Yöneticiliğim hukuken geçerli mi? Usulsuzluk var mı?

[Sdnmz]

Merhaba,
Yönetim Planına göre 65 Bağımsız bölümü olan bir sitenin yeni yöneticisi seçildim. Sitede 19 dükkan, 46 daire var. Şimdiye dek yapılan toplantılarda dükkanlar hesaba katılmadı. Önceki yönetici yapılan tüm toplantılarda toplantı yeter sayısı ve karar yeter sayısı için 24 kişi gerekli olduğunu söylemişti.

Benim de aday olduğum ilk toplantıda toplantı yeter sayısına ulaşılamadığı için 2. toplantıya gittik. İkinci toplantıda 26 kişi vardı ve ben oybirliği ile yönetici seçildim. Ancak yönetici olduktan sonra yönetim planında "65 bağımsız bölüm" ifadesi aklımı karıştırdı ve yöneticiliğimin geçerli olup olmadığını sorgulamaya başladım.

KMK'ya göre ikinci toplantıda yönetici ve denetçi seçimi haricindeki konular için kişi sayısı önemli değil yani 26 kişi yeterli. Ancak yönetici/denetçi seçimi için en az 65/2+1 = 34 kişi gerekli olduğuna dair bazı yazılar okudum.
Bu konuda bilgi verebilir misiniz? Eğer 34 kişi gerekliyse yöneticiliğim hukuki değil mi? Usulsuz olarak mı seçildim? Eğer böyle ise şimdiye dek yapılan tüm toplantılar da mı geçersizdir? Ben ne yapmalıyım? İstifa mı etmeliyim?

Teşekkürler

[ayberk_08]

KMK gereğince toplam arsa paylarının(dükkanlarda dahil ) en az %51 yeter sayısıyla, %51 in salt çoğunluğu ile yönetici seçilmesi gerekir, aksini yaparsanız hukuken yönetici değilsiniz. Kat mülkiyet kanundaki en net hükümlerinden biridir.

- - - Updated - - -

size bir önerim var :

Alta koymuş olduğum linkteki videoyu izlerseniz, bütün olayı net biçimde anlamış olursunuz.

https://www.youtube.com/watch?v=LS15e0DRNsU

[Sdnmz]

Cevap için teşekkürler.

Bu durumda ne yapmam gerekir?
Bir avukata telefonda danıştım. Bana eski yöneticiye noterden ihtarname göndererek şu anki durumun geçersiz olduğunu, toplantı ve seçimin tekrar ettirilmesi gerektiğini yazmamı tavsiye etti. İhtardan sonra eski yöneticinin olağanüstü toplantı çağrısı yapması gerekir dedi.

Şu anda bir taraftan aidatlar toplanmaya devam ediliyor. Ama bu sıkıntılı durumdan dolayı örneğin kapıcı ile olan sözleşmeyi henüz yenilemedim.

Ne tavsiye edersiniz?

Teşekkürler

[Sdnmz]

Tekrar merhaba,

Başka bir avukatın daha tavsiyesini aldık. O da artık büyük sitelerde bu tür sıkıntıların sürekli yaşandığını, toplantılara katılımın yeterli sayılarda olmadığını, katılanların da yönetici olmak istemediğini ve eninde sonunda iyi niyetle birinin görevi üzerine alıp işi devam ettirmeye gayret ettiğini söylemiş. Eğer bu kanundaki nüanslar uygulansa sistem işlemez hale gelir, yönetici vs seçmek mümkün olmaz, ortalık davadan geçilmez demiş.

Sizce ne yapmalı?

[ceceli341]

65/2+1 = 34 kişi gerekli.Şu anda yetkisiz vekil durumundasınız. Ama merak etmeyin apartmanların çoğunda yöneticiler yetkisiz vekil durumunda. Hukukda zımmen kabül diye bir şey var. Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir. Ancak kat maliklerinden biri yada bir kaçı çıkıp sizi tanımıyoruz diyebilirler.

Yeniden toplantı yapılmasıda bir seçenek. Danıştığınız avukatın eski yöneticinin kat maliklerini tekrar toplantı daveti yapmalı demesi tuhaf geldi bana. Eski yöneticinin görev süresi bitmiş ve yeni toplantı yapılmış ve yöneticide seçilmiştir. Oy nisabına uyulmaması eski yöneticinin değil kat maliklerinin sorunu. Şu anda kat maliklerinin 1/3 imzası ile, yada debetçi tarafından seçimli olağanüstü toplantı çağrısı yapılabilir.

[Sdnmz]

Merhaba,

Yetkisiz vekil ve zimni kabul kavramlarını biraz açar mısınız?
Mesleğim ve yaşım itibari ile bu konulara yabancıyım. Kimse aday olmuyor diye girdik bir işin altına, bakalım bizi neler bekliyor.

Teşekkürler

Edit 1:
Zimni Kabul şu sitede söyle açıklanmış:
b) Zımni kabul işlemi: bazen hareketsiz kalma, kanunda öngörülen ve açıkça belirtilen bazı hallerde , zımni kabul işlemi olarak da görülmektedir. Zımni kabul işlemleri, daha ziyade idareye acil karar alma yükümlülüğünün getirildiği hallerde bu yükümlülüğe uymamanın bir yaptırımı olmaktadır. Sonuç olarak, idarenin, yapılan bir başvuru üzerine hareketsiz kalması kural olarak zımni red işlemi sayılır, ancak kanunda zımni kabul işlemi sayılabilmesi ancak kanunda açıkça hüküm bulunması halinde geçerlidir[9].

Edit 2:
"Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir" demişsiniz. Bildiğim kadarıyla 1 aylık bir itiraz süresi var. Toplantıya katılanlar 1 ay içinde, katılmayıp kararları sonradan öğrenenler de kararı öğrendikten sonraki 1 ay içinde itiraz edebilirler.
Bu 1 aylık süre içinde olabilecek bir itirazdan mı bahsediyorsunuz?

[ceceli341]

Zımmen kabül, sizin yöneticiliğinizi şekil ve şarta bakmaksızın kabül etmek anlamında. Mesela size aidat ödemek zımmen kabül etmek demektir. Kmk da belirtilen yeter sayı ile seçilmediğinizden yöneticiye itirazın bir süresi koşulu yok.

Kmk nu diğer kanunlardaki toplantı nisabı ve seçilme yeterliği ile karıştırılır ve genelde toplantıya katılanlar tarafından oy birliği ile seçilen yönetici usülüne uygun olarak seçilmiş olarak bilinir.

Ülkemizde Apartman toplantısına lütfedip gidilmediğinden dolayıda çoğu toplantıda alınan kararlar yeterli sayı ile alınmaz. 21 kişilik apartmanımızda ilk yıllarda 5 kişi ile toplantı yapılıp yönetici seçildiğini biliyorum. Yöneticilik yapmak isteyen olmadığından 5 kişi ile seçilen yöneticiyede yaptığı icraatada kimse karşı çıkmadı. Hala daha 7-8 kişi ile toplantı yapılır. Diğerleri ne karar alırsanız kabül ediyoruz modundalar. Hatta karar defterini getirin alınan kararların altına imza atalım derler. Seçilen yöneticiyi sıkıntıda bırakmamak için toplantıya gelmeyecek yada gelemeyecek olanlar vekalet bırakırlar ve ancak onunla yeterli sayıyı bulabiliyoruz çoğunlukla. 10 yıl boyunca usul hükümlerinin nerdeyse hiçbirine uyulmadan alındı kararlar. Ama bu nedenle hiçbir zaman sorun çıkaranda olmadı.

Yukarıdada belirttiğim gibi bu konu sizi tedirgin ediyorsa tekrar toplantı yapın bu defa işi şansa bırakmamak için seçim yapabilme yeterliğini sağlayacak kadar, katılamayacak olanlardan vekalet alın.

Toplantı tutanağında katılanların sayıları yazmıyor ise sonradanda imza attırabilirsiniz ama sonradan imza atılıdğı isbat edilirse oda geçersiz sayılır. Yargıtayın bu konuda kararları vardır.








V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir
ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdır.

[Sdnmz]

Çok değerli bilgiler, teşekkür ederim.

Peki işi garantiye almak için yeni bir toplantı düzenlenmek istersek toplantı isteğini kim yapmalı? Ben bu durumda yapamam, denetçilerin seçimi de benim durumumla aynı olduğu için onlar da yapamazlar. Kat maliklerinin 1/3'ünden imza mı toplamak gerekli? Yoksa eski yönetici mi davet etmeli?

Bir şekilde yaptık ve yine ben ve aynı denetçiler seçildi diyelim. Tekrar noter'e gitmek gerekir mi? Kendi kendime mi devir teslim yapacağım?

[ayberk_08]

65/2+1 = 34 kişi gerekli.Şu anda yetkisiz vekil durumundasınız. Ama merak etmeyin apartmanların çoğunda yöneticiler yetkisiz vekil durumunda. Hukukda zımmen kabül diye bir şey var. Kimse ititraz etmez ise problem yok demektir. Ancak kat maliklerinden biri yada bir kaçı çıkıp sizi tanımıyoruz diyebilirler.

Bazı uyanık kat malikleri, aidat borcunu ödenmekten kaçınmak amacıyla sizi, yönetici olarak tanımayıp; aidat ödemeyi ret (Apartmanın ortak banka hesabı varsa durumlar değişiyor) eder.

Elinizden geliyorsa %51 oranını sağlayınız.


Ayrıca yukarıya koyduğum video izlediniz mi ?
Söz konusu video (uzman avukatların anlatımıyla ) size, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde bilgi birikimi sağlar.

[Sdnmz]

Bazı uyanık kat malikleri, aidat borcunu ödenmekten kaçınmak amacıyla sizi, yönetici olarak tanımayıp; aidat ödemeyi ret (Apartmanın ortak banka hesabı varsa durumlar değişiyor) eder.

Ortak banka hesabı var. Bu durumda ne değişiyor?

- - - Updated - - -

Ayrıca yukarıya koyduğum video izlediniz mi ?
Söz konusu video (uzman avukatların anlatımıyla ) size, Kat Mülkiyet Kanunu çerçevesinde bilgi birikimi sağlar.

Videonun 10:50 kısımında bahsi geçen olayı anlamadım? Vekil olma durumu...

Videodaki konuk da KMK'nın artık ihtiyaca cevap vermediğini söylüyor. Sorun çözmek yerine bu karar yeter sayısı gibi konularda işleri daha zora soktuğunu söylüyor.