Hukuki Net Hukuki NET | Forum | Mevzuat Anasayfa | Kaynaklar | Yazarlar | Dizin | Arama | Uyarlama | Giriş | Üye Ol
Tahliye Edilen Taşınmazın Eski Kiracıya Yeniden Kiralanması Zorunluluğu
Ekleyen: Pazarbaşı Hukuk Bürosu Avukat Feyz Pazarbaşı | Tarih: 6-02-2006 | Kategori: Makale | Okunma : 18652 | Not:
Pazarbaşı Hukuk Bürosu Avukat Feyz Pazarbaşı

www.pazarbasi.av.tr


Profil >


Reklam
TAHLİYE EDİLEN TAŞINMAZIN
ESKİ KİRACIYA YENİDEN KİRALANMASI ZORUNLULUĞU
 
Hüseyin EKİNCİ
Kanunlar Gn. Md. Tetkik Hakimi

 

Giriş

Borçlar hukuku alanında kişilerin irade serbestîsi ilkesi hakim olup medenî hukukun diğer dallarına nazaran emredici kurallardan daha çok ta­mamlayıcı ve yorumlayıcı hükümler yer alır. Öncelikle ifade edilmesi gere­kir ki, sözleşmeler hukuku bağlamında irade serbestîsi, kişilerin diledikleri kişi ya da kişiler ile sözleşme yapabilmeleri, sözleşmenin konusunu belir­leyebilmeleri ve içeriğini düzenleyebilmelerini ifade eder.[1] Yani sözleşme yapma serbestîsinin bir yönünü de sözleşme yapıp yapmama özgürlüğü oluşturur. Kural olarak herkes, sözleşme yapacağı kişiyi seçme hakkına sa­hip olup; kimse, bir başka kimseyle akit yapmaya zorlanamaz.
Özel hukuk bakımından sözleşme serbestîsi ilkesinin kanundan veya tarafların daha önceki taahhütlerinden doğan bir kısım istisnaları bulun­maktadır. Bu hallerde akit yapma zorunluluğundan söz edilir. Özel hukukta düzenlenmiş akit yapma zorunluluğu çoğunlukla Türk Medenî Kanununun 2’nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralına dayanır. Her şeyden önce, dürüstlük kuralının bir akdin yapılmasını zorunlu kıldığı hallerde, bu söz­leşmenin yapılmaması dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturur. Bu durum­dan zarar gören tarafın akdin yapılmasını dava açma ve bu nedenle uğradığı zararlarının tazminini talep etme hakkı bulunmaktadır.[2]

I. Eski kiracının yeniden kiralama hakkı

Kiralayanın kira konusu olan taşınmazdan konut ya da iş yeri ihtiyacı, yeniden inşa veya esaslı onarım gibi sebeplerle; kira sözleşmesi, Borçlar Kanunu ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanunun hüküm­lerine riayet eden kiracısını tahliye etmesi durumunda, kiracıya 6570 sayılı Kanunun 15’inci maddesinde yer alan şartlar dâhilinde boşalttığı yeri önce­likle kiralama hakkı tanınmıştır.
6570 sayılı Kanunun 15’inci maddesinde, “Kiralayan 7’nci maddenin (b), (c), (d) bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimen­kulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
(ç) fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.
(ç) fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamaya tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itiba­ren bir ay içinde kullanılması şarttır.
Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.” hükümlerine yer verilmek suretiyle, kiralayana tahliye ettirdiği eski kiracısıyla sözleşme yapma zorunluluğu getirilmiştir.
Öte yandan, kiralayanın söz konusu hükümlere uymaya ve yükümlü­lüğünü ifaya zorlayarak aykırı davranışları cezalandırmak amacıyla 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde, “… 15’inci madde hükmüne aykırı ha­reket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu ce­zalar bir misli arttırılır.” hükmüne yer verilmiştir.
Kiralayanın sözleşme yapma yükümlülüğünü incelemeye geçmeden önce, bu hakkın doğumuna neden olabilecek tahliye sebeplerinin incelenme­sinde yarar vardır. Kiralayanın eski kiracısıyla sözleşme yapma yükümlülü­ğünü sonuçlandırabilecek olan haller şunlardır:

A. Esaslı tamir, genişletme ve değişiklik için tahliye

Kiralayanın 6570 sayılı Kanunun 7’inci maddesinin (b), (c), (d) bent­lerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir se­bep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaya­cağına dair hüküm, esas itibarıyla inşaat veya değişiklik maksadıyla tahliye edilen konutların veya işyerlerinin tevsi, tadilât veya inşa işlerinin tamam­lanmasından sonraki aşamada yeniden kiralanma sürecini düzenlemektedir.
Bilindiği üzere, BK’nın 251’inci maddesinin 2’nci fıkrasına göre ki­rala­na­nın, kira süresi içinde zorunlu onarımının (zaruri tamirat) gerektiği du­rumda, kiracının hakları saklı kalmak kaydıyla bu onarımın yapılmasına izin vermek zorunluluğu yer almaktadır. Söz konusu hükme dayanarak tahliye yapıla­bilmesi, yalnızca tamiratın yapıldığı esnada içinde oturmanın ya da faali­yette bulunmanın mümkün olmaması şartına bağlanmıştır. BK md. 251/2’de düzenlenmiş bulunan halde onarımın belli süre içinde tamamlan­ması gere­kir, ayrıca bu şekilde yapılmış olan tahliye geçici olduğundan ki­racı, onarı­mın tamamlanmasından sonra kiralanana tekrar dönecektir.
6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesinde kiracının kesin olarak tahliyesi ve sözleşmenin sona ermesi söz konusudur. Ancak, bu durumda tamir, tevsi veya tadilâttan sonra eski kiracının tahliye etmiş olduğu konut ya da iş yerini tercihan yeniden kiralamak hakkı tanınmıştır. Şu kadar ki, tahliyeden önceki akitle yeniden inşa veya tamirden sonraki akit birbirinden tamamıyla ayrı ve bağımsızdır. BK md. 251/2’nci maddesine göre ise kiracı, kiralananı geçici ola­rak boşaltıp tamirden sonra geri döndüğünde eski kira sözleşmesi aynı şart­larla devam eder.[3]
Öte yandan, 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine göre, yeniden inşa, tadil veya tamir için kiracının tahliyesinin yapılabilmesi, kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı olmasına rağmen, yapılacak olan tamiratın hemen ya­pılmasında zorunluluk bulunması halinde kira süresinin sonunu beklemeksi­zin BK md. 251’e göre derhal tahliyeye gidilir. Şu kadar ki, zorunlu tamirat ve bakımların kira süresinin sonuna bırakılması mümkün ve sakıncası yoksa kiracının bu süre dolmadan bakım ve onarıma izin vermesi istenemez. Kaldı ki, BK md. 251’e dayanan tahliyede tamiratın yapılması için gerekli olan sürenin bilirkişiye tespit ettirilmesi ve bu süre için tahliye yapıldığının ka­rarda gösterilmesi gereklidir.[4]
Borçlar Kanununun 251’inci maddesinde düzenlenmiş olan tahliye yalnızca zorunlu onarımlar bakımından söz konusu olduğu halde, 6570 sa­yılı Kanunun 7/ç maddesinde imar amacıyla yapılacak olan esaslı tamirat, yeniden inşa, tadil veya tevsi gibi durumlar öngörülmektedir.[5] Bu nedenle imar amacı taşımayan esaslı tamirat durumunda BK md. 251’e göre kiracı­nın geçici olarak tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.[6]
6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin (c) bendine göre açılacak olan tahliye davalarında, davanın kabulü halinde süresiz olarak tahliyeye karar verilmesi gerektiğinden, BK’nın 251’inci maddesindeki geçici tahliyeden fark­lıdır. 6570 sayılı Kanunun 7/ç maddesine dayanılarak açılan davada talep olmazsa, hâkimin HUMK’un 74’üncü maddesine göre taleple bağlı olması nedeniyle geçici tahliye kararı vermesi mümkün değildir.
Borçlar Kanununun anılan 251’inci maddesine göre, kira konusu taşın­mazın, kira süresi içinde zorunlu tamiratı gerektirmesi durumunda; ki­racının kendi haklarına zarar gelmemek şartıyla, gerekli tamirata izin ver­mesi gere­kir. Kanunun anılan hükmüyle, kiralayana tamirat süresi içinde kiralananın tahliyesi için dava açma hakkı tanınmıştır. Açılacak dava sonu­cunda talep kabul edilip tahliyeye karar verilmesi durumunda, tahliye süre­sinin hükümde açıkça belirtilmesi gerekecektir. Çünkü kararda gösterilen sürenin veya ta­miratın tamamlanmasının ardından kiracının tekrar kirala­nana yerleşme hakkı vardır. Anılan Kanunun 15’inci maddesinde, 7/ç mad­desine göre açılıp tahliye edilen taşınmazlar açısından benzer bir hüküm mevcuttur. Ka­nunun 15’inci maddesi uyarınca 7/ç maddesine göre, tahli­yesine karar ve­rilen bir mesken veya ticarethane yeniden inşa veya esaslı surette tamir, tevsi veya tadil olunduktan sonra kiralanması için eski kiracıya teklifte bu­lunması şarttır. Kiracının, kiralananı yeni şekli ve yeni kira bedeli ile kira­lamayı istediğini beyan etmesi durumunda taşınmazın eski kiracıya kiralan­ması gerekir. Kiracı, kiralayanın bu teklifine bir aylık süre içinde cevap vermez veya kiralamayı istemediğini açıkça bildirirse, kiralayan bu yeri dilediğine kiralamak hakkına sahip bulunacaktır.
Kiracının kira sözleşmesi yapma yönündeki tercih hakkını kullanması için gerekli ihbar yapılmadığı ve bu hakkını kullanmasına imkân sağlanma­dığı takdirde, kiralayan tahliyenin ardından üç sene süreyle başka bir şahsa kiralananı kiraya veremeyecektir. Mesken iken, 7’inci maddenin (ç) fıkrası uyarınca tahliye edilen bir gayrimenkulün imar planına göre ticarethane şekline getirilmesi, ticarethane iken tahliye edilip mesken haline sokulması hallerinde dahi kiracıdan bu yeri, yeni şekli ve yeni kirası ile kiralamak iste­yip istemediğinin sorulması gerekmektedir.
Ancak kiralayanın bu hüküm gereğince tahliye edilmiş olan gayrimenkulü, daha sonra kendi ihtiyacında kullanmaya başlaması veya başka bir şahsa satması durumunda, tahliye edilen kiracının bu hakkından söz edilemez. Gayrimenkulü satın almış olan yeni malikin, hangi sebeple kiralananı tahliye ettirildiğini bilmesine imkân bulunmaması, ayrıca kirala­yan sıfatına da haiz bulunmaması nedeniyle, yeni inşaatın veya imar kastı ile tamir ve tadilatın neticesinde kiracıya bu yeri kiralaması hususunda teklifte bulunma zorunluluğu bulunmayacaktır.
Borçlar Kanununun 251’inci maddesi uyarınca, kiralayana sadece ta­mirat sebebiyle tahliye isteme imkânı tanınmış olup, kiralanan gayrimenkulün yıkılıp yeniden inşa maksadıyla tahliye isteme hakkı bulun­mamaktadır. 6570 sayılı Kanunun bu boşluğu doldurup yeniden inşa veya imar maksadı ile esaslı surette tamir, tevsi yahut tadil için kiralayana tahliye isteme hakkını vermiş bulunmaktadır.
Bunlardan başka söz konusu hükümlere aykırı hareket eden kiralaya­nın hukukî sorumluluğu yoluna gidilebilmesi mümkün olması itibarıyla, kiracının tazminat davası açarak bu sebeple uğradığı zararın tazminini talep edebilme imkânı bulunmaktadır. Kanunda, esaslı tamir, tevdi ve tadil için tahliyenin kabul edilmesinin, şehirlerin imarının ve gayrimenkullerin bakım ve ıslahıyla yeniden inşasına imkân vermek olduğu, uygulamada bu amaçla tahliyenin bazen geniş bazen ise dar yorumlandığı gerçektir.
Söz konusu hüküm, ekonomik ve sosyal açıdan önemli bir ihtiyacı karşılamasına rağmen, diğer tahliye sebeplerinden yararlanma imkânı bu­lunmayan mülk sahiplerinin, kiracılarını bu yöntemi kullanarak tahliyeye çalıştıkları da vakıadır. Başka gerekçelere dayanarak kira sözleşmesini sona erdirme şansı bulunmayan kiralayanın, tahliyeyi sağladıktan sonra, taşın­mazda tamirat ya da imar işlemleri yapması kendi takdirinde kalmaktadır. Her ne kadar kanunda kötü niyetli maliklerin bu yolu kullanmalarının ön­lenmesi ve kiracının korunması amacıyla cezaî düzenlemeye yer verilmiş ise de, tahliyenin ardından kiracı, kiralayanı izlememesi nedeniyle kiralayan takipsiz kalmakta ve uygulanabilirliğini azaltmaktadır.[7]

Esaslı tamir, değişiklik ve genişletme için tahliyenin şartları şu şekilde sıralanabilir:

Yeniden inşa veya imar kastıyla tamir, değişiklik veya genişletme se­bebine dayanan tahliye davalarının kiralayan veya malik tarafından açıla­bilmesi mümkündür.Yeni malikin de eski malik tarafından akdedilmiş kira sözleşmesi hükümlerine dayanarak dava açabileceğinin kabul edilmesi gere­kir. Ancak burada önemle belirtilmesi gereken husus, malik olmayan kirala­yanın anılan sebeplere dayanarak dava açabilmesi için kiralananın yıkılıp yeniden inşası ya da genişletilmesi, tamir veya değişikliği konusunda yetkili olduğunu belgelemesi gerekmektedir. Diğer taraftan, müşterek maliklerin de bu konuda dava açabilmeleri bakımından ittifakla karar vermeleri şarttır.[8] 6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin (ç) fıkrasına göre tahliye davasının açılabilmesi için;

a. Kiralananın yıkılıp yeniden yapılmak istenmesi

Kiralananın tamamen yıkılıp yeniden yapılmasında imar amacının mevcut olup olmadığının araştırılmasına gerek bulunmamasına karşılık, tamir genişletme veya tadilâtın imar amacıyla yapılması şarttır. Taşınmazın imarı kavramından, mevcut bir binanın tamirat veya tadilât ile haraplıktan kurtarılarak daha güzel ve kullanışlı hale getirilmesi anlaşılmalıdır.[9] Bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle,[10] kiralayan tarafından amaçlanan tadilâtın imar amacını taşıyıp taşımadığının, binanın inşa edildiği tarihten itibaren geçen süre içinde, yılların getirdiği yıpranma ve kullanımdan kaynaklanan tahribatın da göz önünde tutularak tespit ettirilmesi gerekmektedir. Bu kap­samda yapılacak olan değerlendirmede, bir binanın üstüne ilâve kat eklen­mesi için ahşap olan tavanının betonarme yapılmasında, eski binanın mo­dernleştirilmesi için tamamında tadilât yapılmasında, daha güzel ve sosyal ihtiyacı karşılayacak bir hâle getirilmesinde imar amacının mevcut olduğu­nun kabul edilmesi zarureti bulunmaktadır.
6570 sayılı Kanunun anılan hükmü, şehirlerin imarını, taşınmazların bakım ve ıslahını sağlamak, yeni binaların inşasını mümkün kılmak ama­cıyla getirilmiş bir düzenlemedir. Bu hüküm uygulanırken fennî bakımdan veya kiralayanın ihtiyaçları açısından herhangi bir tamir veya tadil zorunlu­luğu olmadığı halde sırf geliri artırmak amacıyla tahliyeye gidilip gidileme­yeceği sorunu tartışmalara konu edilmiştir.[11]
Yargıtay, kiracının tekrar kiralama hususundaki tercih hakkını kulla­nabilmesine imkân sağlamak düşüncesiyle, kiralayanın kendi ihtiyacı olma­yan hallerde, konut olarak az kira getiren yeri ticarethane haline sokup daha fazla gelir sağlamak üzere kiracıyı tahliyesine kanunun izin vermediği içti­hadında bulunmuştur. Yargıtayın birçok kararında ifade edildiği üzere, eski olmayan apartmanın asıl bünyesinde, esaslı değişiklik yapılmadan iş hanı haline getirilmesine yönelik olan tadilâtın imar kastı taşıdığı kabul edilemez. Yani, yalnızca, bir binadan elde edilen geliri artırmak amacıyla yapılan ta­dilât ve ilâveleri imar amacı taşımamaktadır.[12]
Öte yandan, kiralananda yapılması plânlanan tadilât veya genişletme­nin esaslı konulara ilişkin olması gerekir. Bu çerçevede Yargıtay, kiralanan­dan iki odanın, davacının oturduğu diğer daireye ilâve edilmesini, mevcut dairenin yanındaki ile birleştirilerek genişletilmesini, asıl durumunun tama­mıyla korunan binanın iç taksimatının değiştirilmesini, kiralanana iki kapı açılmasını esaslı tadilât olarak kabul etmemiştir.[13]

b. Bu esnada taşınmazda yerleşmenin veya çalışma yapılmasının imkânsız olması

Kiralananda yapılacak olan tamir, genişletme veya tadilât işlemleri esnasında, taşınmazın kiracı tarafından kullanımının ya da içinde çalışılma­sının mümkün olmadığının bilirkişi raporu ile belirlenmesi gerekmektedir. Bilirkişinin tanzim ettiği raporda, taşınmazda yapılacak olan çalışmanın bina içindekiler açısından tehlike arz ettiğinin ya da kiracının kullanımı sırasında tadilâtın mümkün olmadığının belirtilmesi hâlinde tahliyeye karar verilmesi gerekmektedir.[14] Yani binada devam eden inşaatın, imar kastıyla esaslı tami­rat ya da tevsi veya tadilâta dayanması arasında fark olmaksızın, bu sebep­lerle tahliye için her iki durumda da kiralananda oturmanın fennî olarak im­kânsız bulunması gerekmektedir. Ayrıca, imar ya da tadilât amacıyla hazır­lanıp ibraz olunan proje veya ruhsatnamenin fennî açıdan ya da imar mevzu­atına göre uygulanmasının mümkün olup olmadığının da aynı yönteme göre belirlenmesi gerekmektedir.[15]
Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere, söz konusu bilirkişi ra­porunda, onarım sırasında binada oturmanın mümkün olup olmadığının yanı sıra kiralananın hangi tarihten itibaren boşaltılmasının gerektiği ve bunun süresinin, imar ve tamirat işleminin ne kadar zaman içinde tamamlanacağı­nın da gösterilmesi şarttır.[16] Uzman bilirkişi, onaylı projenin dava konusu taşınmaza uygun olup olmadığını dava sebebine göre araştırıp, gerekçeli olarak raporunda mahkemeye sunmalıdır. Bilirkişi raporunun sonuç kıs­mında mutlaka, imar amaçlı tamirin bulunup bulunmadığı, tevsiinin imara yönelik olup olmadığı konularında belirlemelere yer verilmesi; inşaat ve tadilât süresince söz konusu taşınmazda oturmanın ya da ticarî faaliyetin mümkün olup olmadığı açıklanmış olmalıdır.[17]
6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin (ç) fıkrasına göre, açılacak tah­liye davalarında imarca tasdikli inşaat planının ve ruhsatın ibrazı şarttır. Mevcut bina yıkılmadan imar inşaat ruhsatı verilmiyorsa, tahliye edilmeden yıkımı da söz konusu olamayacağından hareketle, bu durumda inşaat ruhsatı aranmayarak yalnızca tasdikli mimarî projenin ibrazı yeterli sayılmalıdır. Yetkili merciler tarafından çeşitli nedenlerle tasdikli proje verilmemekle birlikte avan proje verilmişse, bu durumda da avan projenin kabulü gerek­mektedir.[18]
Yargıtay tarafından, uygulamada özellikle büyük yapılarda, kritik du­rumu olan binalarda öncelikle ön proje (avan proje) hazırlanması ve bele­diye tarafından tasdik edilmesinin ardından uygulama projesinin ibraz ve tasdiki yapılmakta olması ve ileride hazırlanacak olan uygulama projesinin de bu esaslar ve avan proje dikkate alınarak tanzim edileceğinin tabii olma­sına göre avan projeye dayanarak verilen tahliye kararında yanlışlık bulun­madığı ifade edilmektedir.[19]

c. Tahliye davasının kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde açılması

Kiralanan binanın inşası veya imarı amacıyla esaslı şekilde tamir, tevsi veya tadilâtı amacıyla açılacak olan tahliye davalarının kira sözleşme­sinin dolduğu tarihten itibaren bir aylık sürenin içinde açılması gerekmekte­dir. Bilindiği üzere, kira sözleşmelerinin sözlü ya da yazılı olarak yapılabil­mesi mümkündür. Kira sözleşmesinin yazılı olması durumunda kiranın baş­langıcının ve sona ereceği tarihin başlangıçta kararlaştırıldığı durumda söz­leşmenin sona erdiği tarihin tespit edilmesi kolaydır. Özellikle sözleşmenin noterlikçe tanzim ya da onaylanmış olması, imza ve tarihlerin inkâr edile­bilmesi imkânını tamamıyla ortadan kaldıracağından, bu sorunun çözüm­lenmesi oldukça basitleşecektir.[20]
Kiranın başlangıcı ve süresi belli olup, bu sürenin bitimine rağmen sözleşmenin yenilenmesi yoluna gidilmemiş ise 6570 sayılı Kanunun 11’inci maddesi uyarınca sözleşmenin birer yıl olmak üzere seneden seneye uzadığı kabul edilmektedir. Sözleşmenin sonu ve açılan davanın sözleşme­nin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılıp açılmadığı sorunu, bu esastan hare­ketle belirlenir. Ayrıca, taraflar yeni sözleşmeyle kira süresini kiracının aleyhine olmamak şartıyla değiştirebilirler. Bu takdirde, davanın bu son sözleşme esas alınarak açılması gerekmektedir.
Kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde dava açılması gerektiği sonucu, İİK’nın 272’nci maddesinden kaynaklanmakta­dır. Bilindiği üzere, İİK’nın 272’nci maddesinde, “mukavelename ile kira­lanan bir gayrimenkulün müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir.” hükmü yer almaktadır. 6570 sayılı Kanunda kira süresinin bitiminden itibaren ne kadar süre içinde tahliye da­vasının açı­lacağı bildirilmemiş ise de, Yargıtay içtihatları ile İcra ve İflas Kanununun yukarıda anılan hükmü esas alınarak sözleşmenin sona ermesin­den itibaren bir ay içinde dava açılması prensibi uygulamada da yerleşmiş­tir.[21]
Bir aylık sürenin geçmesinin ardından kira sözleşmesi kendiliğinden yenilenmiş sayılacağından, kiralayanın bu tarihten sonra anılan sebeplere dayanarak tahliye davası açabilmesi hakkı düşmüş olacaktır. Sözleşmenin sona ermesinden önce kiralayanın kiracıya ihtarname ile durumu bildirdiği ve sürenin dolmasından sonra kira akdini yenilemeyeceğini beyan ettiği tak­dirde, peşinen iradesini açıklamış olduğundan bir aylık süre geçmiş olsa dahi dava hakkını peşinen kazanmış olacağından, izleyen kira döneminin başına kadar her an söz konusu davayı açma hakkına sahip olacaktır. Diğer bir an­latımla, dava açma süresi içinde ihbarın yapılması durumunda, devre sonuna kadar dava hakkı saklı tutulmuş olur ki, ihtarın sözleşme süresinin dolma­sından önce çekilmesinde zorunluluk bulunmamaktadır. Kiralayan birden fazlaysa veya taşınmaz birden fazla şahsa aitse bunlardan birisinin ihbarının süreyi kesmesi açısından yeterli olduğu kabul edilmelidir. Kiralayanların ya da maliklerin hepsinin birlikte ihbarda bulunma zorunluluğu aranmamalı­dır.[22] Tahliye davasının, ancak kiralayan tarafından açılması mümkün olup, kiralayan olmayan malik ya da pay sahipleri, ancak dava şartlarını yerine getirmeleri durumunda söz konusu davayı açabileceklerdir.[23]

B. Mesken ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliye

6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin (b) ve (c) fıkralarında kirala­yanın kendisi veya eşi ya da çocukları için mesken olarak kullanılması ihti­yacı nedeniyle taşınmazın tahliyesi halleri düzenlenmiştir. Anılan maddenin (b) bendinde kendisi eşi veya çocuklarından birinin mesken olarak kullanım ihtiyacı için, (c) fıkrası ise kendisi, eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatını bizzat icra etmek ihtiyacı için ticarethaneler hakkında tahliye dava­ları düzenlenmiştir.[24]
Söz konusu davayı açma hakkı öncelikle kiralayana ait olup, kiralaya­nın malik olmadığı durumlarda dahi bu hakka sahip olduğu kabul edilmek­tedir. Zira malik olmayan kişinin dahi bir başkasına ait taşınmazı kiraya verebilmesi imkânı bulunmaktadır. Kiralayan sıfatı bulunmayan malik ve intifa hakkı sahibinin de ihtiyaç nedeniyle bu hükme dayanarak tahliye da­vası açabilmesi mümkündür. Diğer taraftan, yabancı uyruklu kimselerin de, 6570 sayılı Kanunun anılan hükmünde Türk Medenî Kanununda öngörül­düğü usulde yerleşim yeri şartı aranmaması nedeniyle, kiralayan veya malik yahut intifa hakkı sahibi sıfatıyla dava açabileceklerinin kabul edilmesi ge­rekir.[25]

1. Kiralayanın kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacı

6570 sayılı Kanunun 7/b maddesine göre kiralayan “gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanma ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında” tahliye davası açma hakkına sahiptir. Mes­ken ihtiyacı kavramının, doktrinde kabul edildiği gibi konut ihtiyacı olarak kabul edilmesi ve söz konusu hükmün uygulanabilmesi için uygulama şart­larının incelenmesi gerekir.

2. Mesken ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliyenin şartları

Kanun tarafından kiralayana tanınan mesken ya da iş yeri ihtiyacına dayanarak tahliye davası açma hakkı, bu durumun kiracı aleyhine kötüye kullanımının önlenmesi amacıyla bir kısım şartlara bağlanmıştır. Şöyle ki;

a. Kiralayanın kendisinin, eşinin ya da çocuklarının konut ihtiyacı

6570 sayılı Kanunun 7/b maddesinde düzenlenmiş bulunan tahliye imkânından, kiralayanın kendisinin, eşinin ya da çocuklarının ihtiyacı için yararlanılabilir. Bunların dışında başka yakın akrabaların örneğin, anne ve babanın, torunların, üvey çocukların, kardeşlerin ya da kapıcının konut ya da iş yeri ihtiyacına dayanarak tahliye davası açılamaz. Buna karşılık evlatlığın konut ihtiyacı için sözü edilen hükümlerden yararlanılabilir.[26]
Gerçekten de bu hükmün istisnai özelliği nedeniyle kiralayanın kendi­sinin kirada oturması, sağlık durumunun kiralanan eve geçmesini gerektir­mesi, oturmakta bulunduğu yerin konut ihtiyacını karşılayamaması gibi du­rumlarda kiralayanın konut ihtiyacının varlığından söz edilebilir. Yargıtay, konut ihtiyacı kavramının dar anlamda yorumlanmaması ve yalnızca ika­metle sınırlandırılmayıp, kiralayanın yaşayış tarzına, hayat şartlarına ve sos­yal durumuna göre, bu ihtiyacın ayrıntılarıyla birlikte geniş anlamda değer­lendirilmesi gerektiği içtihadındadır. Böylece kiralayanın, şahsına ait canlı ve cansız mallarını beraberinde bulundurmak tabii hakkı olduğuna göre, kendisinin oturduğu yerin altında bulunan kiradaki odayı odun koymak gibi bir nedenle boşaltılabilmesi mümkün olmalıdır. Daha önce de ifade edildiği üzere, malik olmayan kiralayan da ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açabilir.[27]
Diğer taraftan kiralayanın eşinin boşanma ya da ayrılık davasının de­vamı esnasında ayrı konutta oturmak istemesi veya ayrılık hükmü verilmiş olması yahut sağlığı, şöhreti veya işinin gelişmesinin ciddî surette tehlikeye düşmesi nedeniyle ayrı konut edinmeye hakkının bulunması gibi hallerde kadının ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir. Kiralayanın çocukların ni­şanlanma, evlenme, öğrenim, sağlık ya da memuriyet gibi bir sebeple anne ve babalarından ayrı yaşamaları gerekliliğinin ortaya çıktığı durumlarda da bu sebeple tahliye davası açılabilir.[28]

b. Kiralayanın konut ihtiyacının gerçek olması

Kiralayanın konut ihtiyacına dayanarak açtığı davanın kabul edilebil­mesi için söz konusu davanın samimi olması, başka bir ifadeyle ihtiyacın gerçek olması gerekmektedir. Bu durumda, kiralayanın ihtiyacı doğduğu tarihten sonra ve fakat davanın açılmasından önce, başka bir meskenin bo­şalması durumunda açılan davanın samimi olmadığı kolaylıkla kabul edile­bilecektir.[29]
Bu nedenle, henüz konut ihtiyacının bulunmadığı dönem itibarıyla açılmış olan davanın kabul edilebilirliği bulunmamaktadır. Örneğin uzun süreden beri nişanlı olmalarına rağmen dava tarihinde de evlenme vuku bulmamış ise bu sebeple açılan tahliye davasındaki ihtiyaç iddiası samimi sayılmamaktadır.[30]
Kiralayanın bir taraftan, kendi ihtiyacına yeterli olan oturmakta ol­duğu daireyi başkasına kiralaması ya da boşalan bir daireyi kiraya vererek veya apartmanında boş daireyi kiralamak amacıyla ilân vermesi durumunda mevcut kiracısına karşı ihtiyaç nedeniyle açılmış olan davanın iyi niyet ku­rallarına aykırı olduğu kabul edilmektedir.[31] Kiralayanın eşinin ya da çocukla­rının gerçek anlamı ile mesken ihtiyacı içinde olmadığı, aksine ka­nunun vermiş olduğu bu cevazın gölgesi altında kira bedelini artırmak, baş­kasına kiraya vermek yahut kiracıyı rahatsız etmek gibi bir saik ile davanın ikame edildiği, kısacası davanın samimi bulunmadığı yolunda bir kanaati doğuran davaların reddi gerekir.[32]
c. Kiralananı mesken olarak kullanma ihtiyacına dayanan dava­nın kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren bir aylık süre içinde açılması
Bu sebebe dayanan tahliye davasının açılabilmesi için kiracıya ihtar çekilmesi zorunluluğu bulunmamakla birlikte, süresinde ihtar gönderilme­mesi halinde kira akdinin bitimini takip eden bir ay içinde davanın açılması gerekir. Ancak kiralayanın kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren ilk ay için kiracı tarafından verilmiş olan kira bedelini herhangi bir ihtirazı kayıt dermeyan etmeksizin kabul ettiği, ayrıca önceden tahliye konusunda ihbar göndermediği takdirde artık tahliye davası açabilmesi imkânı kalmaz. İhti­razı kayıt ileri sürüldüğü ya da önceden tahliye konusunda ihbarda bulunul­duğunda dava açma konusundaki hak korunmuş olur.[33]

3. Yeni malikin mesken ve iş yeri ihtiyacı sebebiyle tahliyenin şartları

6570 sayılı Kanunun 7/d maddesinde, taşınmazı sonradan iktisap eden malikinin konut ya da iş yeri ihtiyacı sebebiyle kiracısı aleyhine tahliye da­vası açma imkânı düzenlenmiştir. Yeni malikin tahliye davası açabilmesi bir kısım şartların bulunmasına bağlanmıştır.
a. Bir kimsenin kiradaki taşınmazı iktisap etmiş olması
Kira sözleşmesinin konusu olan taşınmazın, satım ya da bağışlama gibi sebeplerle devren olabileceği gibi, intikalin miras, cebri icra, mahkeme ilamı gibi nedenlerle sicil dışı bir durumdan da kaynaklanması da mümkün­dür. Ancak tescille iktisap halinde yeni malik adına mülkiyet değişikliğini sağlayacak olan tescilin yapılması gereklidir. Tapusuz taşınmazların haricen kazanıldığı durumlarda söz konusu hüküm uygulanabilecektir. Ancak Yar­gıtaya göre, davacının daha önce pay sahibi olduğu kiralananın tamamına sonradan malik olması durumunda, pay iktisabı, malike 6570 sayılı Kanunun 7/b, d hükmünden yararlanma hakkı vermemektedir.[34]
b. Yeni malikin kendisinin, eşinin ya da çocuklarının konut ya da iş yeri ihtiyacının bulunduğunun ispatlanması
Konut ya da iş yeri ihtiyacına dayanarak tahliyenin kapsam ve şartları konusunda, malikin bizzat kendisi ya da yakınları açısından gerekli şartlar yeni malikin ve yakınları açısından da geçerlidir.[35]
c. Yeni malikin iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıdan ihtarname ile konut ya da iş yeri ihtiyacı dolayısıyla kiralananı tahliye etmesini talep etmesi
Yeni malikin yapacağı ihtarın iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracının tebellüğ etmesine imkân verecek tarzda gönderilmesi gerekir. Dü­rüst hareket eden yeni malike ihtarnamenin kiracıya geç varmasının tehlike­sini yüklenmemesi gerekir. Ancak Yargıtaya göre, davanın iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra açılması mümkündür; altı aylık süre dolmadan dava açılması durumunda reddedilen davanın altı ay dolduktan sonra aynı nedenle ikinci defa açılması mümkündür. Birinci davanın açılmış olması nedeniyle derdestlik itirazının ya da açılan ilk davanın karara bağlanması nedeniyle kesin hüküm sayılması da söz konusu olamaz.[36]

C. İhtiyaç nedeniyle boşaltılan yerin başkasına kiralanamaması

6570 sayılı Kanunun 15/1’inci maddesinde, 7’inci maddenin kısaca inceleme konusu yapılan (b), (c) ve (d) fıkralarında yazılı sebeplerle tahliye edilen gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene süreyle eski kiracı­sından başkasına kiralanamayacağı konusu düzenlenmektedir.
Maddede geçen mücbir sebep kavramının anlamının belirlenmesi için sorumluluk hukukunda düzenlenmiş bulunan sorumluluktan kurtaran se­beplere başvurulması gerektiği ileri sürülebilecek olmasına karşılık Tandoğan’ın da ifade ettiği üzere, burada sorumluluk hukukundaki mücbir sebep kavramının mutlak kaçınılmazlık unsurunun burada aranmasına gerek bulunmamaktadır. Özellikle, kiralayanın ihtiyacının önceden öngöremeye­ceği nedenlerden dolayı ortadan kalkmış olması ve kiralananı artık eski kira­cının istememesi veya ihtiyacı olmaması dolayısıyla ona tekrar kiralanamı­yorsa bu durumda maddede öngörülmüş olan imkânsızlığın bulunduğunun kabul edilmesi gerekmektedir.[37]
Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle boşalttırdığı taşınmazı mücbir sebep ol­maksızın, başkasına kiraya veremeyeceğine ilişkin kanun hükmünün, kiracı­nın kiralayanın ileri sürdüğü ihtiyaç sebebine dayanarak mahkeme kararına gerek kalmaksızın iyi niyetle taşınmazı terk etmesi halinde de uygulanacak­tır.[38]
Kiralayanın mücbir sebep olmaksızın üç sene içinde kiralananı eski kiracıdan başkasına kiraya verdiği takdirde 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde öngörülmüş olan cezaya mahkûm edilir. Ayrıca, kiralayanın gayrimenkulü başkasına kiraya vermesi nedeniyle, mahkeme kararıyla sona eren sözleşmeden kanun hükmüne göre doğan başkasına kiraya vermeme ya da eski kiracıya kiralama borcuna aykırı davranmış olur. Bundan dolayı BK 96’ncı maddesi hükmünce eski kiracının kiralanandan çıkarılmış olmasından doğan zararını tazminle yükümlü tutulur. Kiralayanın bu davranışının kanunî yükümlülüğe aykırı davranma sonucunda doğan bir haksız eylem olarak da düşünülebilir ise de kiralayanın taşınmazı başkasına kiralaması nedeniyle önceki kiracının manevî tazminat talebinde bulunmasına imkân olmadığının kabul edilmesi gerekir.[39]

II. Tahliye edilen kiracının öncelikli kiralama hakkı

Kiralayanın, kira konusu gayrimenkulü kendisi, eşi veya çocukları için mesken olarak ya da kendisinin, eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacı halinde kira akdinin sona ermesinden sonra, gayrimenkulü satın alan kimsenin kendisi, eşi veya ço­cukları için mesken olarak ve yine kendisi, eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası amacıyla iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı durumdan ihbarname ile haberdar etmek şartıyla altı ay sonra, tahliye ettirdiği gayrimenkulü, mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralama imkânı yoktur. Yani bu nedenlerle tahliye edilen gayrimenkuller, eski ha­liyle mücbir sebepler olmadıkça üç sene süreyle başkasına kiraya verilemez.
Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz. Kira sözleşmesine, Borçlar Kanununa ve 6570 sayılı Kanun hükümlerine riayet eden kiracının, 6570 sayılı Kanu­nun bu işlemlerin tamamlanmasının ardından boşalttığı yeri öncelikle tutma hakkı tanınmıştır.
Bu bağlamda sözleşme yapma serbestisi ve sınırlarının kısaca ince­lenmesinde yarar vardır. Şöyle ki;

A. Sözleşme yapma serbestîsi

Sözleşme özgürlüğü, kısaca kişilerin diledikleri sözleşmeyi geçerli olarak yapabilmeleri konusunda sahip oldukları özgürlük olarak tanımlana­bilmektedir. Sözleşme özgürlüğü kavramı geniş bir kavramdır. Sözleşme özgürlüğü, kanunî sözleşme tiplerinden ayrılmayı yani karma ya da nev’î şahsına münhasır akitlerin yapılmasına da imkân sağlar.[40] Tarafların sahip bulundukları; bir sözleşmeyi yapma zorunda bulunmama, sözleşmenin içeri­ğini serbestçe tayin ve tespit edebilme, kendisiyle sözleşme yapacakları ki­şiyi seçebilme, sözleşmeyi karşılıklı anlaşma ile ortadan kaldırabilme, söz­leşmenin içeriğini değiştirebilme gibi özgürlüklerin bu kavram içinde de­ğerlendirilmesi gerekmektedir.[41]
Bilindiği üzere, borçlar hukuku alanında kişilerin irade serbestîsi il­kesi hâkimdir. İrade serbestîsi, liberal hukuk felsefesinin ve dolayısıyla söz­leşme hürriyetinin felsefi açısından temelini oluşturur. Hukuk düzeni, fert­lere kişisel ilişkilerini hür iradelerine göre diledikleri şekilde düzenleme husu­sunda yetki tanımıştır. Bu ilkeye göre kişiler, hür varlıklar olup, hukuk­sal açıdan kendi kaderlerini bizzat tayin etme konusunda özgürlüğe sahip­tirler. Bu sayede kendi aralarında (inter pares) kendi hukuklarını ve hukukî ilişki­lerini kurup meydana getirirler.[42]
Yargıtayın sözleşme özgürlüğüne dair geniş açıklamalar içeren bir ka­rarında bu konu şu şekilde ifade edilmektedir: “…genel olarak kişiler özel hukuk alanında diğer kişilerle olan ilişkilerini, hukuk düzeni içinde kalmak şartıyla diledikleri gibi düzenler, diledikleri konuda, diledikleri ile sözleşme yapabilirler. Bu olanak Borçlar Kanununda öngörülen sözleşme serbestliği ilkesinin bir sonucudur ve bu hak irade özerkliği sözleşme hürriyeti kavramı ile anayasa tarafından teminat altında alınmıştır. O halde sözleşme serbest­liği prensibine göre kişiler kanun tarafından düzenlenmiş olan sözleşme tip­lerinden ayrı karma veya nevi şahsına münhasır sözleşmeler yapmak ve bunların koşullarını diledikleri gibi tespit etmek, hukuka yani buyurucu ve yasak koyan hukuk kurallarını, ahlak ve adaba aykırı olmamak şartıyla ka­nun tarafından düzenlenmiş olan sözleşmelerin fizyonomisini (tipini) değiş­tirmek ve konusunu yasal sınırlar içinde tayin etmek hakkını haizdirler. Bu serbestinin nedenini devamlı olarak değişen ve gelişen toplumun gerek sos­yal ve gerekse ekonomik ihtiyaçların zorlamasında ve buna karşılılık ka­nunları yaparken kendisine gerekli malzemeyi genellikle geçmişteki tecrübe, ilmî ve kazaî içtihatlardan alan yasa koyucunun bu nitelikteki hayati ihti­yaçları önceden derpiş edip uzun bir geleceğin sosyal ve ekonomik ihtiyaç­larını düzenleyememesinde aramak lazımdır.
 Hiç kuşku yoktur ki; bu, tek taraflı irade beyanlarında da geçerli olan bir kuraldır. Diğer bir söyleyişle, tek taraflı bir irade beyanı ile borç altına giren kişinin bu irade beyanının geçerli olup olmayacağı yine bu kurallarla (BK md. 20) gereğince çözümlenecektir.”[43]
Hukuk düzenince kişilere, kendi hukukî ilişkilerini yine kendi irade­leri ile kurmak, değiştirmek ve ortadan kaldırmak özgürlüğünün tanınmış olması doğaldır. Sözleşme özgürlüğü, hukuk alanında irade özgürlüğünün en önemli bölümünü oluşturmaktadır. Bu nedenle her iki deyim çoğunlukla eşanlamlı olarak kullanılmakta olup sözleşme ve irade özgürlüğü kavramla­rının esas itibarıyla birbirinden ayrılması mümkün görülmemektedir.[44] Diğer bir ifadeyle kişilerin hukuksal ilişkilerinde kendi iradelerini hakim kılabil­dikleri ölçüde, irade özgürlüğüne sahip olduklarından söz edilebilecektir.[45]
İrade serbestîsine işlerlik kazandıran en önemli hukukî araç, hukukî muameleler ve özellikle de akitlerdir. Taraflar özgür iradeleri ile yaptıkları akitlerle sınırlı da olsa kendilerini hem bağlayan ve borç altına sokan, hem de hak sahibi yapan, uymakla zorunlu oldukları hukuk kurallarını koyarlar. İrade serbestîsi ilkesinin temelinde, kişilerin kendi özel hukuk ilişkilerini düzenlerken her türlü dış baskıdan ve özellikle de kamusal düzenlemelerden korumasının sağlanması yer almaktadır. Bununla birlikte irade serbestîsinin sınırsız olduğunun kabulüne imkân bulunmamakta olup bu ilke kişilere hu­kuk düzeninin sınırları içinde tanınmış bir özgürlük alanıdır. Borçlar Kanu­nunun 19’uncu maddesinde kanun koyucu irade serbestîsi ilkesine bir kısım sınırlamalar getirmiştir. Buna karşılık irade serbestîsi asıl ilke olup, sınır­lama istisnaî bir durumdur. Medenî hukukun diğer dallarına oranla borçlar hukukunun emredici kurallardan çok tamamlayıcı ve yorumlayıcı hukuk kurallarından oluşması nedeniyle[46] sözleşme özgürlüğüne getirilen kısıtlamala­rın çoğaltılması, bireyler üzerindeki kamunun müdahalesini artı­racağından, liberal ve bireyci toplum ilkesinin temelini oluşturan özel hukuk ve dolayısıyla borçlar hukuku anlam ve fonksiyonunu önemli ölçüde yitir­miş olacaktır.[47]
İrade serbestîsi prensibi, sözleşmeler nazara alındığında iki önemli il­keyi yapısında bulundurur:

1. Sözleşme hürriyeti (akit serbestîsi)

İrade serbestîsi ilkesinin tabii sonucu olarak, borçlar hukukunda ha­kim olan bir diğer ilke akit serbestîsi ilkesidir (BK md. 19). Anayasanın 48/1’inci maddesinde yer alan “Herkes, dilediği alanda çalışma ve sözleşme hürriyetlerine sahiptir. Özel teşebbüsler kurmak serbesttir. hükmü ile gü­vence altına alınmış olan sözleşme hürriyeti ilkesi aslında bireylerin davra­nış hürriyetinin, hak ve fiil ehliyetinin, dolayısıyla da kişiliğinin korunması­nın zorunlu bir sonucudur. Sözleşme serbestîsi ile hukuk düzeni kişilere, akde konu olabilecek ilişkilerini diledikleri şekilde düzenleyebilme imkânını tanınmakta, sözleşmeye diledikleri şekli vermelerinin yolunu açmaktadır.
Bu suretle sözleşme özgürlüğü çerçevesinde kişiler, sınırlı alanlara yönelik de olsa kişisel ilişkilerini diledikleri şekilde düzenleme, aralarında geçerli olacak hukuk düzenini oluşturma fırsatına sahip olmaktadırlar. Fran­sız Medenî Kanununun 1134’üncü maddesinde ifade edildiği üzere, söz­leşme özgürlüğü ilkesi çerçevesinde hukuka uygun olarak kurulmuş olan akitler, onu yapanların kanunu sayılır.
Sözleşme serbestîsi içinde; herhangi bir sözleşmeyi yapıp yapmama, istenilen tip ve içerikte bir akit yapma, akdin karşı tarafını seçme ve son olarak da kurulmuş olan bir akdi ortadan kaldırma özgürlükleri yer almakta­dır. Bu ilke uyarınca kişiler her şeyden önce herhangi bir akit yapıp yap­mamakta, yapmak istedikleri bir akdi hukuk düzeninin sınırları içinde dile­dikleri tip ve içerikte yapmakta serbesttirler. Sözleşme serbestîsinin bu türü, “düzenleme veya tip serbestîsi” olarak ifade edilmektedir. Eşya hukukunda “numerus clausus” (sınırlı sayı) ilkesi geçerli olduğundan, özel hukukun bu alanında tip serbestîsi değil aksine tip zorunluluğu bulunmaktadır. Bu ne­denle eşya hukukunda yalnızca Türk Medenî Kanununun öngördüğü tipte akitler yapılabilmesi mümkündür.
Öte yandan, akit serbestîsi ilkesi çerçevesinde herkes yapmak istediği akdin karşı tarafını seçmek hak ve hürriyetine sahiptirler. Taraflar yapmış oldukları bir sözleşmeyi diledikleri takdirde değiştirme ve ortadan kaldırma hakkına da sahiptirler. Bu çerçevede değerlendirildiğinde, akit yapma zo­runluluğu borçlar hukukunun temel yapısıyla uyuşmamakla birlikte, kanun koyucu tarafından kamusal ya da sosyal bir kısım zorunluluk ve ihtiyaçlar göz önünde tutulmak suretiyle istisnaî olarak düzenlenmiş bir durumdur.[48]

2. Eşitlik ilkesi

Borçlar hukukunda hâkim olan bir diğer ilke de taraflar arasında eşit­lik ilkesidir. Kanun, borç ilişkisinin tarafları arasında prensip olarak ayırım yapılmamıştır. Ekonomik ve sosyal durumlarına bakılmaksızın alacaklı ve borçlu kanun önünde eşit sayılmış, bu nedenle de eşit korumaya tâbi tutul­muştur. Kaldı ki, eşitlik ilkesi irade serbestîsi ilkesinin doğal bir sonucudur. Gerçekten borç ilişkisine girişen ve bir akit yapan herkes, bu ilişkiyi kendi hür iradesiyle kurmuş ve yapmış sayılır. Hiç kimse iradesi dışında zorla özel bir borç ilişkisinin tarafı olmaya zorlanamaz. Bir borç ilişkisinde örneğin bir satım akdinde borçlu olan taraf diğer bir satım veya kira akdinde alacaklı olabileceği gibi; karşılıklı borç doğuran sözleşmelerde, taraflardan her biri­nin hem alacaklı hem de borçlu olabileceği açıktır. Birçok borç ilişkisinde tarafların ekonomik durumları değerlendirildiğinde, borçlu olan tarafın ala­caklıdan daha zayıf durumda olmadığı da görülecektir.
 Bu nedenle borçlunun ekonomik yönden alacaklıdan daha zayıf ko­numda olduğunun ileri sürülerek borçlunun korunması gerektiğini savunan görüşe katılmanın imkânı bulunmamaktadır. Gerçekten de borçlar huku­kunda “borçluyu koruma” ya da “borçlu lehine yorum şeklinde bir ilkenin kabul edilmesi söz konusu değildir. Ancak teknolojik alanda meydana gelen gelişmelerin getirdiği sosyal ve ekonomik yaşamda ortaya çıkan değişimler sonucunda, toplumsal içerikli sözleşmelerin artmaya başladığı da bir sosyal gerçekliktir. “Tehlike sorumluluğu”, “tüketicinin korunması”, “çevre”, “kira”, “iş ilişkileri” gibi alanlarda, “üreticiye”, “işverene”, “kiralayana”, “sanayiciye”, “satıcıya” karşı sözleşmenin diğer tarafını oluşturan “işçi”, “tüketici” ve “kiracı” gibi zayıf konumda olup korunması sosyal zorunluluk haline gelen kişileri korumak amacıyla çeşitli düzenlemeler yapılmıştır. An­cak bu durum istisnaî olup, borçlar hukukunda temel ilke gereğince, borç ilişkilerinde alacaklı ile borçlunun sosyal ve ekonomik durumuna bakılmak­sızın eşit derecede korunması gerekmektedir.[49]
Yukarıda ifade edilen ve kısaca değerlendirme konusu yapılan söz­leşme serbestîsi kavramı, esas olarak hukuk düzeninin başta gelen amaçla­rından olan taraf iradelerine üstünlük verilmesi ve bu iradelerin en sağlıklı biçimde sosyal yaşama yansımasının vazgeçilmez temelidir.[50] Bu nedenle, sözleşme özgürlüğünün, hukuk alanında irade özgürlüğünün en önemli kay­nağını teşkil ettiğinde kuşku bulunmamaktadır. Bunun başta gelen sebebi bizim hukuk sistemimiz de dâhil olmak üzere hukuk sistemlerinin taraf ira­delerine verdiği önemdir. Zira kişisel ilişkilerin yansımasından oluşan hu­kuk, sınırlayıcı değil koruyucu bir sistem içinde hareket eder ve bu çerçe­vede tarafların iradelerine sınır koymayı değil bu iradelerin güvenlikli bir yapı içerisinde sağlam şekilde yansımasını amaçlar.[51]
Sözleşme özgürlüğü 18. yüzyıl hukuk anlayışında adeta kutsal bir yapı olarak kabul edilmeye başlanmıştır. Bu çerçevede Fransız Medenî Kanunu­nun 1134’üncü maddesinde yer alan “Kanuna uygun olarak yapılan söz­leşme, taraflar için kanun yerine geçer hükmünün bu yaklaşımın göstergesi olarak yo­rumlanması mümkündür.[52]
Hukukta bireyci akım, sözleşme özgürlüğüne getirilecek olan herhangi bir kısıtlamayı uzun süre, büyük bir dirençle karşılamıştır. Fakat toplumcu görüşlerin giderek kuvvetlenmesi, sözleşme özgürlüğünü kısıtlayan birçok hukukî düzenlemenin ve önlemlerin alınmasını sonuçlandırmıştır. Bunun sonucunda, Devletin ve diğer kamu kurumlarının, bazen düzenleyici kont­rolü, bazen tekelci müdahaleler içeren politikaları birçok alanda belirleyici rol oynamaya başlamıştır.
Anayasanın 48’inci maddesinde düzenlenmiş bulunan sözleşme öz­gürlüğünün, kısıtlanmasına dair ilkeler 13’üncü maddede “kamu düzeni”, “genel sağlık”, “genel ahlak” olarak ifade edilmektedir. Bu hükümler çerçe­vesinde Anayasada hak ve özgürlüklerin kısıtlanabilme gerekçeleri arasında sayılan “kamu düzeni” olgusu kapsamında, sözleşmelerde zayıf konumda olan tarafın, millî ekonominin, toplumsal ahlâkın, insan kişiliğinin, sosyal yaşamın, iş hayatındaki güven ve emniyetin vb. korunmasını gerektiren hal­ler de sayılabilir. Böylece, kamu düzeninin bir gereği olarak sözleşmenin taraflarından birisinin korunması amacıyla, sözleşme özgürlüğünün sınırlan­dırılmasını neticelendiren kanun hükümleri de Anayasanın 48’inci maddesi kapsamında değerlendirilebilecektir.[53]
Bilindiği üzere, kanunlarda düzenlenmiş sınırlı haller dışında, kişilerin sözleşme yapmak zorunda olmamaları asıldır. Diğer bir ifadeyle, kural ola­rak, hiç kimse dilemediği sözleşmeyi yapmak zorunda bırakılamaz. Ancak, bir kısım sınırlı hallere münhasır olmakla birlikte, kanunlarda kamu için son derece önemli bir kısım ihtiyaçların karşılanmasını hedef tutan sözleşmele­rin yapılması için özel kuralların konulduğu ve sözleşme yapma yükümlü­ğünün getirildiği de görülmektedir. Yargıtay kararlarında da ifade edildiği üzere,[54] bu düzenlemelerin yer aldığı konular toplumsal hayatta çok önemli yer tutmaktadır. Örneğin, objektif şartlarla ilân edilen hizmetlerden yarar­lanmak üzere kendine düşeni yerine getiren kişinin, bu hizmetlerden yete­rince yararlanma hakkı bulunmaktadır. Kişilerin belirli şartlara uymak ve bir bedel ödemek suretiyle faydalandıkları “iltihakı sözleşme” olarak adlandırı­lan bu tür sözleşmelerde, diğer tarafın icabı kabul eden bir özel ya da tüzel kişi ile eğer ki o kişi gerekli şartları haiz ise sözleşme yapmaktan kaçınması imkânı bulunmamaktadır.
Kamu hukuku kuralları uyarınca kamu hizmeti görmekte olan kamu idareleri veya müesseseleri veya bunlara bağlı teşekküller ya da imtiyaz yolu ile bu hizmetleri yürüten işletmeler (Devlet Demiryolları, Türkiye Denizcilik İşletmeleri, PTT, belediye, otobüs ve su işletmeleri, Türkiye Elektrik Ku­rumu, v.s.) şartlarına uygun şekilde müracaat eden her şahısla sözleşme yapmakla yükümlüdürler.[55] Yargıtay teknik imkânların bulunmaması ha­linde kuruluşun hizmet vermekten kaçınabileceğini hükme bağlamıştır.[56] Aksine davranış halinde yani gerekli şartları haiz bir kişinin başvurusuna rağmen teknik olanaklar da yeterli olduğu halde kamu kuruluşu hizmet ver­mekten kaçınırsa kamu hukuku kurallarına göre şikâyet veya dava yoluna başvurulabilir.[57]
Öte yandan, BK’nın 41/3’üncü maddesinden de tarafların sözleşme yapma zorunluluğu doğabilir. Örneğin, kişilerin yaşamı için zorunlu mal ve hizmetleri piyasaya süren ve fiilî tekel durumunda bulunan teşebbüslerin sözleşme yapma mecburiyeti BK.’nın anılan 41/3’üncü maddesine dayan­dırılmaktadır.[58] Burada piyasaya egemen teşebbüslerin ve fiilî tekellerin, halka sundukları mal ve hizmetler itibarıyla, sözleşme yapma zorunluluğu söz konusudur.
 Buna karşı, halka açık yerlerin (sinema, tiyatro, kahvehane, plaj vb.) gelen müşteri ya da seyirciler ile sözleşme zorunluluğu, umuma yönelik sözleşme yapma konusundaki icaptan kaynaklanmakta olup bu kişilerin, kanundan doğan bir sözleşme yapma mecburiyetinden söz edilemez. Çünkü kapılarını kapayarak sözleşme yapmaktan kaçınmaları mümkündür.[59]
Sözleşme yapma zorunluluğuna uyulmamasını adalet duygusunu ağır derecede rencide eden ve “kasten ahlaka aykırı davranış ile başkasına zarar vermek” suretiyle haksız fiil olarak değerlendiren yazarlara göre, bundan dolayı zarara uğrayan kişinin BK md. 41/2 bağlamında tazminat hakkı bu­lunmaktadır. Bu görüşteki yazarlar, talep halinde hâkimin davalının kabul beyanı yerine geçen bir karar vererek sözleşmeyi kurmak yoluyla aynen tazmine de (BK md. 43/1) hükmedebileceğini ifade etmektedirler.[60] Bu du­rumda hâkimin kararıyla sözleşme kurulmuş olacağından yükümlülüğüne hâla uymayan taraf, ifaya zorlanabileceği gibi, bu aşamada haksız fiil hü­kümlerine göre değil, borca aykırılık hükümleri gereğince tazminat ödemek zorunda kalacaktır.
C. Kiralama hakkının kullanılması usulü
Yukarıda ifade edildiği üzere, kira sözleşmesine ve kanun hükümle­rine riayet eden kiracının, kiralayanın ya da taşımazı satın alan yeni malikin konut, işyeri, yeniden inşa veya esaslı onarım ihtiyacı sebebiyle tahliye edilmesi durumunda, eski kiracıya 6570 sayılı Kanunun 15’inci maddesiyle boşalttığı yeri öncelikle kiralama hakkı tanınmıştır.[61] Eski kiracının bu hakka dayanarak taşınmazda yeniden kiracı olması durumunda eski kira sözleşmesinin devam ettiği söylenemez. Başka bir anlatımla, eski kira söz­leşmesi kesin tahliye kararıyla ortadan kalktığından yeni kira sözleşmesi yapılması konusunda tarafların icap ve kabulü yoksa eski kiracı mahkeme kararıyla tahliye etmiş olduğu yerde kiracı sıfatına sahip olamaz.[62] Bu du­rumda eski kiracının aynı yerde kiracı sıfatını kazanması için yeni bir kira sözleşmesinin yapılmasına gerek vardır.
Kanunun yukarıda anılan 15’inci maddesinin hükmü mahkemece tah­liyesine karar verilen mesken veya işyerleri için uygulanır. Çünkü maddede yer alan tahliye ettirilen taşınmaz ifadesiyle zorla, cebri icra yoluyla tah­liye ettirilen yerler kastedilmiştir. Kesinleşen karar infaz için icraya verilmiş, tahliye emri gönderilmiş ise bu aşamada kiracı kendiliğinden tahliye etse dahi 15 ve 16’ncı maddelerin uygulanması gerekir.[63]
Konuya ilişkin olarak Yargıtayın[64] bir kararında da ifade edildiği üzere, kiracının yeniden kiralama hakkının ve anılan Kanunun 16’ncı mad­desindeki cezaî müeyyidenin varlığı açısından, mahkemeden ihtiyaç nede­niyle tahliye kararının alınması ve bu karara dayanılarak taşınmaz malın kiracı tarafından tahliye edilmesi gerekmektedir. Tahliye kararının kesin­leşmesin­den sonra, icra dairesine başvurulması ve icra dairesince tahliye emrinin kiracıya tebliğ edilmesi, kiralayanın taşınmaz malının boşaltılmasını temin için kesin ısrarlı davranışını gösterir. Bu durumda taşınmazın mutlaka icra yolu ile tahliye ettirilmesini beklemeye gerek yoktur. İcra emrini tebel­lüğ ettikten sonra, bu emirde gösterilen müddet içinde yasal yollardan yapa­bile­ceği kalmayan kiracının cebri icrayı beklemeden, kullanımında bulundur­duğu taşınmaz malı tahliye etmesi halinde de gayrimenkulün kira­layan tara­fından tahliye ettirildiğinin kabul edilmesi gerekir.
Gerçekten de Kanunun anılan maddesinde, “Kiralayan 7’ nci madde­nin b, c, d bendlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimen-kulü mücbir sebep olmadıkça üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” (f.1), “ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.” (f.2), “ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamaya tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.” (f.3), “Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe gayri­menkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.”
6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesine göre ise “… 15’inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezaları bir misli artırılır.”
Hükümleri yer almaktadır. Anılan hükümler çerçevesinde kiracının sahip olduğu seçimlik hakkın çeşitli açılardan incelenmesi uygun olacaktır. Şöyle ki;

1. Kiracıya yapılması gerekli bildirim

Kanunda, kiralananın yeniden imar, inşa ve tevsi işlemlerinin tamam­lanması veya konut ya da iş yeri ihtiyacının ortadan kalkması durumunda, taşınmazın üç yıl süreyle başkasına kiraya verilemeyeceği hükmü yer al­maktadır. Söz konusu taşınmazın, tahliye edilen kiracı dışında bir kişiye kiralanmış olması, kiralayanın hukukî ve cezaî sorumluluğunu sonuçlandı­rabilmektedir.
Bilindiği üzere, kiralayan anılan bu yasaklayıcı hükümden, ancak tah­liye edilen kiracının taşınmazı yeniden kiralamak istememesi durumunda kurtulabilir. 6570 sayılı Kanunun 15’inci maddesinin üçüncü fıkrasında “ki­ralayanın tebliğ ettireceği tarihten itibaren bir ay içinde kullanılmasından söz edilmektedir.
Eski kiracıya yapılacak olan tebligatın ne kadar süre içinde yapılaca­ğına dair Kanunda açıklık bulunmamaktadır. Kiralayanın, tercih hakkını kullanması için kiracısına yapacağı ihbarı, kasten onun artık olumsuz cevap vereceği tarihe kadar geciktirmesi durumunda; kiracının bu yüzden uğradığı zararın BK md. 41/2 hükmüne dayanarak tazminini talep hakkı vardır.[65]

2. Tercih hakkının bertaraf edilmesi

Kiralayanın, tahliye edilmiş olan kiracıya, taşınmazı yeniden kirala­ması için teklifte bulunması, bu teklifin kendisine ulaşmasının ardından bir ay içinde ses çıkartmaması veya açıkça kiralamayacağını beyan etmesi kar­şısında, kiralayan ya da yeni malikin yükümlülüğünü yerine getirmiş olduğu kabul edilir. Bu tercih hakkı bertaraf edilmeden üç yıl süreyle taşınmazın başkasına kiraya verilemeyeceği kanunda açıkça hüküm altına alınmıştır.
6570 sayılı Kanunun 7’nci maddesinin (ç) fıkrası gereğince tahliye edilmiş olan taşınmazın, malik tarafından daha sonra satılmış olması du­rumunda, yeni malikin bu yerin mahkeme kararıyla tahliye edilip edilmedi­ğini bilemeyeceği; tahliyeden bir şekilde haberdar olsa bile, tahliye sebebini in­celemesi ve bilmesinin beklenemeyeceği için, yeni malikin tadilât veya in­şanın akabinde bu yeri eski kiracıya teklif etmesi zorunluluğu bulunmadığı kabul edilmektedir.[66] Bu nedene dayanarak tahliye edilmiş olan taşınmazın imar ve inşasından sonra “kiraya verilmeyip”, malik ya da kiralayan tarafın­dan kendinin veya yakınlarının mesken ya da iş yeri ihtiyacı için kullanıldığı takdirde de eski kiracıya teklifte bulunma gereği yoktur.[67] Çünkü kanunun 15’inci maddesinin yukarıda anılan ikinci fıkrasında “(ç) fıkrasına göre tah­liye edilen gayrimenkullerin eski hali ile mücbir sebepler olmadıkça üç sene süreyle başkasına kiraya verilemez” hükmü yer almaktadır.

III. Tahliye edilen kiracıyla yeniden sözleşme yapılmaktan kaçı­nılması

Kiralayanın, tahliye ettirdiği kiracısına taşınmazı yeniden kiralama yü­kümlülüğü doğmasına rağmen, sözleşme yapmaktan kaçınması hukukî ve cezaî açıdan sorumluluğunu sonuçlandırır. Şöyle ki;
A. Kiralayana uygulanacak olan hukukî müeyyide
Kiralayanın 6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde öngörülen yü­kümlülüğüne aykırı davranışı hukukî açıdan sorumluluğunu da gündeme getirir.[68] Kiralayanın taşınmazı kiralamak hususunda kiracısına gerekli bildi­rimde bulunmaması ya da eski kiracının sözleşme yapma isteğini kabul et­memesi durumunda geçerli bir kira sözleşmesi kurulamaz. Ancak bu du­rumda, eski kiralayanın, kiracısına karşı sözleşme yapma borcuna aykırı davranması ve sözleşmenin kurulamamış olması nedeniyle doğan zararlarını tazmin borcu ortaya çıkar. Hatta dürüstlük kurallarından doğan bu kabul yü­kümlülüğünün aynen ifası için mahkemeye başvurularak alınacak karar ile sözleşmenin kurulması da düşünülebilir.[69]
Nitekim bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, kiralayanın gayrimenkulü başkasına kiraya vermekle, mahkeme kararıyla sona eren sözleşmeden doğan “başkasına kiraya vermeme veya eski kiracıya kira­lama” borçlarına aykırı davranmış olacağı, bu nedenle, BK’nın 96’ncı mad­desi hükmüne göre, eski kiracının kiralanandan çıkarılmasından doğan zara­rını tazminle yükümlü tutulması gerektiği içtihadında bulunulmuştur.[70]
Davacının bu yükümlülüğe uyulmaması ile uğranmış olduğu zarar arasındaki illiyet bağının değerlendirildiği bir Yargıtay kararında[71], “… za­rar kalemleri arasında bulunan işçilere ödenen ücret tahliyeden itibaren baş­layan kâr yoksunluğu ve tahliye sırasında sabit tesislerin sökülmesi zararları, hukuka aykırı eylem (tercih hakkı kullandırılmadan üçüncü kişiye kiraya verme) gününden önce oluşmuştur. Kural olarak, hukuka aykırı eylem ile birlikte ve sonra oluşacak zararlar arasında illiyet bağı kurulabilir.” hük­müne yer verilmiştir.
Öte yandan, Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesinin 1983 tarihli, daya­nıklı tüketim mal­ları satan kiracının ihtiyaç nedenine dayanarak işyerinden tahliye edilmesi ve ardından üç yıl geçmeden aynı işyerinin başkasına kiraya verilmesi sebe­bine dayanılarak açılmış olan davaya ilişkin verdiği kararında da ifade edil­diği üzere,[72] kiralayanın kanunun anılan hükmünden kaynakla­nan kanunî yükümlülüğüne aykırı davranışından doğan zararın hesaplanma­sında, önce­likle eski kiracının tahliyeden ne kadar süre sonra, aynı ya da ona yakın ni­telikte bir işyerini eski şartlarla ya da yakın şartlarla temin edebile­ceği ya da çalışmaya hazır konuma getirebileceğinin araştırılması gerek­mektedir. Çünkü ilk aşamada davacının zararı bu süre için sınırlıdır. Tam zararın taz­min edilmesi istenebilir. Olayın özelliklerinden kaynaklanan istis­naî du­rumlar hariç olmak üzere, kural olarak bu süre için eski kiracıdan kay­nakla­nabilecek birlikte kusur mevcut değilse (BK md. 43, 44) tazminattan indirim söz konusu olmaz.
Ancak davacının konut ya da iş yeri bulunmasında orta (normal) dü­zeyde bir ticaret adamının göstereceği özeni (objektif özen) göstermesi ge­rekmektedir. Davacının konut ya da iş yeri bulmada göstereceği özensizlik birlikte kusur oluşturur. Bu halde, iş yeri bulunmasında özensizliğin göste­rildiği tarihten itibaren oluşan ikinci aşamadaki zarar söz konusudur. Bu kısım zarara, zarar gören davacının birlikte kusur sayılan eylemi de etkili olduğundan bundan davalının sorumlu tutulması mümkün değildir; davacı kendi kusurundan yararlanmamalı ve bu durum zarardan indirim sebebi ol­malıdır (BK md. 44/1). Bu nedenle bu kısımla ilgili tazminat belirlenirken, davacının tahliye edilmeseydi eski işyerine ve ikinci aşamada sürenin baş­langıcından itibaren yeni bulacağı yerde net olarak kazanacağı miktar ayrı ayrı tespit olunmalıdır. Çünkü her iki kazanç arasında gerçekleşen fark da­vacının ikinci aşamadaki zararını oluşturacaktır.
Kiracının maddî tazminat yanında ayrıca manevî tazminat talebinde bulunması ise mümkün değildir.[73] Yargıtayın yukarıda anılan kararında, eski kiracının maddî tazminat yanında ayrıca manevî tazminat isteyebilme­sinin söz konusu olamayacağı açıkça ifade edilmektedir.
B. Kiralayana uygulanacak olan cezaî müeyyide
6570 sayılı Kanunun 16’ncı maddesinde, “… 15’inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli arttırılır.” hükmüne yer verilmiştir.
Söz konusu hüküm ile kanun koyucu, eski kiracının yeniden kiralama hakkına aykırı davranılmasını cezaî yaptırıma bağlamak suretiyle, eski kira­cıya güçlü bir güvence sağlamış olmaktadır. Maddede öngörülmüş olan suç, Kanunun 15’inci maddesinde sayılan sebeplere dayanarak kiracının tahliye edilmesinden sonra, yasal süre içinde kiralayanın, kiracısına seçim hakkı imkânını kullandırmayarak gayrimenkulü başkasına kiraya vermesiyle olu­şur.
Bu suçun cezaî yaptırımı ise bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarı olup, ağır para cezası, tahliyeden önce kiracı tarafından son defa ödenen değer üzerinden hesaplanarak tayin olunur.[74]

Sonuç

Özel hukuk bakımından akit serbestîsinin kanundan veya tarafların daha önceki taahhütlerinden doğan bir kısım istisnaları bulunmaktadır. Bu hallerde bir akit yapma zorunluluğu söz konusu olur. Özel hukuk açısından kanunda düzenlenmiş akit yapma zorunluluğu çoğunlukla Türk Medenî Ka­nununun 2’nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralına dayanır. Dürüstlük kuralının bir akit yapılmasını zorunlu kıldığı hallerde, akdin yapılmaması dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturur. Bu durumdan zarar gören tarafın akdin yapılmasını dava etme ve bu nedenle uğradığı zararlarının tazminini talep etme hakkı bulunmaktadır.
6570 sayılı Kanunun 15/1’inci maddesinde, kiralayanın 7’nci madde­nin inceleme konusu yapılan (b), (c), ve (d) fıkralarında yazılı sebeplerle tahliye edilen gayrimenkulün mücbir sebep olmaksızın üç sene süreyle eski kiracısından başkasına kiralanamayacağı konusu düzenlenmektedir.
Kiralayanın, tahliye edilmiş olan kiracıya taşınmazı kiralaması için teklifte bulunması, bu teklifin kendisine ulaşmasının ardından bir ay içinde kiracının ses çıkartmaması veya açıkça kiralamayacağını bildirmemesi duru­munda, kiralayanın ya da yeni malikin yükümlülüğünü yerine getirmiş ol­duğu kabul edilir. Bu tercih hakkı bertaraf edilmeden üç yıl süreyle taşınma­zın başkasına kiraya verilemeyeceği kanunda açıkça hüküm altına alın­mış­tır.
Söz konusu hüküm, ekonomik ve sosyal açıdan önemli bir ihtiyacı karşılamakla birlikte diğer tahliye sebeplerinden yararlanma imkânı bu­lun­mayan mülk sahiplerinin, kendilerinin ya da yakınlarının ihtiyacı veya imar ve inşa gibi gerekçelerle kiracılarını tahliye ettirdikten sonra, taşın­mazı baş­kalarına kiraya verdikleri görülmektedir. Her ne kadar kanunda kötü niyetli maliklerin bu yolu kullanmalarının önlenmesi amacıyla cezaî düzenlemeye yer verilmiş ise de, tahliyenin ardından kiracının, kiralayanı izleyememesi ya da uzun süre beklemeyi göze alamaması nedeniyle ki­ralayan takipsiz kalmakta ve hükmün uygulanabilirliği azalmaktadır.
 
K A Y N A K Ç A
 
Anıl, Yaşar Şahin, “Kira Akdinden Doğan Tahliye Davaları”, İstanbul 1991.
Aral, Fahrettin, “Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri”, Ankara 2002
Becker, H. “İsviçre Medenî Kanunu Şerhi”, C. VI., I. Fasikül, (Çev. Bü­lent Olcay) Ankara 1967
Başyiğit, Özgür, “Sözleşme Serbestîsi ve Sınırları”, http://www.hukukcu.com/ bilim­sel/kitaplar/ sozlesme_serbestisi_ve_siniri.htm, (Erişim Tarihi: 24/8/2005).
Erdoğan, Hasan, “Tahliye Davaları”, Ankara 2002.
Feyzioğlu, Necmettin Feyzi, “Borçlar Hukuku, İkinci Kısım, Akdin Muhtelif Nevi­leri”, İstanbul 1980
Malkoç, Aytaç, Kılıçoğlu, Mustafa, “Kira-Tahliye-Tespit ve Tazminat Davaları”, An­kara, 1994
Oğuzman, Kemal; Öz,M.Turgut, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İst. 1995
Tandoğan, Halûk, “Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri”, C.1/2 1988.
Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, Tekinay “Borçlar Hukuku”, 7. bası, İstanbul, 1993
Tunaboylu, Müslim, “Kira Akdinin Feshi ve Tahliye Davaları”, Ankara 1995
Yavuz, Cevdet, “Türk Borçlar Hukuku”, Özel Hükümler, 2. bası, 1989, 6. bası, İs­tanbul 2002.
Yavuz, Nihat, “Türk Kira Hukuku”, C. 3., Ankara 2003.
Zevkliler, Aydın, “Özel Borç İlişkileri”, Ankara 2002.
Eren, Fikret, “Borçlar Hukuku” Genel Hükümler, C. I, 5. bası, İstanbul 1994.
Karahasan, M.Reşit, “Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri”, C. 5, İstanbul 1992.
 

 

[1] Oğuzman, Kemal, Öz, M. Turgut,Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, İstanbul 1995, s. 19, 20.
[2] Oğuzman, Öz, 132, 133.
[3] Tandoğan, Halûk, “Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri”, C.1.2, 1988, s. 277, Zevkliler, Aydın, “Özel Borç İlişkileri”, Ankara 2002, s. 255.
[4] Tandoğan, s. 278.
[5] Tandoğan, s. 278.
[6] Feyzioğlu, Necmettin Feyzi, “Borçlar Hukuku”, İkinci Kısım, Akdin Muhtelif Ne­vileri, İstanbul 1980, s. 662, 663.
[7] Feyzioğlu, s. 665.
[8] Anıl, Y. Şahin, “Kira Akdinden Doğan Tahliye Davaları”, İstanbul 1991 s. 632.
[9] Zevkliler, s. 257.
[10] Binanın inşa tarihine göre geçen zaman içinde uğradığı tahrip ve eskime göz önünde bulundurularak yapılacak tadilatın imar amacını taşıyıp taşımadığı bilirkişiye tespit ettirilmelidir. Yavuz, Nihat, “Türk Kira Hukuku”, C. 3, Ankara 2003, s. 4090, Erdoğan, Hasan,Tahliye Davaları”, Ankara s. 947.
[11] Feyzioğlu, s. 665, Tandoğan, s. 280.
[12] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 11.6.1959 tarih, E. 3235, K. 4512 (Tandoğan, s. 280 dn. 351).
[13] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 12.2.1959 tarih, E. 159, K. 107, Tandoğan, s. 282, dn. 360-364.
[14]Anıl, s. 634, Feyzioğlu, s. 668, Karş. “Onarım esnasında taşımazda oturulamaya-ca­ğının fennen tespiti yeterli olup bunun için ayrıca oturmanın hayati tehlike arz edip etmediğinin tespiti gerekmez.” Erdoğan, Hasan, s.948.
[15] Aral, Fahrettin, “Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri”, Ankara 2002, 300, 301, Erdoğan, Hasan, s. 948, Yavuz, Cevdet, “Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler”, 6. bası, İstanbul s. 329, Yavuz, Nihat, s. 4107.
[16] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 6.6.1980 tarih, E. 1980/1864-K. 5911, Yavuz Cev­det, 6. bası, s. 329, dn. 32.
[17] Malkoç, Aytaç, Kılıçoğlu, Mustafa, “Kira-Tahliye-Tespit ve Tazminat Dava­ları” , Ankara 1994, s. 160, 161.
[18] Malkoç, Kılıçoğlu, s. 160, 161, HGK. 28.12.1983 T. E.6-745, K.14140 (Erdoğan, Celal, s. 1058 atfen), Yavuz, Nihat, s. 4088, Krş, Anıl, “Davacının iddiasının ispatı için dava açarken veya dava sırasında değişiklikleri kapsayan tasdikli projeyi mahkemeye ibraz etmesi gerekir. Davacının proje ibraz etmemesi ya da ibraz edilen projenin merci­ince tasdik edilmemiş olması halinde davanın kabulü mümkün değildir.” s. 635.
[19] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 19.2.1982 tarih, 1982/1276-1848, Yavuz, Nihat, s. 408.
[20] Aral, s. 301.
[21] Feyzioğlu, s. 670.
[22] Erdoğan, Celal, s. 823, 824.
[23] Anıl, 633, 634.
[24] Erdoğan, Celal, s. 841.
[25] Erdoğan, Celal, s. 841.
[26] Tandoğan, s. 342, 343.
[27] Yavuz, Cevdet, “Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler”, 2. bası, 1989, s. 262.
[28] Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 262.
[29] Tandoğan, s. 249, Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 262.
[30] Y.6 HD. 24.1.1955 T. 20077 E/2693 K., Tandoğan, s. 249, dn. 225 naklen.
[31] Tandoğan, s. 250.
[32] Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 262.
[33] Tunaboylu, Müslim, “Kira Akdinin Feshi ve Tahliye Davaları”, Ankara 1995, s. 786, 787, Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 263.
[34] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 28.1.1985 tarih, 1984/13983 E. 1985/350 K., Ya­vuz, Cevdet, 2. bası, s. 266.
[35] Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 267.
[36] Yargıtay Altıncı Hukuk Dairesi, 2.3.1988, 1988/14735-3104 , Yavuz, Cevdet, 2. bası, s. 268, dn. 30c.
[37] Tandoğan, s. 266.
[38] Tandoğan, s. 267.
[39] YHGK, 9.9.1959 T. E. 42 /K. 42, Tandoğan, s. 267, dn. 301.
[40] Becker, “İsviçre Medenî Kanunu Şerhi”, C. VI., I. Fasikül, Çev. Bülent Olcay, An­kara 1967 m.19, N. 3, s. 89.
[41] Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, Tekinay “Borçlar Hukuku”, 7. bası, İstan­bul 1993, s. 962.
[42] Eren, Fikret, “Borçlar Hukuku Genel Hükümler”, C. I, 5. bası, İst. 1994, s. 20.
[43] Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 26.10.1978 T., E. 1977/13113, K. 1978/12134. Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 262, 263, dn. 1.
[44] Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 263.
[45] Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 263.
[46] Oğuzman, Öz, s. 18.
[47] Eren, s. 20, 21.
[48] Eren, s. 21.
[49] Eren, s. 22.
[50] Başyiğit, Özgür, “Sözleşme Serbestîsi ve Sınırları”, http://www.hukukcu.com/ bi­limsel/kitaplar/ sozlesme_serbestisi_ve_siniri.htm, Erişim Tarihi: 24/8.2005, s. 1.
[51] Başyiğit, s. 4.
[52] Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 364.
[53] Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 364.
[54] Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 20.3.1980 T., 1980/1671 E. 3675 K., Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 365, dn.1.
[55] Başyiğit, s. 7.
[56] Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 6.12.1974, E. 1973/6285, K. 1974/16590, YKD, 1976, S. 5, s. 633-637, YHGK , 13.5.1977, E. 1976/4-1976, K. 1977/480, YKD, 1978, S. 8, s. 56, 57, Yargıtayın konuya ilişkin bir kararında, “ … İdarenin objektif şartlarla ilân ettiği hizmetlerin yapılması için kendine düşeni yerine getiren kişi, bu hizmetlerden yeterince yararlanma hakkını haizdir. Belirli bir bedel karşılığında ve bazı şartlar altında yararlanılan hizmetlerin genellikle akdi bir niteliği vardır… Kişilerin belirli şartlara uymak… ve bir bedel vermek suretiyle faydalandığı bu tür sözleşmeler “iltihakı sözleşmeler’’dir. İltihakı sözleşmeler, bir kamu hizmeti ifa edip hukuken veya eylemli olarak … tekel durumu arz eden ve halkın bağlanması gereken (nakliye mües­seseleri, elektrik, hava gazı ya da PTT, su işletmeleri gibi) teşebbüslere ait formüle edilmiş sözleşmeleri ifade eder. Bu sözleşmelerin ayırıcı tarafı, halkın bunları kabul yahut reddedilebilmesindedir. Teşebbüsün, yerine getirmekle yükümlü bulunduğu kamu hizmeti gereğince icap, genel ve devamlı bir nitelik taşır, herkes her zaman böyle bir icabı kabul edebilir.
Bu itibarla teşebbüs icabı kabul eden bir özel ya da tüzel kişi ile (eğer o kişi gerekli şartları haiz ise) sözleşme yapmaktan kaçınamaz.” Hükmüne yer verilmiştir. Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 20.3.1980, E. 1980/1671, K. 1980/3675, Tekinay, Akman, Burcuoğlu, Altop, s. 365.
[57] Başyiğit, s. 7
[58] Başyiğit, s. 7.
[59] Başyiğit, s. 7
[60] Von TUHR, pa.33, III, 2, s. 284; Fıkentscher, Schukdecht, s. 77, Oğuzman, Öz, s.134, dn. 466.
[61] Erdoğan, Celal’a göre, mahkemece tahliye kararı verildiği halde bu karar icra yo­luyla infaz edilmemiş, karardan sonra kiracı, taşınmazı kendiliğinden tahliye etmiş, yahut tahliye davasının devamı sırasında taraflar tahliye tarihi hususunda anlaşmış ve bu anlaşma üzerine karar verilip tahliye edilmişse, bu hallerde 15’inci madde uygulanama­yacağından kiralayan üç sene beklemeden, boşaltılan taşınmazı başkasına kiraya vere­bilecektir. (s. 1332); Karş. Tandoğan, “Kiralayanın ihtiyaç sebebiyle boşalttırdığı ta­şınmazı mücbir sebep olmaksızın kiraya veremeyeceğine dair olan kanun hükmü, kira­cının kiralayanın ileri sürdüğü ihtiyaç sebebine inanarak mahkeme kararına hacet kal­maksızın iyi niyetle kiralananı terk etmesi halinde de uygulanmalıdır. s. 266- 267; Yar­gıtay Yedinci Ceza Dairesi, 2.5.1978 T., 2065 E,- 2774 K. sayılı kararında, “6570 sayılı Kanunun 15. maddesindeki tahliye ettirdiği ibaresindeki cebir unsurunun icra dairesine başvurulması ve icra emrinin tebliği ve tekevvün ettiğinin kabulü gerekir.” denilmek suretiyle kiracının bu şekilde kiralanandan ayrılmış olmasının dahi Kanunun anılan hükümlerinden yararlanabilmesi açısından yeterli olduğu ifade edilmiştir. Tandoğan, s. 267, dn. 300.
[62] Yargıtay Onüçüncü Hukuk Dairesi, 16.12.1983 T. 6882 E.-8989 K. Tandoğan, s. 286, dn.381, Yargıtay Onüçüncü Hukuk Dairesi, 16.12.1983 tarihli bir kararında, “…6570 sayılı Yasanın 15. maddesinde, öngörülen biçimde yasal bir tercih hakkına sahiptir. Aynı yerde, kiracı sıfatını kazanması için ise yeni bir kira sözleşmesine gerek vardır. Eski kira sözleşmesi kesin tahliye kararıyla ortadan kalktığına ve yeni bir kira sözleşmesi hususunda tarafların icap ve kabulü bulunmadığına göre, davacı mahkeme kararıyla tahliye ettiği yerde kiracılık sıfatına sahip değildir.” 1983/6882 E. 8989 K.
[63] Erdoğan, Celal, s. 1332.
[64] Yargıtay Yedinci Ceza Dairesi, 23.3.1978 T., 694 E-1832 K., Erdoğan, Celal, s.1331-1332.
[65] Tandoğan, s. 285.
[66] Erdoğan, Celal, s. 1333.
[67] Erdoğan, Celal, s. 1333.
[68] Yargıtay Onüçüncü Hukuk Dairesi, 16.12.1983 T. 6882 E.-8989 K. sayılı kara­rında “… şu halde yeniden inşa veya tadilin gerçekleşmemesi halinde eski kiracıya bir tercih hakkı verilmesi zorunludur. Eski kiracının bu hakkı ortadan kaldırılmadan yer başkasına kiraya verilmişse, kiralayan cezai müeyyideye ek olarak, eski kiracının bu suretle uğradığı zararı da tazminle sorumlu olur.
Olayda davacının tahliyesinden sonra kiralayanın binada boş olan kısımları kiraya vermesinden, yeniden inşa işinin bir süre geriye bırakıldığı ya da bundan vazgeçildiği anlaşılmaktadır. Dava açıldığı tarihte davacının tahliye ettiği yerin henüz kiraya veril­mediğinde bir uyuşmazlık yoktur. Davacı burayı kiralamada ancak 6570 sayılı Yasanın 15’inci maddesinde öngörülen biçimde yasal bir tercih hakkına sahiptir. Aynı yerde kiracı sıfatı kazanması için işe yeni bir kira sözleşmesine gerek vardır. Eski kira söz­leşmesi kesin tahliye kararıyla ortadan kalktığına ve yeni bir kira sözleşmesi hususunda tarafların icap ve kabulü bulunmadığına göre, davacı mahkeme kararı ile tahliye ettiği yerde kiracılık sıfatına sahip değildir. Karahasan, M. Reşit, “Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri”, C. 5, İstanbul 1992, s. 902, 903.
[69] Oğuzman, Öz, s.134.
[70] HGK 9.9.1959 T. E. 42-K. 42, Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 15.9.1983 T. 6358 E.-7408 K., Bu durumda kanuni yükümlülüğe aykırı davranırken doğan haksız eylemin varlığına karar vermiştir. HGK’nın içtihadı, sözleşmeye sona ermesinden itiba­ren de kanunen bazı yükümlülükler bağlanabileceğinden daha isabetli olduğu düşünüle­bilir. Tandoğan, s. 267.
[71] Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 20.9.1982 T. 1982 /5958 E. 7950 K. Tandoğan, s. 267 dn. 301.
[72] Yargıtay Dördüncü Hukuk Dairesi, 15.9.1983 T., 1983/6358 E. 7408 K. Tandoğan, s. 268.
[73] Tandoğan, s. 268.
[74] Yargıtay “6570 sayılı Yasaya muhalefet suçundan ceza tertibinde para cezasının tah­liyeden önce kiracı tarafından son defa ödenen değer üzerinden hesaplanması gerek­tiği gözetilmeden yeni kira bedeli üzerinden fazla ceza tayini,…yasaya aykırı görüldü­ğünden hükmün istem gibi bozulmasına.” karar vermiştir. Yargıtay Yedinci Ceza Dai­resi, 17.2.1995 T. ve 460 E-1223 K. Erdoğan, Celal, s.1342.

İlgili Kaynaklar
  1. Gayrımenkul Kiraları Hakkında Kanun
Forum