Yapı Kooperatifi süren davalar ve site yönetimi

[alpc]

Merhaba, Konut yapı kooepratifimizi tamamladık ve kura sonrası yerleşimler başlayacak ve üyeler evlerinde oturmaya başlayacaktır.

Kooperatifimiz 3 üyeyi üyelik şartlarını yerine getirmedikleri için (aidat ödemeleri konusunda ) yasal süreçler içinde ihtarları çekilmiş ve genel kurul kararı ile ihraç edilmiştir. fakat üyeler itiraz etmiş halen mahkemeler devam etmektedir,

Bunun dışındada bzden önceki yöneticelere zimmet ile ilgili davalar açılmış bunlar devam etmektedir.

Bu mahkemeler devam ettiği sürece kooperatifi fesih edemeceğiz değilmi ?

Ama konutlarda oturumlar başladığı için kalorifer yakıtı, asansör bakımları, kapıcı giderleri, apartman elekt. su vb. giderler olacak inşaat işleri bittiği için ufak tefek işler dışında inşaat işi olamayacak ve inşaat giderleri olmayacak. Site yönetimide kuramıyoruz haliyle . biz yapı kooperatifi bütçesinde kömür vb. giderleri gösterip bu saydığım apartman harcamalarını yapabilirmiyiz. yani bir kömür faturası alabilirmiyiz koop.e ?

[alpc]

Merhaba


Kendi soruma bir soru ile cevap vermek istiyorum. Kura çekimi ve sonrasında tapuların üyelere tescilinden sonra bildiğim kadarıyla 6 ay içerisinde tasfiyeye gitmesi gerekiyor kooperatifin.

Ama biz kuranın çekileceği genel kurulda, tescil işlemlerinden sonra koop.in amacının konut yapı ve site işletme kooperatifi olarak değiştirilmesi konusunda karar alsak ve tüm üyelere tescil yapıldıktan sonra (muhtemelen kuradan sonra 1 ay içinde tamamlanır tescil işlemleri) koop.i konut yapı ve site işletme kooperatifi olarak değiştirsek olur mu ? Eğer olursa mevcut kooperatifin devam eden mahkemeleri olsun üyelerden alacaklar olsun aynen devam eder değilmi ? yani yeni bir kooperatif kurmuş gibi olmaz değilmi ?

[alpc]

Kısa bir sürede konu hakkında bilgilenmemeiz gerekiyor , biz kendi imkanlarımızla konu hakkında bilgilenmeye çalşıyoruz fakat burada bizi aydınlatırsanız çok sevineceğiz .

[karakas2]

sayın alpc
sorularınıza bilgim dahilinde maddeler halınde cevap vermeye çalıyım.
1- 3 üye hakkında ihraç kararı ve itiraz nedeniyle dava açılmış olması halen kooperatif adına 3 gayrimenkul kayıtlı olması anlamında olup bu durunda tasfiye olması yasal olarak imkansız. 2004 yılında yayınlan resmi gazete sizinde dediğiniz gibi tapular dağıtıldıktan sonra 6 ay içinde tasfiye olur denmektedir ancak tüm üyelerin tapularının verilmesi halinde şu an 3 üye her ne kadar sizce ihraç olmuş olsada yasal olarak üyelikleri devam etmektedir. ayrıca diğer zimmet davaları bitmeden kooperatifi tasfiye edemezsiniz.
22 Ekim 2004 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 25621

Sanayi ve Ticaret Bakanlığından:

1163 Sayılı Kooperatifler Kanununa Dair Tebliğ (Tebliğ No: 2004/1)
1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81'inci maddesinin 2'nci fıkrasında, konut yapı kooperatiflerinin anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılacağı ve dağılacağı, ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hükmün uygulanmayacağı, mahkemece veya genel kurulca tasfiye memurları seçilmediği takdirde tasfiye işlerini yönetim kurulunun yapacağı hükme bağlanmıştır.
2- kooperatifleri site yönetimlerine çevirmek mümkündür ancak yukardaki tebliğdende anlaşılacağı gibi ana sözleşmede değişiklik yapmanız gerekecek buda ancak genel kurul kararı ile mümkündür.
3- site yönetimi kurmak münkün değil demişsiniz ben bu konuya katılmıyorum şimdiye kadar bulunduğum kooperatiflerin hepsinde insanlar gayrimenkulleri kullanmaya başladığında kooperatif devam etmesine rağmen site yönetimleri kuruldu ve ortak giderler ortak olarak ödendi. ama yok biz kurmayalım kooperatif bu görevleri yerine getirsin dersenizde kooperatife üye olan olmayan fakat ortak hizmetlerden faydalanan herkesden ortak kullanım genel gider aidatı adı altında aidat belirleyebilir ve toplayabilirsiniz. kömür faturasınıda merdiven temizlik bedellerinide gider olarak gösterebilirsiniz. Bu konuyu böyle uzunca yazmamın nedeni bir çok kişi işte kooperatif üyesi olmayan gerek kat karşılıği daire sahibi olan arsa sahibi üye değil aidat alabilirmiyiz veya kiracılardan aidat alabilirmiyim diye tereddüte düşmekte ve kooperatif makbuzu ile bu paraları almak ismemektedir ancak bu durumun aşağıda vereceğim yargıtay kararındanda anlaşılacağı üzere yasaya aykırılık durumu yok. ama ben yinede site yönetimin oluşturulmasından yanayım.
T.C. YARGITAY
11.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/13959
Karar: 2005/11561
Karar Tarihi: 28.11.2005
ÖZET: Ortak olmayan kimselerin kooperatif hizmetlerinden yararlandığı ölçüde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olacağı da bir gerçektir. Anılan sorumlunun temerrüt faiz oranı gibi hususlar dahil olmak üzere genel hükümlere tabi bir sorumluluktur. Bu durum karşısında, uzman bilirkişiler vasıtasıyla kooperatifin defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılıp, 1163 sayılı K. Yasası ve ana sözleşme hükümleri de gözetilerek davacının ortak kabul edilip edilmeyeceğinin tespit edilmesi, ortaklık sıfatının bulunmadığının ortaya çıkması halinde yaratılan muarazanın giderilmesi, taşınmazların konumlarının ayrı ayrı değerlendirilerek yararlandığı kooperatif hizmetlerinin karşılığının tespit edilmesi ve sonuca göre karar verilmesi gerekir.
(818 S. K. m. 61)
Davacı vekili müvekkilinin Didim Mesut tatil köyü mevkiinde arsa vasfında taşınmazının bulunduğunu, bunlardan birinde yazlık evinin olduğunu, birtakım kişilerin kendisine aidat ödemesi gerektiğini söylediklerini, evde kullanılan elektriğinin davalı adına kayıtlı trafodan temin edildiğinin ortaya çıktığını, müvekkili aleyhine icra takibi yapıldığını, ortak sıfatının bulunmadığını, genel kurullara katılmadığını, kimseye yetki vermediğini, taşınmazının kooperatif taşınmazının dışında olduğunu, aidat borcunu ödemediğini, elektrik borcunu ödemesine rağmen elektriğinin kesildiğini ileri sürerek davalı kooperatife üye olmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili, davacının hukuki yararının bulunmadığını, üyelik aidatlarına ilişkin bir takım ödemeler yaptığını, kooperatifin tüm hizmetlerinden yararlandığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
Birleştirilen davanın davacısı vekili, müvekkilinin faaliyet alanında evi bulunan davalının elektrik, güvenlik, temizlik, aydınlatma vs hizmetlerinden yararlandığını, genel kurulca tespit edilen gider tutarlarından sorumlu olduğunu, 1997 yılında belirlenen tutarları ödediğini, son üç yıldan beri elektrik bedelleri hariç payına düşeni ödemediğini, icra takibi yapıldığını, itirazla durduğunu belirterek itirazın iptaline ve inkar tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Birleştirilen davanın davalı vekili davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, iddialar, savunmalar ve benimsenen bilirkişi raporuna göre, davacı-birleştirilen davanın davalısının satın almış olduğu üç adet taşınmasın, davalı-birleştirilen davanın davacısı kooperatifin yerleşim alanı bütünlüğü içinde kaldığı, elektrik, yol, su vs hizmetlerin kooperatifçe yerine getirildiği, davacının bu hizmetleri başka yerden temin etme imkanının bulunmadığı, üç arsa için 1996-1997 yıllarına ait aidat borçlarını ödediği daha sona herhangi bir ödemede bulunmadığı, bu nedenle aleyhine icra takibi başlatıldığı, ortak olsun yada olmasın yararlandığı hizmetlerin karşılığını ödemesi gerektiği, davasında hukuki yararının bulunmadığı, kendisine açılacak eda davasında bunu ileri sürülebileceği, asıl davanın reddine, birleştirilen davanın kısmen kabulüne, icra takibine yapmış olduğu itirazın kabulüne, inkar tazminatının reddine karar verilmiştir.
Kararı davacı-birleştirilen davanın davalısı temyiz etmiştir.
1- Dava dosyasındaki belge, mahkeme gerekçesinde dayanılan delillerin değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmaması sebebiyle davacının aşağıdaki bendin dışında kalan temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.
2- Asıl dava, kooperatife ortak olmadığının tespit edilerek yaratılan çekişmenin giderilmesi, birleştirilen dava ise aidat ve gecikme faizi alacağının tahsiline yönelik icra takibine itirazın iptaline ilişkindir. Somut olayda davacı, kooperatif yerleşim alanında arsa vasfında üç ayrı taşınmazının bulunduğunu, bunlardan biri üzerinde yazlık konutunun yer aldığı, elektrik ve su ihtiyacını kooperatifin şebekesi üzerinden sağladığı, bir kısım ödemeler yaptığı, uyuşmazlık çıkması üzerine elektrik bağlantısının kesildiği daha sonra genel kurulda belirlenen aidat ve gecikme faizi alacağının tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığı hususları dosya kapsamıyla sabittir.
Taraflar arasında çekişme, davacı-birleşen davanın davalısının ortak olup olmadığı aidat ve gecikme faizine ilişkin genel kurul kararlarından sorumlu bulunup bulunmadığı ve kooperatif hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı noktasında toplanmaktadır. Öncelikle ifade etmek gerekir ki, dava tarihinden önce elektriği kesilen, ortak gibi hakkında icra takibi yapılan ve ortaklık sıfatı bulunmadığını ileri süren davacının böyle bir dava açmakta hukuki yararı mevcut olup, aksine yönelik mahkeme kabulü doğru değildir. Genel kurul kararları, kooperatifle ortakları arasındaki hukuki ilişkiye uygulanan kararlardır. Oy verme iptal davası açma, genel kurula katılma hakkı bulunmayan ve ortak sıfatı taşımayan kişiler bu kararlarla bağlı değildir. Dolayısıyla kooperatif hizmetlerinden yararlanan kişilerin ortak olup olmadığına bakılmaksızın genel kurulda alınan kararlardan sorumlu olacağı yönündeki gerekçe de yanlıştır. Genel kurulda belirlenen aidatlar verilen hizmetlerin maliyeti ile sınırlı olmayıp kırtasiye, yöneticilere ödenen ücretler gibi doğrudan ortaklığa bağlı giderleri de kapsamaktadır. Ancak ortak olmayan kimselerin kooperatif hizmetlerinden yararlandığı ölçüde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre sorumlu olacağı da bir gerçektir. Anılan sorumlunun temerrüt faiz oranı gibi hususlar dahil olmak üzere genel hükümlere tabi bir sorumluluktur. Bu durum karşısında, uzman bilirkişiler vasıtasıyla kooperatifin defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılıp, 1163 sayılı K. Yasası ve ana sözleşme hükümleri de gözetilerek davacının ortak kabul edilip edilmeyeceğinin tespit edilmesi, ortaklık sıfatının bulunmadığının ortaya çıkması halinde yaratılan muarazanın giderilmesi, taşınmazların konumlarının ayrı ayrı değerlendirilerek yararlandığı kooperatif hizmetlerinin karşılığının tespit edilmesi ve sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle hüküm kurulması doğru görülmemiş ve kararın bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 2 numaralı bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davacı-birleştirilen davanın davalısı yararına BOZULMASINA, 28.11.2005 tarihinde oybirliği ile karar verildi.(¤¤)
kolay gelsin.

[alpc]

İlginiz ve cevaplarınız için çok teşekkür ederim.

Kooperatif konusundaki tecrübenize ve ilginize dayanarak bir kaç soru daha sormak istiyoru konu ile ilgili.

Dediğiniz gibi tüm üyelere tapularını dağıtsak dahi devameden mahkemeler nedeniyle 3 tapu halen koop. adına kayıtlı olacak ve doğal olarak tam ferdileşme sağlanammaış olacak ve tasfiyeye gitme durumu ortaya çıkmayacaktır. Daha doğrusu ferdileşme olmuş sayılmayacaktır koop. de. doğru anlamışım değilmi ?

Bizi düşündüren esas konu şu ;
Kooperatifimizde inşaat işleri ufak tefek işler hariç bitti. anca çıkarsa tamirat tadilat gibi işler çıkar. belki oda çıkmaz. ama kooperatifin genel yönetim giderleri mahkeme masrafları avukatlık masrafları vb. giderleri olacak hernekadar inşaat işleri bitsede. örneğin ayda 100.00tl aidat koysak genel kurulda koop. bu giderleri rahat rahat karşılar. fakat tapuları verdikten sonra üyelerden ortaklıktan istifa eden yada tapudan dairesini satan olursa bu aidatı nasıl toplayacağız.

Kooperatif aidatının yanında konutlarda oturum başlayacağı için haliyle yakıt temizlik vb. giderlerde olacak bu giderleri karşılamak için site yönetimi kurup öyle mi bu işleri yapmak daha iyi olur yoksa koop. aidatı ile birlikte bu giderleri de üzerine ekleyip tek aidat şeklinde koop. olarak devam etmek mi daha iyi olur ? çünkü sizde koop. lerde bulunmuşsunuz şu tepki ile karşılaşılabileceği muhtemel '' kardeşim evler bitti ben hem apartmana hem koop. a neden aidat ödeyeyim '' çünkü koop.ler kurulur ama sona yaklaştıkça üyeler kendini müşteri yöneticileride müteahhit olarak görmeye başlar halbuki bu aidatlar koop. için yani üyeler için toplanan ödentilerdir. fakat dediğim gibi sıkıntılar çıkmaktadır.İki yönetimin olması haliyle iki başlılığıda ortaya çıkaracağı düşüncesindeyiz yani toplam olarak bir aidat belirleyip koop. feshedilene kadar tüm işlerin koop. tarafından yürütülmesi istikrar açısından iyi olacağı düşüncesindeyiz fakat tapuları dağıttıktan sonra idat toplama konusunda tereddt ediyoruz istifa yada satış gibi nedenlerle.Bu konudaki görüşünüz nedir ?

Üyelerle yapılacak görüşmeler sonununca eğer tüm işlerin yakıt temizlik vb. apartman giderleri ile mahkeme genel yönetim gideri vb. koop. giderlerinin Tek elden yani Koop. tarafından yürütülmesi görüşü kabul görürüse Önümüzdeki aylarda yapılacak genel kurulda bütçeye kömür vb. apartman ve site ile ilgili giderleri koyabilirmiyiz ? Koop. Konut Yapı Kooperatifi .

Yok, site giderlerinin site yönetimi oluşturularak karşılanması görüşü kabul görürse Bir kat Malikleri toplantısı yapıp bir yönetici yada yönetim seçebilir miyiz ? bu yasal mıdır ? şuanda tüm tapular koop. adına kayıtlı mahkemesi devam eden üyeler dışında kalanlara tapu verilecek. fakat üyelerin birçoğunun borçları var yani biz kurayı çekeceğiz borcunu kapatan üyeye tescilini yapacağız tapuda. biz şuanda daha kura çekmeden ve tapıuları üyelere vermeden bir kat malikleri toplantısı yaparak site yöneticisi yada yönetimi seçsek ve bu toplantıda bir yönetim planı belirleyip tüm üyelere imzalatsak bu bağlayıcı olurmu ? bunu yapmaktadaki sebepte borcu olmayan üye tapusunu alıp evinde oturmaya başlayacak fakat borcundan dolayı oturuma başlayamacak üyelerden dolayı sıkıntı çekmemesi için bir yönetimplanı hazırlayıp oturan yada oturmayan herkesten apartman giderlerini toplamak . yani oturmayanlar biz daha tapumuzu almadık evde oturmuyoruz böyle bir yönetim planını kabul etmiyoruz burası daha koop.tif site yönetimini tanımıyoruz gibi giderlere katılmama durumları var mı ?

Biraz uzun oldu ama görüşlerinizi ve tecrübeleriniz bizimle paylaşırsanız çok çok memnun oluruz . İyi günler diler teşeükkür edeiz.

[karakas2]

sayın alpc
1. sorunuza cevap olarak evet diyiyorum. üyelerin tamamı ile sorunlarınızı halletmeden tasfiye olamazınız ancak yapılacak ilk genel kurulda tasfiye kararı alın ve tasfiye halinde konutn yapı kooperatifi olun hukuk işleriniz hal olunca tasfiye süreci için oyalanmanıza yeniden olağanüstü genel kurul yapma gibi telaşınız olmaz.
2. sorunuza gelince tapuları vermeniz üyelerin sorumluluğu kooperatife karşı azaltmaz her üye kooperatif bitene kadar kooperatif aidatlarını ödemekle mükelleftir .istifa ederlerse demişsiniz bakın bu olayı çok duyuyorum, bırakın istifa etsinler üyelerin kooperatife toplam ödedikleri aidatla yapılmış olan gayrimenkullerin piyasa fiyatı aynı olması mümkün değil piyasa fiyatları nerdeyse ikiya üçe katlıyor. Tapuyu alıp üyelikten istifa etmekle tapu almadan önce istifa etmenin bir farkı yok birinde resen istifayı kendiniz kabul ederken tapudan sonra tebbirli tapu iptal davası açıyorsunuz ve tapu yine kooperatife dönüyor ,istifa eden üyeninde istifası kabul ediyorsunuz ödediği parayıda ödeme durumunda kooperatifin genel durumu tehlikeye gireceğinden üç yıl ertelersiniz üç yıl sonra faizsiz ana parasını alır gider. neden bukadar sertim bu kanuda derseniz ben bu olayı yaşadım tapuyu aldıktan sonra sonra istifa eden üye iyi niyetli değildir.
Diğer konu üye evini tapudan satarsa . satsın bunun bir sakıncası yok üyeniz kooperatif deki üyelik haklarını yeni malike devir etmediği sürece kooperatife karşı tüm sorumlulukları devam eder .
Son sorunuza gelince ortak giderlerin toplanması konusu bu işlere kooperatif yönetimlerin müdahil olmasını ben doğru bulmuyorum, sonunda mutlaka baş ağrıtır. Benim nacizhane fikrim orada oturanlar ortak giderlerini kendi seçecekleri apatman yöneticisi ile halletmesinden yanadır. kooperatif fes olana kadar binayı kullananlar ortak giderleri karşılarsa ve bu konuyu apartman yöneticisi aracılığı ile çözerse başınız ağrımaz. öbür türlü orda oturan olacak, olmayacak devamlı bir sorun çıkacak. Bu konular çok detaylı ve çok uzun kısaca bu bilgileri paylaştım gerekli olan bir konu hakkında bilgim dahilinde yardımcı olurum saygılar

[alpc]

İlginize tekrardan çok çok teşekkür ederim.

[ceylanm]

Merhaba,

Benim sorum olacak. İnşaat işlemi tamamlanmamış bir kooperatif hakkında.

Şuanda bir kooperatif tarafından yapılmış sitede oturuyorum. Bu sitede henüz kooperatif fesh olmadı ancak site yönetimide bulunmakta. Burda hukuki yönden bir sorun varmı? Çünkü hem kooperatife hemde site yönetimine ayrı ayrı aidat vermekteyiz.

İkinci sorum site inşaatı henüz tamamlanmadı hala bir blok natamam olarak beklemekte. Natamam vaziyette iken kooperatif fesh olabilirmi?

Son sorum ise kooperatif henüz site duvarlarını örmemiş ve bunu site yönetimine bırakma düşüncesinde. Site duvarlarını yapmama nedeni ise hala bitmemiş olan son bloğun kadastrosunun alınmamasına ve duvarların yapımını kooperatifin değilde site yönetiminin yapmasını proje aşamasında sözlü olarak üyelere bildirdiğini bahane etmektedir. Site duvarlarının yapım işlemi kooperatif tarafından yapılması gerekmezmi?

Teşekkür ederim...