Kat malikleri kurulu Kanun'da olmayan bir ceza için karar alabilir mi?

[VEGETA]

İyi günler arkadaşlar. Evde tek yaşıyor olmam nedeniyle fazla bir sıcak su tüketimim olmuyor. Benim durumumda 5-6 daire daha mevcut. Her ay en fazla 1 m3 sıcak kullanımı yapıyor ve bu miktar için sıcak su bedeli ödüyoruz.

Yönetici bu duruma kafayı takmış durumda. Sürekli 1 m3 kullanım yaptığımızı gösterdiği için sayaçlarımızın bozuk olduğunu ve değiştirilmesi gerektiğini iddia ediyor. Üstelik sadece kendi belirlediği markanın sayacını taktırmamız gerektiğini söylüyor. Eğer bu sayaç değişikliğini yapmazsak, Şubat ayından itibaren ceza olarak 5 m3 sıcak su kullanım bedeli yansıtacakmış her ay.

Ancak yöneticinin böyle bir ceza kesmeye yetkisi olmadığı için, durumu kat malikleri kurulunun olağan genel kurul toplantısında karar altına aldırmak istiyor. 1 m3 kullanım yapan yalnız 5-6 daire olduğumuzdan ve diğer 40 kadar dairenin tuzu kuru olduğundan, kat malikleri kurulunun yöneticinin istediği doğrultuda bir karar alabileceğinden korkuyorum.

Sormak istediğim; kat malikleri kurulu kafasına göre, bazı dairelerin bozuk olduğu kanıtlanmayan sayaçlarının, sırf sıcak su kullanımı az diye değiştirilmesi (sayaçlar en az 1000 TL ve ilgili daire sahiplerinin cebinden çıkacak), sayacını değiştirmeyen kat maliklerine ise her ay 5 m3 kullanım bedeli yansıtılarak ceza ödetilmesi şeklinde bir karar alabilir mi? Sonuçta bu işin bir ucu yok. Eğer kat malikleri kurulunun bunu yapılabileceğini kabul edersek, tuzu kuru kat malikleri değil 5 m3, 50 m3, 500 m3 bedel yansıtılmasına bile karar verebilir demektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20 nci maddesinde, aidatını ödemeyen kat maliklerine yüzde 5 gecikme zammı yansıtılacağına dair hüküm var mesela. Ama yukarıda bahsettiğim şekilde bir ceza ödetilebileceğine dair Kanun'da bir hüküm yok. Sayacını değiştirmeyen kat maliklerine her ay 5 m3 kullanım bedeli yansıtılmasının "kanunsuz suç ve ceza olmaz" ilkesine aykırı olacağını düşünüyorum. Ayrıca bozuk olduğu kanıtlanmayan sayacımın zorla değiştirtilmesi mülkiyet hakkına da haksız müdahale gibi görünüyor. Ancak yine de değerli görüşlerinize başvurmak istedim. Şimdiden teşekkür ederim.

Not: Elbette kat malikleri kurulu toplantısına katılacağım ve böyle bir önerinin gündeme gelmesi halinde olumsuz oy verip şerh koyduracağım.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Kat malikleri genel kurulunda alınan kararlar kat malikleri için bağlayıcıdır. Buna karşı sürelere riayet ederek sulh hukuk mahkemesinde dava açmak mümkün.

Bu konuyu çözmek için hukuk yeterli değil.
Ben bu durumda olsam ne yapardım?
Toplantıda iki teklifte bulunurdum.
1- Tüm sayaçlar aynı zamanda takılmışsa ve değiştirilmesi düşünülüyorsa sayaçların tamamının değiştirilmesini teklif ederdim. (Diğer sayaçların doğru gösterdiği ne malum?)
2- Bu kabul görmezse, değiştirilecek sayaçların bedelinin tüm kat maliklerine eşit paylaştırılmasını teklif ederdim.

[VEGETA]

Sadece bozuk olduğu tespit edilen sayaçların değiştirilmesi ve değiştirmeyenlerin 5 m3 ceza bedeli ödemesi kararlaştırıldı. Sayacım yeni olduğu için, bozuk olduğuna dair bir tespit yapılamayacağından karara dava açmayı düşünmüyorum. Ancak işin teorik yönü bakımından, bu hükmün yasal olup olmadığını halen merak etmekteyim.

Kat Malikleri Kurulu kararları elbette tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Ama Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olan kararlar için bu durumun biraz daha farklı olduğunu düşünüyorum.

Bana göre, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda bu tür bir cezaya dair hüküm olmadığı için, Kanun'da olmayan şekilde bir ceza bedeli yansıtılması ancak kararı kabul eden kat malikleri için mümkün. Bu düşüncemi de, Yargıtay'ın gecikme tazminatı hakkındaki kararlarına dayandırıyorum. Kanun'un 20 nci maddesinde belirlenen aylık yüzde 5 gecikme tazminatı oranının, Kat Malikleri Kurulu kararı ile yükseltilebileceği, ancak Kanun'un emredici hükmüne aykırı olacağı için sadece bu kararı onaylayan kat maliklerini bağlayacağı Yargıtay'ca kabul ediliyor. Yani Yargıtay bunu Borçlar Hukuku anlamında bir çeşit sözleşme olarak kabul ediyor diyebiliriz.

Bu durumda, Kanun'un emredici hükümlerine aykırı olan bir ceza kararı Kat Malikleri Kurulu'nca alınabilir. Ancak, yüzde 5 gecikme tazminatının yükseltilmesine dair Yargıtay kararlarında olduğu gibi, yalnızca bu karara onay veren kat maliklerini bağlar. Bu kararın toplantıya katılmayan ve kararı iptal ettirmeyen kat maliklerini dahi, kararın altına imza atmadıkları sürece bağlamayacağını düşünüyorum. Yani bu bir sözleşmedir ve altına imza atmayanı bağlamamalıdır. Yoksa bu işin bir önü alınamaz ve dediğim gibi, ilk toplantıda yeterli çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantıda 3 kişiyle toplanan kat maliklerinin kafalarına göre şu şu eylemlere 1 milyon TL ceza yansıtılacak deyip adamların varını yoğunu haczettirmelerinin önünde bir engel yok demektir.

Yorumunuz için teşekkür ederim.