Hukuki Mevzuat - Kira artış oranları

YARGITAY HUKUK GENEL KURULU E. 2004/19-99 K. 2004/87 T. 18.2.2004

2004/m. 67 1086/m. 8/II
ÖZET : Dava "itirazın iptali, kira alacağının tahsili"ne ilişkindir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yeni dönem kira parasının belirlenmesine ilişkin hükmünün tarafları bağlıyacağı gözetilip; İstanbul Ticaret Odası Başkanlığından endeks itibariyle yeni dönemdeki toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
Eda davasında zorunlu olan "alacak miktarının tespiti" ile HUMK'nun 8/II.maddesinde belirtilen "kira sözleşmesine dayanan tespit "yahut" yeni dönem kira parasının tespiti" davası birbirinden tamamen aynı iki hukuki müessesesidir.
DAVA : Taraflar arasındaki "itirazın iptali, kira alacağının tahsili" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Asliye 4.Ticaret Mahkemesince davanın reddine dair verilen 08.12.1999 gün ve 1999/643 E- 1178 K.sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin 06.10.2000 gün ve 2000/3707-6468 sayılı ilamı ile; ( ...Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yeni dönem kira parasının belirlenmesine ilişkin hükmünün tarafları bağlıyacağı gözetilip; İstanbul Ticaret Odası Başkanlığından endeks itibariyle yeni dönemdeki toptan eşya fiyat endeksindeki artış oranı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddi doğru değildir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
KARAR : Dava, kira alacağına ilişkin takibe itirazın iptali ( İİK.md.67 ) isteğine yöneliktir.
Davacı Şirket vekili, 20.05.1999 tarihli dava dilekçesiyle, müvekkiline ait Edirnekapı., Fevzipaşa Caddesindeki taşınmazların 01.08.1997 tarihli kira kontratı ile işyeri olarak davalı şirketlere 9 ay süre ile kiralandığını, davalıların kirayı ödemediklerini, çektikleri ihtarname üzerine 10.03.1998 tarihli 675.000.000, 600.000.000 TL. ve 1.043.750.000 TL. olmak üzere toplam 2.318.750.000 TL. ödemede bulunduklarını; O tarihten sonra bu güne kadar ödeme yapmadıklarını; Yeni kira döneminin başlangıcı olan 01.05.1998 tarihinden sonra dava tarihine kadar olan kirayı, kira sözleşmesinin 5.maddesine göre tüketici fiyat endeksini esas alarak hesapladıklarını, ödenmeyen kira bedelinin tahsili amacıyla yaptıkları icra takibi üzerine davalının itiraz ettiğini ileri sürerek itirazın iptali ile ödenmemiş kira bedelinin, Merkez Bankası'nın Reeskont faizi uygulanması suretiyle, %40'dan az olmamak üzere icra inkar tazminatıyla birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili cevap dilekçesiyle, davacı tarafın takibine konu ettiği alacak miktarına, yenilenen kira sözleşmesindeki artış oranına göre hesaplanacak bedelin dahil edilemeyeceğini, kira sözleşmesinde yer alan ibarenin tarafların tespit edilecek zam miktarlarının hangi ölçüye göre yapılacağı konusunda yol gösterici bir unsur olduğunu, sözleşmede ikinci dönem için belirlenen artış oranını kabul etmediklerini, uyuşmazlık konusu olmayan ilk kira dönemi için kararlaştırılan kira alacağına itirazları olmadığını, ikinci dönem için de bu miktar üzerinden ödeme yaptıklarını ileri sürerek davanın reddini savunmuş, davacı tarafın icra inkar tazminatına mahkum edilmesini istemiştir.
Yerel mahkemece, sözleşmede ilk dönem için belirlenen kira bedeli üzerinden ödenmesi gereken kira bedelinin ödendiği; eksik kalan meblağın da davalılar tarafından icra dosyasına yatırıldığı, artış koşuluna göre belirlenebilecek kira parasının tespitinin ise mahkemenin görevinde olmadığı nedenlerinden söz edilerek davanın reddine karar verilmiş; hüküm Özel Dairece yukarıda yazılı gerekçeyle bozulmuştur.
İtirazın iptali davası genel hükümlere göre bakılan bir alacak ( eda ) davasıdır. Eda davası ( hükmü ), eda emrinden başka, zorunlu olarak dava konusu hakkın veya hukuk ilişkinin tespitini de kapsar. Buna göre hakim "dava edilebilir bir alacak hakkı"nın varlığını tespit eder. Başka bir anlatım ile muaccel alacak hakkının miktarını saptar ve eda emrini içeren hükmünü verir. Hakimin somut olayda taraflar arasındaki sözleşmede kararlaştırılan kira parası ile birlikte artış koşulunu da gözeterek, yeni kira döneminde kiracının ödeme yükümlülüğündeki kira miktarını, bu kira borcunun muaccel hale gelip gelmediğini belirlemesi zorunludur.
HUMK.nun 8/II.maddesinde belirtilen ve Sulh Mahkemesinin görevine giren "kira sözleşmesine dayanan tespit davası ise, esas itibarıyla 6570 sayılı Yasaya tabi ve 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı YİBK'da ilke ve esasları belirlenen yeni dönemin kira parasının tespiti davasıdır.
Anılan davanın hukuksal niteliği, 18.11.1964 gün ve 2/4; 21.11.1966 gün ve 19/10; 12.11.1979 gün ve 1/3, 24.11.1994 gün ve 2/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararlarında belirlenmiştir. Bu belirlemeye göre 6570 sayılı Yasanın kira paralarını sınırlayana 2. ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptali üzerine, kira parasının ne suretle belirleneceği yönünde yasal boşluk doğmuş, dolayısıyla yeni dönemde, kira sözleşmesinin kira parasına ilişkin hükmü yenilenmeyerek kirası belli olmayan bir sözleşme ortaya çıkmıştır.
HUMK.nun 8/II.maddesinde yer alan ve yukarıda sıralanan İçtihadı Birleştirme kararlarında esasları belirlenen kira parasının tespiti davası ile bir hukuki ilişki tespit edilmemekte kira sözleşmesinin yeni dönemde belirli olmayan "ücret unsuru" belirli hale getirilmektedir.
Kira parasının tespiti davasında hukuksal sonuç hakimin kararı ile doğmakta ise de yeni dönemde kira parasının belirlenmesi için mutlaka bir mahkeme kararı şart değildir.
Taraflar yenilenen dönemde kira parasının ne surette artırılacağını kararlaştırabilirler. Bu şarta dayanılarak kira parası "alacak davası" ile de istenebilir. Zira tarafların anlaşması ile mahkeme kararına gerek olmaksızın hukuksal sonuç doğabilmektedir.
Kira tespiti davasında ise hukuksal sonuç, ancak hakimin kararı ile doğar ve alacak davasından farklı olarak, henüz muaccel hale gelmemiş kira parasına ilişkin olarak tespit davası açılabilir. 12.11.1979 gün ve 1/3 sayılı YİBK'da ifade edildiği üzere kira tespit davası sonucunda verilen karar, eda davasından tamamen ayrı ve eda davaları sonunda verilen eda kararlarına değil, inşai davalar sonunda verilen kararlara yakın bir nitelik göstermektedir.
Yukarıda açıklandığı üzere; eda davasında zorunlu olan "alacak miktarının tespiti" ile HUMK'nun 8/II.maddesinde belirtilen "kira sözleşmesine dayanan tespit "yahut" yeni dönem kira parasının tespiti" davası birbirinden tamamen ayrı iki hukuki müessesesidir.
Gerek bozma kararında gerekse yukarda açıklanan nedenlerle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 18.02.2004 gününde, oybirliği ile karar verildi