Taşınmaz Kiralamaları KONUSUNDA Mülkiyet HAKKINA Getirilen SINIRLAMALAR Ve Aihm’in BU SINIRLAMALARA Yaklaşımı Suat Şimşek*
1) Giriş
Konut sorunu modern toplumun en önemli meselelerinden bir
tanesidir. Günümüzde insanların barınma probleminin çözümünün en
önemli sosyal konulardan bir tanesi olduğu genel bir kabul görmektedir.
Çağdafl devlet anlayişı, sosyal hukuk devletinde bireyin korunması ve
sosyal adaletin gerçekleştirilebilmesi amacıyla zaman zaman farklı
ekonomik ve sosyal politikalar uygulamasını gerektirebilmektedir.
Öte yandan, Anayasa’nın 5. maddesinde “kişilerin ve toplumun refah,
huzur ve mutluluğunu sağlamak; kişinin temel hak ve hürriyetlerini, sosyal
hukuk devleti ve adalet ilkeleriyle bağdaflmayacak surette sınırlayan
siyasal, ekonomik ve sosyal engelleri kaldırmaya, insanın maddî ve manevî
varlığının gelişmesi için gerekli şartları hazırlamaya çalıflmak” devletin
temel amaç ve görevleri arasında sayılmış, 35. maddesinde ise mülkiyet
hakkının kamu yararı amacı ile sınırlandırılabileceği belirtilmıştir.
Üstelik konut piyasasında, piyasa mekanizmalarının tam olarak
işlememesi ve konut arzının bir anda artırılmasının mümkün olmaması
nedeniyle bu tür sınırlamalar kaçınılmaz olmaktadır.
Bundan dolayı konut sorununun çözümü ve barınma ihtiyacının
karşılanması amacıyla, toplumun ortak yarar ve çıkarlarının bireyin yarar
ve çıkarlarının üstünde tutulabileceği ve hakkın özüne ve ruhuna aykırı
olmamak koşuluyla mülkiyet hakkına sınırlama getirilebileceği kabul
edilmektedir.
Bu kapsamda (her ne kadar taşınmaz kiralamaları konusunda
sözleşme serbestisi olsa da) devletler zaman zaman taşınmaz kiralama
hakkına çeşitli yönlerden sınırlama getirmektedirler. Artık modern
toplumlarda ekonomik ve sosyal politikaların merkezinde yer alan konut
gibi alanlarda, sınırlama öngören bu tür yasaların çıkarılması istenmekte ve
olağan bulunmaktadır.1
(*) Maliye Bakanlığı Milli Emlak Kontrolörü
(1) AiHM’in 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi, Anadolu
Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi içtihatları Web
Bazen kira bedelinin ve kira artıfl oranlarının sınırlanması, bazen
kiralanan taşınmazların tahliyesinin durdurulması, bazen de kiraya konu
taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören bu tür kanuni
düzenlemelerin mülkiyet hakkına aykırılığı, oldukça tartışılan konulardan
biridir. Bu konuda yapılan düzenlemeler hem ulusal, hem de uluslararası
düzeyde yargı mercileri önüne getirilebilmektedir.
Bu çalişmada taşınmaz kiralamaları konusunda mülkiyet hakkına
getirilen çeşitli sınırlamaların mülkiyet hakkı karşısındaki durumu ve
Anayasa Mahkemesi ile Avrupa insan Hakları Mahkemesi’nin bu
sınırlamalara bakiş açısı incelenecektir.
2) Sınırlandırma Nedenleri, Şekilleri ve Devlet Uygulamaları
2.1) Sınırlandırma Nedenleri
Devletler gerek sosyal ve gerekse ekonomik nedenlerle taşınmaz
kiralama hakkına çeşitli sınırlamalar getirebilmektedirler. ilk olarak Birinci
Dünya Savaşı sırasında ve sonrasında, Savaşın olumsuz etkilerini hafişetebilmek
amacıyla Avrupa’da uygulanmaya başlanan2 kira sınırlamaları,
konut sorunun artarak devam etmesi nedeniyle günümüze kadar devam
etmıştir.
Bu sınırlamaların genel olarak iki temel gerekçesi bulunmaktadır:
Bunlardan birincisi dar gelirli ailelerin barınma ihtiyacını temin
etmektir. Özellikle savaş gibi olağanüstü dönemlerde konut arzının
azalması sonucu dar gelirli ailelerin barınma ihtiyacının karşılanamaması,
önemli sosyal rahatsızlıklara neden olmaktadır. Üstelik bu sosyal
rahatsızlıklar sadece savaş gibi olağanüstü dönemlerde değil, konut arzının
talebi karşılayamadığı hemen her dönemde görülmektedir.
Oysaki sosyal devlet anlayişında devletin en temel vazifelerinden bir
tanesi bu tür sosyal rahatsızlıkların ortaya çıkmasını önlemektir. Anayasa
Mahkemesinin de sıkça vurguladığı üzere Anayasa’nın 2. maddesinde yer
alan sosyal hukuk devleti ilkesi; devlete kişilerin huzur, refah ve mutluluk
içinde yaşamalarını güvence altına alma, çalıflma hayatının kararlılık içinde
gelişmesi için gereken sosyal, iktisadi ve mali tedbirleri hayata geçirme ve
milli gelirin adalete uygun biçimde dağıtılması için gereken önlemleri alarak
güçsüzleri güçlüler karşısında korumak suretiyle sosyal adaleti ve
toplumsal dengeyi kurma görevi yüklemektedir.
Kira kontrolleri uygulanırken ileri sürülen ikinci gerekçe konut arzının,
fiyat seviyesinde yükselişe ve dolayısıyla enflasyona neden olmasıdır.
Özellikle 1970’li yıllarda Avrupa’da ve Amerika Birleflik Devletleri’nde
2856 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(2) Arnott, R. (1997) “Rent Control”, Boston College, Department of Economics, s: 4
yaflanan yüksek enflasyon, devletleri kira bedellerini sınırlandırmaya
yönlendirmiştir3.
Enflasyonu kontrol altına almak ya da kontrol altında tutmak amacıyla
kira bedellerine getirilen sınırlamalar şu gerekçeye dayanmaktadır: Konut
açığı, konut kiralarının artmasına neden olmakta; konut kiralarının
artması, enflasyonu körüklemekte; enflasyonun artması ise konut
kiralarının daha da artmasına neden olarak bir kısır döngüye neden
olmaktadır.
Önce konut açığının kira artişlarına etkisini inceleyelim. iktisat
biliminin en temel kanunlarından birisi, talebin arzdan fazla olduğu
durumlarda denge fiyatının yükselmesidir. Bu kural, istisnai durumlar
hariç, konut piyasası için de aynen geçerlidir. Konut açığı (konut talebi,
konut arzından fazla) olduğu sürece kiraların yükselmesi kaçınılmazdır.
Konuya Türkiye örneğinden yaklaflırsak 1995-2005 arası dönemde
Türkiye’nin konut ihtiyacı, inşaat izni alan konut sayısı ve yapı kullanma
izni alan konut sayısı aflağıdaki tabloda gösterilmıştir:
Görüldüğü üzere 1995-2005 yılları arasındaki dönemde konut yapmak
üzere verilen inşaat ruhsatı sayısı, konut ihtiyacının çoğu zaman altında
kalmıştır.
Konut açığının kira fiyatlarına etkisi ise konut ihtiyacı/verilen inşaat
ruhsatı sayısı oranı ve kira haddi (kira fiyat artıflının, kira dıflı TÜFE
artıflına oranı) dikkate alınarak değerlendirilebilir. Konut açığının, genel
Konut ihtiyacı
414.000
460.000
498.000
513.000
516.000
553.000
568,600
593,500
599,700
633,600
679,600
Verilen inşaat Ruhsatı Sayısı
518.236
454.295
464.117
414.573
339.446
315.162
279.616
161.920
202.854
324.589
450.000
Verilen Kullanma izni Sayısı
248.946
267.306
277.056
219.737
215.613
245.155
243.464
161.491
162.906
174.780
220.000
Yıllar
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Kaynak: DPT / 8. Befl Yıllık Kalkınma Planı
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2857
(3) Basu, K.; Emerson, P. (1998) “The Economics and Law of Rent Control”, World Bank, Polıcy Research
Workıng Paper No: 1968 s: 4
enflasyon dişında, kira bedellerinde ayrıca bir artiş etkisi olduğu kabulüne
dayanan bu yöntemde konut açığının inşaat ruhsatları ile karşılanma
oranı; kiralarda meydana gelen artıflın kira dıflı genel enflasyonda meydana
gelen artıfla oranı dikkate alınarak yorumlanmaktadır.
Buna göre Türkiye’de 1995-2005 yılları arası dönem için; yıllık konut
ihtiyacı kadar inşaat ruhsatı verildiği dönemlerde kira haddinin enflasyon
oranı civarında seyrettiği, buna karşılık inşaat ruhsatı sayısının konut
ihtiyacının karşılayamadığı dönemlerde kira haddinin yükseldiği, bir başka
deyişle kira bedellerinin genel endekse oranla daha fazla arttığı
görülmektedir.
2.2) Sınırlandırma Şekilleri
Günümüzde kira kontrolü amacıyla kullanılan en temel iki yöntem
mevcuttur.
Bunlardan en yaygın olanı, belli özelliklere sahip konutlara uygulanabilecek
en yüksek kira bedelinin ve bu kira bedellerine uygulanacak artıfl
oranlarının
Kanun ile belirlenmesidir. Taşınmazlara uygulanacak kira
bedelleri sınırlandırılırken, benzer özellikli taşınmaz bir grup olarak
değerlendirilmekte ve bu taşınmazlardan alınabilecek kira bedeli mÇ
bazında belirlenmektedir. Örneğin Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan Kira
Kontrolü Kanunu, ikamete mahsus daireleri A, B, C ve D olmak üzere dört
gruba ayırmış ve her bir grup için alınabilecek kira bedeli belirlemıştir.
ikinci uygulama ise taşınmazın tahliyesiyle ilgilidir. Burada ilk yöntem
tahliyenin sıkı şartlara bağlanması, sadece kanunun izin verdiği hallerde
tahliye yapılabilmesidir. Daha katı olan ikinci yöntem ise (italya’da olduğu
üzere) mahkemelerin tahliyeye ilişkin olarak verdikleri kararların
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Kira Haddi (Kira Enf. / Kira Dişı Enf.) Konut ihtiyacı / inşaat Ruhsatı Say.
4,00 -
3,50 -
3,00 -
2,50 -
2,00 -
1,50 -
1,00 -
0,50 -
0,00 -
Kaynak: Fortis Bank, Haftalık Ekonomi ve Strateji Raporu, 26 Aralık 2005 - 2 Ocak 2006
2858 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
uygulanmasının hükümet tarafından çıkarılan yasal düzenlemelerle
durdurulmasıdır.
Kira kontrollerinde çok istisnai olarak uygulanan üçüncü bir yöntem
ise kiracılara kira konusu taşınmazı satın alma hakkı tanınmasıdır.
ingiltere’de 1967 yılında uygulanan bu yöntem, inflai kiracılıkta (taşınmaz
üzerinde, kiraya konu olacak yapının kiracı tarafından yapılması) kiracılara
kira konusu yapının üzerinde yer aldığı taşınmazı satın alma hakkı
vermektedir.
2.3) Diğer Devletlerdeki Sınırlamalar
2.3.1) ingiltere
Birinci Dünya Savaşından beri kira denetimi uygulanan ingiltere,
Avrupa devletleri içerisinde konut piyasasına en fazla müdahalede bulunan
devlet olarak dikkat çekmektedir4.
ingiltere’de Birinci Dünya Savaşı’nda mevcut konutların büyük ölçüde
tahrip olması sonucu kira bedellerinde meydana gelen aflırı yükselişleri
engelleyebilmek amacıyla 1915 yılında çıkarılan “Increase of Rent and
Mortgage Interest Act” ile kira bedellerine sınırlama getirilmiştir. Bu kanun
ile kiralama konusunda iki sınırlama getirilmişti. Bunlardan birincisi kira
bedellerinin, kanunun belirlediği miktarı geçememesi, ikincisi ise kiracının
tahliyeye karşı korunmasıydı. Bu tarihten sonra çıkarılan çeşitli kanunlarla
kira bedelleri artişına sınırlama getirilmiştir.
Halen yürürlükte bulunan 1988 tarihli Konut Kanunu, hem tahliye
sebeplerini hem de kira artıfllarını sınırlamaktadır. Örneğin Kanunun 5.
maddesinin ikinci fıkrasına göre belirli süreli bir kirada kira süresi sona
erdiğinde, mahkeme kararı olmadıkça ya da kiracı kendi isteği ile taşınmazı
bırakmadıkça kiracı mevcut kira şartları altında kira sözleşmesine devam
etme hakkına sahiptir. Kanunun 12. maddesi ise kira artişlarının ne şekilde
ve hangi sürelerde yapılabileceğine dair hükümler ihtiva etmektedir.
Ayrıca ingiltere’de 1967 yılında çıkarılan bir kanunla, 21 yıldan uzun
süreli kiralamalarda kiracılara kiraya konu taşınmazı, piyasa değerinin
altında bir bedelle elde etme hakkı tanınmıştır.
2.3.2) Avusturya
Avusturya’da 1981 yılında çıkarılan bir kira kontrolü kanunu ile
taşınmaz kira bedelleri sınırlandırılmıştır. Bu kanun ile
apartman daireleri
A, B, C ve D olmak üzere dört sınıfa ayrılmış ve (taşınmaz maliki ile kiracı
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2859
((4) Kömürlü, R. (2006) “Ülkemizde Toplu Konut Üretimine Yönelik Kaynak Oluşturma Model
Yaklaşimları” Yıldız Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, 2006, s: 103
arasında başka türlü bir anlaflma olmadığı sürece) A sınıfı dairelerin mÇ
kirasının 22 Avusturya şılinini, B sınıfı dairelerin mÇ kirasının 16
Avusturya şılinini, C sınıfı dairelerin mÇ kirasının 11 Avusturya şılinini, D
sınıfı dairelerin mÇ kirasının 5,50 Avusturya flilinini geçemeyeceği
kararlaştırılmıştır.
Üstelik bu kanun sadece kanunun yürürlüğe girmesinden sonra
akdedilen sözleşmelere değil, kanunun yürürlüğünden önce akdedilmış
mevcut kira sözleşmelerine de uygulanacaktır.
2.3.3) italya
italya’da da 1947 yılından bu yana kira kontrolü uygulanmaktadır. Bu
kapsamda kamu otoriteleri kiraların kontrolü amacı ile sık sık kira
mevzuatına müdahalede bulunmaktadırlar. Bu müdahaleler bazen kira
bedellerinin dondurulması, bazen tüm güncel kiraların süresinin
uzatılması, bazen de kiraya konu taşınmazların tahliyesini öngören yargı
kararının uygulamasının hükümet tarafından çıkarılan kanun hükmünde
kararname ile durdurulması şeklinde cereyan edebilmektedir.
Kira sürelerinin uzatılması ile ilgili en son mevzuat 22 Temmuz 1978
tarihli ve 392 sayılı Kanundur. Bu kanunun 56. maddesi, kiracının ve
kiraya verenin (taşınmaz malikinin) durumları dikkate alınarak hükümet
tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararnameler ile, mahkemeler
tarafından verilen tahliye kararlarının uygulanmasının ertelenmesine
imkan tanımaktadır. Ancak erteleme süresi altı (istisnai hallerde on iki) ayı
geçememektedir.
1998/7 sayılı
Kanun Hükmünde Kararname ile taşınmazların tahliye
işlemi 31 Ekim 1998 tarihine kadar durdurulmuştur. Bu tarihten sonra, 2
Kasım 1998 tarihli ve 375 sayılı
Kanun hükmünde kararname ile tahliye
kararlarının uygulanması 28 fiubat 1999 tarihine kadar ertelenmıştir.
Ancak burada dikkat edilmesi gereken önemli bir nokta şudur: Tahliye
kararlarının uygulanmasının ertelenmesi amacıyla çıkarılan kanun
hükmünde kararnameler, sadece belli bir konuta ya da belli bir duruma
özgü olarak hüküm doğurmamaktadırlar. Bu kararnameler, kira süresi
aynı anda biten çok sayıda taşınmaza uygulanmaktadır.
1998 yılında çıkarılan 431 sayılı
Kanun ise tahliye koşullarını oldukça
ağırlaştırmıştır. Kanunun 6. maddesine göre; ev sahipleri ve kiracılar
Kanunun yürürlüğe girmesinden itibaren altı ay içinde yeni bir kira
sözleşmesinin yürürlüğe konulması konusunda anlaflabilirler ise yeni
sözleşmedeki hükümler geçerli olacaktır. Eğer altı ay içinde anlaflma olmaz
ise kiracı, tahliye kararının yürürlüğe gireceği yeni bir tarih belirlenmesi
için sulh hukuk mahkemesine başvurma hakkına sahiptir. Bu durumda
2860 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
sulh hukuk hakimi tarafından tahliye kararının yürürlüğe girmesi için yeni
bir süre belirlenecektir. Ancak tahliye kararının uygulanması;
a) Kiracı 65 yaflından yafllı ise, veya;
b) Bakmakla yükümlü olduğu befl veya daha fazla çocuğu var ise, veya;
c) Taşınabilir personel (liste di mobilità) listesinde ise, veya;
d) işsizlik ödemeleri ya da düşük ücretli işçi ödemeleri kapsamında
kalıyor ise, veya;
e) Resmi olarak sosyal konutlara yerleştirilmış ise, veya;
f) Halen yapım aşamasında olan bir yapı satın almışsa, veya;
g) Kendi evi için ödediği taksitler devam ediyorsa, en fazla on sekiz ay
ertelenebilir.
2.3.4) Hollanda
Hollanda’da ikinci Dünya Savaşı’ndan bu yana uygulanan kira
denetimi politikası söz konusudur.5
Bu kapsamda 1979 yılında giren Konut Kiracılığı (Residential
Tenancies) Yasası; kirası belirli bir seviyeden düşük konutlar için kiranın
yılda sadece bir kez artırılabileceğini, bu artişın devletin belirlediği orandan
daha fazla olamayacağını öngörmektedir.6
2.3.5) Danimarka
Danimarka’da da ikinci Dünya Savaşı’ndan beri kira kontrolleri uygulanmaktadı
r. Danimarka’da her belediye bünyesinde, daire özelliklerine
göre uygulanacak azami kira bedelini belirlemekle görevli bir kira kontrolü
bürosu bulunmaktadır.7 Bu bürolar tarafından belirlenen kira bedelleri
genellikle taşınmazın pazar değerini yansıtmamaktadır.8
Kiracılar, kira ile ilgili hususlarda bu kurullara flikayette bulunabilmektedirler.
Danimarka Kira Yasası da kiranın düzeyini, dairenin bakım ve
onarımını ve daire kaç kişinin yaşamasına izin olduğunu düzenleyen
hükümler içermektedir.9
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2861
((5) Sarıoğlu, G. P. (2007) “Hollanda’da Konut Politikaları ve ipotekli Kredi Sistemi”, Orta Doğu
Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi Dergisi, Yıl: 2007/2 Cilt: 24/2, s:4
(6) Sarıoğlu, (2007) a.g.e. s:5
(7) Danimarka Mültecıler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, (2008) “Danimarka'da Yurttafl Olmak”,
2008, s:50
(8) Svarer, M; Rosholm, M; Munc, J.R. (2005) “Rent Control And Unemployment Duration”, Journal of
Public Economics 89 (2005) 2165–2181
(9) Danimarka Mültecıler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, (2008) a.g.e. s: 43
2.3.6) Almanya
Almanya’da 1950 tarihli Birinci Konut Kanunu ve 1956 tarihli ikinci
Konut Kanunu konutları üç gruba ayırmakta; bunlardan kamu desteği
almadan yapılan konutlarda herhangi bir kira bedeli sınırlaması
uygulanmamakta, buna karşılık vergi kolaylıkları ile finanse edilen
konutlarda 1956 tarihli Kanunla belirlenen makul kira seviyesinin
aşılmaması gerekmektedir.10
Kamu desteğiyle yapılan üçüncü grup sosyal konutlarda ise sadece dar
gelirliler oturabilmektedir. Bu konutların,
Kanun tarafından dar gelirli
olarak tanımlanan kişiler dişındakilere kiralanması mümkün olmadığı gibi,
bu konutların kira bedellerinin belirli düzenlemeler ve yasalarla hesaplanan
kira düzeyini aflmaması gerekmektedir.11
1971 tarihli “Tenure Security Act” ise kiracıları, tahliyeye karşı koruyan
ve kira artişlarını sınırlayan hükümler ihtiva etmektedir. Buna göre
taşınmaz malikleri, kira bedelleri ancak kamu otoriteleri tarafından
belirlenen oranlarda artırabilmektedirler.12
2.3.7) Malta
Malta’da Konut Kanunu, otoritelere kiracı ile ev sahibi arasındaki
ilişkilere müdahale etme hakkı tanımaktadır. Konut Kanununun 3.
maddesi kapsamında otoriteler (Konut Bakanlığı ve Sosyal Konutlar
Direktörlüğü); kamu yararı yönünden gerekli gördükleri durumlarda, belli
kişilere oturma (ikamet) imkanı tanımak amacıyla ev sahiplerine resmi emir
verebilmektedirler.13 Bu kapsamda kiraya konu taşınmazların kullanımının
Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından verilen emirle taşınmaz
malikinden alınarak belli bir kira bedeli karşılığında kiracılara geçirilmesi
söz konusu olabilmektedir.14
Taşınmaz maliklerinin, hem kiracının seçilmesi hem de kira sözleşmesi
olarak nitelendirilebilecek böyle bir uygulamanın şartlarının belirlenmesi
konusunda herhangi bir etkisi bulunmamaktadır. Ayrıca taşınmaz
malikinin taşınmazı kendisinin ya da aile fertlerinin ihtiyaçları için geri
alabilmesi de mümkün değildir.15
2862 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(11) Kömürlü, R. (2006) a.g.e. s:97
(12) Hubert, F. (2003) “Rent Control: Academic Analysis and Public Sentiment” State University, Higher
School of Economics, Moscow s: 5
(13) AiHM’in 24.10.2006 tarihli Edwards/Malta kararı. Kararın orijinal metni için AiHM’in resmi internet
sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
(14) AiHM’in 26.09.2006 tarihli Ghigo/Malta Davası kararı. Kararın orijinal metni için Avrupa insan
Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudocen)
bakılabilir.
(15) AiHM’in 24.10.2006 tarihli Edwards/Malta kararı. Kararın orijinal metni için AiHM’in resmi internet
sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
Bunun yanı sıra Kira Düzenleme Kurulu, kiraları belirleme yetkisine
sahiptir.16 Bu kapsamda, yukarıda anlatılan şekilde kiracılara tahsis edilen
konutların kira bedelleri taşınmaz değerleme görevlileri (land valuation
officer) tarafından belirlenmektedir. Taşınmaz değerleme görevlileri
tarafından belirlenen kira bedelleri genellikle taşınmazın rayiç kira bedelini
(pazar değerini) yansıtmamaktadır.
Bu ülkede kiracı ile taşınmaz malikleri arasındaki ilişkileri düzenleyen
Housing (Decontrol) Ordinance’ın 12. maddesi kira artişlarını sınırlamaktadı
r. Bu
Kanun ayrıca taşınmaz maliklerinin kiracılarını tahliye etme
haklarına da önemli sınırlamalar getirmektedir.
2.3.8) Polonya17
Polonya’da yasal düzenlemeler, taşınmaz maliklerinin mülkiyet
haklarını kısıtlamakta ve ikinci Dünya Savaşı’ndan önce yürürlükte
bulunan kiraların artişlarını düzenlemektedir.
Bu ülkedeki kira kontrolleri, komünist yönetim tarafından “konut
sorunu yönetimi” olarak adlandırılan uygulamaların bir sonucu olarak
ortaya çıkmıştır. ilk olarak 21.12.1945 tarihli bir bakanlar kurulu kararı ile
başlayan bu uygulama kira bedellerinin sınırlanması olarak kendisini
göstermıştir. Bunu 1948 tarihli konut kiraları hakkında bakanlar kurulu
kararı takip etmiştir.
1974 yılında yürürlüğe konulan Konut Kanunu, “konut sorunu
yönetimi” politikasında çok fazla bir değişiklik meydana getirmemekle
birlikte “özel kira sistemi” olarak adlandırılan yeni bir kira sistemi
öngörmüştür. Bu kira sisteminde kira sözleşmeleri, kiracı ile taşınmaz
maliki arasındaki bir sözleşmeye değil, idarenin “kiracıyı belirleyen” bir
kararına dayanmaktaydı. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin taşınmazları
nda kiracı olarak kimin, hangi süreyle oturacağı konusunda herhangi
bir söz hakkı bulunmamaktaydı.
Komünist rejimin dağılmasından sonra da şartlar büyük ölçüde
değişmemiş, özellikle 1990’lı yıllardan itibaren bir yandan konut
stokundaki sıkıntılar bir yandan da yeni konut edinme maliyetlerinin
yükselmesi nedeni ile konut durumu daha da zor bir hal almıştır.
Bu sosyal ve ekonomik koşullar 1994 yılında “kontrollü kira sistemi”
olarak adlandırılabilecek düzeni ortaya çıkarmıştır. Bu sistem, 1994 yılına
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2863
(16) AiHM’nin 15.09.2009 tarihli Amato Gauci/Malta kararı. Kararın orijinal metni için Avrupa insan
Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudocen)
bakılabilir.
(17) Bu bölümde yer alan bilgiler, Avrupa insan Hakları Mahkemesinin 19.06.2006 tarihli Hutten-
Czapska/Poland kararından derlenmıştir. Kararın orijinal metni için Avrupa insan Hakları Mahkemesinin
resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
kadar uygulanan kira sistemini önemli ölçüde gevfletmıştir. Örneğin, kira
sözleşmelerinin taşınmazın pazar değeri de dikkate alınarak kiracı ile
taşınmaz maliki tarafından düzenlenmesi benimsenerek, sözleşmeler
konusunda devletin müdahalesi önemli ölçüde kaldırılmıştır.
Ancak bu sistemde de hem kira bedellerinin hem de kira şartlarının
kanun ile sınırlandırılması öngörülmüştür. Örneğin Kanunun 8. maddesine
göre bir kiracı öldüğünde onun üst soyu ve alt soyu, küçük kardeflleri, evlat
edineni, evlatlığı ya da kiracı öldüğünde onunla birlikte yaflayan efl, ölen
kiracıya halef olarak, ölen kiracı ile aynı şartlarda kira sözleşmesinde onun
yerine geçebilmektedir. Ayrıca Kanunun 25. maddesine göre kontrollü kira
rejimine tabi konutların kirası, yıllık %3’ten fazla artırılamamaktadır.
2001 yılında çıkarılan yeni bir kanun ile 1994 tarihli
Kanunyürürlükten kaldırılmıştır. Bu
Kanun, kira artişlarına önemli ölçüde
sınırlamalar getirmıştir. Kanunun 9. maddesine göre yıllık kira artişları;
Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin %1’ini geçmeyen
kiralarda %50’yi,
Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin %1’i ile 2’si
arasında olan kiralarda %25’i,
Yıllık kira bedeli, konutun yeniden yapım maliyetinin %2’sinden yüksek
olan kiralarda %15’i, geçemez.
Ayrıca Kanunun 28. maddesine18 göre 31.12.2004 tarihine kadar
“kontrollü kira sistemi” içinde kiralanan taşınmazların yıllık kira artişları
%3’ü geçemez. Kanunun 11. maddesi ise tahliye sebeplerini sınırlı olarak
saymaktadır. Taşınmaz malikleri, bu maddede sayılan haller dişında
taşınmazın tahliye edilmesini isteyememektedir.
2.3.9) Portekiz
Portekiz’de büyük tartışmaların ve çekişmelerin sonunda 2006 yılında
yürürlüğe giren New Urban Lease Act, taşınmaz maliklerinin tahliye
haklarını ve tahliye yapılabilecek durumları oldukça kısıtlamaktadır.
Bu Kanuna göre taşınmaz malikleri taşınmazlarını, ancak Kanunda
sınırlı olarak sayılan sebeplerle ve mahkeme kararı ile tahliye
edebilmektedirler.
2.3.10) Amerika Birleflik Devletleri
Amerika Birleflik Devletleri’nde de (eyaletler arası faklılıklar görülmekle
birlikte) kira kontrolleri uygulanmaktadır. Özellikle 1970’li yıllarda
2864 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(18) Polonya Anayasa Mahkemesi 12.05.2004 tarihinde verdiği kararında 28. madde ile getirilen
sınırlamaların Polonya Anayasasına aykırı olmadığına karar vermıştir.
enflasyon oranının aflırı yükselmesi sonucu başlanan kira kontrolleri,
bugün bazı eyaletlerde kaldırılmış ya da hafişetilmış olsa bile hala pek çok
eyalette uygulanmaya devam etmektedir.19
Örneğin Kaliforniya’da 1995 yılında kabul edilen “ Costa- Hawkins
Rental Housing Act” taşınmaz kiralarının sınırlandırılması ile ilgili
hükümler ihtiva etmektedir. Bu
Kanun 1950 yılından beri uygulanan kira
kontrol sistemini önemli ölçüde değiştirmiş ve yeni bir kiracılık sistemi
getirmiştir.
Bu eyalette ev sahipleri, kiracılar ile ev sahipleri arasında yapılan kira
sözleşmelerini Kira Kuruluna (Rent Board) kaydettirmek ve her yıl belli bir
kayıt ücreti ödemek zorundadır.
Kiraya konu taşınmazlara uygulanan bir kira tavanı bulunmaktadır.
Kira artişları ise iki şekilde olabilmektedir. Birincisi Kira Kurulu tarafından
benzer özellikler gösteren konutlar için belirlenen genel kira artıfl oranları
kullanılabilmektedir. Bu artiş oranları her yıl en geç 31 Ekim tarihine
kadar, temel fiyatlar ve enflasyon oranı dikkate alınarak Kira Kurulu
tarafından yayınlanan “yıllık genel düzenleme” ile yeniden belirlenmektedir.
ikinci sistemde ise; Kira Kurulu tarafından belirlenen artiş oranını
uygulamak istemeyen ev sahibi uygulamak istediği kira artiş oranı için
dilekçe ile başvurarak Kira Kurulundan izin almaktadır. Buna karşılık
kiracıların da kira bedellerinin düşürülmesi için aynı Kurula başvurma
yetkileri bulunmaktadır.
Ayrıca ev sahiplerinin ya da Kira Kurulunun kiracıları tahliye etme
hakkı bulunmamaktadır. Bu konudaki yetki hukuk mahkemelerindedir.
New York’ta ise kira kontrolü ve kira bedellerinin stabilizasyonu
(dondurulması) şeklinde iki uygulama söz konusudur. 1947’den beri
uygulanan kira kontrolleri toplam konut stokunun küçük bir kısmını
kapsamaktadır. Buna karşılık konut stokunun büyük bir kısmı, 1969
yılından beri uygulanan kiraların dondurulması uygulaması ile karşı
karşıyadır.
New Jersey eyaletinde de bu konuyu düzenleyen bir kanun olmamasına
rağmen kira bedellerinin artişı sınırlandırılmıştır. Burada uygulanan
düzenlemelere göre taşınmaz sahipleri, kira devam ederken kira bedelinin
artırılmasını talep edememektedirler. Kira süresinin sonunda artıfl ise,
ancak kiracıya bu yönde bir tebligat yapılması ile mümkün olabilmektedir.
Ancak bu durumda dahi kira bedelinin artırılması, kiracının bu tebligatı
kabul etmesine bağlıdır. Kiracı tebligatla önerilen artıflı kabul etmez ise
taşınmaz maliki kiracının tahliyesi için Superior Court’da20 dava açmak
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2865
((19) Basu, K.; Emerson, P. (1998) a.g.e. s:5
(20) istinaf hariç olmak üzere hiçbir mahkemenin nezareti altında olmayan mahkeme
zorundadır. Bu durumda yeni kira bedeli bu mahkeme tarafından
belirlenmektedir.
Arizona eyaletinde yürürlükte bulunan Act in the Arizona Revised
Statutes’in ilgili maddeleri, kiracıları tahliyeye ve kira artişlarına karşı
korumaktadır. Bu Kanuna göre taşınmaz maliki, mahkeme kararı
olmaksızın kiracıyı tahliye edememektedir.
2.3.11) Kanada
Kanada’da 2006 yılında yürürlüğe giren Residential Tenancies Act,
taşınmaz maliklerinin kiraya konu taşınmaza ilişkin haklarını önemli
ölçüde sınırlandırmaktadır.
Bu
Kanun öncelikle taşınmaz maliklerinin taşınmazlarını geri
almalarını kısıtlamaktadır. Kanunun 39. maddesine göre ev sahibi ancak;
kiracının evi boflaltması ya da terk etmesi veya Kira Kurulunun taşınmazın
tahliyesine karar vermesi durumunda kira konusu taşınmazı geri
alabilmektedir. Kira Kurulunun tahliyeye karar vermesi durumunda bile,
taşınmaz sahibi tahliye kararının yürürlüğe girmesinden sonra 72 saat
geçmedikçe evini satamamaktadır.
Kanunun 53. maddesiyle, kira artişlarına sınırlama getirilmektedir. Bu
maddeye göre; belirli süreli kira sözleşmelerinde taşınmaz maliki, kira
sözleşmesi yürürlüğe girdikten sonra, kiracıyla bu konuda anlaşamadıkça,
kira bedelini artıramamaktadır.
2.3.12) Hindistan
Hindistan’da kira kontrolü öngören ilk yasa Birinci Dünya Savaşından
hemen sonra 1918 yılında yürürlüğe konulmuştur. Bombay’da yürürlüğe
giren bu uygulamayı 1920 yılında Ragoon ve Calcuta takip etmıştir.21
1939 yılında Yeni Delhi eyaletinde kira kısıtlamaları uygulanmaya
başlanmıştır. Bunu 1942 tarihli Punjab Urban Rent Restriction Act takip
etmıştir. 1947 yılında The Delhi and Ajmer Marwara Rent Control Act
yürürlüğe konulmuştur. Bu
Kanun 1952 tarihli The Delhi and Ajmer Rent
Control Act ile kaldırılıncaya kadar 5 yıl süreyle yürürlükte kalmıştır.
1947 yılında kira kontrolü amacıyla Bombay Rents, Hotel, and Lodging
House Rates Control Act yürürlüğe konulmuştur. Bu
Kanun 1999 yılında
Maharashtra Rent Control Act ile kaldırılıncaya kadar yürürlükte kalmıştır.
Hindistan’da kira kısıtlamaları ile ilgili olarak yürürlüğe konulan
düzenlemeler, taşınmaz kiralamalarına; tahliyenin engellenmesi ve kira
bedelinin kanun tarafından belirlenen sınırı geçememesi şeklinde iki
kısıtlama getirmektedir.22
2866 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(21) Dey, P.D; Dev, S. (2006) “Rent Control Laws in India: A Critical Analysis”, National Institute of
Urban Affairs s:2
(22) Dey, P.D; Dev, S. (2006) s:2
2.3.13) Güney Kıbrıs23
Güney Kıbrıs’ta da 1983 yılından beri kira kontrolleri uygulanmaktadır.
198
3 tarihli Kira Kontrol Kanunu’na göre, Bakanlar Kurulu tarafından
tespit edilen “düzenlenmış alan”larda taşınmaz kiraları ile ilgili özel
hükümler uygulanmaktadır.
Kanunun 3. maddesinin 1. fıkrası Bakanlar Kurulu’na; Bakanlar
Kurulu tarafından gerekli ya da kirası uygun konut sayısını sağlamak için
uygun görülen ya da kamu yararının gerektirdiği durumlarda herhangi bir
alanı Resmi Gazete’de yayımlanacak bir karar ile “düzenlenmış alan” olarak
belirleme yetkisi tanımaktadır.
Bir alanın düzenlenmış alan olarak belirlenmesini müteakiben Kira
Kontrol Kanunu’nun tüm maddeleri bu alan için uygulanabilir hale
gelmektedir. Bu alanlarda kiralanmış bulunan taşınmazların Kanunda
sayılan haller (kiranın ödenmemesi, taşınmazın yetkisiz kullanımı ya da
kiraya konu taşınmazın ev sahibinin kendisi, efli ya da çocuğu için gerekli
olması) dıflında tahliye edilmesi mümkün değildir.
2.2) Ülkemizdeki Sınırlamalar
Ülkemizde de zaman zaman kabul edilen bazı kanunlar ve yargı
kararları ile kira artişlarına sınırlama getirilmiştir.
Taşınmaz kiraları konusunda diğer devletlerde uygulanan diğer
sınırlamaların ise (tahliyenin engellenmesi ya da kiracıya, kira konusu
taşınmazı satın alma hakkı tanınması gibi) ülkemizde uygulaması
bulunmamaktadır.
Kira artişlarının sınırlanması konusunda ilk düzenleme Millî Korunma
Kanununda yer almıştır. Bu Kanunun 30. maddesi ile kiralar dondurulmuş,
sonradan bu maddenin ihtiyacı karşılayamadığı görülerek değişiklikler
yapılmıştır.
2.2.1) 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
Kanun’un 2. ve 3.
Maddesi
1955 yılında yürürlüğe giren 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları
Hakkında
Kanun’un 2 ve 3. maddeleri, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren,
konut ve konut dişı amaçlarla kiraya verilen taşınmazların kira bedellerinin
sınırlandırılmasını öngörmüştür.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2867
(23) Bu bölümde yer alan bilgiler AiHM’in 18.02.1999 tarihli Larkos/Güney Kıbrıs kararından tercüme
edilerek derlenmıştir. Kararın orijinal metni için Avrupa insan Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine
(http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
Kanunun 2. maddesine göre 1947 yılından önce infla edilen ve kiraya
verilen taşınmazların kiraları 1939 yılı kiralarına, konutlarda yüzde iki yüz,
konut-dıflı yerlerde ise yüzde dört yüz zam yapılmak suretiyle bulunacak
miktarı geçemez.
Kanunun 3. maddesi ise 1947 yılından sonra infla edilerek kiraya
verilen yerlerin kiralarını düzenlemekteydi. Madde hükmüne göre bu
taşınmazların kira bedelleri 12.05.1953 tarihinde mevcut yazılı veya sözlü
mukavelelerde kararlaştırılan miktarı geçememekteydi. Eğer bu tarihte bir
sözleşme yoksa veya taşınmaz bu tarihten sonra kiraya verilmeye
başlanmışsa veyahut kullanma tarzı tamamen değiştirilerek yeniden kira
verilmişse kira bedellerinin belediye encümeni tarafından belirlenmesi
öngörülmüştü.
Bu sınırlandırmanın temeli, taşınmaz kiralamalarında meydana gelen
aflırı fiyat artişlarının hem toplumda huzursuzluk yaratması, hem de genel
fiyat seviyesine etki ederek enflasyona neden olmasıdır.
2.2.2) Anayasa Mahkemesi’nin K:1963/67 Sayılı iptal Kararı
6570 sayılı Kanunun taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına
ilişkin bu hükümleri Anayasa Mahkemesinin 26.03.1963 tarihli ve
E:1963/3, K:1963/67 sayılı kararı24 ile iptal edilmiştir.
Anayasa Mahkemesi bu kararında özetle, taşınmazların konut ve işyeri
olarak iktisadi hayatta büyük bir öneminin bulunduğunu, konut ve işyeri
arzının talepten daha az olması durumunda kiraların aflırı şekilde yükselebileceğ
ini, bu durumun ise tüketim mallarının fiyatlarında ve dolayısıyla
genel fiyat seviyesinde yükselişe neden olabileceğini belirttikten sonra
ülkemizde ve diğer ülkelerde kiralamalar konusunda çeşitli tedbirler kabul
edildiğini vurgulamıştır.
Mahkemeye göre, toplumu hayat pahalılığı ve konut darlığı karşısında
koruma amacını güden bu tür tedbirler kamu yararınadır ve 1961
Anayasasının mülkiyet hakkını düzenleyen 36. maddesinde mülkiyet
hakkının sınırlandırılması amacı olarak sayılan “kamu yararı” kapsamında
değerlendirilmelidir. Bundan dolayı kira piyasasında konut arzının azlığı
devam ettiği sürece kanun koyucunun kira konusunu düzenlemesi ve bu
alanda sınırlama yapması, mülkiye hakkının özüne dokunulmaması şartı
ile, mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır.
Ancak Anayasa Mahkemesi, kira bedelleri bu şekilde sınırlandırılırken
sadece kiracının değil, aynı zamanda kiraya verenin (taşınmaz sahibinin) de
menfaatlerinin dikkate alınması gerektiğini vurgulamıştır.
2868 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(24) Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 1 Sayfa: 147
Mahkemeye göre taşınmaz kiralarının 1953 yılında dondurulmasına
rağmen 1953 yılından 1965 yılına kadar ekonomik durumda önemli
değişiklikler meydana gelmıştir. Kiralarının 1953 yılında dondurulmasına
karşılık inşaat maliyetleri, bakım ve idare giderleri çok artmış, Türk
parasının kıymeti Hükümetçe alınan kararlarla düşürülmüş, gerek bu
kararların ve gerek çeşitli diğer sebeplerin etkisi altında eflya fiyatları
yükselmış, bina vergilerine de Devletçe zamlar yapılmıştır. Hal böyle iken
kira bedellerinin dondurulması, taşınmaz malikleri açısından hakkaniyete
uygun olmayan adaletsiz sonuçlar doğurmuştur. Bu ise haklarda ve
yükümlülüklerde eflitlik prensibine tamamen aykırıdır.
Anayasa Mahkemesi’ne göre “kira bedellerinin fiyat yükselişlerine göre
adalete ve iktisadi şartların gereklerine uygun bir şekilde ayarlanması” söz
konusu olsaydı, taşınmaz malikleri aleyhine bir durum oluşturulduğundan
söz etmek mümkün olmayacaktı. Bir başka ifade eğer kira bedellerini
günün ekonomik ve sosyal şartlarına göre ayarlamayı mümkün kılan bir
sınırlama sistemi kurulmuş olsaydı mülkiyet hakkının korunması ve kamu
yararına sınırlandırılmasından bahsedilebilirdi.
Konut darlığı, taşınmaz kiralamalarında bazı sınırlamalar açısından
makul bir sebep olarak görülebilirse de eğer sınırlama sadece kiracının
menfaatlerini dikkate alıyor buna karşılık taşınmaz malikinin menfaatlerinin
korunmasına yönelik tedbirler içermiyorsa toplumda ciddi bir
rahatsızlık meydana getireceği için sonucu itibarı ile kamu yararı
sağlanamayacaktır.
Sonuç olarak Mahkeme, taşınmaz kiralarını dondurarak taşınmaz
malikleri aleyhine katlanılamaz neticeler doğuran böyle bir sınırlamanın
mülkiyet hakkının özünü zedelediğine ve bu nedenle Anayasa’nın 2, 3, 11
ve 36. maddelerine aykırı olduğuna karar vermiştir.
2.2.3) Yargıtay içtihatları ve Emsal Kararlar
6570 Sayılı
Kanun’un 2. ve 3. maddelerinin Anayasa Mahkemesi
tarafından iptal edilmesi üzerine taşınmaz kiralarının hangi oranlarda
artırılacağı konusunda kanun boflluğu doğmuştur. Anayasa Mahkemesinin
iptal kararında, iptal hükmünün karar gününden başlayarak altı ay sonra
yürürlüğe girmesine karar verilmiş ise de bu boflluk yasama organı
tarafından doldurulamamıştır.
Yargıtay hukuk daireleri arasında kira bedellerinde artiş yapılması
konusunda ortaya çıkan görüfl ayrılığı, Yargıtay içtihadı Birleştirme Genel
Kurulu’nun 18.11.1964 tarihli ve E:1964/2, K:1964/4 sayılı kararı ile
giderilmıştir. Söz konusu karara göre, bu konudaki kanun boflluğu
ekonomi esasları ve hak ve nasafet kuralları uyarınca bilirkişi tarafından
bildirilecek bedele göre Medeni
Kanun’un 1. maddesi kapsamında hakim
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2869
tarafından doldurulacaktır. Görüldüğü üzere bu karar, kira bedeli
artıfllarını rayiç değere bağlamaktadır.
1990’lı yıllara kadar kira bedellerinin artişlarında rayiç bedel dikkate
alınmış, ancak bu dönemden itibaren enflasyon oranında meydana gelen
aflırı yükselişler yargı organlarını kira bedelleri artişlarını sınırlama
noktasına götürmüştür.
Bu kapsamda Yargıtay hukuk daireleri tarafından verilen kararlarda
kira bedeli artıfllarında toptan eflya fiyatı endeksinin dikkate alınması
gerektiği yönünde karar verilmıştir.25
1994 yılında yaflanan ekonomik kriz sonrası dönemde genel fiyat
düzeyinin %100’lere varan oranlarda artiş göstermesi, kira bedellerinin bu
oranda artırılmasının ise kiracıların mağduriyetine neden olması sonucu
Yargıtay hukuk daireleri tarafından “genel fiyat seviyesindeki artıfl daha
yüksek olsa bile kira bedelinin en fazla %65 oranında artırılması” yönünde
kararlar verilmıştir.
Bu kararlara göre kira parasının; özel nedenleri bulunmadığı ve şartlar
değişmediği takdirde hak ve nesafet kurallarına göre tespit edilen geçmış
dönem kira parasına üç dönem arka arkaya %65 ile sınırlı olmak kaydıyla
toptan eflya fiyat endeksinin yansıtılması suretiyle tespit edilmesi gerekir.26
Bu kararlar incelendiğinde görülmektedir ki Yargıtay taşınmaz
maliklerinin yüksek enflasyondan kiracılara göre daha az etkilendiklerini,
yüksek enflasyonun kiracıları önemli ölçüde etkilediğini, buna karşılık
taşınmaz maliklerinin ise (yüksek enflasyon dönemlerinde sahip oldukları
taşınmazların fiyatlarının da artması nedeniyle) daha az etkilendiklerini
kabul etmektedir.
2.2.3) 6570 Sayılı Kanunun Geçici 7. Maddesi ile Getirilen Sınırlama
2001 yılında yürürlüğe giren 4531 Sayılı Kanunla27 6570 Sayılı
Kanun’a
eklenen geçici 7. madde ile kira sözleşmelerinde kararlaştırılan kira
paralarının 2000 yılında yıllık %25, 2001 yılında ise yıllık %10 oranında
artırılabileceği öngörülmüştür.
Maddenin 2, 3 ve 4. fıkralarında ise sırayla; “Kira parasının yabancı
para veya kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca
yıllık artıfl uygulanamayacağı, kira parasının artiş sınırlarının aşılması
amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılamayacağı, kira tespit davalarında
da bu sınırlamalara uyulacağı” hüküm altına alınmıştır.
2870 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(25) Örneğin Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 25.05.1993, E:1992/17491, K:1993/9988
(26) Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 23.12.2003, E:2003/14850 K:2003/14681
(27) Kanun metni için 18.02.2000 tarihli ve 23968 sayılı Resmi Gazete’ye bakılabilir.
4531 Sayılı
Kanun’un gerekçesine baktığımız zaman taşınmaz kira
bedellerinin bu şekilde sınırlandırılmasının ekonomik ve sosyal olmak üzere
iki gerekçeye dayandırıldığını görmekteyiz.
Sosyal açıdan bakıldığında temel gerekçe şudur: O dönem için
uygulanan ekonomik politikalar neticesinde enflasyon oranında bir
gerileme meydana gelmış, ancak kiracı ile kiraya veren arasında geçmışten
gelen alıflkanlıklar ve konut arzının azlığı nedeni ile kira bedelleri enflasyon
oranının üzerinde artırılmıştır. Bu durum ise kiracıların mağdur olmasına
neden olmuştur.
Ekonomik açıdan bakıldığında kira bedellerinde yapılan yüksek
artıfllar, enflasyonu tetiklemekte, enflasyonda meydana gelen artıfllar ise
tekrar kira bedellerine yansıyarak bir kısır döngü halini almaktadır.
Çalıflanların gelirlerini enflasyon oranında artırmanın her zaman mümkün
olmadığı, fakat kira bedellerinin enflasyon oranı kadar artırıldığı böyle bir
durumda ise kiracılar mağdur olmaktadır.
2.2.4) Anayasa Mahkemesi’nin K:2000/48 Sayılı Kararı
ilk derece hukuk mahkemesinde “2000 yılında yapılacak kira artişı” ile
ilgili olarak görülmekte olan bir davada geçici 7. maddenin Anayasaya
aykırı olduğu ileri sürülmüş, ilk derece mahkemesi de iddiayı haklı bularak
Anayasa Mahkemesine başvurmuştur.
Anayasa Mahkemesi başvuran mahkemedeki davanın 2000 yılında
yapılacak kira artişı ile ilgili olması nedeni ile incelemenin geçici 7. maddede
yer alan “...2000 yılında yıllık %25...” ibaresi ile sınırlı yapılmasına karar
vermiştir. Yapılan inceleme neticesinde Anayasa Mahkemesi 16.11.2000
tarihli ve E: 2000/26, K: 2000/48 sayılı kararı28 ile geçici 7. madde
metninde yer alan “...2000 yılında yıllık % 25...” ibaresinin Anayasaya
aykırı olmadığına karar vermiştir.
Anayasa Mahkemesi’ne göre Anayasa’nın 2. maddesinde sözü edilen
sosyal hukuk devleti; insan haklarına saygılı, kişilerin huzur, refah ve
mutluluk içinde yaşamalarını güvence altına alan, kişi ile toplum arasında
denge kuran, çalıflma hayatının kararlılık içinde gelişmesi için sosyal,
iktisadi ve mali tedbirler alarak çalıflanları koruyan ve insanca yaşamalarını
sağlayan, işsizliği önleyen, milli gelirin adalete uygun biçimde dağıtılması
için gereken önlemleri alan, güçsüzleri güçlüler karşısında koruyarak
sosyal adaleti ve toplumsal dengeyi kuran devlettir.
Bu anlamda sosyal hukuk devleti ilkesi bireyin korunması ve sosyal
adaletin sağlanması amacıyla bir takım sosyal ve ekonomik tedbirlerin
hayata geçirilmesini zorunlu kılabilir.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2871
(28) Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 36, Cilt:1 Sayfa: 190
Anayasa Mahkemesi’ne göre konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde
devletçe önlem alınmadığı takdirde, talebin arzdan fazla olması nedeniyle,
kiralar aflırı şekilde yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat
endeksi içindeki oranının yüksek olması nedeniyle) tüketim maddelerinin
fiyatları üzerinde etkili olarak hayat pahalılığına neden olacaktır. Hayat
pahalılığı ise (genel fiyat seviyesinin yükselmesi) ise ekonomik ve dolayısıyla
sosyal yaşamı olumsuz yönde etkileyecektir.
Bu nedenle Devletin; sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve
kamu düzeninin korunması amacıyla kiracı/kiralayan ilişkilerini
düzenlemesi, böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması,
gelir dağılımını düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2.
maddesinde belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir.
Geçici 7. maddenin gerekçesinin ekonomi kurallarına göre hak ve
nasafete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracının durumu
ve ekonomik güçlerin değerlendirilmesi, dengelenmesi, yanında yargı
içtihatlarına rağmen tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira
paralarındaki artıflın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin
önlenmesi olduğunu ifade eden Anayasa Mahkemesi, kira paralarının
sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi
nedeniyle, kira artişlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı
olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı ile kiralayan arasında
bozulan ekonomik dengenin yeniden sağlanması toplumsal barış ve kamu
yararını gerçekleştirmek amacıyla getirildiğini ifade etmıştir.
Üstelik Anayasa’nın çalıflma ve sözleşme hürriyetini düzenleyen 48.
maddesi ile Devlete özel teflebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve
sosyal amaçlara uygun yürümesini ve güvenlik ve kararlılık içinde
çalıflmasını sağlayacak tedbirleri alma görevi yüklediğini ifade eden
Mahkeme kira olgusunun bu bakımdan toplumsal bir sorun olduğu kabul
edildiğinde Devletin kira konusunda kamu yararı amacıyla kimi hak ve
özgürlükleri sınırlandırmasında Anayasa’nın 2, 13, 35 ve 48. maddelerine
aykırılık görmemiştir.
2.2.5) Anayasa Mahkemesi’nin K: 2001/333 Sayılı iptal Kararı
2000 yılındaki bu kararına karşılık Anayasa Mahkemesi 19.07.2001
tarihli ve E:2001/303, K:2001/333 sayılı kararı29 ile geçici 7. maddede yer
alan “...2001 yılında ise yıllık % 10...” ibaresini Anayasaya aykırı bularak
iptal etmiştir.
Anayasa Mahkemesi’nin bu kararında da “ekonomi kurallarına göre
hak ve adalete uygun, makul bir kira parasının saptanmasında kiracıların
2872 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(29) Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 36, Cilt:1 Sayfa: 200
durumu ve tüketici fiyat endeksinin üstünde seyreden kira paralarındaki
artıflın diğer fiyatlar üzerindeki olumsuz etkileri gözetilerek taşınmaz mal
kira bedellerinin kamu yararı amacıyla ve yasayla sınırlandırılmasının
Anayasa ile çelişen bir yönü bulunmadığı” ifade edildikten sonra bu
sınırlamaların Anayasa’nın sözüne ve ruhuna uygun olması gerektiği,
ayrıca genel ve özel sınırlamaların demokratik toplum düzeninin gereklerine
aykırı olamayacağı ve hakkın özüne dokunamayacağı yönündeki içtihadını
yenilemıştir.
Bu aşamadan sonra Mahkeme, geçici 7. maddede 2001 yılı için kabul
edilen %10 sınırlamasının hakkın özüne dokunup dokunmadığını ve
demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaflıp bağdaflmadığını
incelemeye geçmıştir.
4531 Sayılı
Kanun ile 2001 yılı için kabul edilen %10 oranındaki
artıflın, 2001 yılında yaflanan ekonomik kriz nedeniyle oluşan fiyat artıflları
nın çok altında kaldığını; böylece, kira bedellerine getirilen sınırlamanın,
amacını aflarak kiracı ile kiralayan arasında bulunması gereken adil
dengenin kiralayan aleyhine demokratik bir toplumda makul, kabul
edilebilir olarak nitelendirilemeyecek biçimde bozulması sonucunu
doğurduğunu ifade eden Mahkeme, 2001 yılı için getirilen bu sınırlama ile
mülkiyet hakkının özüne dokunacak biçimde yapılan ölçüsüz sınırlamanın
demokratik toplum düzeninin gerekleriyle bağdaflmadığını ve bu nedenle,
Anayasa’nın 2, 5, 13 ve 35. maddelerine aykırı olduğuna karar vermıştir.
2.2.6) Geçici 7. Maddede Yer Alan Sınırlamaların 2001 Yılından Sonra
Uygulanabilirliği
Geçici 7. maddenin pek çok hükmü maddenin niteliğine uygun olarak
geçici niteliktedir. Ancak maddenin “Kira parasının yabancı para veya
kıymetli madene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artıfl
uygulanamaz” hükmünü ihtiva eden ikinci fıkrası geçici değil, sürekli
niteliktedir.
Bu nedenle geçici 7. maddenin yürürlüğünden önce ya da sonra düzenlenmış
kira sözleşmelerinde kira parası yabancı paraya ya da kıymetli
madene (altın gibi) endeksli olarak belirlenmış ise bu tür kira
sözleşmelerinde ayrıca yıllık artıfl uygulanmayacaktır.
Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu da 27.04.2005 tarihli ve E:2005/6233,
K:2005/279 sayılı kararında Anayasa Mahkemesince sadece 4531 Sayılı
Kanun’un 1. fıkrasının ilk tümcesinde yer alan Türk parası üzerinden
düzenlenen sözleşmelerde 2001 yılı için öngörülen %10'luk artıfl koşulunun
iptal edilmesi nedeniyle maddenin ikinci fıkrasında yer alan “yabancı para
ya da kıymetli madene endeksli olarak kira bedelinin belirlendiği
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2873
sözleşmelerde ayrıca yıllık artıfl şartının uygulanmayacağı” ilkesinin halen
yürürlükte bulunduğuna karar vermıştir.
3) Anayasa Mahkemesi Kararlarının Değerlendirilmesi
Anayasa Mahkemesi’nin 6570 Sayılı
Kanun’un gerek 2 ve 3. maddeleri
ve gerekse geçici 7. maddesiyle ilgili olarak verdiği kararları incelendiğinde,
bu kararlarda değinilen ortak hususların ve Anayasa Mahkemesi’nin
taşınmaz kira bedellerinin sınırlandırılmasına ilişkin görüfllerinin şu
şekilde özetlenmesi mümkündür:
• Konut sıkıntısı modern toplumların en büyük sorunlarından biridir.
Konut ve işyeri darlığı bulunan ülkelerde devletçe önlem alınmadığı
takdirde, talebin arzdan fazla olması nedeniyle kiralar aflırı şekilde
yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki
oranının yüksek olması nedeniyle) tüketim maddelerinin fiyatları üzerinde
etkili olarak hayat pahalılığına neden olacaktır.
• Devletin, sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu
düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi,
böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturması, gelir dağılımını
düzeltmesi ve yoksullukla mücadele etmesi Anayasa’nın 2. maddesinde
belirtilen sosyal hukuk devleti olmanın gereğidir.
Sosyal hukuk devleti ilkesi ise bireyin korunması ve sosyal adaletin
sağlanması amacıyla bir takım sosyal ve ekonomik tedbirlerin hayata
geçirilmesini zorunlu kılabilir. Bu tedbirler kiracıları koruma amacı
taflıdığından Anayasa’nın mülkiyet hakkını düzenleyen maddesinde
belirtilen “kamu yararı” kavramı içinde değerlendirilmelidir.
• Üstelik Anayasa’nın çalıflma ve sözleşme hürriyetini düzenleyen 48.
maddesi ile Devlete özel teflebbüslerin millî ekonominin gereklerine ve
sosyal amaçlara uygun yürümesini ve güvenlik ve kararlılık içinde
çalıflmasını sağlayacak tedbirleri alma görevi yüklemektedir.
• Bundan dolayı kira piyasasında konut arzının azlığı devam ettiği
sürece kanun koyucunun (mülkiyet hakkının özüne dokunulmaması şartı
ile) kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda sınırlama yapması
mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır.
Bu sınırlandırmalar kapsamında kira artişlarında uygulanacak oranın
kanun ile belirlenmesi mümkündür.
• Ancak bu sınırlamaların ölçülülük ilkesine uygun olması ve hakkın
özüne dokunmaması gerekmektedir.
Bilindiği üzere ölçülülük ilkesinin; elverişlilik (sınırlama için kullanılan
aracın sınırlama amacını gerçekleştirmeye elverişli olması), demokratik
toplumda gereklilik (sınırlayıcı önlemin sınırlama amacına ulaflma
2874 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
bakımından zorunlu olması) ve oranlılık (araçla amacın orantısız bir ölçü
içinde bulunmaması, sınırlamanın ölçüsüz bir yükümlülük getirmemesi)
olmak üzere üç alt ilkesi bulunmaktadır.30
Anayasa Mahkemesinin kira bedellerine ilişkin sınırlamaları incelerken
ölçülülük ilkesinin bu alt ilkelerinin tamamını gözettiğini söylemek
mümkündür.
Bu kapsamda ilk olarak Devlet kira bedellerinde sınırlama yaparken
kiracıların yanı sıra kiraya verenlerin menfaatlerinin de dikkate almak
zorundadır ki bu durum oranlılık ilkesi kapsamına girmektedir.
Mahkemeye göre oranlılık ilkesinin gerçekleflebilmesi için kira
bedellerine getirilen sınırlamaların enflasyon oranın yakın olması
gerekmektedir. Kira bedellerine getirilen sınırlamanın enflasyon oranına
göre çok düşük kalması durumunda taşınmaz malikleri ölçüsüz ve aflırı bir
külfete katlanmak durumunda kalmaktadırlar. Bu durum ise oranlılık
ilkesinin ihlali anlamına gelmektedir.
Bazı yazarlarca31 4531 Sayılı
Kanun’la getirilen sınırlama enflasyonu
önleme amacına ulaflmaya elverişli olmadığı, bu nedenle elverişlilik ilkesine
uygun olmadığı iddia edilmişse Anayasa Mahkemesi’nin, bu görüflün
aksine, kanun koyucunun “kira artişlarına getirilecek sınırlamanın
enflasyonun önlenmesi konusunda etkili olacağı” yolundaki kabulüne
katıldığını söylemek mümkündür. Dolayısıyla Mahkeme kira artıfllarının
sınırlanmasının, enflasyonu önleme bakımından “ elverişli” olduğ una
inanmaktadır.
Geçici 7. maddenin temel amacının, fiyat endeksinin üstünde seyreden
kira paralarındaki artıflın sınırlandırılarak diğer fiyatların yükselmesinin
önlenmesi olduğunu ifade eden Anayasa Mahkemesi, kira paralarının
sürekli yükselişinin ekonomik ve sosyal yaşamı olumsuz yönde etkilemesi
nedeniyle, kira artişlarının, temel ekonomik göstergelerin hedeflerine bağlı
olarak geçici bir süre için sınırlandırılmasının kiracı ile kiralayan
arasındaki ilişkinin yeniden düzene girmesine neden olacağını
vurgulamıştır.
Ayrıca konut meselesinin modern toplumların en önemli problemlerinden
biri olduğu dikkate alındığında kira bedellerinin kiracının yanı sıra
taşınmaz maliklerinin menfaatleri de dikkate alınarak sınırlandırılması,
demokratik toplumda gereklilik ilkesine de aykırı olmayacaktır.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2875
(30) Anayasa Mahkemesinin 23.06.1983 tarihli ve E:1988/50, K:1989/27 sayılı kararı, Anayasa
Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 25 s: 313
(31) Ruhi, M. E. (2003) “Gayrimenkul Kiralarının Sınırlandırılması Hakkındaki 4531 Sayılı Yasaya
ilişkin Anayasa Mahkemesi Kararı Üzerine Bir Değerlendirme”, Atatürk Üniversitesi, Erzincan Hukuk
Fakültesi Dergisi, Yıl: 2003, Cilt: VII, Sayı: 1-2, s:227
Mahkeme kira bedellerine getirilen sınırlamaları incelerken “hakkın
özüne dokunmama” ilkesini de dikkate almaktadır. Mahkemeye göre kira
atişlarına getirilen sınırlama enflasyon oranına göre çok düşük kalıyor ise
mülkiyet hakkının özüne dokunarak kiraya verenlerin mülkiyet hakkını
ihlal etmektedir.
4) Avrupa insan Hakları Mahkemesi’nin Görüflü
Mülkiyet hakkı Avrupa insan Hakları Sözleşmesi’ne (AiHS) Ek 1 no’lu
Protokolün 1. maddesi ile düzenlenmıştir.
Söz konusu madde şu hükmü ihtiva etmektedir:
“Her gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı
gösterilmesini isteme hakkı vardır. Bir kimse ancak kamu yararı nedeniyle
ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası hukukun genel ilkelerine
uygun olarak mal ve mülkünden yoksun bırakılabilir.
Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun
olarak kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların
veya para cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları
uygulama konusunda sahip oldukları hakkı engellemez.”
Taşınmaz kiralamalarına ilişkin uyuşmazlıkların büyük bir kısmı da
mülkiyet hakkının kapsamına girmektedir. Bundan dolayı, taşınmaz kiralamaları
Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinin uygulama alanı kapsamında
kalmaktadır.
4.1) Genel Olarak Ülkelerin Sınırlandırma Hakları
4.1.1) Kirayla ilgili Sınırlamaların Üç Kural Analizine Göre Durumu
Avrupa insan Hakları Mahkemesi (AiHM), mülkiyet hakkına yapılan
müdahaleler nedeni ile açılan davaları değerlendirilirken “üç kural analizi”
olarak tabir edilen bir analiz metodu kullanmaktadır. ilk kez Sporrong-
Lönnroth/isveç davasında32 ana hatları ile ortaya konulan bu analiz,
mülkiyet hakkını koruma altına alan Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesindeki
tasnişe doğrudan bağlantılıdır ve mülkiyet hakkına yapılabilecek
müdahaleleri sınıflandırmaktadır.
Mahkeme tarafından yapılan analize göre mülkiyet hakkına
yapılabilecek müdahaleler şunlardır:
a) Mal ve mülk dokunulmazlığı ilkesinin ihlali (birinci kural): “Her
gerçek ve tüzel kişinin mal ve mülk dokunulmazlığına saygı gösterilmesini
isteme hakkı vardır”
2876 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(32) AiHM’nin 23.09.1982 tarihli Sporrong-Lönnroth/isveç kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
b) Mal ve mülkten yoksun bırakma (ikinci kural): “Bir kimse ancak
kamu yararı nedeniyle ve yasada öngörülen koşullara ve uluslararası
hukukun genel ilkelerine uygun olarak mal ve mülkünden yoksun
bırakılabilir”
c) Mal ve mülkün kullanımının kontrol edilmesi (üçüncü kural):
“Yukarıdaki hükümler, devletlerin, mülkiyetin kamu yararına uygun olarak
kullanılmasını düzenlemek veya vergilerin ya da başka katkıların veya para
cezalarının ödenmesini sağlamak için gerekli gördükleri yasaları uygulama
konusunda sahip oldukları hakkı engellemez”
Taşınmaz kiralamaları ile ilgili olarak mülkiyet hakkına getirilen
sınırlamalar, üçüncü kural kapsamında kalmaktadır.33 Her ne kadar bazı
davalarda (örneğin immobiliare Safi/italya davası) kira konusu taşınmazın
tahliyesinin engellenmesinin fiili (de facto) kamulaştırma olduğu, bu
nedenle sorunun ikinci kural kapsamında değerlendirilmesi gerektiği ileri
sürülmüş ise de Mahkeme bu iddiayı kabul etmemıştir.
Mahkemeye göre taşınmazların tahliyesinin engellenmesi şeklinde
cereyan eden müdahaleler, ne fiili kamulaştırma, ne de mal ve mülkten
yoksun bırakma olarak değerlendirilebilir. Bu tür müdahalelerin amacı
mülkiyet hakkının kullanımının kamu yararına kontrolüdür, dolayısıyla
burada da üçüncü kural geçerlidir.34
Taşınmaz kiralamaları ile ilgili sınırlamaların hangi kural kapsamında
kaldığı tespit edildikten sonra AiHM’in sınırlamalarla ilgili düşüncelerini
aflağıdaki şekilde açıklamak mümkündür.
4.1.2) Sınırlandırma Konusunda Takdir Hakkı
Asında Sözleşmenin hiçbir yerinde takdir yetkisi kavramı yer
almamakla birlikte Mahkemeye göre ulusal makamlar, kendi toplumları ve
onun ihtiyaçları hakkında doğrudan bilgiye sahip oldukları için, neyin
"kamu yararına" olduğuna hükmederken, kural olarak bir uluslararası
yargıca göre daha iyi konumdadırlar.35
Bu nedenle, Sözleşme tarafından kurulan koruma sistemine göre,
mülkiyetten yoksun bırakma tedbirini gerektirecek kamuyu ilgilendiren bir
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2877
(33) Carss-Frisk, M. (2003) “Avrupa insan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Protokolünün 1. Maddesinin
Uygulanmasına ilişkin Kılavuz”, Avrupa Konseyi insan Hakları Genel Müdürlüğü insan Hakları El Kitapları,
No:4, Ankara, 2003 s:25)
(34) AiHM’in 28.07.2009 tarihli Immobiliare Safi/italya davası kararı. Kararın orijinal metni için Avrupa
insan Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin-
=hudoc-en) bakılabilir.
(35) AiHM’in 08.07.1986 Lightow ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı kararı için bkz. Anadolu
Üniversitesi, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, AiHM içtihatları Web
sorunun varlığını ve çözüm yollarını takdir etmek, öncelikle ulusal
makamların işidir. Sözleşme’nin koruyucularının uzandığı diğer alanlarda
olduğu gibi burada da, ulusal makamlar belirli bir takdir alanından
yararlanırlar.
Üçüncü kuralın devletlere, kamu yararına uygun gördükleri yasaları
çıkarmak suretiyle bu amaca uygun olarak mülkiyetin kullanılmasını
kontrol etme hakkı tanıdığını ifade eden AiHM’e göre devletlerin kamu
yararı amacıyla taşınmaz kiralamaları konusunda mülkiyet hakkına
sınırlama getirme hakları vardır.
Bu kapsamda devletler modern toplumun en önemli problemlerinden
birisi olan konut problemini çözmek amacıyla, kamu yararına gördükler
çeşitli tedbirleri hayata geçirme konusunda takdir hakkına sahiptirler.
Mahkemeye göre sosyal adaletsizlik olduğuna hükmettiği fleyleri tasfiye
etmek, demokratik bir yasama organının takdir hakkına güzel bir örnek
oluşturur. Çünkü konut meselesi gibi önemli bir sorunun çözümü piyasa
güçlerinin eline bırakılamaz.
AiHM Scollo/italya davasında36 Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinin
devletlerin genel çıkarlar doğrultusunda mülkiyetin kontrolü için gerekli
gördükleri kanunları çıkarma haklarını saklı tuttuğunu, mülkiyeti toplum
yararına sınırlandırmaya yönelik bu tür kanunlara özellikle modern
toplumlarımızda sosyal ve ekonomik politikalar içinde önemli yer tutan
konut alanında sıklıkla rastlandığını ifade ettikten sonra bu tür politikaları
uygulamak için yasama meclisinin geniş bir takdir hakkına sahip olması
gerektiğini vurgulamıştır. Mahkemeye göre;
“Devletin takdir alanı, insanlara konut sağlanması konusunda daha
fazla sosyal adaleti sağlamayı amaçlayan mevzuat çıkarmayı kapsayacak
kadar geniştir; bu tür bir mevzuat, özel taraflar arasında mevcut sözleşme
ilişkilerine müdahale etse ve Devlete veya toplumun geneline doğrudan bir
yarar sağlamasa bile, takdir alanının içinde kalır.37”
Ancak bu durum, Mahkemenin mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin
kamu yararına olup olmadığını sorgulamayacağı anlamına
gelmemektedir. James ve Diğeleri/Birleflik Krallık davasında (parag. 46)
Mahkeme bu konuda şu yorumu yapmıştır:
...AiHM kendi değerlendirmesini ulusal mercilerinkinin yerine
koyamaz, ancak 1 no’lu Protokolün 1. maddesi uyarınca, itiraz edilen
2878 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(36) AiHM’nin 28.10.1995 tarihli Scollo/italya davası kararı. Kararın orijinal metni için Avrupa insan
Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudocen)
bakılabilir.
(37) AiHM’nin 21.02.1986 tarihli James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı için bkz. Anadolu
Üniversitesi, Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa
09.03.2010)
önlemi incelemek ve bunu yaparken de ulusal yetkililerin yaklaşimını
belirleyen unsurları sorgulamak durumundadır.
Bir başka ifade ile Mahkeme, itiraz konusu tasarruşarı Ek 1 no’lu
Protokolün 1. maddesine göre denetlemekle ve bunu yaparken de ulusal
makamların tasarruşarının dayanağı olan olguları araştırmakla yükümlüdür.
Bu araştırma ve incelemenin kapsamı davanın şartlarına, Sözleşme’de
güvence altına alınan hakların niteliğine, müdahalenin yoğunluğu kadar
müdahale ile amaçlanan meşru amaca göre değişecektir (Grgiç vd, 2007:15),
ancak bu inceleme, yasa koyucunun sosyal ve ekonomik koşulları değerlendirmesinin,
Devletin takdir alanı içinde kalıp kalmadığını belirlemekle
sınırlıdır.
Özellikle son yıllarda, AiHM birçok davada devletin takdir hakkını
aştığına ve Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesi tarafından teminat altına
alınan mülkiyet hakkının ihlal edildiğine karar vermiştir. Mahkeme
tarafından burada konulan ölçüt “açıkça dayanaktan yoksun olma”dır. Yani
mülkiyet hakkına yapılan bir müdahale açıkça dayanaktan yoksun
olmadığı sürece Mahkeme, ulusal makamların takdir yetkisine
karişmayacağını ifade etmektedir.
4.1.5) Sınırlandırmanın fiartları
Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesine göre, mülkiyet hakkına getirilecek
kısıtlamaların bazı şartları taşıması gerekmektedir. Maddenin kendisinden
ve AiHM içtihatlarından kaynaklanan bu şartlar aflağıda açıklanmıştır:
4.1.5.1)
Hukuk Tarafından Öngörülme
AiHS’ne göre Mülkiyet hakkına yapılacak bir müdahalenin hukuk
tarafından öngörülmüş olması (prescribed by
law) gerekmektedir. Çünkü
Ek 1 No’lu Protokolün birinci maddesinin birinci paragrafın ikinci cümlesi
mülkten mahrum bırakmaya sadece “yasada öngörülen koşullara uygun
olarak” olması halinde izin verir ve ikinci paragraf devletlerin “yasaları
uygulayarak” mülkiyetin kontrol etme hakları bulunduğunu ifade eder.
ilk olarak belirtelim ki, Sözleşmenin Türkçe tercümelerinde “yasada
öngörülen” ifadesi yer almakta ise de bunu “hukuk tarafından öngörülme”
şeklinde olarak algılamak gerekir. Zaten Sözleşmenin ingilizce metninde
geçen “prescribed by
law” ifadesi de hukuk tarafından öngörülmeyi ifade
etmektedir.
AiHM’e göre Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinin en önemli şartı, bir
kamu mercii tarafından mülk dokunulmazlığına yapılacak herhangi bir
müdahalenin hukuki olmasıdır.38 Üstelik demokratik toplumun temel
ilkelerinden biri olan hukukun üstünlüğü AiHS’in bütün maddelerinin
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2879
(38) AiHM’in 25.03.1999 tarihli Iatridis/Yunanistan davası kararının orijinal metni için AiHM’in resmi
internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
temelini oluşturmaktadır ve devlete, yargının emirlerine ve aleyhine alınmış
olan kararlara uyma yükümlülüğünü getirir.
AiHM’in de sık sık belirttiği gibi eğer hukuk tarafından öngörülme (ya
da kısaca hukukilik) şartı yerine getirilmezse, daha ileriye giderek mülkiyet
hakkına yapılan müdahalenin kamu yararına olup olmadığını ya da bireysel
ve kamusal menfaatler arasındaki dengenin bozulup bozulmadığını tespit
etmeye gerek yoktur. Bu nedenle Mahkeme, mülkiyet hakkına yapılan
müdahalenin hukuk tarafından öngörülmediğini tespit eder ise daha ileriye
giderek müdahalenin kamu yararına olup olmadığını ya da meşru bir
amaca matuf olmadığını araştırmamaktadır.39
Her ne kadar hukuk tarafından öngörülme şartı sadece 1. maddesinin
birinci fıkrasının ikinci cümlesinde yer almış ise de hukuk tarafından
öngörülme şartı 1. maddenin tamamı için geçerlidir. Bir başka ifade ile
mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerde üç kural analizinde yer alan
kurallardan hangisi uygulanırsa uygulansın, bu müdahalelerin hukuk
tarafından öngörülmüş olması gerekmektedir.
Hemen belirtelim ki “hukuk tarafından öngörülme” şartı, müdahalenin
mutlaka yasama meclisince çıkarılan bir kanunla düzenlenmesi gerektiği
anlamına gelmez. AiHM’e göre temel hak ve özgürlüklerin ne gibi normlarla
düzenleneceği ulusal makamların takdirindedir. Mülkiyet hakkına
yapılacak müdahaleler
Kanun ile öngörülebileceği gibi tüzük, yönetmelik
hatta yerleflik içtihatla bile öngörülebilir.40 Üstelik “hukukun öngördüğü"
ifadesindeki hukuk kavramı sadece yazılı hukuku değil, aynı zamanda
yazılı olmayan hukuku da kapsamaktadır.
Ayrıca müdahalenin hukuk tarafından öngörülmüş olması, müdahalenin
hukuk tarafından öngörülen şartlarda yapıldığını göstermeye
yetmemektedir. Bir başka ifade ile yasal dayanağın bulunması yasallık
ilkesinin yerine getirilmesi bakımından önem taşımaktadır, ancak
müdahale öngören hukuk hükümlerinin de bazı şartları taşıması
gerekmektedir.
Bu şartlardan ilki hukuk normunun açık ve anlaşılabilir olmasıdır.
Mahkemeye göre bir hukuk normu, vatandafla, bu norm karşısından kendi
davranıfllarını ayarlama fırsatı verecek açıklıkta ve kesinlikte olmalıdır. Bu
açıklık ve kesinlik oluşturulmadığı sürece normun "hukuk normu" olarak
değerlendirilmesine ve müdahalenin hukuk tarafından öngörüldüğünün
kabulüne imkan yoktur. Vatandafl, kendi davranıflının ya da devletin
2880 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(39) Grgiç ve Diğerleri (2007), Avrupa insan Hakları Sözleşmesi Kapsamında Mülkiyet Hakkı, Çeviren:
Özgür Heval Çinar ve Abdulcelil Kaya, Avrupa insan Hakları Sözleşmesi ve Ek Protokollerinin Uygulanmasına
ilişkin Kılavuz Kitap, Avrupa Konseyi, insan Hakları El Kitapları, No:10, 2007, s: 13
(40) AiHM’in 30.05.2000 tarihli Carbonara ve Ventura/italya davası kararının orijinal metni için
AiHM’in resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?-skin=hudoc-en) bakılabilir.
davranişının muhtemel sonuçlarını önceden tahmin edebilecek durumda
olmalıdır.
Bu sonuçların tam bir kesinlikle tahmin edilmesi gerekmemektedir,
zaten tecrübeler bunun olamayacağını göstermıştir. Bir başka ifade ile bu
durum kanunların uygulanmasında “yorumu” dişta bırakacak bütün bir
kesinliği gerektirmemektedir.41 Kanunların büyük bir çoğunluğunun şu ya
da bu ölçüde belirsiz olan ve yorumlanması bir uygulama meselesi teşkil
eden terimler ile ifade edilmış olması da sonuçların tam bir kesinlikle
bilinmesine engel teşkil etmektedir.
Ancak bu durum, bir hukuk normunun sonuçlarının ya da vatandaflın
davranıfllarının karşılığının önceden tahmin edilebilir olması gerekliliğini
bertaraf etmemektedir. Mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin niteliğine,
hukukî belgenin içeriğine, kapsadığı alana, hitap ettiği kişilerin sayı ve
statülerine göre değişebilen öngörülebilirlik belirli bir dereceye kadar
gerekmektedir.42
ikinci şart ulaşılabilirliktir. Bu husus, konu hakkında uygulanacak
olan hukuk normunun yeterince ulaşılabilir olmasını, bir başka anlatımla
vatandaflların belirli bir olaya uygulanabilir nitelikteki hukuk kurallarının
varlığı hakkında önceden, yeterli bilgiye sahip olabilmesini ifade etmektedir.
Üçüncü şart olarak, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin hukuk
normu tarafından tespit edilen unsurlara uygun olması, müdahalenin
uygun ve hukuk tarafından öngörülen bir merciden kaynaklanması ve
uygun merciler tarafından uygulanmış olması gerekmektedir.
Son olarak, hukuk normunun keyfi uygulamalara karşı gerekli
güvenlik önlemlerini de öngörmesi gerekmektedir. Bir başka ifade ile
mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin hukuk tarafından öngörülmesi
yetmemekte, keyfi muamelelere karsı bu sınırın belirleyici karakterlere
sahip olması ve uygun yasal güvencelerinin bulunması gerekmektedir.43
4.1.5.2) Sınırlandırmanın Kamu Yararına Olması
Ek 1 no’lu protokolün 1. maddesinde yer alan “ancak kamu yararı
sebebiyle” ve “genel çıkarlara uygun olarak” ibareleri, mülkiyet hakkında
devlet tarafından yapılan müdahalelerin kamu yararına uygun olmasını
gerektirmektedir.
Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinde yer alan hangi kural uygulanırsa
uygulansın mülkiyet hakkına yapılacak müdahalenin kamu yararı gibi
meşru bir amaç taşıması gerekir.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2881
(41) Grgiç ve Diğerleri (2007) a.g.e. s: 13
(42) Grgiç ve Diğerleri (2007) a.g.e. s: 13
(43) Grgiç ve Diğerleri (2007) a.g.e. s: 13
Maddenin birinci ve ikinci fıkralarında bunun farklı kavramlarla
(“ancak kamu yararı sebebiyle” ve “genel çıkarlara uygun olarak”) ifade
edilmış olması neticeyi değiştirir bir durum değildir.
Bu kapsamda mülkiyet hakkına müdahale öngören hukuk normlarının
da kamu yararı amacı ile çıkarılması gerekir. 1982 Anayasası’nın 35. maddesi
de, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacı ile sınırlanabileceğini
öngörmektedir.
Ancak kamu yararı kavramı, doğası gereği geniş bir anlama sahiptir.
Öğreti de bile bu kavramın net bir tanımının yapılamamış olması da bu
hususu doğrulamaktadır. Bu nedenle, devletler neyin kamu yararına
olduğu konusunda geniş bir hareket alanına sahiptirler.
AiHM de, iç hukukumuza paralel olarak, neyin kamu yararına olduğu
konusunda ulusal makamların ve ulusal yargı mercilerinin geniş bir takdir
yetkisi bulunduğunu ifade etmektedir.
Her ne kadar bazı yazarlar (Çoban, 2008:194), Sözleşme ile güvence
altına alınan haklara ilişkin ihlal iddialarının incelenmesinde ulusal
makamların sahip olduğu kronolojik önceliğin takdir hakkına meşruiyet
kazandırmayacağını ileri sürseler de AiHM takdir hakkını daha geniş
yorumlamakta ve ulusal makamların sadece haklara ilişkin ihlal
iddialarının incelenmesi ve karara bağlanmasında değil, aynı zamanda bu
haklara yapılacak müdahaleler hakkında karar verme konusunda da
uluslar arası yargıca göre daha iyi konumda olduklarını vurgulamaktadır.
AiHM’e göre kanun koyucunun; sosyal ve ekonomik tedbirleri
uygulamaya sokabilmesi açısından, hem mülkiyetin kullanılmasının
kontrolü için tedbirler alınmasını gerektiren kamusal bir sorunun varlığı ve
hem de bu sorunun çözümlenmesi amacıyla alınabilecek tedbirler
konusunda geniş bir takdir alanına sahip olması gereklidir. Buna göre
Mahkeme devletlerin;
a) Taşınmaz kiralamalarına sınırlama getirilmesini gerektiren ekonomik
ve sosyal sebeplerin ve amaçların var olup olmadığının tespitinde,
b) Bu tür ekonomik ve sosyal sıkıntıların giderilmesi amacıyla alınması
gereken tedbirlerin seçiminde,
Takdir hakkının bulunduğunu kabul etmektedir.
Bu nedenle AiHM, açıkça makul bir temelden yoksun olmadıkça, kamu
yararının ne olduğu konusunda kanun koyucunun takdir hakkına saygı
göstereceğini vurgulamaktadır.44
2882 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(44) AiHM’in 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi, Anadolu
Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi içtihatları Web
Üstelik bu takdir hakkı alternatif çözüm yollarından kendisine göre en
uygun olanı seçme hakkını da kapsar. Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesi
“kesin gereklilik” şartı taşımamaktadır, bu nedenle bir meselenin veya bir
sosyal sorunun birden fazla çözüm yolunun bulunması, otomatikman,
yapılan müdahalenin haksız olduğu anlamına gelmemektedir.
Kanun koyucular kamu yararını gerçekleştirmek amacıyla belli bir
sonuca ulaflmak için değişik yolların seçiminde siyasi takdir yetkisine
sahiptirler. Bir başka anlatımla, takdir yetkisinin aşılmaması şartı ile
yapılan müdahalenin sorunu çözmede en uygun yöntem olup olmadığı
konusunda devletlerin geniş bir takdir yetkisi vardır ve bu meseleyi karara
bağlamak AiHM’in görevi değildir.45
Mahkeme 21.02.1986 tarihinde verdiği James ve Diğerleri/Birleflik
Krallık kararında bu konuda şu yorumu yapmıştır:
“Toplumlarını ve bunun ihtiyaçlarını doğrudan bilmeleri sebebiyle
ulusal merciler neyin "kamu yararına" olduğunu uluslararası bir hakime
göre daha iyi belirleme imkanına sahiplerdir. Bu nedenle, Avrupa insan
Hakları Sözleşmesi ile oluşturulan koruma sistemi içinde mülkten mahrum
bırakma önlemlerini haklı kılacak bir kamu meselesinin varlığı ve alınacak
önlemler konusunda ilk değerlendirmeyi ulusal merciler yapmaktadırlar.
Avrupa insan Hakları Sözleşmesinin koruması altındaki diğer alanlarda
olduğu gibi burada da ulusal merciler bu nedenle belli bir takdir hakkına
sahiptir. Ayrıca, "kamu yararı" kavramı oldukça geniştir. Özellikle de
Avrupa insan Hakları Komisyonunun belirttiği gibi mülkü kamulaştıran
kanunları yürürlüğe koyma kararı genellikle siyasi, ekonomik ve sosyal
konuların dikkate alınmasını gerektirir. Bu konulardaki fikirler de
demokratik bir toplum içinde epeyce farklılık gösterir. AiHM sosyal ve
ekonomik politikaları uygulayan yasama meclisine sunulan takdir hakkının
geniş olmasının doğal olduğunu vurgulamıştır. Bu nedenle, yasama
meclisinin neyin "kamu yararına" olduğu konusundaki kararına, bu
kararın açık bir biçimde makul bir temele dayanmaması hali dişında, saygı
gösterecektir.46"
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2883
(45) AiHM’in 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi, Anadolu
Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi içtihatları Web
(46) AiHM’in 21.02.1986 tarihli James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
4.1.5.3) Özel Kişiler Lehine Getirilecek Sınırlamalarda Kamu Yararı
Olgusu
Mahkeme James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararında47 taşınmaz
kiralamalarına özel kişiler lehine getirilen sınırlamaların kamu yararına
olup olmayacağını tartışmak zorunda kalmış ve bu tür sınırlamaların, özel
kişiler lehine yarar sağlasa bile, kamu yararına olabileceğine karar
vermiştir.
Kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin çıkarılan bir kira reformu kanunu
ile kiracılara geçişinin öngörülmesi nedeni ile açılan bu davada
başvurucular (davacılar) mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin özel kişiler
lehine yapılması durumunda, bunun kamu yararına olmayacağını ileri
sürmüşlerdir.
Mahkeme, mülkiyetten yoksun bırakmanın, özel bir flahsa “ayrıcalıklı
ve özel bir menfaat” sağlamak için gerçekleştirilmesi halinde, bunun kamu
yararına olmayacağına dair başvurucuların görüflüne katılmıştır. Bununla
birlikte Mahkeme, bazı koşullarda bir kimsenin özel mülkiyetinin başka bir
kimseye zorunlu devrinin, kamu yararının gerçekleştirilmesi için meşru bir
araç olabileceğini de vurgulamıştır.
Mahkemeye göre Sözleşmeci Devletlerin Anayasalarında, yasalarında
veya içtihatlarında "kamunun kullanımı amacıyla" gibi ifadelerin yer aldığı
metinlerde bile, kamu yararı kavramının özel flahıslar arasında mülkiyetin
zorunlu devrini hukuk dişı saydığı ortak bir prensip tespit edilememiştir, bu
nedenle mülkiyet hakkına özel kişiler yararına yapılan müdahalelerin de
bazı durumlarda kamu yararı ilkesine aykırılık teşkil etmemesi
mümkündür.
Mahkemeye göre "kamu yararına" (in the public interest) şeklindeki
ingilizce deyimden, devredilen mülkiyetin genel olarak kamunun kullanı-
mına açılması ve hatta toplumun önemli bir bölümünün bu devirden
doğrudan yararlanması gerektiği anlamı da çıkmaz.
Sosyal adaleti sağlamayı amaçlayan bir politika gereğince mülkiyetin
özel kişiler yararına elden alınması da, pek tabi "kamu yararına" olarak
nitelendirilebilir. Özel tarafların sözleşme veya mülkiyet haklarını düzenleyen
bir hukuk sisteminin adilliği, kamu düzenini ilgilendiren bir mesele
olup bu konuya adalet getirmek isteyen yasal tedbirler, bir kimsenin
mülkiyetini diğer bir kimseye zorunlu devrini sağlasa bile, kamu yararına
uygun olabilir.
Mahkeme, Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinde yer alan “kamu yararı
amacıyla” ibaresinin Fransızca tercümelerdeki karşılığı olan "pour cause
2884 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(47) AiHM’nin 21.02.1986 James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
d’utilite publique" deyiminin bazı Sözleşmeci Devletlerin iç hukuklarında
mülkiyetin kamulaştırılması bağlamında yer almasının bu deyimin dar bir
anlama sahip olarak nitelendirilebileceğini, ancak bu hususun o kadar da
net olmadığını vurgulamıştır. Çünkü Sözleşme’deki birçok kavramın "özerk"
anlama sahip olduğu, Mahkeme’nin içtihatlarında kabul edilmıştir. Dahası,
"utilite publique" kelimeleri, sosyal adaleti yaygınlaştırmak için
düşünülmüş politikaların uygulanması bakımından yapılan kamulaştırma
tasarruşarını kapsayacak şekilde, daha geniş bir anlama gelmeye
müsaittir.
Mahkeme böyle bir yorumun, Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinin
amacı ve hedefi dikkate alındığında ingilizce ve Fransızca metinleri en iyi
şekilde bağdaştıran yorum olduğunu kabul etmıştir.
Netice olarak Mahkeme şu görüflü ifade etmıştir:
“Meşru sosyal, ekonomik ve diğer politikalar gereğince mülkiyetin elden
alınması, alınan mülkiyetten toplumun bütün kesimleri doğrudan
yararlanmasa veya mülkü kullanmasa bile, "kamu yararına" olabilir. O
halde kira reform yasası, sırf bu sebeple Birinci Protokolün 1. maddesini
ihlal etmemektedir.48”
4.1.5.4) Orantısallık
AiHM, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin, toplumun genel
menfaati ile kişinin temel haklarına ilişkin menfaatleri arasındaki adil
dengeyi kurması ve koruması gerektiğini kabul etmektedir.49 Bir başka
anlatımla, mülkiyetin barışçıl kullanımına yapılan bir müdahalenin, toplumun
genel yararının gerekleri ile bireyin temel haklarının korunmasının
gerekleri arasında adil bir denge kurması gerekmektedir.
Bu kapsamda bireyin aflırı ve orantısız külfetlere katlanması sonucunu
doğuran müdahaleler, Mahkeme tarafından mülkiyet hakkının ihlali olarak
değerlendirilmektedir.
Örneğin Mahkeme kira artişlarının sınırlandırılmasını hukuka aykırı
bulmazken, kiraların tamamen dondurulmasını mülkiyet hakkının ihlali
olarak görmektedir.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2885
(48) AiHM’in 21.02.1986 James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
(49) AiHM’in 23.09.1982 tarihli Sporrong-Lönnroth/isveç kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi, Anadolu
Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi içtihatları Web
4.2.) Avrupa insan Hakları Mahkemesi’nin Kira ile ilgili Özel
Sınırlamalara Yaklaşimı
4.2.1) Kira Bedelinin
Kanun ile Sınırlandırılması
Çeşitli ülkelerde, özellikle dar gelirli aileler için, artan konut talepleri ile
yükselen kiraları katlanılabilir bir seviyede tutmak amacıyla50 kira
bedellerine ve bu kira bedellerinde yapılacak artişlara sınırlamalar
getirildiğini yukarıda açıklamıştık.
AiHM, kira bedellerinin kanun ile sınırlandırılmasını mülkiyet hakkının
ihlali olarak görmemektedir. Mahkemeye göre taşınmazlara uygulanabilecek
en fazla kira bedelinin kanun ile belirlenmesi devletlerin takdir hakkı
alanı içinde kalır ve “takdir hakkı” kavramı doğası gereği geniş bir anlam
ifade etmektedir.51
Mahkemeye göre sosyal amaçlar güden bir devletin; orta gelir grubunun
konut ihtiyacının düzenli olarak karşılanması, kira sisteminin reforma tabi
tutulması, konut kiraları arasındaki aflırı farklılıkların giderilmesi, bazı
normlara uymayan binaların modernleştirilmesi ve taşınmaz spekülasyonunun
önlenmesi gibi amaçlarına ulaflabilmesi için kira bedellerini
sınırlandırma hakkı vardır.
Başvurucuların (davacıların) Graz/Avusturya’da, kiracılara kiralanan
çeşitli katlardan oluşan büyük bir binanın müştereken sahibi olduğu ve
1981 yılında yürürlüğe giren Kira Yasasının kira bedellerini sınırlayarak bu
bedellerde büyük bir düşüfle neden olduğu Mellacher ve Diğerleri/
Avusturya davasında52 verdiği kararında Mahkeme, kira bedellerinin
düşürülmesini öngören yasanın orta gelir düzeyindeki insanların makul
fiyatlarla ev sahibi olmalarını kolaylaştırmayı ve aynı zamanda bazı
normlara uymayan binaları modern standartlara uygun hale getirmeyi
amaçladığını vurgulayarak bu tür müdahalelerin kamu yararına uygun,
meşru bir amacı olduğuna karar vermıştir.
Üstelik Mahkemeye “kira bedellerinin sınırlandırılmasının, sınırlamadan
önceden akdedilen sözleşmelerin gelecekteki icrası açısından sonuçlar
doğurmasını” da mülkiyet hakkının ihlali olarak görmemıştir. Mahkemeye
göre, Ek 1 no’lu Protokolün mülkiyet hakkını koruma altına alan 1.
maddesi, kanun koyucunun mevcut sözleşmelere müdahale etmesini
2886 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(50) Kılıç S. ve Özel M. (2006) “Yerel Yönetimlerin Konut Politikaları Üzerine Bir inceleme - Çeşitli Ülke
Deneyimleri ve Türkiye” Ç.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Cilt 15, Sayı 1, 2006, s.207-228
(51) AiHM’nin 15.09.2009 tarihli Amato Gauci/Malta kararı. Kararın orijinal metni için Avrupa insan
Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudocen)
bakılabilir.
(52) AiHM’nin 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
engellemez.53 Kira bedellerine getirilen sınırlamaların mevcut sözleşmelerde
yer alan kira bedellerini büyük ölçüde düşürmesi de sonucu değiştirmez.
Mahkeme; dairelerin, özellikleri ve içinde bulundukları binanın coğrafi
konumu dikkate alınmaksızın, yüzölçümlerine göre kategorilere ayrılmasını
ve kira bedellerinin sadece daire yüzölçümüne göre sınırlandırılmasını da
mülkiyet hakkına aykırı görmemiştir.
Böyle bir uygulamanın bazı malikleri diğerlerinden daha dezavantajlı
duruma sokabileceğini kabul eden Mahkeme, kira bedellerini düzenleme
sistemi kuran ve özellikle de benzer dairelerin kira bedelleri arasında uygun
düzey oluşturmayı hedefleyen bir kanunun, zorunlu olarak genel bir nitelik
taflıyacağını, üstelik her bir daire için ayrı kira standardı belirlenmesinin de
pratik olmadığını, dolayısıyla bu konuda yapılacak genel sınırlamaların
mülkiyet hakkına aykırılık teşkil etmeyeceğini vurgulamıştır.
Fakat yukarıda anlatılan hususlar, Mahkeme’nin kira bedellerinin
tamamen dondurulabileceği görüflünde olduğu anlamına da gelmemektedir.
Mahkeme’ye göre kira bedellerinin tamamen dondurulması, kamu
yararı amacıyla yapılmış olsa bile, taşınmaz maliklerini, kamunun sağladığı
menfaate nazaran orantısız bir yükümlülük altına sokmaktadır. Bu durum
ise mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelmektedir.
4.2.2) Kiraya Konu Taşınmazın Tahliyesinin Durdurulması
Tahliyenin durdurulması konusunda mülkiyet hakkına getirilen
sınırlamalar iki şekilde kendini gösterebilmektedir. Bunlardan birincisi,
tahliye hakkının kanun tarafından belirlenen kira süresi boyunca tamamen
sınırlanması, ikincisi ise tahliyeye ilişkin mahkeme kararlarının
uygulanmasının durdurulmasıdır.
Her iki uygulama da AiHM tarafından -ilke olarak- kamu yararına
uygun bulunmuş ve mülkiyet hakkına aykırı görülmemıştir. AiHM, Amato
Gauci/Malta davasında54 tahliye hakkının kanun tarafından sınırlandırılması
nı mülkiyet hakkına aykırı bulmazken, 28.10.1995 tarihli Scollo/italya
davasında verdiği kararında da kiraya konu taşınmazın tahliyesinin hükümet
tarafından çıkarılan kanun hükmünde kararname ile durdurulmasını
mülkiyet hakkının ihlali olarak görmemıştir.
Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinin ikinci paragrafının (üçüncü kural),
devletlerin kamu yararı amacı ile mülkün kullanımının kontrolü için gerekli
mevzuatı çıkarma hakkını saklı tuttuğunu ifade eden Mahkeme bu tür
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2887
(53) AiHM’in 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi, Anadolu
Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi içtihatları Web
(54) AiHM’in 15.09.2009 tarihli Amato Gauci/Malta kararı Kararın orijinal metni için AiHM’in resmi
internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
kanunlara özellikle modern toplumlarımızda sosyal ve ekonomik politikalar
içinde önemli yer tutan konut alanında sıklıkla rastlandığına dikkat
çekmiştir.55
Mahkemeye göre çok sayıda kira sözleşmesinin aynı anda sona ereceği
durumlar sosyal bir gerilime neden olabilecek ve kamu düzenini tehlikeye
sokabilecektir. Böyle bir durumun önlenmesi amacıyla alınan tedbirler ise
kamu yararınadır.
Ancak müdahalenin kamu yararına olması müdahalenin haklı olması
açısından yeterli değildir. Müdahale, bireysel ve toplumsal menfaatler
arasında mevcut adil dengeyi bozucu nitelikte olmamalıdır. Dolayısıyla
kiraya konu taşınmazların tahliyesi durdurulurken özellikli durumlara
sahip olan taşınmaz malikinin durumunun da dikkate alınması gerekir. Bir
başka ifade ile taşınmaz maliklerine kısıtlamaların kendisine uygulanması
konusunda kendi haklarını koruyabilmek amacıyla uygun yasal araçlar
sağlanmalıdır.
Örneğin taşınmaz malikinin kiraya konu taşınmaza mutlak surette
ihtiyacı söz konusu ise tahliyeyi durdurma kararlarının bu gibi hususlar
dikkate alınmak suretiyle verilmelidir. Ya da Malta örneğinde olduğu gibi
taşınmazın tahliyesi kanun tarafından belirlenen kira süresi boyunca
durdurulurken, taşınmaz maliklerinin de bu taşınmazlara ihtiyacı
olabileceği düşünülerek taşınmaz malikine özellikli durumlarını ispatlama
hakkı tanınmalıdır.
4.2.3) Kiracıya, Kira Konusu Taşınmazı Satın Alma Hakkı Tanınması
James ve Diğerleri/Birleflik Krallık davasında,56 kiracılara kira konusu
taşınmazı piyasa değerinin altında bir bedelle satın alma hakkı verilmesi,
AiHM tarafından mülkiyet hakkına aykırı bulunmamıştır.
Bu davaya konu olan olayda, 1967 yılında ingiltere’de çıkarılan bir
kanunla, kiracılara kira konusu meskeni piyasa rayicinin altında bir
bedelle satın alma hakkı verilmıştir.
Modern toplumlarda konut sorununun önemli bir mesele olduğunu, bu
nedenle bu meselenin çözümünün piyasa güçlerinin eline bırakılamayacağı
nı vurgulayan Mahkeme, devletlerin konut sorunu çözebilmek
amacıyla taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören düzenlemeler
yapmasının mümkün olduğunu, kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin
2888 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(55) AiHM’nin 28.10.1995 Scollo/italya davası kararı. Kararının orijinal metni için Avrupa insan Hakları
Mahkemesinin resmi internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en)
bakılabilir.
(56) AiHM’nin 21.02.1986 James ve Diğerleri/Birleflik Krallık kararı için bkz. Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
kiracıya geçmesini öngören bu tür müdahalelerin kamu yararına
olduğunun kabul edilmesi gerektiğini ifade etmıştir.
Açıkça dayanaktan yoksun olmadığı sürece kanun koyucunun kiraya
konu taşınmazın mülkiyetinin kiracıya geçmesini öngören düzenlemelerin
en uygun çözüm yolu olup olmadığı da AiHM’in görev alanına girmemektedir.
57
Üstelik Mahkemeye göre mülkiyet hakkına yapılan müdahale
mülkiyetin bir başkasına geçmesine neden olsa bile kamu yararına uygun
olabilir. Bu kapsamda bazı koşullarda, bir kimsenin özel mülkiyetinin
başka bir kimseye zorunlu devri, kamu yararının gerçekleştirilmesi için
meşru bir araç olabilir.58
Son olarak şunu belirtelim: AiHM, kiraya konu taşınmazın “piyasa
bedelinin altında bir bedelle” kiracıya geçmesini de mülkiyet hakkına aykırı
bulmamıştır. Mahkemeye göre Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesi, her olayda
tazminatın tam olarak ödenmesi hakkını güvence altına almamaktadır.
Ekonomik reform tedbirlerinin veya bir sosyal adaleti gerçekleştirmeye
yönelik tedbirlerin hedeflediği "kamu yararı" meşru amacı, tam piyasa
değerinden daha az bir ödeme yapılmasını gerektirebilir. Bundan dolayı,
kira konusu taşınmazın mülkiyetinin kiracıya piyasa rayicinin altında bir
bedelle devrinin öngörülmesi mülkiyet hakkının ihlali anlamına
gelmemektedir.
4.2.4) Kiracının ve Kira Koşullarının Kamu Otoriteleri Tarafından
Belirlenmesi
Malta’da uygulanan daha katı bir sistemde ise taşınmazda ikamet
edecek kiracılar ve kira koşulları (kira bedeli dahil) kamu otoriteleri tarafından
belirlenmektedir. Taşınmaz maliklerinin, kiracının ve kira koşullarının
belirlenmesinde herhangi bir yetkisi bulunmamaktadır.
Bu kapsamda yetkili olan Sosyal Konutlar Direktörlüğü, taşınmazda
oturacak kiracıyı ve kira koşullarını belirlemek üzere taşınmaz maliklerine
talimat verebilmektedir. Sosyal Konutlar Direktörlüğü tarafından belirlenen
kira bedeli ise piyasa rayicinin oldukça altında kalmaktadır.
AiHM, konu hakkında, devletlerin barınma gibi sosyal sorunları
çözmede oldukça geniş bir takdir hakkından yararlanmaları gerektiğini, bu
kapsamda taşınmazlara uygulanacak en fazla kira bedelinin kamu
otoriteleri tarafından belirlenebileceğini belirttikten sonra kamu otoriteleri
tarafından belirlenen kira bedelinin taşınmaz rayiç kiralarına göre önemli
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2889
(57) Carss-Frisk (2003) a.g.e. s: 46
(58) Bu husus “Genel Olarak Ülkelerin Sınırlandırma Hakları” bölümünde detaylı şekilde açıklanmıştır.
düşüfllere neden olabileceğini, bunun doğal karşılanması gerektiğini
vurgulamıştır.59
Mahkeme bu kabulden sonra takdir hakkının da sınırsız olmadığını,
taşınmaz maliklerinin çok uzun süreler boyunda çok düşük kira bedellerine
zorlanmasının taşınmaz maliklerini aflırı bir külfet altına soktuğunu ve bu
durumun mülkiyet hakkına aykırılık teşkil ettiğini ifade etmıştir.
5) Değerlendirme
5.1) Sınırlandırmanın Mümkün Olup Olmadığı
Konut sorunu, modern toplumların en büyük problemlerinden birisidir.
Bu sorunun piyasa mekanizmasına bırakılması ise, konut arzının azlığı
nedeniyle, kiracılar aleyhine sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle
devletler konut problemini çözmek amacıyla, kamu yararına gördükleri
çeşitli tedbirleri hayata geçirme konusunda takdir hakkına sahiptirler.
Bu şekilde bir sınırlama iki açıdan gereklidir:
Öncelikle, konut arzının azlığı konut kiralarının artmasına, bu durum
da kiracıların taşınmaz maliklerine göre dezavantajlı bir konumda
kalmalarına neden olmaktadır. Böyle bir durumun ise sosyal rahatsızlıklara
neden olması kaçınılmazdır ve kiracılar açısından adaletsiz sonuçlar
doğurabilmektedir. Sosyal adaletsizlik olduğuna hükmettiği fleyleri tasfiye
etmek ise, demokratik bir yasama organının takdir hakkına güzel bir örnek
oluşturur.
Konut sorunu gibi önemli sosyal sonuçlar doğuran bir meselenin
çözümü piyasa güçlerinin eline bırakılamaz. Bu sorunun bir şekilde
çözümlenebilmesi amacıyla devlet gerekli gördüğü tedbirleri alma hakkına
sahiptir.
Üstelik 1982 Anayasası’nın 2. maddesinde belirtilen sosyal hukuk
devleti ilkesi; devlete; sosyal huzurun sağlanması, toplumsal barış ve kamu
düzeninin korunması amacıyla kiracı kiralayan ilişkilerini düzenlemesi,
böylece insanımızı hak ettiği yaşam düzeyine kavuşturulması, gelir
dağılımını düzeltilmesi konusunda görevli kılmaktadır. Bu görevleri yerine
getirmek için mülkiyet hakkına getirilen sınırlamalar, Anayasa’nın mülkiyet
hakkını düzenleyen 35. maddesi anlamında “kamu yararına” olarak kabul
edilmelidir.
Her ne kadar bazı yazarlar60 devletin “sosyal devlet” ilkesinin arkasına
sığınarak piyasa mekanizmasının işleyişine müdahale edemeyeceğini ileri
sürmekteyseler de piyasa mekanizmasına devletin hiçbir şekilde müdahale
2890 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(59) AiHM’in 26.09.2006 tarihli Ghigo/Malta Davası kararı. Kararın orijinal metni için AiHM’in resmi
internet sitesine (http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en) bakılabilir.
(60) Ruhi 2003) a.g.e. s: 230
etmemesi, günümüzde artık pek kabul görmeyen bir yaklaşim olarak
değerlendirilmektedir.
“Bırakınız yapsınlar, bırakınız geçsinler” şeklinde ifadesini bulan ve
devletin piyasa mekanizmasını hiçbir şekilde müdahale etmemesini
öngören bu anlayiş çok eskilerde kalmıştır. Modern toplumlar birbirinden
farklı pek çok toplumsal ihtiyaca sahiptirler ve bu tür toplumsal ihtiyaçların
sağlanması tamamen piyasa güçlerinin insafına bırakılamaz.
Elbette ki devletin, piyasa mekanizmasına bu şekilde müdahale
etmesinden önce, alınması gereken önlemler vardır. Konut sorunu, kira
bedellerini sınırlandırarak değil, konut arzını artırarak çözmelidir. Ancak
bu durum, kısa vadede, devletin gerekli gördüğü tedbirleri almasına engel
değildir.
Sınırlandırmalar için ileri sürülebilecek ikinci gerekçe konut
kiralarında meydana gelen artişın enflasyonu tetiklemesidir. Buna göre,
konut kiralarındaki yükseliş genel fiyat seviyesindeki artıflları tetiklemekte,
bu da hayat pahalılığına neden olmaktadır. Anayasa Mahkemesince de
kabul edildiği üzere konut arzının talepten az olduğu durumlarda devletçe
önlem alınmadığı takdirde talebin arzdan fazla olması nedeniyle kiralar aflırı
şekilde yükselecek, bu yükseliş ise (kiraların tüketici fiyat endeksi içindeki
oranının yüksek olması nedeniyle) enflasyonun yükselmesine neden
olacaktır. Eğer kira bedellerindeki artıfl sınırlanabilirse enflasyon oranının
artıflı da sınırlanabilecektir.
Elbette ki (konut kiralarındaki bir artişın enflasyon oranında ciddi
artıfllar meydana getirdiği kabul edilmekle birlikte) enflasyonun tek kaynağı
kira bedellerindeki artıfl değildir ve kira bedellerindeki artıflın sınırlandı-
rılması, tek başına enflasyonu önlemeye yetmeyecek, bunun yanında diğer
bazı tedbirlerin (devlet harcamalarının kontrol altına alınması) de alınması
gerekecektir. Bir başka ifade ile devletin harcamalarının enflasyona önemli
katkılar yaptığı bir ortamda kira bedellerinin enflasyon kaygısı ile
sınırlandırılması herhangi bir anlam taşımamaktadır.
Ancak bu husus, tek başına okunduğunda, kira bedellerine getirilen
sınırlamamanın ölçüsüz olduğunu iddia etmeye yetmeyecektir. Çünkü kira
bedellerinin sınırlandırılmasının tek amacı enflasyonu kontrol etmek değildir,
daha doğrusu sınırlandırmanın tek sonucu enflasyonun dizginlenmesi
değildir. Bu tür sınırlandırmalar ücretlilerin gelirlerinin büyük bir kısmının
kira bedellerine gitmesini bir ölçüde sınırlandırmaktadır.
Kira kontrollerini gerektiren bir diğer neden de imar planları ve imar
programında ortaya konmuş hedeflere ulaşima yardımcı olmak üzere,
taşınmaz piyasalarını düzenlemedir.61 Bu kapsamda, planlarda öngörülen
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2891
(61) inam, fi. ve Çay, T.(2002) “imar ve fiehirleşme Kanun Tasarısı Üzerine Bir inceleme” Selçuk Üni.
Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl Sempozyumu, 16-18 Ekim 2002, Konya s:182
hedeflere ulaşılabilmesi ve sosyal adaletin gerçekleştirilebilmesi amacıyla
yerel yönetimlere kira denetim yetkisi verilmesi öngörülmektedir. Bu nedenle
belirli alanlarda, sınırlı sürelerle ve sosyal amaçlarla yerel yönetimlere,
plan kapsamındaki bir kentsel bölgede veya bir proje uygulama alanında,
kira düzeylerini düzenleme ve denetleme yetkisi verilmelidir.62
Yukarıda sayılan bu gerekçelerle, kira piyasasında konut arzının azlığı
devam ettiği sürece kanun koyucunun (mülkiyet hakkının özüne
dokunulmaması şartı ile) kira konusunu düzenlemesi ve bu alanda
sınırlama yapması mümkündür ve bu tür müdahaleler kamu yararınadır.
Sınırlamaların, özel kişiler lehine sonuçlar doğurması da AiHM tarafından
mülkiyet hakkının ihlali olarak görülmemiştir.
Elbette ki konut sorununun gerçek çözümü konut arzının artırılmasıdır
ve devletin kamu harcamalarını kısması da enflasyon üzerinde kira
kontrollerinden daha etkili sonuç doğuracaktır.
Ancak konut arzının artırılarak konut sorunun çözülmesine ve
enflasyonun dizginlenmesine yönelik gerçek anlamda çözümler üreten bu
iki önlemin alınmaması bile konut kiralarına getirilen sınırlamaları haksız
göstermez. Bir sorunun alternatif çözüm yollarının bulunması, bu yollardan
birinin otomatik olarak haksız olması sonucunu doğurmaz. Kiracıları
korumak ve bu yolla toplumsal barışı tesis etmek Anayasa’nın 2. maddesinde
ifadesini bulan sosyal hukuk devleti ilkesinin bir gereğidir.
Avrupa insan Hakları Mahkemesi de; konut sorununun modern
toplumların temel sorunlarından biri olduğunu, devletin bu tür sosyal
sorunları çözebilmek amacıyla çeşitli tedbirler alma konusunda geniş bir
takdir yetkisi bulunduğunu kabul ederek, kira bedellerinin kanun ile
sınırlanması, kiraya konu taşınmazın mülkiyetinin piyasa değerinin altında
bir bedelle kiracıya geçmesi ve kiraya konu taşınmazın tahliyesine emreden
yargı kararının uygulanmasının kanun hükmünde kararname ile
durdurulması şeklinde getirilen sınırlamaları mülkiyet hakkına aykırı
görmemıştir.
Kanun koyucu tarafından getirilen bu tür sınırlamaların sözleşme
özgürlüğünü ihlal ettiği ileri sürülmüşse63 de sözleşme özgürlüğünün mutlak
ve sınırsız bir hak olmadığı dikkate alındığında sözleşme yapma
özgürlüğünün kanun ile sınırlandırılmasının mümkün olduğu görülmektedir.
Sözleşme özgürlüğü, kişilerin borç ilişkilerini düzenlerken, hukukun
çizdiği yasal çerçeveye uygun olmak kaydıyla yapacakları sözleşmeleri
2892 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(62) Aynı yönde bkz. DPT (2007) 9. Befl Yıllık Kalkınma Planı, Yerleşme - fiehirleşme Özel ihtisas
(63) Ruhi (2003) a.g.e. s: 227
doğrudan doğruya düzenleme yetkisine sahip olmalarıdır.64 Elbette ki
Anayasa’nın 48. maddesi gereği herkes sözleşme özgürlüğüne sahiptir,
ancak bu, hakkın sınırsız olduğu anlamına gelmemektedir.
Üstelik dünyanın pek çok ülkesinde (ekonomik yönden gelişmış olarak
nitelendirilen Avrupa ülkelerinde bile)65 taşınmaz kiralamalarında sözleşme
özgürlüğü şu ya da bu ölçüde sınırlandırılmaktadır.
Avrupa insan Hakları Mahkemesi de, kanun koyucu tarafından
belirlenen sosyal hedefine ulaflabilmesi için, bu politikaları hayata geçirmek
amacıyla alınacak tedbirlerin, önceden akdedilmış sözleşmelerin gelecekteki
icrasını etkilemesi, hukuka aykırı görmemektedir. Örneğin Mahkeme,
Mellacher ve Diğerleri/Avusturya davasında,66 çıkarılan bir kira kanunu ile,
bu kanundan önce akdedilmiş bulunan sözleşmelerdeki kira bedellerinin
sınırlandırılmasını mülkiyet hakkına aykırı görmemiştir.
Bazı yazarlarca67 4531 Sayılı
Kanun’la getirilen sınırlama enflasyonu
önleme amacına ulaflmaya elverişli olmadığı, bu nedenle elverişlilik ilkesine
uygun olmadığı iddia edilmişse Anayasa Mahkemesinin, bu görüflün aksine
kanun koyucunun “kira artişlarına getirilecek sınırlamanın enflasyonun
önlenmesi konusunda etkili olacağı” yolundaki kabulüne katıldığını
söylemek mümkündür.
Üstelik AiHM kararlarına göre taşınmaz kiralamaları gibi mülkiyet
hakkını ilgilendiren konularda alternatif çözüm yollarını takdir etmek
devletin takdir hakkı kapsamında kalmaktadır. Bu takdir hakkı alternatif
çözüm yollarından kendisine göre en uygun olanı seçme hakkını da kapsar.
Bir başka ifade ile, bir meselenin veya bir sosyal sorunun birden fazla
çözüm yolunun bulunması, devlet tarafından seçilen yöntemin
otomatikman haksız olduğu anlamına gelmemektedir.
Bu nedenle, taşınmaz kiralamalarına ilişkin hususların sözleşme
özgürlüğü ve piyasa mekanizması içinde şekillenmesi tercihe flayan olmakla
birlikte Devletin, sosyal ve ekonomik nedenlerle kiralamalara zaman zaman
müdahale hakkının bulunduğunun kabulü gerekir.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2893
(64) Başpınar, V. “Borç Sözleşmelerinin Kısmî Butlanı”, Banka ve Ticaret Hukuku Araştırma Enstitüsü
Yayınları, Ankara, 1998, s:13
(65) Altafl (2000) a.g.e. s: 106
(66) AiHM’nin 19.12.1989 tarihli Mellacher ve Diğerleri/Avusturya kararı, Anadolu Üniversitesi,
Anadolu Üniversitesi Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku Projesi, insan Hakları Avrupa Mahkemesi
(67) Ruhi, M. E. (2003) “Gayrimenkul Kiralarının Sınırlandırılması Hakkındaki 4531 Sayılı Yasaya
ilişkin Anayasa Mahkemesi Kararı Üzerine Bir Değerlendirme”, Atatürk Üniversitesi, Erzincan Hukuk
Fakültesi Dergisi, Yıl: 2003, Cilt: VII, Sayı: 1-2, s:227
5.2) Sınırlandırmada Uyulması Gereken fiartlar
Sosyal ve ekonomik amaçlarla kiralamalara sınırlama getirilmesi
mümkün olmakla birlikte sınırlama getirilirken şu hususlar dikkatlerden
kaçmamalıdır:
5.2.1) Uzun Vadeli ve Gerçekçi Çözüm Yolarının Seçilmesi
Konut problemine gerçek çözüm arz/talep arasındaki denge ile
oluşması gereken fiyatlara müdahale yolu ile değil, konut üretiminin
artırılmasından geçmektedir.
Çünkü ekonomik olarak ispatlanmıştır ki, konut kiralarına müdahale
edilmesi, kısa vadede olumlu sonuçlar doğurabilirse de uzun vadede konut
arzının daha da azalmasına neden olmaktadır.
Avrupa’da ikinci Dünya Savaşı’ndan sonra yaygın olarak kullanılmaya
başlanan kira kontrollerinin, konut arzını ve kalitesini azaltması68 üzerine,
1980’li yıllardan sonra yavafl yavafl terk edilmeye başlandığı unutulmamalı
dır.
Bu nedenle kısa vadede taşınmaz kiralamalarının çeşitli yönlerden
sınırlandırılması hoş görülebilir ise de uzun vadede çözüm konut arzının
artırılmasından geçmektedir. Bu kapsamda konut üretimini teşvik, kira
yardımı, konut üretimi için arsa temini, uygun kredi koşullarının
yaratılması, konut üretimi için gerekli girdilerde sübvansiyon sağlanması
gibi etkili önlemler mutlaka devreye sokulmalıdır.
5.2.2) 1982 Anayasası’ndaki Sınırlama fiartlarına Uyulması
Mülkiyet hakkı sınırlanırken 1982 Anayasasında belirtilen şartlara
uyulmalıdır. Bu kapsamda ölçülülük ilkesine uyulmalı ve mülkiyet
hakkının özüne dokunulmamalıdır.
ilk olarak ölçülülük ilkesinin; elverişlilik (sınırlama için kullanılan
aracın sınırlama amacını gerçekleştirmeye elverişli olması), demokratik
toplumda gereklilik (sınırlayıcı önlemin sınırlama amacına ulaflma
bakımından zorunlu olması) ve oranlılık (araçla amacın orantısız bir ölçü
içinde bulunmaması, sınırlamanın ölçüsüz bir yükümlülük getirmemesi)
olarak tecelli eden üç alt ilkesine uyulmalıdır.
Öncelikle kira bedellerinde sınırlama yaparken kiracıların yanı sıra
kiraya verenlerin menfaatlerinin de dikkate almak gerekmektedir ki bu
durum oranlılık ilkesi kapsamına girmektedir. Bu kapsamda kira bedelleri
ve bu bedellerin artişları sınırlandırılırken enflasyon oranına yakın bir artiş
2894 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
(68) Yetgin, F. (2007) “Avrupa Birliği ve Türkiye Konut Politikaları Üzerine Bir inceleme”, Marmara
Üniversitesi, i.i.B.F. Dergisi, Yıl: 2007, Cilt: XXIII, Sayı:2 s:323
oranı belirlenmelidir. Sınırlamanın enflasyon oranına göre çok düşük
kalması ya da dondurulması durumunda taşınmaz malikleri ölçüsüz ve
aflırı bir külfete katlanmak durumunda kalmaktadırlar. Bu durum ise hem
oranlılık ilkesinin ihlali anlamına gelmektedir hem de mülkiyet hakkının
özüne dokunmaktadır.
Ayrıca demokratik toplumda gereklilik ilkesine uygun olarak, sadece
sosyal ve ekonomik şartların zorunlu kıldığı durumlarda sınırlama yolu
tercih edilmelidir. Bu konuda kanun koyucunun geniş bir takdir yetkisi
olduğu kabul edilmekle birlikte takdir yetkisinin keyfi uygulamaları
içermediği dikkatlerden kaçmamalıdır.
5.2.3) AiHS’de ve AiHM içtihatlarında Yer Alan Sınırlamalara
Uyulması
Kiralar konusunda sınırlamalar getirilirken iç hukukun yanı sıra
Avrupa insan Hakları Sözleşmesi ve buna ek protokollerle Sözleşmenin
uygulanması konusunda AiHM tarafından geliştirilen içtihatların da
dikkate alınması gerekmektedir.
Bu kapsamda ilk şart kamu yararı amacıyla hareket edilmesidir. Bu
şart 1982 Anayasası’nın mülkiyet hakkını düzenleyen 35. maddesinde
belirtildiği gibi Ek 1 no’lu Protokolün 1. maddesinde de açıkça belirtilmiştir.
Bundan dolayı kamu yararı dişında, özel bir kişiye ya da gruba çıkar
sağlamak üzere keyfi uygulamalarla müdahale mülkiyet hakkının ihlali
anlamına gelecektir.
AiHS açısından ikinci şart hukuk tarafından öngörülmedir. Buna göre
kiralamalara getirilecek kısıtlamaların hukuk tarafından öngörülmüş
olması gerekmektedir. Kısıtlamaların hangi hukuk normu tarafından
getirildiğinin AiHS açısından önemi bulunmamakla birlikte 1982
Anayasası’nın 35. maddesi mülkiyet hakkının ancak kanunla sınırlanabileceğ
ini öngördüğü için bu kısıtlamaların kanunla düzenlenmesi zorunludur.
Ayrıca bu kanunların açık, anlaşılır ve ulaşılabilir olması zorunlu
olduğu gibi uygulamanın da hukuk normu tarafından tespit edilen
unsurlara uygun olması, müdahalenin uygun ve hukuk tarafından
öngörülen bir merciden kaynaklanması ve uygun merciler tarafından
uygulanmış olması gerekmektedir.
Bunun yanı sıra, sınırlamalarda kiracıların olduğu kadar taşınmaz
maliklerinin de menfaati dikkate alınmalıdır. Taşınmaz maliklerinin
menfaati ile toplumun genel menfaati arasında bulunması gereken adil
dengenin korunmasına özen gösterilmeli, taşınmaz malikleri orantısız bir
külfete katlanmak zorunda bırakılmamalıdır. Enflasyon oranına yakın bir
şekilde tespit edilen kira artişı sınırlamalar gerek Anayasa Mahkemesi ve
gerekse AiHM tarafından mülkiyet hakkına aykırı görülmemıştir.
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2895
Son olarak, hukuk normunun keyfi uygulamalara karşı gerekli
güvenlik önlemlerini de öngörmesi gerekmektedir. Bir başka ifade ile
mülkiyet hakkına yapılan müdahalelerin hukuk tarafından öngörülmesi
yetmemekte, keyfi muamelelere karsı bu sınırın belirleyici karakterlere
sahip olması ve uygun yasal güvencelerinin bulunması gerekmektedir.
6) Sonuç
Günümüz toplumlarının en önemli sorunlarından birisi olan barınma
sorununun çözümü amacıyla çeşitli tedbirler alınması ve kiralar
konusunda kısıtlamalar getirilmesi, sosyal hukuk devletinin temel
gereklerinden birisidir. Gerek Anayasa Mahkemesi ve gerekse AiHM
devletin bu tür sosyal sorunların çözümü amacıyla gerekli tedbirleri alma
hakkına sahip olduğunu kabul etmektedir. Bu tür tedbirler, özel kişiler
lehine sonuç doğursalar bile kamu yararına olarak kabul edilmektedir.
Fakat hemen belirtmek gerekir ki konut ya da barınma sorunun asıl
çözümü, kısa vadeli sınırlamalardan değil, uzun vadeli ve gerçekçi
çözümlerden geçmektedir. Bu kapsamda konut arzının ve alt yapılı arsa
üretiminin artırılması için gerekli tedbirler alınmalıdır.
Mülkiyet hakkına bu şekilde sınırlamalar konulurken de gerek 1982
Anayasası’nda ve gerekse AiHS’de belirtilen şartlara uyulması gerekmektedir.
Öncelikle ölçülülük ilkesine uyulmalı ve mülkiyet hakkının özüne
dokunulmamalıdır. Tedbirler alınırken kiracı kadar taşınmaz malikinin
durumunu ve menfaatlerini dikkate almayan düzenlemeler hem ölçülülük
ilkesine aykırı olacak, hem de hakkın özünü zedeleyecektir.
Ayrıca sınırlamanın kanunla yapılması da 1982 Anayasası’nın 35.
maddesinin bir gereğidir. AiHM içtihatları gereği bu kanunların açık,
anlaşılabilir ve ulaşılabilir olması; keyfi şekilde uygulanmaması ve keyfi
uygulamalara karşı gerekli güvenlik önlemlerinin alınmış olması
gerekmektedir.
KAYNAKÇA
Ruhi, M. E. (2003) “Gayrimenkul Kiralarının Sınırlandırılması Hakkındaki 4531 Sayılı
Yasaya ilişkin Anayasa Mahkemesi Kararı Üzerine Bir Değerlendirme”, Atatürk Üniversitesi,
Erzincan
Hukuk Fakültesi Dergisi, Yıl: 2003, Cilt: VII, Sayı: 1-2, Sayfa: 217-239
Altafl, H. (2000) “Kira Parası Artıfllarının Sınırlanması”, Ankara Üniversitesi
HukukFakültesi Dergisi, Yıl: 2000, Cilt: 49, Sayı: 1, Sayfa: 97-117
Başpınar, V. (1998) “Borç Sözleşmelerinin Kısmî Butlanı”, Banka ve Ticaret Hukuku
Araştırma Enstitüsü Yayınları, Ankara, 1998
Carss-Frisk, M. (2003) “Avrupa insan Hakları Sözleşmesinin 1 No’lu Protokolünün 1.
Maddesinin Uygulanmasına ilişkin Kılavuz”, Avrupa Konseyi insan Hakları Genel Müdürlüğü
2896 iSTANBUL BAROSU DERGiSi • Cilt: 84 • Sayı: 5 • Yıl: 2010
kitapmad1pro.zip
Grgiç ve Diğerleri (2007) “Avrupa insan Hakları Sözleşmesi Kapsamında Mülkiyet
Hakkı”, Çeviren: Özgür Heval Çinar ve Abdulcelil Kaya, Avrupa Konseyi, insan Hakları El
Kitapları, No:10, 2007
Sarıoğlu, G. P. (2007) “Hollanda’da Konut Politikaları ve ipotekli Kredi Sistemi”, Orta
Doğu Üniversitesi, Mimarlık Fakültesi Dergisi, Yıl: 2007/2 Cilt: 24/2, s:1-16
inam, fi. ve Çay, T. (2002) “imar ve fiehirleşme
Kanun Tasarısı Üzerine Bir inceleme”
Selçuk Üniversitesi Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisliği Öğretiminde 30. Yıl
Sempozyumu,16-18 Ekim 2002, Konya, s:174-184
Yetgin, F. (2007) “Avrupa Birliği ve Türkiye Konut Politikaları Üzerine Bir inceleme”,
Marmara Üniversitesi, i.i.B.F. Dergisi, Yıl: 2007, Cilt: XXIII, Sayı:2 s:311-331
Kömürlü, R. (2006) “Ülkemizde Toplu Konut Üretimine Yönelik Kaynak Oluşturma
Model Yaklaşimları” Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Doktora Tezi, 2006
s:103
Arnott, R. (1997) “Rent Control”, Boston College, Department of Economics
Svarer, M; Rosholm, M; Munc, J.R. (2005) “Rent Control And Unemployment Duration”,
Journal of Public Economics 89 (2005) 2165–2181
Basu, K.; Emerson, P. (1998) “The Economics and
Law of Rent Control”, World Bank,
Polıcy Research Workıng Paper No: 1968
DPT (2007) “9. Befl Yıllık Kalkınma Planı, Yerleşme - fiehirleşme Özel ihtisas Komisyonu
Hubert, F. (2003) “Rent Control: Academic Analysis and Public Sentiment” State
University, Higher School of Economics, Moscow
Danimarka Mültecıler, Göçmenler ve Entegrasyon Bakanlığı, (2008) “Danimarka'da
Yurttafl Olmak”, 2008
Kılıç S. ve Özel M. (2006) “Yerel Yönetimlerin Konut Politikaları Üzerine Bir inceleme -
Çeşitli Ülke Deneyimleri ve Türkiye” Ç.Ü. Sosyal Bilimler Enstitüsü Dergisi, Yıl: 2006,
Cilt:15, Sayı:1, s.207-228
Fortis Bank (2006) “Haftalık Ekonomi ve Strateji Raporu, 26 Aralık 2005 - 2 Ocak
2006”
Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 1
Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 36, Cilt:1
Anayasa Mahkemesi Kararları Dergisi, Sayı: 25
Anadolu Üniversitesi, Anadolu Üniversitesi
Hukuk Fakültesi, insan Hakları Hukuku
(Erişim tarihi: 09.03.2010)
Avrupa insan Hakları Mahkemesinin resmi internet sitesi, karar sorgulama sistemi,
(http://cmiskp.echr.coe.int/tkp197/search.asp?skin=hudoc-en)
Taşınmaz Kiralamaları ve Sınırlamaları • Suat Şimşek 2897
Makale
