Emlakçıyı devre dışı bırakarak daire alımı

[demirdogukan]

Öncelikle herkeze merabalar. İstanbul'da emlak işi yapıyorum. Başımızdan bir olay geçti ve sizinde fikirlerinizi almak istiyorum. Olayı anlatayım ;

22.10.2009 tarihinde daire bakmak için şirketimize Ahmet Adında bir bey geldi.Homeofis olarak kullanacağını caddelere yakın olmasını istedi ve bizde isteği doğrultusunda kendisine emlak görme belgesi imzalatarak daireleri gösterdik. Sonra dairelerden bir tanesini beğendi ve mal sahibiyle görüşmek istedi bizde mal sahibini arayarak durumu izah ettik ve mal sahibide şirketimize geldi. Şirkette son fiyatlar konuşuldu ve alacak olan kişi krediye başvuracağını daireyi şirket üzerine alacağını söyledi ve ofisten ayrıldılar.Mal sahibi tapuyu şirketimize faxladı. Bir kaç gün sonra alacak olan kişi şirketi arayarak ben bu daireden vazgeçtim dedi ve ondan bir kaç gün sonrada mal sahibi ben daireyi satmaktan vazgeçtim kiraya vericem diyerek bir arkadaşını gönderip bizden dairenin anahtarını aldırdı. Bundan yaklaşık 1 hafta sonra alacak olan kişinin arabasını binanın önünde görmeye başladım plakasını almıştım. Bundan sonra tapunun fotokopisi bizde oldugundan bizde şüphelendiğimiz için tapu dairesine başvurarak dairenin yeni sahibinin bir şirket oldugunu öğrendik. Ve devamında şirktle ilgili ticaret odası nezdinde yaptığımız araştırmada imza ve şirket yetkilisinin bizde ki emlak görme belgesine imza atan kişi olduğunu tespit ettik.

NOT: Daire sahibi dairesine çalıştığımız sıralarda tapu fotokopisini şirketimize faxladı ve o dönemde dairesiyle ilgili mesajlaşma kayıtları telefonumda mevcut.(mal sahibi'nin ben emlakçıyı dairemi satması için görevlendirmedim demesi durumunda)

bu durumda hukuki olarak ne elde edebiliriz? Yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim..

[Av.Aycan Manav]

emlak görme belgesi dediğiniz belgenin niteliği nedir? satışa aracılık yapıldığına dair tellaliye sözleşmesi ise bahsettiğiniz belge icra takibi yapabilirsiniz itiraz ederlerse itirazın iptali davası açacaksınız. lakin bahsettiğiniz belgenin içeriğini tam olarak bilmemiz gerekiyor.

[demirdogukan]

emlak görme belgesi dediğiniz belgenin niteliği nedir? satışa aracılık yapıldığına dair tellaliye sözleşmesi ise bahsettiğiniz belge icra takibi yapabilirsiniz itiraz ederlerse itirazın iptali davası açacaksınız. lakin bahsettiğiniz belgenin içeriğini tam olarak bilmemiz gerekiyor.

BELGENİN TAM OLARAK İÇERİĞİ AŞAĞIDAKİ GİBİDİR .

__________________________________________________ ___________________________



................. EMLAK TİCARET A.Ş. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . TARİH:.../..../........



........................................EMLAK GÖRME BELGESİ........................................


Emlak Adresi :
.................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. .................................................. ................


Adresinde bulunan emlakı satın almak/kiralamak için gördüm.Sözkonusu emlakı şahsım,eşim,kan ve sıhri hısımlarım ,annem,babam,kardeşlerim,ortağım,ortağı veya idarecisi bulunduğum şirket , şirketin ortağı olduğu kuruluşlar satın aldığı taktirde satın alma bedelinin %3 + KDV 'sini kiraladığı taktirde yıllık brüt kira bedelinin %12+KDV'sini hizmet bedeli olarak ödemeyi kabul ediyorum.Satın alma veya kiralama olayı emlakçıyı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarı satın almada %6+KDV kiralamada toplam kira süresinin ortalama bir yıla tekabül eden brüt kira bedelinin %15 + KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.Anlaşmazlık halinde .......................... mahkeme ve icra daireleri yetkilidir. ...../...../.......

NOT : Gayrimenkul , ekspertiz , danışmanlık , pazarlama ve satış sunumu aşağıda belirtilmiştir.


Gayrimenkul satın alan/Kiralayan hizmet bedelini kredi kartından veya ...................EMLAK TİCARET A.Ş. Garanti Bankası ........ Şubesi YTL.0123-1234567 nolu hesabına yatırılacaktır.Nakit olursa şirketimiz yönetim kurulu başkanlarımıza ödeme yapılacaktır.Sözleşmede kaşe ve imza olacak taraflara birer nüsha verilecektir. Bunların dışındaki ödemelerin geçerliliği olmayacaktır.



..........................TİCARET A.Ş. . . . . . . . . . . . . . . EMLAKI GÖREN
___________________________. . . . . . . . . . . . . . . ___________________________

Müşteri Temsilcisi :. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Firma/Şirket Adı :

.................................................. ........................Adı-Soyadı :

.................................................. ........................Görevi :

.................................................. .........................Tel :

.................................................. .........................İMZA :

[Av.Aycan Manav]

evet bir başka belge.
Satın alma veya kiralama olayı emlakçıyı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarı satın almada %6+KDV kiralamada toplam kira süresinin ortalama bir yıla tekabül eden brüt kira bedelinin %15 + KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.

bu madde gereğince hesaplama yapıp icra takibi yapabilirsiniz. herhalde satın alma bedelini tapudan öğreneceksiniz ki bu da herhalde düşük gösterilmiştir.
yalnız bu belgeye imzayı kim atmıştı?

[demirdogukan]

evet bir başka belge.
Satın alma veya kiralama olayı emlakçıyı saf dışı bırakarak gerçekleşirse ödeyeceğim komisyon miktarı satın almada %6+KDV kiralamada toplam kira süresinin ortalama bir yıla tekabül eden brüt kira bedelinin %15 + KDV si olarak ödemeyi kabul ve taahhüt ediyorum.

bu madde gereğince hesaplama yapıp icra takibi yapabilirsiniz. herhalde satın alma bedelini tapudan öğreneceksiniz ki bu da herhalde düşük gösterilmiştir.
yalnız bu belgeye imzayı kim atmıştı?

belgeye imzayı atan daireyi alan şirketin imza yetkilisi aynı zamandada sahibi.

Noter aracılığyla aloposta servisiyle tapuda satın alan şirkete ihtarname çektim ve bizim belgeye imza atan kişiye teslim edildiğini öğrendik.

[Av.Aycan Manav]

o halde şimdilik ihtarnamenizin sonucunu bekleyin. muhtemelen ödemeyecekler. icra takibi yapabilirsiniz.

[demirdogukan]

o halde şimdilik ihtarnamenizin sonucunu bekleyin. muhtemelen ödemeyecekler. icra takibi yapabilirsiniz.

ihtarname yaptık yapalı 4 gün oldu ve 3 gün içerisinde ödemesi gerekiyor diye bir madde konulmuştu.. Yani aslında benim sizden istirhamım şu yani biz bu kişiye dava açarsak olumlu sonuç alırmıyız sizce ?

[karakas2]

kesinlikle olumlu sonuç alırsın.
T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7321

K. 2005/13302

T. 19.9.2005

• ARACILIK SÖZLEŞMESİ ( Komisyon Bedelinin Ödetilmesi Talebi - Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Kabulü Gereği )

• KOMİSYON BEDELİNİN ÖDETİLMESİ TALEBİ ( Sözleşmede Davacının Hangi Tarihe Kadar Yetkili Kılındığı Yazılı Değilse de Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Kabulü Gereği )

• TAŞINMAZIN SATIMI İÇİN GEREKLİ SÜRE ( Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Komisyon Bedelinin Ödetilmesi Talebinin Kabulü Gereği )

818/m.404


ÖZET : Dava aracılık sözleşmesindeki komisyon bedelinin ödetilmesi talebidir. Sözleşmede davacının hangi tarihe kadar yetkili kılındığı yazılı değilse de, sözleşme tarihi ile satım tarihi arasındaki süre, taşınmaz bir malın satılması için gerekli makul bir süredir. Bu nedenle davacı, 13.1.2004 tarihinde yapılan komisyon sözleşmesi gereğince davacıya karşı %2 komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının bildirdiği taşınmazın satımına aracılık etmesi için 13.1.2004 tarihinde davalı ile sözleşme imzaladıklarını, ancak davalının taşınmazı kendisinden habersiz başkasına satarak %2 komisyon bedelini ödemediğini, alıcıdan alması gereken %2 komisyon bedelinden de mahrum kaldığını ileri sürerek, alıcı ve satıcının ödemesi gereken komisyon bedelleri toplamı olan 2.400.000.000 TL'nın ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, babasına ait taşınmaz için sözleşmeyi imzaladığını, taşınmazın kendisi tarafından değil babası tarafından satıldığını, bu durumda komisyon bedeli talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşmede herhangi bir sürenin belirtilmediği, davacının satışla ilgili işlem yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazının reddi gerekir.
2-Taraflar arasında Borçlar Kanununun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde 13.1.2004 tarihli tellallık sözleşmesinin yapılmış olduğu, tellallık sözleşmesine konu olan davalının babası adına kayıtlı taşınmazın ise 4.3.2004 tarihinde kayıt maliki tarafından tapuda üçüncü kişiye satıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı sözleşmede, adresi belirtilen taşınmazın kendisi veya bir başkası vasıtasıyla satılması halinde davacıya %2 komisyon ücreti ödemeyi taahhüt etmiştir. Sözleşmede davacının hangi tarihe kadar yetkili kılındığı yazılı değilse de, sözleşme tarihi ile satım tarihi arasındaki süre, taşınmaz bir malın satılması için gerekli makul bir süredir. Bu nedenle davacı, 13.1.2004 tarihinde yapılan komisyon sözleşmesi gereğince davacıya karşı %2 komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkemece %2 komisyon bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın tümüyle reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ : 1. bent gereğince davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün, temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 19.09.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

[demirdogukan]

kesinlikle olumlu sonuç alırsın.
T.C.

YARGITAY

13. HUKUK DAİRESİ

E. 2005/7321

K. 2005/13302

T. 19.9.2005

• ARACILIK SÖZLEŞMESİ ( Komisyon Bedelinin Ödetilmesi Talebi - Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Kabulü Gereği )

• KOMİSYON BEDELİNİN ÖDETİLMESİ TALEBİ ( Sözleşmede Davacının Hangi Tarihe Kadar Yetkili Kılındığı Yazılı Değilse de Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Kabulü Gereği )

• TAŞINMAZIN SATIMI İÇİN GEREKLİ SÜRE ( Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Komisyon Bedelinin Ödetilmesi Talebinin Kabulü Gereği )

818/m.404


ÖZET : Dava aracılık sözleşmesindeki komisyon bedelinin ödetilmesi talebidir. Sözleşmede davacının hangi tarihe kadar yetkili kılındığı yazılı değilse de, sözleşme tarihi ile satım tarihi arasındaki süre, taşınmaz bir malın satılması için gerekli makul bir süredir. Bu nedenle davacı, 13.1.2004 tarihinde yapılan komisyon sözleşmesi gereğince davacıya karşı %2 komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür.
DAVA : Taraflar arasındaki alacak davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatı tarafından temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi, gereği konuşuldu düşünüldü:
KARAR : Davacı, davalının bildirdiği taşınmazın satımına aracılık etmesi için 13.1.2004 tarihinde davalı ile sözleşme imzaladıklarını, ancak davalının taşınmazı kendisinden habersiz başkasına satarak %2 komisyon bedelini ödemediğini, alıcıdan alması gereken %2 komisyon bedelinden de mahrum kaldığını ileri sürerek, alıcı ve satıcının ödemesi gereken komisyon bedelleri toplamı olan 2.400.000.000 TL'nın ödetilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, babasına ait taşınmaz için sözleşmeyi imzaladığını, taşınmazın kendisi tarafından değil babası tarafından satıldığını, bu durumda komisyon bedeli talep edilemeyeceğini savunarak, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, sözleşmede herhangi bir sürenin belirtilmediği, davacının satışla ilgili işlem yapmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazının reddi gerekir.
2-Taraflar arasında Borçlar Kanununun 404. maddesine uygun olarak yazılı şekilde 13.1.2004 tarihli tellallık sözleşmesinin yapılmış olduğu, tellallık sözleşmesine konu olan davalının babası adına kayıtlı taşınmazın ise 4.3.2004 tarihinde kayıt maliki tarafından tapuda üçüncü kişiye satıldığı anlaşılmaktadır.
Davalı sözleşmede, adresi belirtilen taşınmazın kendisi veya bir başkası vasıtasıyla satılması halinde davacıya %2 komisyon ücreti ödemeyi taahhüt etmiştir. Sözleşmede davacının hangi tarihe kadar yetkili kılındığı yazılı değilse de, sözleşme tarihi ile satım tarihi arasındaki süre, taşınmaz bir malın satılması için gerekli makul bir süredir. Bu nedenle davacı, 13.1.2004 tarihinde yapılan komisyon sözleşmesi gereğince davacıya karşı %2 komisyon bedelini ödemekle yükümlüdür. Mahkemece %2 komisyon bedelinin tahsiline karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın tümüyle reddine karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
SONUÇ : 1. bent gereğince davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bentte açıklanan nedenlerle temyiz edilen hükmün, temyiz eden davacı yararına BOZULMASINA, peşin harcın istek halinde iadesine, 19.09.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.

öncelikle cevap yazdığınız için çok teşekkür ederim. ve eklemek isterim ;

bizim olayımızda 3.şahıs yok yani olay kısaca şu biz emlak işi yapıyoruz ve emlak görme belgesi imzalatarak X kişiye daire gösterdik ve daireyi bizim aracıığımızla değil direk mal sahibiyle irtibat kurarak aldı. Olay budur. Emlak görme belgesininde içeriğini yukarıda belirtttim.

[karakas2]

ben bu yargıtay kararını yayınlamamın nedeni;
1- ( Sözleşmede Davacının Hangi Tarihe Kadar Yetkili Kılındığı Yazılı Değilse de Sözleşme Tarihi İle Satım Tarihi Arasındaki Süre Taşınmaz Bir Malın Satılması İçin Gerekli Makul Bir Süre Olduğundan Kabulü Gereği ) hakkında dikkatinizi çekmekti.

2-düzenlemiş olduğunuz yer gösterme belgesi alıcıyı bağlayan bir sözleşmedir ,satıcıdan birşey talep edemesenizde alıcıdan bu bedeli alırsınız. yapılan sözleşmeyi ortadan kaldırmadan başka bir sekilde sözleşmeye konu gayrimenkulu alması
şimdi diyeceksinizki iki tarafın imzasını taşımıyan tellallık sözleşmesi geçerli değildir. çünkü düzenlediğiniz emlak gösterme belgesi tellallık sözleşmesidir.
13. Hukuk Dairesi 2001/6302 E.N , 2001/8247 K.N.

İlgili Kavramlar
o CEZAİ ŞART
o TELLALLIK SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

Özet

BK.NUN 404. VE DEVAMI MADDELERİNDE DÜZENLENEN TEL/ALLIK SÖZLEŞMESİNİN TELİNİ İLE ALICI ANISINDA DÜZENLENECEĞİ BELİRTİLMİŞ OLUP, BU SÖZLEŞMEDE SATICI OLARAK TAŞINMAZ SAHİBİNİN DE İMZASININ BULUNACAĞINA DAİR BİR HÜKÜM YOKTUR. BU NEDENLE DAVACI TELLAL İLE DAVALI ALICI ARASINDA DÜZENLENEN GAYRİMENKUL TELLALLIK SÖZLEŞMESİ GEÇERLİDİR. MAHKEMECE, SÖZLEŞMENİN GEÇERLİ OLDUĞU KABUL EDİLEREK İŞİN ESASINA GİRİLMELİ; CEZAİ ŞARTLA İLGİLİ TALEP HAKKINDA BK.NUN 161/SON MADDESİ HÜKMÜ NAZARA ALINARAK, HASIL OLACAK SONUCA UYGUN BİR KARAR VERİLMELİDİR.
T.C.

YARGITAY

HUKUK GENEL KURULU

E. 1999/13-61

K. 1999/32

T. 3.2.1999

• KOMİSYON ÜCRETİ TALEBİ ( Kendisiyle Tellallık Sözleşmesi Yaptığı Halde Aynı Taşınmazı Başka Komisyoncudan Alan Kişiden Komisyoncunun )
TELLALLIK SÖZLEŞMESİ ( Alıcının Gayrimenkulü Başka Bir Komisyoncu Aracılığıyla Alması Üzerine Emlakçının Komisyon Ücreti Talebi )

818/m.19

2004/m.67


ÖZET : Davacıyla davalı arasında tellallık sözleşmesi yapılmış ve aynı zamanda satın alınacak emlak gösterilmiştir. Bundan sonra davalı başka bir komisyoncu aracılığıyla aynı taşınmazı satın almıştır. Davalı, davacı ile yapmış olduğu sözleşmeyi ortadan kaldırmadan ve onun gösterdiği daireyi satın almakla sözleşme gereği davacıya ödemeyi taahhüt ettiği komisyon ücretini ödemekle yükümlüdür. Davalı, gösterilen bu daireyi tapuda satın aldığına göre aktin icrasına davacının tavassut etmediği söylenemez. Bu yön gözetilmeden davanın reddine karar verilmiş bulunması usul ve yasaya aykırıdır.