Yeni Satın Alınan Konutta Oturan AVUKATI Tahliye Etmek

[munir]

Oturduğum binanın 1. katındaki daireyi satın aldım. Ancak içinde bir avukat arkadaşımızın ofisi bulunmakta. Kiracınız bir avukat olunca sanırım kurallara daha bir riayet etmek ve her adımı yasaya göre atmakta her iki taraf için fayda var.

Aslında iyi bir genç olarak gördüğüm bu arkadaşı tahliye etmek istemiyordum ancak 1 hafta içinde 3 kez cep telefonundan aramama (Cevap yok) ve 2 kez ofisine uğrayıp, evi satın aldığımı ve kiracı olarak devam etmek istiyorsa görüşmek istediğime dair sekreterine not bırakmama rağmen bana geri dönmemesi bu arkadaşla uzun yıllar sürecek dostane bir evsahibi - kiracı ilişkisi yaşayamayacağımızı düşündürdüğünden kendisini tahliye etmek istiyorum.

Forumda araştırdığım kadarıyla satıştan sonra 1 ay dolmadan tahliye ihtarnamesi göndermem gerekiyormuş ama şu an oturduğum bir ev olduğundan ben bu 6570 sayılı kanunun 7. maddesini kullabilirmiyim bilmiyorum.

Dairede oturan Avukat arkadaş eski ev sahibi ile ilgili hiçbir kira sözleşmesi yapmadığı gibi bu güne kadar Aylık 550 TL olan kirayı elden evsahibine düzenli olarak ödemiş. Ayrıca hiçbir depozito ödemesi yapmamıştır. (Evi bana satan eski ev sahibinden aldığım bilgilerdir)

1 - Bu arkadaşı nasıl tahliye edebilirim ?

2 - Şu an 550 TL olan kirayı evi boşaltana kadar 600 TL olarak talep edebilirmiyim? (Malum tahmini 2011: TEFE + TÜFE / 2)

3- Kiracıdan yeni yasa doğrultusunda 3 aylık kira bedelini depozito olarak isteyebilirmiyim?

[Av.Erduğrul Özbay]

Sayın Yeni Malik,

Verdiğiniz bilgilere göre mevcut kiracıyı tahliye etmeniz hukuken imkan dahilinde değil. İfadelerinizden anladığım kadarıyla bunu siz de biliyorsunuz. Bağımsız bölümün maliki olarak diğer tüm hakları kullanmanız. bu meyanda kira artışı sağlamanız da mümkün. Beni bu birkaç cümleyi yazmaya sevkeden husus, bir apartman dairesini satın aldınız diye o yerin kiracısının size tabi olacağını sanmanız ve böyle davranılmayınca da "çık evimden" refleksine yönelmenizdir. Bence siz kiracınızla "eşitler arası" bir ilişki kurmayı deneseniz, daha yararlı sonuçlar elde edersiniz. Saygılarımla,

[sidem]

Sayın munir,
Öncelikle satın aldığınız dairenin hayırlı olmasını diliyorum.Satın almış olduğunuz konutun iş yeri olarak kullanıldığı görülmektedir.Konutun avukat ofisi olarak kullanılması Kat mülkiyeti kanunu 24.maddenin saydığı apartmanda yapılması yasaklı işlerden değildir.Kiracı iş yeri olarak kiraladığı mecurun kirasını miktarı ne olursa olsun banka kanalıyla yatırmak zorunda.(Konut kiralarında 500 tl ve üzeri,iş yeri kiralarında ne ödeniyorsa bankaya yatırılmalıdır.)Çünki 550 tl.ödenen kiranın yaklaşık % 22 sininde yani 121 tl'ninde stopaj olarak vergi dairesine yatırılması gerekmektedir.Kiracınız 550 tl.size verecek 121 tl.de vergi dairesine stopaj olarak yatıracak.Stopajlar 3 ayda bir ödenir.Yani 3 ay sonra 3*121=363 tl.)Kiracıyla kontrat yapma mecburiyeti yoktur.Kontratsızda oturabilir.
Bence kiracınızı çıkarmak yerine noterden ihtar çekerek ;
-Mecurun yeni sahibinin kendiniz olduğunu,
-Eski malike ödediği 550 TL.kirayı şu tarihten itibaren göstereceğiniz bir banka hesabına yatırmasını,
-Aksi durumda vergi dairesine başvurarak mecurun kullanım durumunu ve ödenen kira için tesbit yaptıracağınızı ihtar edin.
İş yeri kira geliri elde ettiğiniz için vergilendirme açısından hiç bir sorumluluğunuz,hatda vergi dairesine baş vurma zorunluluğunuz bile yok.Neden?Çünki kiracınız iş yeri olarak kullandığı yerin stopajını ödeyecek siz elde ettiğiniz kira gelirinden 22.000 Tl.ye kadar ikinci bir vergi ödemeyeceksiniz.
2009 yılı için iş yerinden elde edilen kira geliri beyan etme sınırı 22.000 TL.idi.Yani kiracınız 550*12 ay=6600 tl.yılda ödemiş oluyor ki beyan etme sınırının çok çok altında.Ancak başka yerlerden de iş yeri kira geliri elde ediyor ve toplama 22.000 tl.yi aşıyorsa o zaman mutlaka beyan etmeniz gerekecek.
Burda dikkat etmeniz gereken kiracınızın stopaj vergisini ödemesi.Hatda başka yerden konut kira geliri elde ediyorsanız,iş yeri olarak ödenen stopajlarıda ödeyeceğiniz nihayi vergiden düşebiliyorsunuz.
Anlatabildim sanırım.Anlamadığınız yeri sorarsanız tekrar izah etmeye çalışırım.
Siz kiranızı mutlaka banka üzerinden alınız aksi takdirde inceleme durumunda hiç bir çıkarınız olmadığı halde kat kat ceza yersiniz

[munir]

Öncelikle naçizane cevaplarınız için teşekkür ederim.

Açıklamar gayet net ve anlaşılır, ancak üç husus varki kafama takılıyor.

1- Kira Kontratı yapmak zorunda değilsiniz demişsiniz ancak ortada kontrat olmayınca çok muallak bir durum olmuyor mu? Yani kiranın her yıl ne kadar arttırılacağı, gayrimenkulün kira süresi, tahliye taahütnamesi vb hususların yazılı olması her iki taraf için daha faydalı değilmidir? Ben kontratı yapmak istediğimde karşı taraf yapmak istemezse ne olacak?

2- 2011 kira bedelini 600 TL olarak arttırmak istediğimi ihtarnameye yazmam yeterli mi yoksa bu zam hususunda aksi bir madde var mı? (ben evi krediyla aldığımdan bu zammı mecburen yapmak zorundayım)

3- Depozito almak istiyorum ama onun verme mecburiyeti varmı onu bilmiyorum? Zira geçen gün uğradığımda mutfak dolapları cidden hor kullanılmış ve duvarlarda boya dökülmeleri vardı, yani arkadaşımız çıktığında ciddi bir bakım gerektirecek bir durum söz konusu.

[sidem]

Sayın munir,
1-Noterden mecurun yeni sahibinin şahsınız olduğunu,kirayı yatıracağı banka hesabını ihtar etmeniz kontrat başlangıç tarihi olarak belirlenecektir.6570 sayılı gayrimenkul kiraları hakkındaki kanun kontrat olma yükümlülüğünü zorunlu kılmamaktadır.Unutmayınız ki kirayı alan değil ödeyen ispat etmek zorundadır.Kira artış oranını devlet istatistik enstitüsünün her ay açıkladığı tefe+tüfe/2 şeklinde hesaplanmaktadır.
Kontratın olmaması ve kiranın elden ödenmesi mal sahibinin lehine hukuki durum oluşturur.Şu kadar ay şu kadar kirayı almadığını belirterek icra dairesine gidilme durumunda kiracının ödediğini belgeyle ispat etmesi gerekmektedir.
2-2011 kira bedelini istediğiniz tutarda ihtar edebilirsiniz.İstediğiniz tutar verilmeyebilir,mütabık kalamazsanız kira tesbit davası açarak emsallerinin ölçüsünde kira almanız mümkün olabilir.
3-Mecurda ki eksiklikleri gidermek sizin sorumluluğunuzdur.Kiracı içindeyken bir mülkü satın almış olduğunuzdan depozit almanız biraz zor gözüküyor.Depozit olayı karşılıklı anlaşmaya bağlı olup kanunlarımızda bir sınırı belirtilmemiştir.Kiracı ve kiralayan karşılıklı belirlerler.

[munir]

Saygıdeğer hukuk insanları konu ile ilgili olarak son durum aşağıdaki gibi çıkmaz bir duruma girmiştir.

Ben satın aldığım ev vesilesi ile kiracım olan avukata aşağıdaki ihtarnameyi gönderdim, ancak avukat arkadaş ne ihtarnamenin gereğini yerine getiriyor nede telefonlarıma cevap veriyor, yavaş yavaş dertsiz başıma dert aldığımı düşünmeye başladım.

Geçen hafta avukatın sekreterine eğer şartlarıma uymak istemiyor ve kiracım olmayı kabul etmiyorsa evi boşaltması gerektiğini söyledim, sekreterde bana avukat bey 3.000 TL para istiyor, versin çıkayım diyor dedi, neden istediğini sorduğumda ise eve 3 klima taktığını ve 6 sene önce eve girerken boya yaptırdığını bu yüzden de ancak zararının karşılanması durumunda çıkabileceğini belirtti.

Ben artık art niyet aramaya başladım desem bu işte, sanırım yanlış tasvir etmiş olmam durumu.

Sorum şudur; sizce ödeme almak ve eğer alamazsam avukatı tahliye etmem için hangi yolu izlemem gerekiyor?

İHTARNAME

İHTAR EDEN : Münir ............

İHTAR EDİLEN: ..........

Sayın ........., 691 ada ... parsel üzerinde inşa edilmiş olan binanın şu an içinde kiracı sıfatıyla kullanmakta olduğunuz 4 numaralı bağımsız konut eski mal sahibi ile anlaşmamız gereği 01.01.2011 tarihinde mülkiyetime geçmiş ve tarafınıza şifahen telefonla bilgi verilmiştir.

11.01.2011 tarihli tapu devri ile konutun resmi mülkiyetinin %100 hissesi tarafıma geçmiştir. Bu çerçevede; konutta kiracı olarak ikamet etmeye devam etmek isterseniz aşağıdaki şartlara uymak zorundasınız.

1. Kiracı kiraladığı meskeni kendi malı gibi kullanmaya ve bozulmamasına, evsaf ve meziyetlerini şöhret ve itibarını kaybetmesine meydan vermemeye ve bulunduğu bina içinde oturanlara (varsa) karşı iyi davranmaya mecburdur.
2. Kiralanan yerin su, elektrik aboneliklerini kendi adına almakla yükümlüdür ve bu şartı sözleşmenin imzalanmasına istinaden takip eden ay içerisinde yapmakla yükümlüdür.
3. Konutun payına düşen tüm apartman yönetim aidatları ve yönetimce alınacak kararlara istinaden doğacak giderler kiracıya aittir.
4. Kiracı kiraladığı şeyin kiralanan kiracı tarafından üçüncü şahsa kısmen veya tamamen kiralanıp ta taksimatı ve ciheti tahsisi değiştirilir veya herhangi bir suretle tahrip ve tadil edilirse mal sahibi kira akdini bozabileceği gibi bu yüzden vukua gelecek zarar, ziyanı protesto çekmeye ve hüküm almaya gerek kalmaksızın kiracı tazmine mecburdur. Vaki zararın üçüncü şahıs tarafından yapılmış olması al sahibinin birinci kiracıdan talep hakkına tesir etmez.
5. Kiralanan şeyin tamiri lazım gelir ve üçüncü bir şahıs onun üzerinde bir hak iddia ederse kiracı hemen mal sahibine haber vermeye mecburdur. Haber vermezse zarardan mesul olacaktır. Kiracı zaruri tamiratın ircaına müsaade etmeye mecburdur. Kiralanan şeyin alelade kullanılması için menteşelemek, cam taktırmak, reze koymak, kilit ve sürgü yerleştirmek, badana gibi ufak tefek kusurlar mal sahibine haber vermeden ve münasip müddet beklemeden kiracı tarafından yaptırılırsa masraflar mal sahibinden istenemez.
6. Kiralanan şeyin kullanılması için lazım gelen temizleme ıslah masrafları kiracıya aittir.
7. Kiracı kiraladığı şeyi ne halde buldu ise mal sahibine o halde ve âdete göre teslim etmeye mecburdur. Kiralanan gayrimenkul içinde bulunan demirbaş eşya ve aletler kontrat müddetinin bitiminde tamamen, iade ile mükelleftir. Gerek bu demirbaşlar ve gerek kiralanan şeyin teferruatı zayi edilir veya kullanmaktan dolayı eskirse kiracı bunları kıymetiyle tazmine ve mal sahibi talep eylediği halde ödemeye mecburdur.
8. Kiracı kiraladığı şeyi mukaveleye göre kullanmış olması hesabıyla onda ve eşyasında husule geleneksizliği ve değişiklikten mesul olmayacaktır. Kiracının kiraladığı şeyi iyi halde almış olması esastır.
9. Kiracı mukavele müddetinin son ayı içinde kiralanan şeyi görmek için gelen taliplerin gezip görmesine ve vasıfların tetkik etmesine karşı koyamaz.
10. Kira müddeti bittiği halde kiralanan şeyi boşaltmadığı takdirde kiracı mal sahibinin bundan doğacak zarar ve ziyanı tazmin edecektir.
11. Kontrata yapıştırılması icap eden damga pulları ve kontrat bedel harçları ve belediye ve noter dairelerine ödenecek harç ve resimler kiracıya aittir.
12. Kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati için ciddi bir tehlike teşkil edecek derece ve mahiyette bulunmayan şeyler kiracı için kiralanan şeyi tesellümden imtina ve kira müddeti içinde zuhuru halinde kontratı bozmaya ve kiradan bir miktar kesmeye talepte bulunamaz.
13. Kiracı kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır.
14. Bu sözleşmede yazılı bulunmayan hükümlere ihtiyaç duyulduğunda 6570 sayılı kira kanunu, Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu, 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu ve diğer yürürlükteki alakalı kanun ve Yargıtay kanunları uygulanır.
15. Konut sahibi ve kiracı kiraya konu konutu boşaltmak\boşaltılmasını istemesi hususunu birbirlerine en az 6 AY (ALTIAY) önceden noter ihtarnamesi ile bildirmek zorundadır.
16. Kira artış oranı her yıl belirlenen, bir önceki yıla ait T.Ü.F.E. artış oranında eşdeğer oranda her yıl OCAK kirası da dâhil ayında artış yapılacaktır.
17. Bir aylık kira bedeli 600 TL (ALTIYÜZTL) ‘dir.
18. Aylık kira ve üç aylık kira bedeline tekabül olan 1.800 TL (BİNSEKÜZYÜZTL) depozito; 1 Ocak 2011 tarihinden itibaren her ay, ayın ilk işi günü peşin olarak ödenecek olan aylık kira bedeli paragrafın devamında yazan banka hesap numarasına ödenecektir.

Hesap Sahibi: Münir.....
Banka: ....BANK
Şube: ....Şubesi - TL
Iban Hesap No: ................

Şartları kabul etmemeniz durumunda ivedilikle konutu boşaltmanızı, boşaltana kadar geçen süredeki kira bedelini ve konutta tespit edilen fiziki zararların tamamının tahsilatı için hukuki yola başvuru hakkımı saklı tutarak gereğini ihtar ederim.

SAYIN NOTER; Üç suretten ibaret olan işbu ihtarnamenin bir suretinin dairenizde saklanmasını, bir suretinin muhataba tebliğini ve muhataba tebliğ şerhini havi bir suretinin de tarafımıza verilmesini saygı ile ihtar eden vekili olarak talep ederim.

İHTAR EDEN
Münir ......

[munir]

Konu güncelliğini korumakla birlikte henüz yeni satın aldığım konutta oturan avukat ile ilgili ev sahibi- kiracı ilişkimizde hiçbir ilerleme sağlayamadık.

Konutta oturan avukat ne ihtarnameme cevap verdi ne de kiracılığın şartlarını yerine getirdi hatta telefonlarıma cevap bile vermiyor.

Ama sorun bu gün biraz daha karmaşık hale geldi.

Evi satın aldığım şahıs bana gelip elektrik ve su aboneliklerini üzerime almam gerektiği aksi takdirde iptal ettireceğini belirtti, bende kendisine durumu izah ettim ama şahıs ''ben bilmem, zaten bende kavgalıyım o avukatla'' deyip topu benim sahama attı.

Şimdi benim içinden çıkamadığım sorun dahada karmaşık hale geldi çünki ben zaten yeni kiracıma çektiğim ihtarnamede benle sözleşme yapması gerektiğini ve sözleşme gereğince elektrik ve su aboneliklerini kendi adına alması gerektiğini ihbar ettim.

Zaten telefonlarıma cevap vermeyen, ihtarnameyi dikkate almayan ve kirasını ödemeyen bir kiracıya güvenipde elektrik ve su aboneliğini üzerime almak istemiyorum.

Eğer eski ev sahibi gidip elektrik ve su aboneliklerini iptal ettirirse benim bu durumda bir suçum oluşurmu, yani zaten problemli olan kiracım bana daha çok hukuki problem yaratırmı? abonelikler benim adıma olmadığı için iptalini ben yapmadığım halde cezai yükümlülükde bana ait olmaz gibime geliyor.

Ben zaten kiracıya gel benle sözleşme yap ve gidip abonelikleri kendi adına al demişim ama adam bu ihtarnameyi umursamamış.

Cevaplar için peşinen teşekkürler.

[Trf.Bilirkişi EmrahÖztürk]

Eğer eski ev sahibi gidip elektrik ve su aboneliklerini iptal ettirirse benim bu durumda bir suçum oluşurmu, yani zaten problemli olan kiracım bana daha çok hukuki problem yaratırmı? abonelikler benim adıma olmadığı için iptalini ben yapmadığım halde cezai yükümlülükde bana ait olmaz gibime geliyor.

Ev sahibi olan biri olarak naçizane fikrimi belirtmek istiyorum.

Konuyu başından beri okudum ve değerlendirmeme göre ilgili kiracı sıkıntılı bir kiracı olmakla beraber hukuk bilen biri olması hukuksuzluk yapmasını haklı gösterir bir durum yok

Eski ev sahibi elbetteki adına olan faturaları kapattırsın.Sizde üzerinize herhangi bir fatura almayın.Her ne kadar parasını aksatmadan yatırırmış olsada ilgili kiracının parasıyla değilmi neyse ne politikasını izleyemeyeceğini ona göstermeniz şart olmuş gibi gözüküyor.

Elektrik ve su açılımı yapabilmesi için kira kontratına ihtiyaç duyacağı için burada top sizin sahanızdan kiracının ceza sahasına geçecek ve faullü davranırsa gol olma ihtimali artacak gibi gözüküyor.

Eski ev sahibi ile görüşüp en kısa zamanda kendi adına olan faturaları iptal etmesini rica edin.Ve ondan sonra bence bir süre sizde telefonları açmayın bu kiracı arkadaşa

[feyyar]

Sayın Yeni Malik,

Verdiğiniz bilgilere göre mevcut kiracıyı tahliye etmeniz hukuken imkan dahilinde değil. İfadelerinizden anladığım kadarıyla bunu siz de biliyorsunuz. Bağımsız bölümün maliki olarak diğer tüm hakları kullanmanız. bu meyanda kira artışı sağlamanız da mümkün. Beni bu birkaç cümleyi yazmaya sevkeden husus, bir apartman dairesini satın aldınız diye o yerin kiracısının size tabi olacağını sanmanız ve böyle davranılmayınca da "çık evimden" refleksine yönelmenizdir. Bence siz kiracınızla "eşitler arası" bir ilişki kurmayı deneseniz, daha yararlı sonuçlar elde edersiniz. Saygılarımla,

Hayretler içerisinde kaldım doğrusu.Sayın Munir gayet medeni bir şekilde bir mal sahibi olarak,daha önceden tutulmuş olan bir yerin kiracısıyla gayet medeni bir şekilde iletişim kurmaya çalışmış.Kredi veya nakit sonuçta mülk sahibi olmuş ve orası için kanun çerçevesinde söz sahibi.

Her türlü çabasına rağmen,kiraladığı bir yerin yeni sahibiyle görüşmeye yanaşmayan kiracının kabahati hiç yokmu.Olacak şey değil.Elbette sahibi oldu diye kiracıda size tabi olmadı fakat,"eşitler arası" bir ilişkiyi anlayamadım ben.İnsani ve kanuni çerçeveden çıkmamak lazım.Ancak unutulmasın ki birisi mal sahibi,diğeri ise kiracı.Bu böyle.İki tarafında hakları var.

[meraklıüye]

eski evsahibi ve siz elektrik ve suyu kapattırın.....