, bu bedel depo ettirilmelidir."

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davala­rının kabulü için aranacak ilk husus sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır.

Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satma­yı vaad etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dâhil paydaşlar ara­sında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa, iştirak bozulma­mak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının pa­yına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.

Eğer satışı vaad edilen taşınmaz tapusunda temliki tasarrufu engel­leyen kayıt varsa veya 3194 sayılı İmar Kanunun 18/son maddesi hük­müne aykırı şekilde satış vaadinde bulunulmuşsa veyahutta vaade konu taşınmaz bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olmuşsa bu gibi hallerde de sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür ki; böylece, sözleşme alacaklısı, sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkı­nı kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürebilme olanağını kazanır. Tapu Kanunu 26/6. maddesi uyarınca bu şerh 5 yıl için geçerli olup, 5 yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaa­di sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra, 5 yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri, sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlaya­cak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Bu ilkeler ışığında somut olaya bakıldığında;

Davacı, 1384 ada 5 parsel sayılı taşınmazda Müzeyyen’e miras yolu ile intikal eden hisseyi noterde 2.3.1999 tarihinde düzenlenen satış vaa­di sözleşmesi ile satın aldığını, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edil­diğini, davalının taşınmazı satış vaadi sözleşmesi şerhini bilerek tapudan satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve pay tescili istemiştir.

Davalı, satış vaadi sözleşmesinin düzenlendiği tarihte taşınmazın iş­tirak halinde mülk olarak tapuda kayıtlı olduğundan satış vaadi sözleş­mesinin geçerli olmadığına ve taşınmazı davacının muvafakati ile aldığını savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş; hükmü, davalı vekili temyiz etmiştir

Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda iştirak halinde mülkiyete konu olan bir taşınmazda iştirakçilerden birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaad etmesi halinde sözleşme bir tahhüt muame­lesi olarak geçerlidir. Ancak iştirak çözüldükten sonra satış vaadi sözleş­mesinin ifa olanağı vardır.

Somut olayda; satış vaadi sözleşmesi düzenlendikten sonra 21.5.2002 tarihinde iştirak çözülerek taşınmazın müşterek mülk olarak tapuya tescilinden sonra davalının satış vaadi sözleşmesi şerhini bilerek çekişmeli payı tapudan satın aldığı anlaşıldığından usul ve yasaya uygun olan hükmün ONANMASINA, karar vermek gerekmiştir.