Yapý Kooperatifi süren davalar ve site yönetimi

Merhaba, Konut yapý kooepratifimizi tamamladýk ve kura sonrasý yerleþimler baþlayacak ve üyeler evlerinde oturmaya baþlayacaktýr.

Kooperatifimiz 3 üyeyi üyelik þartlarýný yerine getirmedikleri için (aidat ödemeleri konusunda ) yasal süreçler içinde ihtarlarý çekilmiþ ve genel kurul kararý ile ihraç edilmiþtir. fakat üyeler itiraz etmiþ halen mahkemeler devam etmektedir,

Bunun dýþýndada bzden önceki yöneticelere zimmet ile ilgili davalar açýlmýþ bunlar devam etmektedir.

Bu mahkemeler devam ettiði sürece kooperatifi fesih edemeceðiz deðilmi ?

Ama konutlarda oturumlar baþladýðý için kalorifer yakýtý, asansör bakýmlarý, kapýcý giderleri, apartman elekt. su vb. giderler olacak inþaat iþleri bittiði için ufak tefek iþler dýþýnda inþaat iþi olamayacak ve inþaat giderleri olmayacak. Site yönetimide kuramýyoruz haliyle . biz yapý kooperatifi bütçesinde kömür vb. giderleri gösterip bu saydýðým apartman harcamalarýný yapabilirmiyiz. yani bir kömür faturasý alabilirmiyiz koop.e ?

Merhaba


Kendi soruma bir soru ile cevap vermek istiyorum. Kura çekimi ve sonrasýnda tapularýn üyelere tescilinden sonra bildiðim kadarýyla 6 ay içerisinde tasfiyeye gitmesi gerekiyor kooperatifin.

Ama biz kuranýn çekileceði genel kurulda, tescil iþlemlerinden sonra koop.in amacýnýn konut yapý ve site iþletme kooperatifi olarak deðiþtirilmesi konusunda karar alsak ve tüm üyelere tescil yapýldýktan sonra (muhtemelen kuradan sonra 1 ay içinde tamamlanýr tescil iþlemleri) koop.i konut yapý ve site iþletme kooperatifi olarak deðiþtirsek olur mu ? Eðer olursa mevcut kooperatifin devam eden mahkemeleri olsun üyelerden alacaklar olsun aynen devam eder deðilmi ? yani yeni bir kooperatif kurmuþ gibi olmaz deðilmi ?

Kýsa bir sürede konu hakkýnda bilgilenmemeiz gerekiyor , biz kendi imkanlarýmýzla konu hakkýnda bilgilenmeye çalþýyoruz fakat burada bizi aydýnlatýrsanýz çok sevineceðiz .

sayýn alpc
sorularýnýza bilgim dahilinde maddeler halýnde cevap vermeye çalýyým.
1- 3 üye hakkýnda ihraç kararý ve itiraz nedeniyle dava açýlmýþ olmasý halen kooperatif adýna 3 gayrimenkul kayýtlý olmasý anlamýnda olup bu durunda tasfiye olmasý yasal olarak imkansýz. 2004 yýlýnda yayýnlan resmi gazete sizinde dediðiniz gibi tapular daðýtýldýktan sonra 6 ay içinde tasfiye olur denmektedir ancak tüm üyelerin tapularýnýn verilmesi halinde þu an 3 üye her ne kadar sizce ihraç olmuþ olsada yasal olarak üyelikleri devam etmektedir. ayrýca diðer zimmet davalarý bitmeden kooperatifi tasfiye edemezsiniz.
22 Ekim 2004 Tarihli Resmi Gazete
Sayý: 25621

Sanayi ve Ticaret Bakanlýðýndan:

1163 Sayýlý Kooperatifler Kanununa Dair Teblið (Teblið No: 2004/1)
1163 sayýlý Kooperatifler Kanununun 81'inci maddesinin 2'nci fýkrasýnda, konut yapý kooperatiflerinin anasözleþmede gösterilen iþlerin tamamlanmasý ve ferdi mülkiyete geçilip konutlarýn ortaklar adýna tescil edilmesiyle amacýna ulaþmýþ sayýlacaðý ve daðýlacaðý, ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun þekilde anasözleþme deðiþikliði yapýlarak kooperatifin amacýnýn deðiþtirilmesi halinde daðýlmaya iliþkin hükmün uygulanmayacaðý, mahkemece veya genel kurulca tasfiye memurlarý seçilmediði takdirde tasfiye iþlerini yönetim kurulunun yapacaðý hükme baðlanmýþtýr.
2- kooperatifleri site yönetimlerine çevirmek mümkündür ancak yukardaki tebliðdende anlaþýlacaðý gibi ana sözleþmede deðiþiklik yapmanýz gerekecek buda ancak genel kurul kararý ile mümkündür.
3- site yönetimi kurmak münkün deðil demiþsiniz ben bu konuya katýlmýyorum þimdiye kadar bulunduðum kooperatiflerin hepsinde insanlar gayrimenkulleri kullanmaya baþladýðýnda kooperatif devam etmesine raðmen site yönetimleri kuruldu ve ortak giderler ortak olarak ödendi. ama yok biz kurmayalým kooperatif bu görevleri yerine getirsin dersenizde kooperatife üye olan olmayan fakat ortak hizmetlerden faydalanan herkesden ortak kullaným genel gider aidatý adý altýnda aidat belirleyebilir ve toplayabilirsiniz. kömür faturasýnýda merdiven temizlik bedellerinide gider olarak gösterebilirsiniz. Bu konuyu böyle uzunca yazmamýn nedeni bir çok kiþi iþte kooperatif üyesi olmayan gerek kat karþýlýði daire sahibi olan arsa sahibi üye deðil aidat alabilirmiyiz veya kiracýlardan aidat alabilirmiyim diye tereddüte düþmekte ve kooperatif makbuzu ile bu paralarý almak ismemektedir ancak bu durumun aþaðýda vereceðim yargýtay kararýndanda anlaþýlacaðý üzere yasaya aykýrýlýk durumu yok. ama ben yinede site yönetimin oluþturulmasýndan yanayým.
T.C. YARGITAY
11.Hukuk Dairesi
Esas: 2004/13959
Karar: 2005/11561
Karar Tarihi: 28.11.2005
ÖZET: Ortak olmayan kimselerin kooperatif hizmetlerinden yararlandýðý ölçüde sebepsiz zenginleþme hükümlerine göre sorumlu olacaðý da bir gerçektir. Anýlan sorumlunun temerrüt faiz oraný gibi hususlar dahil olmak üzere genel hükümlere tabi bir sorumluluktur. Bu durum karþýsýnda, uzman bilirkiþiler vasýtasýyla kooperatifin defter ve kayýtlarý üzerinde bilirkiþi incelemesi yaptýrýlýp, 1163 sayýlý K. Yasasý ve ana sözleþme hükümleri de gözetilerek davacýnýn ortak kabul edilip edilmeyeceðinin tespit edilmesi, ortaklýk sýfatýnýn bulunmadýðýnýn ortaya çýkmasý halinde yaratýlan muarazanýn giderilmesi, taþýnmazlarýn konumlarýnýn ayrý ayrý deðerlendirilerek yararlandýðý kooperatif hizmetlerinin karþýlýðýnýn tespit edilmesi ve sonuca göre karar verilmesi gerekir.
(818 S. K. m. 61)
Davacý vekili müvekkilinin Didim Mesut tatil köyü mevkiinde arsa vasfýnda taþýnmazýnýn bulunduðunu, bunlardan birinde yazlýk evinin olduðunu, birtakým kiþilerin kendisine aidat ödemesi gerektiðini söylediklerini, evde kullanýlan elektriðinin davalý adýna kayýtlý trafodan temin edildiðinin ortaya çýktýðýný, müvekkili aleyhine icra takibi yapýldýðýný, ortak sýfatýnýn bulunmadýðýný, genel kurullara katýlmadýðýný, kimseye yetki vermediðini, taþýnmazýnýn kooperatif taþýnmazýnýn dýþýnda olduðunu, aidat borcunu ödemediðini, elektrik borcunu ödemesine raðmen elektriðinin kesildiðini ileri sürerek davalý kooperatife üye olmadýðýnýn tespitine karar verilmesini talep etmiþtir.
Davalý vekili, davacýnýn hukuki yararýnýn bulunmadýðýný, üyelik aidatlarýna iliþkin bir takým ödemeler yaptýðýný, kooperatifin tüm hizmetlerinden yararlandýðýný savunarak davanýn reddini talep etmiþtir.
Birleþtirilen davanýn davacýsý vekili, müvekkilinin faaliyet alanýnda evi bulunan davalýnýn elektrik, güvenlik, temizlik, aydýnlatma vs hizmetlerinden yararlandýðýný, genel kurulca tespit edilen gider tutarlarýndan sorumlu olduðunu, 1997 yýlýnda belirlenen tutarlarý ödediðini, son üç yýldan beri elektrik bedelleri hariç payýna düþeni ödemediðini, icra takibi yapýldýðýný, itirazla durduðunu belirterek itirazýn iptaline ve inkar tazminatýna hükmedilmesini talep etmiþtir.
Birleþtirilen davanýn davalý vekili davanýn reddini savunmuþtur.
Mahkemece, iddialar, savunmalar ve benimsenen bilirkiþi raporuna göre, davacý-birleþtirilen davanýn davalýsýnýn satýn almýþ olduðu üç adet taþýnmasýn, davalý-birleþtirilen davanýn davacýsý kooperatifin yerleþim alaný bütünlüðü içinde kaldýðý, elektrik, yol, su vs hizmetlerin kooperatifçe yerine getirildiði, davacýnýn bu hizmetleri baþka yerden temin etme imkanýnýn bulunmadýðý, üç arsa için 1996-1997 yýllarýna ait aidat borçlarýný ödediði daha sona herhangi bir ödemede bulunmadýðý, bu nedenle aleyhine icra takibi baþlatýldýðý, ortak olsun yada olmasýn yararlandýðý hizmetlerin karþýlýðýný ödemesi gerektiði, davasýnda hukuki yararýnýn bulunmadýðý, kendisine açýlacak eda davasýnda bunu ileri sürülebileceði, asýl davanýn reddine, birleþtirilen davanýn kýsmen kabulüne, icra takibine yapmýþ olduðu itirazýn kabulüne, inkar tazminatýnýn reddine karar verilmiþtir.
Kararý davacý-birleþtirilen davanýn davalýsý temyiz etmiþtir.
1- Dava dosyasýndaki belge, mahkeme gerekçesinde dayanýlan delillerin deðerlendirilmesinde usul ve yasaya aykýrý bir yön bulunmamasý sebebiyle davacýnýn aþaðýdaki bendin dýþýnda kalan temyiz itirazlarýnýn reddi gerekmiþtir.
2- Asýl dava, kooperatife ortak olmadýðýnýn tespit edilerek yaratýlan çekiþmenin giderilmesi, birleþtirilen dava ise aidat ve gecikme faizi alacaðýnýn tahsiline yönelik icra takibine itirazýn iptaline iliþkindir. Somut olayda davacý, kooperatif yerleþim alanýnda arsa vasfýnda üç ayrý taþýnmazýnýn bulunduðunu, bunlardan biri üzerinde yazlýk konutunun yer aldýðý, elektrik ve su ihtiyacýný kooperatifin þebekesi üzerinden saðladýðý, bir kýsým ödemeler yaptýðý, uyuþmazlýk çýkmasý üzerine elektrik baðlantýsýnýn kesildiði daha sonra genel kurulda belirlenen aidat ve gecikme faizi alacaðýnýn tahsili amacýyla icra takibi baþlatýldýðý hususlarý dosya kapsamýyla sabittir.
Taraflar arasýnda çekiþme, davacý-birleþen davanýn davalýsýnýn ortak olup olmadýðý aidat ve gecikme faizine iliþkin genel kurul kararlarýndan sorumlu bulunup bulunmadýðý ve kooperatif hizmetlerinden yararlanýp yararlanmadýðý noktasýnda toplanmaktadýr. Öncelikle ifade etmek gerekir ki, dava tarihinden önce elektriði kesilen, ortak gibi hakkýnda icra takibi yapýlan ve ortaklýk sýfatý bulunmadýðýný ileri süren davacýnýn böyle bir dava açmakta hukuki yararý mevcut olup, aksine yönelik mahkeme kabulü doðru deðildir. Genel kurul kararlarý, kooperatifle ortaklarý arasýndaki hukuki iliþkiye uygulanan kararlardýr. Oy verme iptal davasý açma, genel kurula katýlma hakký bulunmayan ve ortak sýfatý taþýmayan kiþiler bu kararlarla baðlý deðildir. Dolayýsýyla kooperatif hizmetlerinden yararlanan kiþilerin ortak olup olmadýðýna bakýlmaksýzýn genel kurulda alýnan kararlardan sorumlu olacaðý yönündeki gerekçe de yanlýþtýr. Genel kurulda belirlenen aidatlar verilen hizmetlerin maliyeti ile sýnýrlý olmayýp kýrtasiye, yöneticilere ödenen ücretler gibi doðrudan ortaklýða baðlý giderleri de kapsamaktadýr. Ancak ortak olmayan kimselerin kooperatif hizmetlerinden yararlandýðý ölçüde sebepsiz zenginleþme hükümlerine göre sorumlu olacaðý da bir gerçektir. Anýlan sorumlunun temerrüt faiz oraný gibi hususlar dahil olmak üzere genel hükümlere tabi bir sorumluluktur. Bu durum karþýsýnda, uzman bilirkiþiler vasýtasýyla kooperatifin defter ve kayýtlarý üzerinde bilirkiþi incelemesi yaptýrýlýp, 1163 sayýlý K. Yasasý ve ana sözleþme hükümleri de gözetilerek davacýnýn ortak kabul edilip edilmeyeceðinin tespit edilmesi, ortaklýk sýfatýnýn bulunmadýðýnýn ortaya çýkmasý halinde yaratýlan muarazanýn giderilmesi, taþýnmazlarýn konumlarýnýn ayrý ayrý deðerlendirilerek yararlandýðý kooperatif hizmetlerinin karþýlýðýnýn tespit edilmesi ve sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazýlý gerekçeyle hüküm kurulmasý doðru görülmemiþ ve kararýn bozulmasý gerekmiþtir.
Sonuç: Yukarýda 2 numaralý bentte açýklanan nedenlerle temyiz itirazlarýnýn kabulü ile kararýn davacý-birleþtirilen davanýn davalýsý yararýna BOZULMASINA, 28.11.2005 tarihinde oybirliði ile karar verildi.(¤¤)
kolay gelsin.

Ýlginiz ve cevaplarýnýz için çok teþekkür ederim.

Kooperatif konusundaki tecrübenize ve ilginize dayanarak bir kaç soru daha sormak istiyoru konu ile ilgili.

Dediðiniz gibi tüm üyelere tapularýný daðýtsak dahi devameden mahkemeler nedeniyle 3 tapu halen koop. adýna kayýtlý olacak ve doðal olarak tam ferdileþme saðlanammaýþ olacak ve tasfiyeye gitme durumu ortaya çýkmayacaktýr. Daha doðrusu ferdileþme olmuþ sayýlmayacaktýr koop. de. doðru anlamýþým deðilmi ?

Bizi düþündüren esas konu þu ;
Kooperatifimizde inþaat iþleri ufak tefek iþler hariç bitti. anca çýkarsa tamirat tadilat gibi iþler çýkar. belki oda çýkmaz. ama kooperatifin genel yönetim giderleri mahkeme masraflarý avukatlýk masraflarý vb. giderleri olacak hernekadar inþaat iþleri bitsede. örneðin ayda 100.00tl aidat koysak genel kurulda koop. bu giderleri rahat rahat karþýlar. fakat tapularý verdikten sonra üyelerden ortaklýktan istifa eden yada tapudan dairesini satan olursa bu aidatý nasýl toplayacaðýz.

Kooperatif aidatýnýn yanýnda konutlarda oturum baþlayacaðý için haliyle yakýt temizlik vb. giderlerde olacak bu giderleri karþýlamak için site yönetimi kurup öyle mi bu iþleri yapmak daha iyi olur yoksa koop. aidatý ile birlikte bu giderleri de üzerine ekleyip tek aidat þeklinde koop. olarak devam etmek mi daha iyi olur ? çünkü sizde koop. lerde bulunmuþsunuz þu tepki ile karþýlaþýlabileceði muhtemel '' kardeþim evler bitti ben hem apartmana hem koop. a neden aidat ödeyeyim '' çünkü koop.ler kurulur ama sona yaklaþtýkça üyeler kendini müþteri yöneticileride müteahhit olarak görmeye baþlar halbuki bu aidatlar koop. için yani üyeler için toplanan ödentilerdir. fakat dediðim gibi sýkýntýlar çýkmaktadýr.Ýki yönetimin olmasý haliyle iki baþlýlýðýda ortaya çýkaracaðý düþüncesindeyiz yani toplam olarak bir aidat belirleyip koop. feshedilene kadar tüm iþlerin koop. tarafýndan yürütülmesi istikrar açýsýndan iyi olacaðý düþüncesindeyiz fakat tapularý daðýttýktan sonra idat toplama konusunda tereddt ediyoruz istifa yada satýþ gibi nedenlerle.Bu konudaki görüþünüz nedir ?

Üyelerle yapýlacak görüþmeler sonununca eðer tüm iþlerin yakýt temizlik vb. apartman giderleri ile mahkeme genel yönetim gideri vb. koop. giderlerinin Tek elden yani Koop. tarafýndan yürütülmesi görüþü kabul görürüse Önümüzdeki aylarda yapýlacak genel kurulda bütçeye kömür vb. apartman ve site ile ilgili giderleri koyabilirmiyiz ? Koop. Konut Yapý Kooperatifi .

Yok, site giderlerinin site yönetimi oluþturularak karþýlanmasý görüþü kabul görürse Bir kat Malikleri toplantýsý yapýp bir yönetici yada yönetim seçebilir miyiz ? bu yasal mýdýr ? þuanda tüm tapular koop. adýna kayýtlý mahkemesi devam eden üyeler dýþýnda kalanlara tapu verilecek. fakat üyelerin birçoðunun borçlarý var yani biz kurayý çekeceðiz borcunu kapatan üyeye tescilini yapacaðýz tapuda. biz þuanda daha kura çekmeden ve tapýularý üyelere vermeden bir kat malikleri toplantýsý yaparak site yöneticisi yada yönetimi seçsek ve bu toplantýda bir yönetim planý belirleyip tüm üyelere imzalatsak bu baðlayýcý olurmu ? bunu yapmaktadaki sebepte borcu olmayan üye tapusunu alýp evinde oturmaya baþlayacak fakat borcundan dolayý oturuma baþlayamacak üyelerden dolayý sýkýntý çekmemesi için bir yönetimplaný hazýrlayýp oturan yada oturmayan herkesten apartman giderlerini toplamak . yani oturmayanlar biz daha tapumuzu almadýk evde oturmuyoruz böyle bir yönetim planýný kabul etmiyoruz burasý daha koop.tif site yönetimini tanýmýyoruz gibi giderlere katýlmama durumlarý var mý ?

Biraz uzun oldu ama görüþlerinizi ve tecrübeleriniz bizimle paylaþýrsanýz çok çok memnun oluruz . Ýyi günler diler teþeükkür edeiz.

sayýn alpc
1. sorunuza cevap olarak evet diyiyorum. üyelerin tamamý ile sorunlarýnýzý halletmeden tasfiye olamazýnýz ancak yapýlacak ilk genel kurulda tasfiye kararý alýn ve tasfiye halinde konutn yapý kooperatifi olun hukuk iþleriniz hal olunca tasfiye süreci için oyalanmanýza yeniden olaðanüstü genel kurul yapma gibi telaþýnýz olmaz.
2. sorunuza gelince tapularý vermeniz üyelerin sorumluluðu kooperatife karþý azaltmaz her üye kooperatif bitene kadar kooperatif aidatlarýný ödemekle mükelleftir .istifa ederlerse demiþsiniz bakýn bu olayý çok duyuyorum, býrakýn istifa etsinler üyelerin kooperatife toplam ödedikleri aidatla yapýlmýþ olan gayrimenkullerin piyasa fiyatý ayný olmasý mümkün deðil piyasa fiyatlarý nerdeyse ikiya üçe katlýyor. Tapuyu alýp üyelikten istifa etmekle tapu almadan önce istifa etmenin bir farký yok birinde resen istifayý kendiniz kabul ederken tapudan sonra tebbirli tapu iptal davasý açýyorsunuz ve tapu yine kooperatife dönüyor ,istifa eden üyeninde istifasý kabul ediyorsunuz ödediði parayýda ödeme durumunda kooperatifin genel durumu tehlikeye gireceðinden üç yýl ertelersiniz üç yýl sonra faizsiz ana parasýný alýr gider. neden bukadar sertim bu kanuda derseniz ben bu olayý yaþadým tapuyu aldýktan sonra sonra istifa eden üye iyi niyetli deðildir.
Diðer konu üye evini tapudan satarsa . satsýn bunun bir sakýncasý yok üyeniz kooperatif deki üyelik haklarýný yeni malike devir etmediði sürece kooperatife karþý tüm sorumluluklarý devam eder .
Son sorunuza gelince ortak giderlerin toplanmasý konusu bu iþlere kooperatif yönetimlerin müdahil olmasýný ben doðru bulmuyorum, sonunda mutlaka baþ aðrýtýr. Benim nacizhane fikrim orada oturanlar ortak giderlerini kendi seçecekleri apatman yöneticisi ile halletmesinden yanadýr. kooperatif fes olana kadar binayý kullananlar ortak giderleri karþýlarsa ve bu konuyu apartman yöneticisi aracýlýðý ile çözerse baþýnýz aðrýmaz. öbür türlü orda oturan olacak, olmayacak devamlý bir sorun çýkacak. Bu konular çok detaylý ve çok uzun kýsaca bu bilgileri paylaþtým gerekli olan bir konu hakkýnda bilgim dahilinde yardýmcý olurum saygýlar

Ýlginize tekrardan çok çok teþekkür ederim.

Merhaba,

Benim sorum olacak. Ýnþaat iþlemi tamamlanmamýþ bir kooperatif hakkýnda.

Þuanda bir kooperatif tarafýndan yapýlmýþ sitede oturuyorum. Bu sitede henüz kooperatif fesh olmadý ancak site yönetimide bulunmakta. Burda hukuki yönden bir sorun varmý? Çünkü hem kooperatife hemde site yönetimine ayrý ayrý aidat vermekteyiz.

Ýkinci sorum site inþaatý henüz tamamlanmadý hala bir blok natamam olarak beklemekte. Natamam vaziyette iken kooperatif fesh olabilirmi?

Son sorum ise kooperatif henüz site duvarlarýný örmemiþ ve bunu site yönetimine býrakma düþüncesinde. Site duvarlarýný yapmama nedeni ise hala bitmemiþ olan son bloðun kadastrosunun alýnmamasýna ve duvarlarýn yapýmýný kooperatifin deðilde site yönetiminin yapmasýný proje aþamasýnda sözlü olarak üyelere bildirdiðini bahane etmektedir. Site duvarlarýnýn yapým iþlemi kooperatif tarafýndan yapýlmasý gerekmezmi?

Teþekkür ederim...