Apartmanın asansörünün makine ve motor aksamının değişmesi ve zemin katın itirazı

[hipokrat]

26 daireli bir apartmanın zemin katında oturmaktayım.15 yıllık bir yapı ve geçen sene asansör 2-3 kat aşağı kayarak düştü ve sıkıştı bunun sonuncunda yaklaşık daire başı 100 tl ödenerek geçici bir çözüm bulundu.Zemin katta olsam da düşen payı ödedim(eve yerleşmenin 3. yılında-not : burada hem asansörü kullanmamakla ilgili hem de asansörün neredeyse 15 yıldır kullanımda olması ile ilgili noktalarından itirazım olmadı)
Bu seneki toplantıya katılmadım,ancak aidat için kapıcı geldiğinde elindedki kağıtlardan öğrendiğime göre "asansörün sorunlarının müzminleştiği ve kazaya sebebiyet vermemesi için makine motor aksamının değiştirimesi için anlaşmalı firmayla 8.260 tl(sekizbinikiyüzaltmış tl)ya anlaşıldığı(3 yıl garantili) ayrıca teyid?! ettirmek için başka bir firmaya kontrol ettirildiği " şeklinde yazılmış.
Bu para da her daireyle eşit olarak bana da 320 tl olarak 5 taksitte ödenecek şekilde (Şubat ayında başlamak üzere) bölünmüş.
Öncelikle ilk toplantılara katıldığımda 26 dairelik apartmanda 4-5 kişilik bir gurubun dışında kimse ilgili değil ,katılım az ve aralarında yöneticilik dönüp durmakta,ve defter tutulmasına rağmen bir çok noktada eksikleri ,bilgisizlikleri ve hesap verme alışkanlıkları olmadığını gördüğümden son iki toplantıya girmedim.(örnek vermek gerekirse yönetimdekiler ap. yöneticisi el kitabı benzeri kitapları bulundurmuyor ve kullanmıyorlar-Alınan kararların çoğu uygulanmıyor,toplanan para bankaya yatırılmıyor,alınan kararlar panoya 3 haftadır asılmıyor ,doğalgaza geçiş olduğu halde yangın tüpü alınmıyor vd)
Ev sahibi olsam da henüz banka borçlarımın devam etmesi ve diğer ekonomik gerekçeler de konuyla dolaylı olarak ilgili görünüyor.

Bu noktalar ışığında;
1- Zemin katta oturmamdan dolayı bu yapılan paylaşıma itiraz ederek yeniden hesaplanmasını ,payıma düşen miktarın azaltılmasını ve makul taksitlere bölünmesini isteyebilir miyim?
Ayrıca asansörün katlara göre kullanım sıklığının belirlenmesi isteyerek buna göre yeniden makul bir paylaşım yapılmasını isteyebilir miyim?13 Ocakta toplantı yapıldı henüz panoya aslımadı ve tarafıma bildirilmedi (Şubatta başlayacakmış)
2-Apartman yönetiminin (belli bir gurubun elinde olmasından dolayı ve ilk toplantılarda hesaplara bakmak istediğimde izin verilmemesi benzeri deneyimlerim olduğundan ) uygulamalarından her zaman şüphe etmekteyim.
Sözgelimi ilgili firmayla anlaşılmasından sonra başka firmaya teyid ettirildiği şeklinde bir ifade var yazıda.
Öncelikle ana firmadan alınan teklifin yazılı olarak alınması ve bunun panoya asılarak bildirilmesi gerekmiyor mu?Ayrıca bu bedelin gerçek rakamı yansıtıp yansıtmadığını bir başka bağımsız firma ya da firmalara yazılı olarak istenmesi ve bununda herkese bildirilmesi gerekmez mi?
3-Toplantının üzerinden yaklaşık 3 hafta geçti,itirazımı yöneticiye yazılı olarak bildirmem en uygunu mu, zaman kaybım var mı ve toplantıya katılmamakla ilgili bir hak kaybım olma olasılığı var mı?
4-Sözgelimi yönetim tüm bunları reddederse ben de makul bir sonuç almadığımdan dolayı ödeme yapmaz ya da vadeleri uzatırsam yönetimin yapacakları nelerdir?Sözgelimi icraya vermek yöntemi varmış,burada bana icradan bir uyarı geliyor ve ben de buna 1 hafta içinde gerekçelerimle itiraz edersem yargı aşamasına mı geçiyor?

Konuyu biraz uzatmış ve detaylı sorular sormuş olabilirim,ancak tüm amacım herşeyin hakkaniyete göre yapılması ,eşitlik ve yönetimin tüm bu işlemleri kurallara uygun olarak yapıp yapmadığından emin olmak diyebilirim.
Yanıtlayanlara şimdiden çok teşekkür ederim.

[hipokrat]

Bunlara ek olarak toplantıya katılmasam da itiraz hakkım olmalı sanıyorum.
Özellikle 8.260 tl gibi yüksek bir masrafı olan bu yeniliğin kurallara uygun olarak yapıldığından nasıl emin olabilirim ?
İzlenecek uygun yol hangisidir veya kat mülkiyeti kanununda bunu düzenleyen bir madde var mıdır?diğer söyleyişle önce ana asansör firmasından ve bunun dışında diğer en az 2 bağımsız firmadan yazılı teklif almak ve bunu herkese bildirmeleri gerekmez mi(panoya da asılabilir)?
Sözgelimi toplantıya katılmasam da bu noktada ve payıma düşen bedelin indirilmesi konusunda haklarım kaybolur mu ve bu alınan teklifin kurallara uygun olarak alınmadığı saptanırsa nasıl bir durum oluşur?
Teşekkür ederim foruma yeni üye oldum umuyorum yanıt alırım..

[sdt23]

1- Zemin katta oturmamdan dolayı bu yapılan paylaşıma itiraz ederek yeniden hesaplanmasını ,payıma düşen miktarın azaltılmasını ve makul taksitlere bölünmesini isteyebilir miyim?
Ayrıca asansörün katlara göre kullanım sıklığının belirlenmesi isteyerek buna göre yeniden makul bir paylaşım yapılmasını isteyebilir miyim?13 Ocakta toplantı yapıldı henüz panoya aslımadı ve tarafıma bildirilmedi (Şubatta başlayacakmış)

Hayır. İsteseniz de bu kabul edilmez. Kat mülkiyeti kanunu şöyle der:
Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

2-Apartman yönetiminin (belli bir gurubun elinde olmasından dolayı ve ilk toplantılarda hesaplara bakmak istediğimde izin verilmemesi benzeri deneyimlerim olduğundan ) uygulamalarından her zaman şüphe etmekteyim.
Sözgelimi ilgili firmayla anlaşılmasından sonra başka firmaya teyid ettirildiği şeklinde bir ifade var yazıda.
Öncelikle ana firmadan alınan teklifin yazılı olarak alınması ve bunun panoya asılarak bildirilmesi gerekmiyor mu?Ayrıca bu bedelin gerçek rakamı yansıtıp yansıtmadığını bir başka bağımsız firma ya da firmalara yazılı olarak istenmesi ve bununda herkese bildirilmesi gerekmez mi?

Katılmadığınız toplantıda vekaletlerle de olsa yeterli çoğunluk sağlanıp bu konuda apartman yönetimine yetki verilmiş olabilir. Alınmış kararların bir kopyasının size imza karşılığında ulaştırılması gerekir. Önce buna bakın.

Ayrıca henüz anlaşma yapılmadıysa yöneticiden başka firmalardan teklif almak için size bir süre verilmesini isteyebilirsiniz. Siz daha uygun bir yer buluyorsanız, aynı işi daha ucuza yapacak biri varsa neden olmasın?

Ama yöneticiye yetki verilmiş ve yetki dahilinde yönetici firmayla anlaşma yaptıysa artık çok geç olabilir.

3-Toplantının üzerinden yaklaşık 3 hafta geçti,itirazımı yöneticiye yazılı olarak bildirmem en uygunu mu, zaman kaybım var mı ve toplantıya katılmamakla ilgili bir hak kaybım olma olasılığı var mı?

Toplantıda bulunmamakla diğerlerinin yeterli çoğunlukla aldığı kararları değiştirme fırsatını kaybettiniz.

4-Sözgelimi yönetim tüm bunları reddederse ben de makul bir sonuç almadığımdan dolayı ödeme yapmaz ya da vadeleri uzatırsam yönetimin yapacakları nelerdir?Sözgelimi icraya vermek yöntemi varmış,burada bana icradan bir uyarı geliyor ve ben de buna 1 hafta içinde gerekçelerimle itiraz edersem yargı aşamasına mı geçiyor?

20. maddenin devamına göre "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."

Siz yedi gün içinde itiraz etseniz bile, ardından mahkemeye gidilince ayda yüzde beş gecikme tazminatı ve mahkeme masraflarıyla bunu sizden tahsil edeceklerdir.

[hipokrat]

Hayır. İsteseniz de bu kabul edilmez. Kat mülkiyeti kanunu şöyle der:
Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.




Katılmadığınız toplantıda vekaletlerle de olsa yeterli çoğunluk sağlanıp bu konuda apartman yönetimine yetki verilmiş olabilir. Alınmış kararların bir kopyasının size imza karşılığında ulaştırılması gerekir. Önce buna bakın.

Ayrıca henüz anlaşma yapılmadıysa yöneticiden başka firmalardan teklif almak için size bir süre verilmesini isteyebilirsiniz. Siz daha uygun bir yer buluyorsanız, aynı işi daha ucuza yapacak biri varsa neden olmasın?

Ama yöneticiye yetki verilmiş ve yetki dahilinde yönetici firmayla anlaşma yaptıysa artık çok geç olabilir.



Toplantıda bulunmamakla diğerlerinin yeterli çoğunlukla aldığı kararları değiştirme fırsatını kaybettiniz.


20. maddenin devamına göre "Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür."

Siz yedi gün içinde itiraz etseniz bile, ardından mahkemeye gidilince ayda yüzde beş gecikme tazminatı ve mahkeme masraflarıyla bunu sizden tahsil edeceklerdir.

Çok teşekkürler yanıtınız için yanıt aldığım için sevindim.
Öncelikle bu konudaki sorularımı bir yükümlülükten kaçınmak ya da haksız bir avantaj elde etmek değil tam tersine işlerin hukuka uygun yapılıp yapılmadığını anlamak amacıyla yazıyorum.Çoğu yorumları ve çıkarımları da herhangi bir hukuk eğitimi almış olmasam da mantık işleterek çıkarsamaya çalışıyorum.

"1-Apartmanda uygulama toplantı bitiminde alınan kararların panoya asılması şeklinde oluyor.Bahsettiğiniz kesin kural mıdır,ya da panoya asılması ve elden teslim edilmemesi usulsuz bir durum oluşturur mu?
2-Dikkatimi çeken diğer konu da bu kararın toplantı bitimi deftere işlenmesi noktası.Bundan çıkan sonuç da bu konudaki kararın eski yönetim zamanında alınmış ve (alınmış ise) gerekli fiyat tekliflerinin olmasıdır,çünkü yeni yönetim aynı gün tüm bu işleri yapamaz herhalde.
Burada ortaya çıkan soru da şu: eski yönetim zamanında alınmamış bir karar yeni yönetime nasıl aktarılabilir.Diğer deyişle burada bir usulsuz durum oluşmuş olmuyor mu?Doğru olan önce yeni yönetimin saptanması ve karar defterine bu konuda ilgili firmalardan teklifler alınacağının yazılması değil midir?
Önemli Not:Zaten bu anlaşma ile ilgili yazıyı panodaki karar deefterinde yazılı değil, kapıcının elinde tasadüfen gördüm ve aldım.
3-Sanıyorum ilk taksit Şubat ayında başlayacağından ay sonuna doğru ilgili yazıyı gönderecekler.Bu durumda ben zaman kaybetmeden yöneticiye kısaca ilgili firma tekliflerinin (ana firma ve en az 2 farklı firmanın) o tarihte alınmış tekliflerinin birer kopyasını istemeyi,bunlar varsa katlara göre düşen payların yeniden hesaplanmasını ve taksitlendirilmesini istemeyi düşünüyorum.
Tabi usul dışı olarak yapıldıysa,fiyat teklifleri sözlü olarak alındıysa ben de direnirim hukuk kuralları çerçevesinde.
4-Son olarak icra konusundaki bilgim doğru mu?
Yani sözgelimi ben ilk taksidi ödemedim ,yönetim icraya verdi,ben buna geçerli bir yanıt verince de mahkeme safhasına mı geçiliyor?(burada önemli olan icradan gelen yazıya konuyla ilgili maddeleri savunma olarak yazmak diye biliyorum)Ek olarak aylık %5 faiz tüm bedel için mi yoksa taksitlere göre mi ekleniyor?

Biraz detaylı oldu biliyorum ama yanıt alırsam çok sevineceğim,çünkü adalete daha yaklaşacağım ve içim rahat olacak.İyi günler...

[sdt23]

Siz veya bir başkası bu forumda bir soru sorduğunda kat mülkiyeti kanunu açıp bakıyorum. Sizin de başvuracağınız ilk yer burası olmalı.

Aşağıdaki linkte birinci mesajda KMK'nın eski halini, ikinci ve üçüncü mesajda Kasım 2007'de yapılan son değişiklikleri bulabilirsiniz:

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Bence 37. madde bütün sorularınızı cevaplıyor. Daha doğrusu başka sorularınız olabilir ama "320 liranın 5 taksit halinde ödeneceği" size imza karşılığında tebliğ edildiyse ve 7 gün geçtiyse bu kesinleşmiştir. Sadece yöneticiyle kişisel görüşmeyle ikna edebilirseniz başka bir şansınız olabilir. Ama eminim sizin de bildiğiniz tek şey bu tamiratın epey pahalı olduğu. Başka bir yere daha ucuza yaptırıp yaptıramayacağınızı bile bilmiyorsunuz, değil mi?

Madde 37 - Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

[hipokrat]

Siz veya bir başkası bu forumda bir soru sorduğunda kat mülkiyeti kanunu açıp bakıyorum. Sizin de başvuracağınız ilk yer burası olmalı.

Aşağıdaki linkte birinci mesajda KMK'nın eski halini, ikinci ve üçüncü mesajda Kasım 2007'de yapılan son değişiklikleri bulabilirsiniz:

https://www.hukuki.net/forum/showthread.php?t=4935
Bence 37. madde bütün sorularınızı cevaplıyor. Daha doğrusu başka sorularınız olabilir ama "320 liranın 5 taksit halinde ödeneceği" size imza karşılığında tebliğ edildiyse ve 7 gün geçtiyse bu kesinleşmiştir. Sadece yöneticiyle kişisel görüşmeyle ikna edebilirseniz başka bir şansınız olabilir. Ama eminim sizin de bildiğiniz tek şey bu tamiratın epey pahalı olduğu. Başka bir yere daha ucuza yaptırıp yaptıramayacağınızı bile bilmiyorsunuz, değil mi?

Madde 37 - Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Selam teşekkür ederim ,tabiki bende de kat mülkiyeti kanunu kitabı var buna bakıyorum ama aklımdaki her sorunun yanıtı da olmadığından ya da bazı özel durumlar oluştuğundan ve biraz da zaman kazanmak için sorularım oluyor,bu verdiğiniz linkte son değişiiklikler de olduğundan faydalı olur sağolun.
Öncelikle bu ödeme planı ve anlaşmayla ilgili metni imza karşılığında almadım,yani henüz yönetimce tarafıma bildirilen bir yazı yok,kapıcının elinde tesadüfen gördüm ve aldım.
Bu kadar yüksek bir tutar olduğuna göre bütün sistemi yeniliyorlar herhalde çünkü makine ve motor aksamının yenilenmesi şeklinde belirtilmiş;yani tamirat boyutunuu aşan bir durum.Ayrıca başka bir yerin daha ucuza yapıp yapmadığını bilmeyişim konuyuu araştırmadığım anlamına gelmemeli,elbette gerekirse 3-4 farklı yere bile sorarım.Zaten konuyu bu kadar incelememin sebebi de usule uygun olarak yapılmadığı sezgisini taşımamdır.
Önemli not: Daha önce sorduğum soru şu idi:Yönetim ,kanuna göre önce ana firmadan ve başka en az iki(ya da 1) firmadan YAZILI! fiyat teklifi almak zorunda mı ,değil mi? ve bunu herkese bildirmek ya da yollamak durumunda değil mi? Eğer kanuni bir zorunluluk yoksa(ki olmalı)elimde fazla bir dayanak olmayabilir.Ancak bana bu fiyat teklif ya da tekliflerinin yazılı bir örneğini veremezlerse işin baştan sakat olduğu ortaya çıkar sanıyorum.

Diğer bir nokta da panoya asılan toplantı kararlarında "Asansörle ilgili yeni servis verebilecek firmalarla görüşülmesine" şeklinde bir ibare var!
Ancak bendeki kağıtta "yeniden eski firmayla anlaşıldığı ve diğer bir başka firmaya da teyid? etmek üzere kontrol edilmiştir" yazıyor.
Burada toplantı defterine alınan karar ayrıntılı olarak yazılması gerekmez mi?
Ve daha önce sorduğum gibi toplantı günü tüm bu tekliflerin alınması mümkün olmadığından daha önceki yönetim zamanında kararlaştırılmış ve ilk taksit zamanı geldiğinde yeni yönetimin kararı şeklinde kişilere gönderilecek.
Tüm bu noktalarda yanlışlıklar olduğunu düşünüyorum.
Son olarak kanunda ortak yerlerden yararlanamayacak olanların giderlere iştiraki başlığında;
yapılacak yenilik ve ilave çok masraflıysa
ve lüks bir nitelik taşıyorsa katılmak istemeyen kat malikleri giderlere katılmaya zorlanamaz diyor.
Burada asansörün motor ve makine aksamının olduğu gibi değiştirilmesi " çok masraflı yenilik" olarak deeğerlendirilebilir mi?
Ve "Ortak yerlerde yapılan ilave ve değişikliklerin giderleri,bu yenilikten faydalananaların Faydalanma ORANINA göre ödenir" şeklinde ibareden sonra tam da konuyla ilgili olan Asansör örneğini vermiş ve 1. 8 kattakilerin kullanım farkını vurgulamış.
Son konu da bu anlaşmazlıklarda ben mi itaraz etmeliyim yönetime ya da ilgili mahkemeye,yoksa bu anlaşmazlık sürerse onların icra ya da mahkeme yollarını beklemem mi doğrudur?
Çok teşekkür ediyorum ..

[sdt23]

Söz konusu tamir, yenileme, parça değişimi yapılmazsa asansör çalışmaz.
Bu zaruri bir tamir, yenileme, parça değişimidir, sizin de arsa payınız oranında katılmanız gerekir.

Sadece bunun daha ucuza yapılıp yapılamayacağı konusunda soru işareti var.
Bunu da eski ve yeni yöneticiyle konuşup, karar defterini, size gelen tebligati inceleyip, bu hizmeti veren diğer firmalardan fiyat almakla yapabilirsiniz.

Yönetim "en az şu kadar yerden teklif almalı, alınan teklifleri bütün katmaliklerine sunmalı" diye birşey kat mülkiyeti kanununda yazmıyor. Kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi ne diyor?

"Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" diyor.

[hipokrat]

Söz konusu tamir, yenileme, parça değişimi yapılmazsa asansör çalışmaz.
Bu zaruri bir tamir, yenileme, parça değişimidir, sizin de arsa payınız oranında katılmanız gerekir.

Sadece bunun daha ucuza yapılıp yapılamayacağı konusunda soru işareti var.
Bunu da eski ve yeni yöneticiyle konuşup, karar defterini, size gelen tebligati inceleyip, bu hizmeti veren diğer firmalardan fiyat almakla yapabilirsiniz.

Yönetim "en az şu kadar yerden teklif almalı, alınan teklifleri bütün katmaliklerine sunmalı" diye birşey kat mülkiyeti kanununda yazmıyor. Kat mülkiyeti kanununun 37.maddesi ne diyor?

"Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" diyor.

Çok teşekkür ederim sayın arkadaşım, sorularıma sadece sizden yanıtlar aldım,ancak sitem etmiş olduğumu düşünmeyin çünkü ya ben doğru soruları doğru bir dille soramıyorum ,ya da çok özel sahsi bir konuymuş gibi algılandığından yeterli dozda ve sayıda yanıtlar gelmiyor;Veya biraz hukuk kavramına ve foruma alışma aşamasıyla ilgili sorunlarım var.Yine bunlara ek olarak galiba hukuk, her zaman mantık kurallarına uygun olarak işlemiyor.

Son yanıtınızda belirttiğiniz gibi ben 3 farklı (İzmirden) asansör firmasına durumu açıklayan mailler attım ikisinden yanıt geldi,ancak kısaca asansörün durumunu görmeden fiyat teklifi vermeleri zor görünüyor.
Bana bir tebligat gelmedi ve ilginç bir nokta da asansörle ilgili diğer yazıları girişteki panoya değil asansörün içine asmışlar,ben tesadüfen gördüm zeminde olduğumdan.Ve tebligat olmadığı gibi ben kısa zamanda itiraz etmezsem büyük ihtimal benden para istedikleri gün öğrenmiş olacaktım.

1-Ben bireysel olarak herhangi bir asansör firmasını davet ederek inceleme yapıp teklif vermesini isteyebilir miyim?
Çünkü yönetim de sanıyorum Şubat sonunda ilk taksidi başlayacak şekilde daire başı 320 tlyi 5 takside bölünmüş olarak isteyecek.(diğer firmalardan kontrol edilmesi konusu belli değil)
2-Kanunda yazılı teklif almak ve bunu diğerlerine bildirmek zorunluluğu olmadığını belirtmişsiniz.Bu durumda iyi niyetli olmayan yönetimlerin ya da kişilerin istismarına açık bir ortam oluşmuş olmaz mı?
3-Bu durumda zemin katta oturan diğer ev sahibiyle birlikte zaman kaybetmeden bir yazı yazarak forumda tartışıldığı gibi zemin kattakilerin ve diğer dairelerin kullanım oranına göre istenen bedelin yeniden hesaplanmasını isteyeceğim.Bunun adaletli bir yöntemi var mıdır ,nasıl bir yöntem önermeliyim?
4-K.M. Kanununda ...kat mülkiyetinin 20. maddesi emredici mahiyette değildir diyor. Bu ne anlama geliyor?
Çok teşekkür ederim ilginize...

[sdt23]

1-Ben bireysel olarak herhangi bir asansör firmasını davet ederek inceleme yapıp teklif vermesini isteyebilir miyim?
Çünkü yönetim de sanıyorum Şubat sonunda ilk taksidi başlayacak şekilde daire başı 320 tlyi 5 takside bölünmüş olarak isteyecek.(diğer firmalardan kontrol edilmesi konusu belli değil)

2-Kanunda yazılı teklif almak ve bunu diğerlerine bildirmek zorunluluğu olmadığını belirtmişsiniz.Bu durumda iyi niyetli olmayan yönetimlerin ya da kişilerin istismarına açık bir ortam oluşmuş olmaz mı?

3-Bu durumda zemin katta oturan diğer ev sahibiyle birlikte zaman kaybetmeden bir yazı yazarak forumda tartışıldığı gibi zemin kattakilerin ve diğer dairelerin kullanım oranına göre istenen bedelin yeniden hesaplanmasını isteyeceğim.Bunun adaletli bir yöntemi var mıdır ,nasıl bir yöntem önermeliyim?

4-K.M. Kanununda ...kat mülkiyetinin 20. maddesi emredici mahiyette değildir diyor. Bu ne anlama geliyor?

Daha önce dediklerimi baştan aşağı bir daha okuyun. Başka bir forumda zemin kattakilerin asansör masrafına katılamayacağı tartışıldı, çıkan sonuç şu:

Kat malikleri arasında başka bir anlaşma olmadıkça zemin katta oturanlar da eşit olarak katılır. Yani ne demek bu? Sizin eşit para ödememeniz için apartman genel kurulunda üst kattakilerin yeterli çoğunluğunun "tamam biz daha fazla ödeyelim, sayın hipokrattan bunu almayalım veya daha az alalım" demesi gerekir.

1. Her firma herkese teklif verir. Ama yöneticiyle hala konuşmamışsınız. Başka teklif alıp almadığını, apartman adına anlaşma yapıp yapmadığını bilmiyorsunuz.
Gecikiyorsunuz.

2. Oluşmaz. Çünkü kanun ne diyor? "Yönetici işletme planı hazırlar, kat maliklerine tebliğ eder, tebligattan sonra 7 gün içinde itiraz olursa kat malikleri kurulu inceler, ya onaylar ya da yöneticiden yeni bir işletme planı ister" İşte bu şekilde istismarlar önlenir.

3. İstediğiniz kadar talep edin, size düşecek pay eşit paydır. Adaletli olan budur. Zemin katta oturanların paylarının düşürülmesi ancak üst kattakilerin yeterli çoğunluğunun bunu kabul etmesiyle mümkün olur. Bunun için de apartman genel kurulu gerekir. Kanuni olarak herkesin eşit ödemesi gerekirken halde üst kattakilerin bunu kabul edeceklerine inanıyor musunuz?

4. Emredici değildir demek kat malikleri genel kurulu toplanır, yeterli kişi onay verirse bu maddedekilerden farklı bir paylaşım yapabilir demek. Ama kat malikleri genel kurulu bundan farklı bir paylaşım yapar mı sizce?

[Halit Hayri Eriş]

1-Öncelikle bu ödeme planı ve anlaşmayla ilgili metni imza karşılığında almadım,yani henüz yönetimce tarafıma bildirilen bir yazı yok,kapıcının elinde tesadüfen gördüm ve aldım.

2-Bu kadar yüksek bir tutar olduğuna göre bütün sistemi yeniliyorlar herhalde çünkü makine ve motor aksamının yenilenmesi şeklinde belirtilmiş;yani tamirat boyutunuu aşan bir durum.Ayrıca başka bir yerin daha ucuza yapıp yapmadığını bilmeyişim konuyuu araştırmadığım anlamına gelmemeli,elbette gerekirse 3-4 farklı yere bile sorarım.Zaten konuyu bu kadar incelememin sebebi de usule uygun olarak yapılmadığı sezgisini taşımamdır.

3-Önemli not: Daha önce sorduğum soru şu idi:Yönetim ,kanuna göre önce ana firmadan ve başka en az iki(ya da 1) firmadan YAZILI! fiyat teklifi almak zorunda mı ,değil mi? ve bunu herkese bildirmek ya da yollamak durumunda değil mi? Eğer kanuni bir zorunluluk yoksa(ki olmalı)elimde fazla bir dayanak olmayabilir.Ancak bana bu fiyat teklif ya da tekliflerinin yazılı bir örneğini veremezlerse işin baştan sakat olduğu ortaya çıkar sanıyorum.

4-Diğer bir nokta da panoya asılan toplantı kararlarında "Asansörle ilgili yeni servis verebilecek firmalarla görüşülmesine" şeklinde bir ibare var!
Ancak bendeki kağıtta "yeniden eski firmayla anlaşıldığı ve diğer bir başka firmaya da teyid? etmek üzere kontrol edilmiştir" yazıyor.
Burada toplantı defterine alınan karar ayrıntılı olarak yazılması gerekmez mi?
5-Ve daha önce sorduğum gibi toplantı günü tüm bu tekliflerin alınması mümkün olmadığından daha önceki yönetim zamanında kararlaştırılmış ve ilk taksit zamanı geldiğinde yeni yönetimin kararı şeklinde kişilere gönderilecek.
Tüm bu noktalarda yanlışlıklar olduğunu düşünüyorum.
6-Son olarak kanunda ortak yerlerden yararlanamayacak olanların giderlere iştiraki başlığında;
yapılacak yenilik ve ilave çok masraflıysa
ve lüks bir nitelik taşıyorsa katılmak istemeyen kat malikleri giderlere katılmaya zorlanamaz diyor.
Burada asansörün motor ve makine aksamının olduğu gibi değiştirilmesi " çok masraflı yenilik" olarak deeğerlendirilebilir mi?
Ve "Ortak yerlerde yapılan ilave ve değişikliklerin giderleri,bu yenilikten faydalananaların Faydalanma ORANINA göre ödenir" şeklinde ibareden sonra tam da konuyla ilgili olan Asansör örneğini vermiş ve 1. 8 kattakilerin kullanım farkını vurgulamış.
7-Son konu da bu anlaşmazlıklarda ben mi itaraz etmeliyim yönetime ya da ilgili mahkemeye,yoksa bu anlaşmazlık sürerse onların icra ya da mahkeme yollarını beklemem mi doğrudur?
Çok teşekkür ediyorum ..

1-Yöneticinin Kat Malikler Kurulu Kararlarını ve işletme projesini usul olarak "Toplantıya Katılmayan Maliklere" imza karşılığı bildirmesi gerekir.Sizin yöneticinin bunu yapmadığı anlaşılıyor.
Olayı iki boyutuyla düşünelim.
a- Yönetici bu kararları ve işletme projesini size imza karşılığı bildirseydi ;sizde karşı görüşte olduğunuz için itiraz etme hakkınızı kullanıp itiraz edecektiniz.
Nereye ? İtirazınızın muhatabı kat malikler kurulu olacaktı.Kat malikler kurulu itirazınız üzerine toplanıp kararı tekrar gözden geçirecek eğer itirazınızı yerinde görürse kararı iptal edecek,görmezse karar aynen geçerliliğini koruyacak.Diyelim karar iptal edilmedi.Siz gene de iptal için israrlıysanız haklı sebebinizin olduğunu düşünüyorsanız ,kararı alan kat maliklerine vekaleten yönetici hakkında sulh hukuk mahkemesine iptal davası açmanız ve asansörün tamiratının gereksiz olduğu konusunda hakimi ikna etmek etmeniz gerecektir.
b-Mevcut durumda karar ve işletme projesi size usulune uygun tebliğ edilmemiş.(Fakat siz gene de durumu öğrenebilmişsiniz.)Bu durum kanımca size büyük bir avantaj sağlamaz.Eğer maliklerin çoğunluğu karara sahip çıkıp asansörde yapılması planlanan tamir ve değişikliği istiyorlarsa ancak para ödemesini biraz geciktirip zaman kazanabilirsiniz.Nasılsa yönetim tahsilat aşamasında sizin işi yokuşa sürmeniz karşısında bahse konu evrakı size bir şekilde tebliğ etmenin yolunu bulacaktır.
2- Bütün sistemin yenilenme maliyeti 9 duraklı bir asansörde malzeme ve firma kalitesine göre 35.000 ile 50.000 Euro arası. Sizde makına ve motor aksamının değişileceği düşünülürse fiyat, yapılacak işle orantılı gibi gözüküyor.Biz benzer bir revizyon için 4 ayrı firmaya asansörümüzü incelettirip dördünden de fiyat teklifi aldık.Fiyatlar arasında çok uçuk farklar çıktı.Burada değiştilecek parçaların madde madde olarak listelenmesi, her bir parçanın markası,fiyatı ,
standartlara uygun olup olmadığı önem kazanıyor.Bu aşamada sadece teklifin niceliği değil niteliği ve revizyonu yapacak firmanın güvenilir olması dikkate alınmalı.Ayrıca denetçinin de bu konularda denetim yetkisi olduğunun göz ardı edilmemesi gerekir.
3- Yönetici bir vekil olarak ,kat malikleri adına ve onları temsilen ,onlar adına görev yapar.Yapılan işin fayda sağlaması ,kaliteli olması ve maliklerin zarar görmemesi esası aranır.Tabi ki yönetici yapılacak işle ilgili birkaç firmadan usulune uygun olarak teklif almak ve bunları değerlendirip maliklerin lehine olanı seçmek zorundadır.Sayın Sdt.23 rumuzlu üyenin vurguladığı gibi yönetici bu iş hakkında genel kuruldan yetki almışsa sonucu herkese bildirmek zorunda değildir.Uygun olanı seçebilir.
4-Anlaşıldığı kadar sizde Genel Kurul Toplantısı yapılmış ve toplantıda alınan kararlar duyuru amaçlı olarak yönetici tarafından ilan panosuna asılmış.Siz katılmadığınız için toplantıda alınan kararları panodan okumuşsunuz.Burada "yeni dönem için asansör bakımı yapacak firmalardan teklif alınması ve bakımı için firma seçimi" konusunda yöneticiye yetki verildiği anlaşılıyor. Yöneticide toplantıda maliklerin verdiği bu yetkiyi kullanıp eski firmayla bakım sözleşmesini yenilemiş.Bunu da maliklere bildirmiş.Bunu yapabilir yetkisi dahilinde.( Ancak toplantıda eski firmadan şikayet dile gelmiş ve eski firmanın bu dönem için değiştirilmesi konusunda bir karar alınmış ,yönetici ise bu karara uymamışsa yönetici alınan kararları uygulamıyor,kafasına göre takılıyor diyebilirsiniz.)
5-Asansörün daha önce kayarak 2-3 kat aşağıya düştüğünü söylüyorsunuz. Demekki sistemde sorun kronik, baştan beri var. Dolayısıyla eski yönetim konuyla tanışmış.Asansör sisteminde birtakım şeyler yolunda gitmemiş,onlarda araştırma içine girip çözüm aramışlar.Bence bu takdir edilecek bir durum.Çünkü sorunun var olduğu eski yönetim tarafından biliniyor o insanlarda da bazı parçaların değişmesi gerektiği konusunda kanaat oluşmuş. Araştırmışlar ve sonucu toplantıda gündeme getirmişler.Durumu kat maliklerinin bilgisine sunmuşlar.Demekki kat malikleri eski yönetime inanmış asansörün değişmesi ve bütçesini onaylamışlar ve uygulanması için yeni yöneticiye yetki vermişler.Bu durumda hiçbir aykırılık yok.Aksine asansör sistemi gibi can güvenliğini ilgilendiren konularda toplantı öncesi eski yönetimin ön hazırlık yapıp konuyu genel kurula sunması ve olur alması gayet mantıklı. Önemli olan güncelliğin izlenmesi. Eski yönetim araştırma yapmış fakat konuyu hayata geçirmek için fırsat bulamamış bu konuda genel kurula bilgi vermiş.Genel kurulunda toplantıda sunulan teklifi ve hazır bütçesini oylaması ve kabul etmesi hukuka uygun.Eğer yapılacak iş ve bütçesi genel kurulda kabul edildiyse zaten yöneticiye bu kararı uygulamak düşer.
6-Sanırım Yenilik Ve ilaveler konu başlığındaki Md.42 ve 43 bahsediyor ve maddeleri yanlış yorumluyorsunuz. Burada anlatılan "yenilik ve ilaveler "ayrı konu.Eğer sizin binanızın projesinde asansör sistemi olmasaydı ve malikler binaya "asansör" ilavesi yapmak için konuyu oylamaya koysalardı siz bu maddelere müracaat edip karşı oy kullanabilirdiniz. Yani bu maddeler sizin durumunuza uymuyor.
7-Asansör sisteminin gerçekten revizyona ihtiyacı varsa ,çoğunluk onaylamışsa
ve genel kurul yöneticiye bu konuda yetki vermişse karara uymanız en mantıklısı.İyi niyetle, işin amaca uygun ve kaliteli olması için yardımcı olabilirsiniz.