Apartman projesine aykırı yapılan tadilatlar

[4/BHakkaniyetli]

Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
(Ek fıkra: 14/11/2007-5711 S.K./19.mad.) Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsil en yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir.
Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur.
Kurul canlarının her istediği kararları alamazlar.
Kurulun yetkilerini Borçlar kanunu md 504 engellemiştir.
Kat malikleri toplantılarında Toplantıya asaleten ve vekaleten temsilcileri, Toplantıya gelmeyenler ide bağlayıcı, ileriye dönük hak kaybettirici Borçlar kanunu md 504 konusuna giren konularda yetkisiz vekil konumundadırlar.
Bağlayıcı kararlar alamazlar.
Borçlar kanunu md 504 de belirtilen konularda özel ilave vekalet gerektirdiği için, Kat malikleri toplantısına genel (adi) vekalet ile gelen vekaletliler oy kullanamazlar.
Yetkisiz vekil konumundadırlar.
BK 504 bahsedilen ileriye dönük hak kaybettirici konularda Tüm malikler asaleten veya özel ilave vekalet ile temsil edilirlerse Tüm maliklerin oy birliği ile mümkündür.
Ortak alanlar onaylı mimari projedeki özgülendiği amaç doğrultusunda ve herkesin faydalanabileceği şekilde kullanılmalıdır.
Özgülendiği amaç harici kullanımlar ve ilaveler 4/5 çoğunluk oyu ile mümkün değildir.
4/5 in asaleten onayladığı ortak alan müdahalesi ancak kişinin dış duvarını farklı renk boya ile boyaması gibi önemsiz konularda mümkündür.

Sığınakların özgülendiği amaç harici kullanımları %100 Tüm maliklerin asaleten oy birliği ile dahi mümkün değildir.
Cünki kanunun emredici hükümleri gereğince sığınaklar sadece sığınak olarak kalır.
Sığınak olarak dahi kiraya verilemez, amaç dışı kullanılamaz.

Öncelikle tapu dairesindeki yönetim planına ulasmalisiz.
50.- TL ücret ile kopyasını veriyorlar.

Husumeti Asaleten oy verenlerin tespiti için yöneticiye, Asliye hukuk mahkemesinde kurul kararının iptali (butlanın tespiti) dava açabilirsiniz.

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım ilginize çok teşekkür ederim.Biraz olsun tereddütlerim azaldı.Davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacağı Yargıtay içtihatları , sizin ve diğer meslektaşların bilgisiyle artık kesin.
Eğer site 5711 sayılı kanuna intibak etseydi dava sulh hukukta açılacaktı.Geçmişte bu tip davalarda taraf oldum.
problemimiz davanın gerçekten Asliye Hukukta açılabilir olup olmaması ve davanın yasaya aykırı tadilat projesine göre imalat yapan kat maliklerine tek tek mi yoksa bu tadilat projesinin de kararının alındığı genel kurula mı açılacağı ikilemi vardı.
Çünkü bazı meslektaşlar tek tek kat maliklerine sulh hukukta dava açılacağını söylemişti.

Oysa konumuz kanuna aykırı toplantıydı.Yine bazı meslektaşlar bu toplantı iptali davası da sulh hukuk ta yöneticiye açılmalıdır dedi.Ama sitenin 2007 deki 5711 sayılı kanuna intibakı yoktu.Ve site toplu yapıya geçmediği için sulh hukukta açabilme imkanımız yoktu.

Sonuç olarak pazartesi günü Asliye Hukukta yöneticiye karşı genel kurul toplantı kararlarının iptali davasını açacağım.Sanırım bu davada bilirkişi ihtiyacımız olmayacaktır.

[4/BHakkaniyetli]

Hakkaniyetli meslektaşım ilginize çok teşekkür ederim.Biraz olsun tereddütlerim azaldı.
Davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacağı Yargıtay içtihatları , sizin ve diğer meslektaşların bilgisiyle artık kesin.
Eğer site 5711 sayılı kanuna intibak etseydi dava sulh hukukta açılacaktı.Geçmişte bu tip davalarda taraf oldum.
problemimiz davanın gerçekten Asliye Hukukta açılabilir olup olmaması ve davanın yasaya aykırı tadilat projesine göre imalat yapan kat maliklerine tek tek mi yoksa bu tadilat projesinin de kararının alındığı genel kurula mı açılacağı ikilemi vardı.
Çünkü bazı meslektaşlar tek tek kat maliklerine sulh hukukta dava açılacağını söylemişti.

Oysa konumuz kanuna aykırı toplantıydı.Yine bazı meslektaşlar bu toplantı iptali davası da sulh hukuk ta yöneticiye açılmalıdır dedi.
Ama sitenin 2007 deki 5711 sayılı kanuna intibakı yoktu.
Ve site toplu yapıya geçmediği için sulh hukukta açabilme imkanımız yoktu.

Sonuç olarak pazartesi günü Asliye Hukukta yöneticiye karşı genel kurul toplantı kararlarının iptali davasını açacağım.Sanırım bu davada bilirkişi ihtiyacımız olmayacaktır.

Bu kararın alındığı toplantı yönetim planında belirtilen tarihte yapılan olağan malikler kurulu toplantı sımı, yoksa farklı tarihte yapılan olağanüstü malikler toplantı sımı?
Yönetim planında belirtilen tarihten farklı bir tarihte yapılan tüm toplantılar olağanüstü toplantı sayılırlar.
Olağan toplantılara gündem ilavesi yapılıp oylanabilir.
Olağanüstü toplantılarda önceden maliklere duyurulmayan gündem ilavesi yapılamaz.
Gündeme madde ilave edilip oylandı ise zaten Yargıtay içtihatları ve kanuna aykırıdır.
Böyle alınan kararlar yok (butlan) hükmündedir.
Olağanüstü malikler toplantılarında gündeme bağlılık esastır.
Bence Toplanti iptali degilde, karar iptaline odaklanmak gerekir.

[klozo]

Olağan toplantıya 1/3 kat malikinin imzası ile tadilat projesi maddesi ilave edilmiştir.
Bu arada müvekkilimi de ikna ederek toplantıya çağırmışlardır.Müvekkilim de böylesine kanuna aykırı bir toplantıya katılmayacağını kararların kendisine gelmesinden itibaren gereğini yapacağını belirtmiştir.Çünkü tadilat projesi öneri metninde bina yüksekliğini aşacak şekilde 9.60 cm i aşacak şekilde eklentiler yapmak,bahçeyi büyütmek binanın dış görünüşünü değiştirecek şekilde maddelerde sözkonusudur.Ayrıca yönetimin tadilat projesi metni diye ya da öneri diye bir durumu dayatması da kanuna aykırıdır.Bu yönetimin işi değildir.
Oysa böylesine önemli bütün kat maliklerini ilgilendiren konunun olağanüstü bir toplantı ile görüşülmesi düşüncesindeyiz.Olağan toplantıya bazı menfaati ortak kat maliklerinin imzası ile oldu bittiye getirilmesini doğru bulmadık.

müvekkilim 2009 yılında 5711 sayılı yasaya intibak için bir öneri getirmiş toplantıda gereken konuşmayı yapmış ve blok yönetimine geçilmesi gerektiğini bildirmiştir.
Fakat gözü kara yönetici ve onlara akıl veren başka meslektaşlarımız da olmuştur.4/5 ile herşey yapılabilir bunu da belediye onaylar diyerek yanlışlar silsilesine imza atmışlardır.Hukuk
bilgisi olmayan kat maliklerinin de işine geleni dinlemesi gayet anlaşılır bir durumdur.
Biz zaten toplantının tamamına değil olağan toplantıdaki gündemi değiştirerek projeyi oldu bitti hesabı değiştirmeye kalkan nisaba kanuna aykırı şekilde tadilat projesini değiştiren toplantı maddesine dava açacağız.

- - - Updated - - -

Toplantının olağan ya da olağanüstü olup olmamasını bir kanara koyalım.Olağan toplantı da olsa sitede Avrupa da,Amerikada ikamet eden malikler mevcuttur.Bu maliklerin hiçbirine taahhütlü toplantı gündemi gönderilmemiştir.Yani hemen hemen 30 civarında malikin tadilat projesi yapılacağından haberi yoktur.
Ayrıca daha da tek başına kullanabileceğimz en önemli delil tadilat projesinin tüm kat maliklerinin izni olsa dahi yapılamayacağı unsurların olmasıdır.

Nitekim bina yüksekliğinin 9.60 olduğu dava konusu anagayrimenkulde tadilat proje öneri metninde bütün pencerelerin terasın her tür imalatla kapatılabileceği terasta rahat yürüyebilmek için duvara ek beton imalat yükseltisi ile terası kapatabilme maddesi vardır.
Teraslar zaten bina yüksekliğinin son aşamasıdır.Teraslarda ayağın bastığı yer zaten 9.60 tır.Siz o terasa 1 tuğla koysanızda bu kat ilavesine girer ve hem kat mülkiyeti hem de tip imar yönetmeliği ihlal edilmiş olur kanaatindeyim.Tadilat projesinin tüm kat maliklerin izniyle yapılabileceği gibi;tüm kat malikleri izin verse dahi proje yapılamayacağı hususlar vardır.Dava konumuzda sanırım proje yapılamayacağı kısma giriyor.Belediye onaylasa bile yok hükmündedir diye düşünürüm.

[4/BHakkaniyetli]

Mimari projede yükseklik GABARiSi 9.60 ise fazlasi kesinlikle yasaktir.

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım bugün meslekte yarım asır olmuş bir kaç ağabeyimizle görüştüm.Onlar davanın genel hükümlere göre yöneticiye yöneltileceğini fakat site blok yapıya geçmediği için toplantı iptali davası açılamayacağını ancak ortak yere el atma ve komşu hukukuna dayanılacağını söylediler.Toplantı iptali davası kat mülkiyeti varsa yapılır dediler.Burada site yeni yasaya intibak etmediği için toplantının maddelerini iptal davası açamazsın dediler.

[litigation]

Site (işte tüm karışıklık bu terimde), TOPLU YAPI anlamında site değilse ve belirtildiği gibi yasanın çıkmasından itibaren 3/5 katmaliki çoğunluğu ile toplu yapı sitesine dönüşmemişse o zaman her blok yönetimi ve yöneticisi mesuldür. Çok da iyi okuyamadım ama madem site üst yönetimi yoksa, yani aslında site değilse o zaman bir de Kaymakamlık şikayeti yapmayı denediniz mi?

[4/BHakkaniyetli]

Medeni kanundaki PAYLI mülkiyet hukukundan temelini alan kat mülkiyeti hukukunu esas alir isek,
bir paydas paydasi oldugu mülkteki ortak alanlara müdahale ile ilgili toplanti iptali degilde KARAR iPTALi davasini zaman asimi olmadan her zaman acabilir.
Malik tapusuna bakacak arsa payi ne kadar oldugu tapuda yazili.
Paydas malik Kendi parselindeki ortak alan müdahalelerini, müdahalenin menni el atmanin önlenmesi davalari acip iptal ettirir, düzelttirir.

ANAYRİMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:

Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.

Ana gayrimenkul hissedar oldugu mülkiyetin (bloklarin) tümü demektir.

[litigation]

Zaten sizin de yukarılarda belirttiğiniz gibi BUTLAN sözkonusu... Yani yok hükmünde o zaman...

[klozo]

Kesin haklı olduğumuza inanıyorum.Ama çok ta ikircikli ikilemli durumdayım.Mesleki ağabeylerimiz artık davanın medeni hukuk imar hukuku çerçevesinde çözümleneceğini artık kat mülkiyetine yönelik bir atıfta bulunamayacağını 18. HD nin içtihatlarının örnek gösterilemeyeceğini söylediler.Artık açılacak davanın toplantının maddelerinin iptaline yönelik olamayacağını belirttiler.
Bu bakımdan zor durumdayım.Konumuz toplantıda dayatılan ve hemen hemen 30 malikin haberinin olmadığı bir olağan toplantıda
1/3 imza ile oldu bittiye getirilerek 80 maliki ilgilendiren tadilat projesinin 60 imza ile belediyeye onaylattırılmasıdır.
Ve problem bizim bu sitenin 5711 sayılı kanuna blok yönetimine geçilmemesi halen tek yönetici ve denetici tarafından idare edilmesi,
Siteye hakim olan içinde meslektaşlarında olduğu bir grup sayesinde bilerek blok yönetimine geçilmemesidir.
Çünkü müvekkilimle diğer kanunu ihlal edecek şekilde imalat yapan maliklerin aynı blokta olması blok yönetimine geçmeyi engel kılmıştır.

Sitenin yöneticisi de diğer maliklerde bu yeni yasaya intibak etmenin bilincindedir.Fakat sonucunu siteye gelebilecek cezaları bilmelerine rağmen kanuna aykırı imalatlarının başına birşey gelmesin diye blok yönetimine geçmemektedirler.

Bu durumda da dava Asliye Hukukta açılacak yine yöneticiye açılacak ama davanın konusu toplantı iptali olmayacaktır.
Ortak yere haksız el atma ve komşuluk hukuku ihlaline yönelik olacaktır.

Şimdi ben ortak yere haksız el atma ve komşu hukuku ihlali ile ilgili 18. hukuk dairesi olmamak şartıyla kat mülkiyetini içermeyen yargıtay kararı arıyorum.

Evet sitede 2000 yılından beri kat mülkiyeti var.Fakat 2007 de 5711 sayılı kanuna intibak edip çoklu yapıya geçilmediği bu konuda öneri getiren maliklerden biri de benim müvekkilimdir.Fakat blok yönetimine geçildiğinde müvekkilimle aynı blokta oturup kanuna aykırı imalat yapanlar kendi menfaatlerinin sarsılmaması için sitede oturan bir kısım avukatlarla beraber blok yapıya geçmeyi reddetmiştir.
Blok yapıya geçilirse o bloktaki kanuna aykırı yapıları eski hale getirme davası açılmasını engelleme çabalarıdır bunlar.
Artık Kat mülkiyeti kanununun 19. maddesini 44. maddesini davada mümkün değildir.

Sitede 501 ada 34 parsel 502 ada 30 parsel ve 503 ada 24 parsel olmak üzere 3 parsel vardır.Dikey değil yatay mülkiyettir.
Konumuz apartman değil konumuz dubleks yapılardır.40 ikiz binadan oluşan 80 malikten oluşmaktadır.
Eğer blok yönetimine geçilseydi dediğiniz gibi ada temsilcisi olacaktı.Bu site 2000 den beri tek yönetici ile yönetiliyor.

Ada temsilcisi de ye üst temsilci de yok.Bildiğimiz tek bir anagayrimenkul gibi apartman gibi 1 yönetici 1 denetici var.


O zaman aklıma tek birşey geliyor.

Bir binanın projesi KAMU DÜZENİ ni ilgilendirdiğinden projeyi hakim dahi değiştiremez içtihatlarından giderek bir sonuca ulaşmaya çalışacağım.