Kira Sözleşmesi Bitiminde İhtiyaç Nedeniyle Tahliye

[Zavallievsahibi]

Merhaba,

Temmuz ayında içinde kiracı olan ilk evimizi satın aldık. Kiracıyla görüsüp onu sık boğaz etmek istemediğimi ancak evi oturmak amacıyla satın aldığımızı, o başka bir ev bulur bulmazda taşınmak istediğimizi belirttim. Gayet anlayışlı yaklaşarak ev aramaya başladıklarını bulur bulmaz çıkacaklarını söyledi. Hala insanlara güvenmek istediğim için ihtar çekmedim, 2 ay sonra telefonla arayıp ev konusunda bir gelişme var mı diye kibarca sorduğumda beklemediğim bir tepkiyle karşılaştım ve bu durum benim canımı çok sıktı.

1 hafta kadar önce beni arayıp ev satın aldıklarını, ancak evin inşasının ocak ayında biteceğini bildirdi. Ocak ayı bizim için geç beni ve ailemi zor durumda bırakacak,
buna rağmen ocak kesin olsa tamam diyeceğim ama ocak denir subat olur subat derken mart nisan gidebilir. Riske girmek istemiyorum.
Kiracıyla görüsüp durumu izah edeceğim sonuç olarak ikimizde aile babasıyız, sağduyulu yaklaşıp kimseyi madur etmeyecek şekilde çözüm odaklı hareket edebiliriz diye düşünüyorum. Taşınma masraflarını ben karşılamayı teklif edeceğim. Ama en kötü ihtimal işin tahliye davası boyutuna geldiğini hesap ediyorum ve

Sorularıma geçiyorum :

Benden önceki ev sahibiyle yaptığı kira sözleşmesinde başlangıç tarihi ; 09.11.2014 Kira Müddeti 1 sene. Yani önümüzdeki kasım ayında sözleşme sona eriyor.
İhtiyaç sebebiyle sözleşme bitiminde tahliye davası açmak istesem izlemem gereken adımlar neler olur?
Dava öncesi ihtar çekmem şart mı?
Şartsa hemen bugün çekebilir miyim ( sözleşme bitiminde sözleşmeyi yenilemeyeceğim ve evde oturacağım diye) yoksa sözleşmenin önce bitmesi mi gerekiyor?
Kiracımın asıl evi istanbulda ikameti burada mı istanbulda mı bilmiyorum ihtarname cekmem gerekiyorsa nasıl bir yol izlemeliyim?

Yardımlarınız için şimdiden çok teşekkür ediyorum.
Saygılar.

Bilgilendirme amaçlı Not :
Zavallı ev sahibi kullanıcı adını almamdaki sebep kira hukukumuzun ev sahibini haklı da olsa korumuyor olması kaynaklıdır. Ben tüm bu davaların bireysel olarak değerlendirilmesi gerektiğine inanıyorum, bu tarz davalarda genel geçer kurallar izlemek bazen kiracıyı bazense ev sahibini mağdur edecektir.

Bilgilendirme amaçlı not 2 :
Eşim çalışıyor, annem 8 aylık bebeğimize bakmak için hergün bize geliyor,evimiz 6. katta ve asansör yok annem yaşlı merdivenleri çıkarken biz bile zorlanıyoruz, o daha çok zorlanıyor. Tüm bunları evi aldığımız zaman kiracıya anlattım ama buna rağmen ev aldık ocakta çıkacağım demesi kabul edilemez, uzlaşmayı deneyeceğim ama olmazsa hukuki haklarımı bilmek istiyorum.

[Şenol Eker]

Keşke daha önce bilen birilerine danışsaydınız.
Taşınmazı satın aldığınızda, BİR AY İÇİNDE ve EN AZ ALTI AY süreli bir ihtarname çekmeliydiniz. Yani "bu evi satın aldım, kendim oturacağım, en geç 6 ay içinde boşaltın" gibi bir ihtarname.
Ancak bunu yapmadığınızdan şimdi işler karışık. İhtiyacınız olduğı için boşaltmasını istemek falan gerek ama tekrar bir hata yapmamak adına bir avukatla takip ederseniz faydalı olacağını düşünüyorum.
Bu arada;
Önceki ev sahibi ile yapılan sözleşme sizi bağlamaz da, size fayda da sağlamaz.

[Zavallievsahibi]

Şenol bey,

Daha önce okuduğum benzer durumlar için avukat arkadaşların söylemlerine göre içinde kiracı olan ev satın alındığında 2 seçeneğiniz var ;

1) Evi aldığınız tarihten sonra 1 ay içinde ihtiyaç nedeniyle eve taşınmak istediğinizi belirten bir ihbarname çekerek kiracıdan 6 ay içinde evi boşaltmasını beklemek.
2) Kira kontratının sona ermesini bekleyerek kontrat bitiminde (1 ay içinde) yine haklı ihtiyaç nedeniyle kontratı yenilemeyerek tahliye davası açmak.

Ben 2. seçeneği sorguluyorum şuan..
Konuyla ilgili daha fazla bilgisi olan birileri yardımcı olabilirse çok müteşekkir olurum.
Saygılar

[Hakkarili Arzuhalci]

Sayın Zavallıevsahibi,

Yasa her ne kadar bir ay içinde ihtarname çekmenizi öngörmekte ise de siz hiç zaman kaybetmeden bir ihtarname çekerek kira müddetinin sonunda ihtiyacınız nedeni ile sözleşmeyi yenilemeyeceğinizi belirtin.

Neden böyle yazdığımın gerekçelerini de daha sonra açıklayacağım, şu an pek müsait değilim.

[Zavallievsahibi]

Sayın Zavallıevsahibi,

Yasa her ne kadar bir ay içinde ihtarname çekmenizi öngörmekte ise de siz hiç zaman kaybetmeden bir ihtarname çekerek kira müddetinin sonunda ihtiyacınız nedeni ile sözleşmeyi yenilemeyeceğinizi belirtin.

Neden böyle yazdığımın gerekçelerini de daha sonra açıklayacağım, şu an pek müsait değilim.

Sayın Hakkarili Arzuhalci,

Çok teşekkür ederim, açıklamalarınızı bekliyor olacağım.

Saygılar

[Şenol Eker]

2) Kira kontratının sona ermesini bekleyerek kontrat bitiminde (1 ay içinde) yine haklı ihtiyaç nedeniyle kontratı yenilemeyerek tahliye davası açmak.

Kontratı yenileyebilmek için, eskisini sizin yapmış olmanız gerekiyordu. Ama bunu evin eski sahibi yaptı. Şu anda kiracı sizin evinizde, aranızda bir sözleşme (kontrat) olmadan oturuyor durumunda. Bunları, elinizin çok güçlü olduğunu düşünmemeniz için söylüyorum.

Sayın VIP üye Hakkarili Arzuhalci Bey'in dediği ihtarnameyi vakit geçirmeden gönderin, Bu ihtarnamenin nasıl işe yarayacağını bilmiyorum, gerekçeleri ben de merak ediyorum.

[Hakkarili Arzuhalci]

Eyüp İPEK'in TBB Dergisi'nde yayınlanan yazısından alıntıır.

Aşağıdaki görüşler doğrultusunda bir aylık süreyi geçirmiş olmanızın çok da önemli olmadığını düşünüyorum.


C. Yeni Malikin Dava Açma Süresi
Türk Borçlar Kanununun 351. maddesi ile kiralananı sonradan
edinen kişiye de konut veya işyeri ihtiyacına dayalı olarak kira sözleşmesini
dava yoluyla sona erdirme imkanı tanınmıştır. Kiralananı sonradan
edinen kişi, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu
kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay
sonra açacağı bir davayla sona erdirebilecektir. 6570 sayılı Kanun’un
7/d maddesinde de kiralananı iktisap eden kimsenin, diğer koşullar
da mevcut ise, iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde durumu ihtarname
ile kiracıya bildirmek şartıyla, yine iktisap tarihinden itibaren
altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabileceği hükme bağlanmıştı.
Ancak 6098 sayılı Kanun’da “ihtarname” yerine, yeni malikin kiracıya
yapmak zorunda olduğu bildirimin, bir tasavvur açıklaması niteliğinde
olduğu göz önünde tutularak, “yazılı olarak bildirme” sözcükleri
kullanılmıştır. 6570 sayılı Kanun bakımından, yeni malikin durumunu bildiren
ihtarnamenin iktisap tarihinden itibaren bir aylık süre içerisinde kiracıya
ulaştırılması aranmaktadır. Doktrinde iktisap tarihinden itibaren
altı ay geçtikten sonra da, İİK. m. 272 gereğince bir ay içerisinde
dava açma zorunluluğu bulunduğu ileri sürülmekteydi. Ancak Yargıtay,
iktisabı izleyen altı ay geçtikten sonra, yeni malikin bu davayı
sözleşmedeki sürenin sonuna kadar açabileceğini kabul etmektedir57.
Artık Yargıtay’ın sözleşme sonuna kadar dava açılabileceği yönündeki
içtihatlarını TBK. m. 353 ile birlikte değerlendirmemiz gerekecek
ve böylece kiraya verene tanınan dava açma süresini uzatma imkanı,
yeni malikin dava açacağına ilişkin süresinde yapacağı yazılı bildirim
sayesinde mümkün olacaktır. Böylelikle yeni malik, en geç davanın
açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak
bildirmek kaydıyla, dava açma süresini bir yıl uzatabilecektir.
Ayrıca TBK. m. 351/2 hükmü gereğince yeni malik, 6570 sayılı
Kanun’da düzenlenmeyen fakat uygulamada kabul edilen görüş doğrultusunda,
dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme
hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı
dava yoluyla da kullanabilecektir. Yani yeni malik dilerse eski
malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak TBK 350/1.
hükmü gereğince kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde
ihtiyaç sebebiyle tahliye davasını açarak kira sözleşmesini sona erdirebilecektir.


II. KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN SEBEPLERLE
AÇILACAK TAHLİYE DAVALARINDA SÜRELERE İLİŞKİN
YENİLİKLER
A. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Açma Süresi
Kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle açılacak tahliye davalarında
dava açma sürelerine ilişkin hükümler, Türk Borçlar Kanununun
350/(2) ve 351. maddelerinde düzenlenmiştir. TBK. m. 350/(2)ye
göre, kiraya verenin konut ve işyeri ihtiyacına dayanan tahliye davası
ile kiralananın yeniden inşa ve imarına dayanan tahliye davası, belirli
süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde
kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi
için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir
ay içinde açılabilecektir. Böylece kanunkoyucu, yukarıda A, B ve D
başlıkları altında incelmiş bulunduğumuz üç farklı tahliye sebebi için
ortak süre getirmiş ve dava açma süresini kira sözleşmesinin belirli süreli
veya belirsiz süreli olmasına göre iki farklı şekilde düzenlemiştir.
Belirli süreli kira sözleşmelerinde her üç tahliye sebebi için ortak
bir dava açma süresi getirilmiş ve bu süre kira sözleşmesinin sonu olarak
belirlenmiştir. Bu yönüyle 6098 sayılı Kanundaki düzenleme, 6570
sayılı Kanunun 7/b, c, ç hükümleriyle paralellik arz etmektedir. TBK.
350/(2). maddesinde “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,”
şeklinde ifadesini bulan hüküm, 6570 sayılı Kanun’un m. 7/b, c, ç fıkralarında
“kira akdinin hitamında” şeklinde ifade edilmektedir. Ancak kira
süresinin bitiminden itibaren hangi süre içerisinde tahliye davasının
açılacağına dair her iki maddede de bir hüküm mevcut değildir. Her
ne kadar, TBK. m. 350 hükmünün gerekçesinde “…davanın açılma süresi
olarak, mahkeme kararlarında, İcra ve İflas Kanununun 272 nci maddesinin
kıyas yoluyla uygulanması sonucunda benimsenen bir aylık süre açıkça belirtilmiştir”
denilmişse de, madde metnini dikkatli okuduğumuzda, bir
aylık sürenin sadece belirsiz süreli kira sözleşmelerinde dava açma süresine
ilişkin getirildiği anlamı çıkmaktadır. Dolayısıyla TBK. 350/(2)
maddesinde geçen “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda,” hükmünü
yine İİK. m. 272 hükmü ile birlikte ele alarak, belirli süreli kira
sözleşmelerinde tahliye davalarının açılabileceği süreyi ortaya koymamız
gerekecektir. Çünkü İİK. m. 272’deki “Mukavelename ile kiralanan bir
taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile
tahliyesi istenebilir” hükmünün kıyasen uygulanması sonucu, 6570 sayılı
Kanun’un 7/b, c, ç hükümlerine dayanarak açılacak tahliye davalarının
kira süresinin bitiminden itibaren bir aylık süre içerisinde açılması gerektiği
sonucuna zaten varılmaktadır47. Yargıtay içtihatları da bu yönde
gelişmiştir48. Burada kiraya verenin davayı belirli sürenin bitiminden
itibaren bir ay içinde açabilmesi için, önceden mutlaka bir ihtarname
göndermesi şart değildir. Buna rağmen kiraya veren, kiracıya bir ihtarname
göndererek kira süresi bitiminde saymış olduğumuz sebeplerle
tahliyeyi isteyeceğini bildirmiş ise, bir aylık süreyi geçirmiş olsa bile,
kira süresinin bitiminden sonra gelen bir yıllık uzatma dönemi sona
erinceye kadar tahliye davası açabilecektir.İhtarname çekilmesi sadece
muhtemel zımni bir yenileme iddiasını önlemek ve bir ay geçmesine
rağmen gelecek dönem başına kadar dava açabilme imkanını saklı
tutmak bakımından faydalı ve ihtiyatlı bir yol olarak gözükmektedir49.
Yerleşik uygulamanın benimsediği bu görüş TBK. m. 353’te de kabul
edilmiştir. Buna göre kiraya veren, yapacağı yazılı bir bildirim üzerine dava açma süresini bir yıl uzatma imkanına sahip olacaktır.

[Zavallievsahibi]

Ek bilgilendirme : Kiracıyla bugün yaptıgım görüsmeye istinaden kiracı, bana hiçbir şekilde tahliye tahhütnamesi veremeyeceğini ocakda anlaştıkları evin şubatta da bitebileceğini mayıs da da bitebileceğini belirtiyor. Tüm masraflarını karşılamam halinde bile geçici bir eve taşınamayacağını söyleyerek hiçbir şekilde uzlaşmacı bir tutum sergilemiyor. Kendisine bu yaklaşımla, bu belirsizlikle devam edemeyeceğimizi ihtarnamemi bugün çekeceğimi ve kasım ayında benden önceki ev sahibiyle yapılan sözleşmenin sona ermesiyle beraber tahliye davasını açacağımı bildirdim, nasıl biliyorsanız öyle yapın dedi.

İnsanları anlayamıyorum eğer birisi bana bu şekilde yaklaşsa ben bir birey olarak bir aile babası olarak rahatsız olurum, o evde oturamam yani.. değerli site sakinleri, konuyla ilgili görüslerinizi paylaşırsanı sevinirim.

Saygılar.

[Zavallievsahibi]

Zaman ayırdığınız için çok teşekkür ediyorum, verdiğiniz bilgiler şüphesiz işime yarayacaktır.

Sormak istediğim bir diğer konu, kira sözleşmesinde kira müddeti kısmı boş ancak kiranın başlangıç tarihi doluysa kira dönemi olarak 1 sene mi sayılır, yoksa süresiz sözleşme mi sayılır?

Saygılar