Resmi olmayan usulsüz Apartman Yönetimine aidat borçları ödenir mi?

[bibibietra]

Merhabalar, müsait olduğunuzda detaylıca cevaplamanız dileğiyle bir konuyu size danışmak istiyorum. 10 dairelik bir apartmanda yaşıyorum ve mal sahibiyim. 2022 yılına dek apartmana dair noter ve vergi dairesine onaylatılmış (en azından biz bu zamana dek hiç görmedik ve bize sunulmadı.) bir defter olmadığı gibi yine apartmana dair işletme,denetleme gibi raporları da olmadığı gibi apartman adına açılmış bir banka hesabı da mevcut değil.

Yıllardır sigortasız temizlikçi çalıştırılması konusuna ise hiç değinmiyorum bile. Yönetime aday olan ve bu sorumluluğu alan kişiler gerek işleyiş gerekse de kanuni manada KMK'ya pek de hakim olmamakla birlikte devamlılığı komşuluk ilişkileri ve iyi niyet üzerinden sürdürmekteler. Dolayısıyla bir yere kadar bu duruma tolerans gösterebiliyor olsanız da iş kanunlara ve usüllere uymaya gelince rahatsız hissediyorsunuz kendinizi. Ben mesela uzun zamandır ''bari düzgün bir apartman defterimiz olabilseydi de zaman zaman talep ettiğimde göz atabilseydim yada sorumluluk alanlar kendi iradeleriyle pozisyonlarını sorgulatmak yerine kendileri bana sunabilseydiler'' diye hayıflanıp duruyordum.

İşletme defteri olmadığı müddetçe aidat toplanamayacağının gayette farkındayım. Bununla birlikte apartman adına yapılması gereken bir harcamanın önceden maliklerle paylaşılarak bilgilendirilmesi, onaya sunulması ve fikir alışverişinde bulunulması gerektiğinin de farkındayım. Başlarken belirttiğim gibi tepeden tırnağa (genelde tüm apartmanlarda olduğu üzere) bir usulsüzlük, nizamsızlık söz konusu olduğundan benim bir şeyleri yoluna koymaya çalışıyor olmam da komik görünüyor olabilir. Buraya kadar birbirimizi anladığımıza göre şimdi gelelim asıl meseleye: Sonuçta malik olarak her halükarda aidat ödemek zorundayım bunda da hemfikiriz.

Fakat bahsettiğim şekilde bir işleyişinde sürdürülebilir olmadığını düşünüp gerekli mercilere bahsi geçen eksikliklerle alakalı şikayette bulunduğumda süreç nasıl işler ve neler olur. Örneğin yıllardır sigortası temizlikçi çalıştırılıyor olması durumunu şikayet konusu yaparsam neler olur. Yani sorumlulara ve bana yansıması ne olur?

Başka bir açıdan bakarak son sorumu sorarak bitirmek istiyorum. Diyelim ki, aidat ödemediğim için tarafıma ilamsız icra takibi yollandı. (neden ilamlı yollayamıyorlar onu da merak ediyorum elbette.) Bu zamana dek hiç kimseye yollanmayan takip isteği tarafıma yollanıyor. Demem o ki işin içinde birazcık kişisellik de var. Ben de bu taleplere yukarıda belirttiğim eksiklikler sebebiyle itiraz ederek takibi durdurdum diyelim. Bir şekilde mahkemeye başvurdular. Ben de mahkemeye aslında bir apartmanın öyle değil de böyle yönetilmesi gerektiğini gerek sözel gerek belgeleriyle anlattım. O tarz bir durumda iki taraf içinde sonuç ne olur?

Teşekkürler. Saygılarımla.

[Erdoğan Kırcalı]

Öncelikle şu noktayı atlamayın derim;
yönetici seçilen kişi kat malikleri '' adına'' bina için gereken işleri yapar, yani kat maliklerinin vekilidir. Bahsettiğiniz noktaların tamamında asıl sorumluluk her zaman kat maliklerindedir.
Yasal mevzuat gereği olması gereken işletme defteri, karar defteri , kayıtdışı personel çalıştırılması vb uygunsuzluklar nedeniyle uygulanabilecek idari yaptırımların ( yani olası cezaların ) muhatabı gene kat malikleri olup , ödenmesinden malikler sorumludur.
Ortak giderler için aidat toplanması kaçınılmaz olup bunu ödemekten kaçınmazın da bireysel uygunsuzluk olup herhangi bir kat maliki de ödenmeyen aidatlar için icra takibi başlatabilir.
Mevcut yönetim sistemindeki hataların düzeltilip doğru şekilde yapılması için yöneticiye ve tüm kat maliklerine yazılı ihtar gönderip usulune uygun yönetim şekli olmayacaksa dava açarak dışardan yönetici atanmasını talep edeceğinizi bildirebilir, isterseniz dava aaçarak bir yönetici atanmasını sağlayabilirsiniz.

[bibibietra]

Öncelikle yanıtınız için teşekkürler. Aidat konusunda haklısınız. Nisan ayı itibariyle birikmiş borcumu kapatacağımın beyanını hafta sonunda verdim. Peki yönetici bizlerin vekiliyse tüm o bahsettiğim usule ve hukuka dair haller yöneticinin sorumluluğunda değil mi, hiç mi bağlamıyor kendilerini. Yada olağanüstü bir açık mı söz konusu da buna binaen yöneticiler zaman zaman kafalarına göre takılabiliyorlar? Neticede bahsettiğim sorumlulukların usulune göre yerine getirilmesi adına önce ihtar çekip kaale alınmadığı takdirde dava mı açayım. Süreci nasıl işletmeliyim mühim olan bu.

[litigation]

Apartman her ne kadar Kat müllkiyeti kanununa göre yönetilmemiş olsa da özellikle aidat alacaklarında yönetimin bu usülsüzlüğü mahkemece dikkate alınmaz ve HİZMET BEDELİ olarak kat malikine ödettirilir. Yani alacaklı taraf itirazın iptali davası açarsa mahkeme ilamsız icra takibe itirazın iptaline ve aidat bedelinin yönetime ödenmesine karar verebilir. Sonuçta bina için verilen somut bir hizmet varsa bunun pay karşılığının diğer mal sahipleri nasıl ödüyorsa, her kat malikinin de ödemesi gerekir. Usülsüzlük nedeniyle bir dava açma ve Sulh hukuk hakiminin müdahalesini isteme hakkı vardır ama bu başka bir konudur. Basitçe sen üzerine düşen ödemeyi yap ama istersen gerek kat malikleri toplantısını ve gerekse yöneticiyi şikayet etme hakkın zaten var mantığıdır bu.

Neden ilamlı değil de ilamsız takip merakınızı da özetle giderelim. İlam, resmi nitelikteki belge demektir. Mahkeme kararı gibi veya resmi bir belge varsa ilamlı icra takibi yapılabilir. Örneğin fatura resmi belge olmadığından alacak için ancak ilamsız icra takibi yapılır. Sonuçta ilamlara itiraz edilemez çünkü resmi belgedir (rakam tarih taraf gibi maddi uygulama hatalarına itiraz edilebilir).

- - - Güncellendi - - -

Ek bilgi: Sigortasız işçi çalıştırma sonucunda meydana gelecek zarar (cezalar) ve ileride doğabilecek tazminat sonuçları tüm kat maliklerine hisseleri oranında yansıtılır. Dolayısıyla şikayet eden kat maliki de bundan zarar görür.