Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Geçerliliği

[lukas13]

Değerli hukukçularımız,

2 katlı müstakil bir evimiz var. 2011 yılında kentsel dönüşüm çerçevesinde müteahhit gelerek bize ve etrafımızdaki evlerin arsa sahiplerine bir anlaşma önerdi. Anlaşmaya göre müteahhit 10 arsa sahibi ile anlaşacak ve bu evleri yıkarak yapacağı 9 katlı binadan arsa sahiplerine %45 oranında pay verecekti. Noter huzurunda da müteahhit ve 5 arsa sahibi ile %45 oranından sözleşme imzalanmış. Sözleşmeyi imzalayanlardan birisi de evimizin tapusunun sahibi rahmetli dedem.
Sözleşmenin imzalandığı tarihten bugüne kadar yüklenici firma diğer arsa sahiplerinden bazıları ile anlaşamadığını öne sürerek en ufak bir faaliyet gerçekleştirmedi. Geçtiğimiz günlerde ise bizimle görüştü ve diğer arsa sahipleri ile de anlaştığını söyledi. Arsaların bulunduğu mevkide 7 senede birçok sağlık, eğitim kurumu, yol vs.. yapıldı bu mevki oldukça değerlendi, bu nedenle yüklenici firma bizim de payımızı sözleşmede %45 olmasına rağmen %50 ‘ye çıkaracağını belirtti. Ancak emsal değerlere göre bu değer de olması gerekenin çok altında kalıyor.
Dedemin imzaladığı sözleşmede aşağıda belirttiğim bazı noktaları net olarak yorumlayamıyoruz ve bu sözleşmenin şuan geçerliliği var mıdır öğrenmek istiyorum. Bilgisi olabileceğini düşündüğüm konuyla ilgili danıştığım herkesten farklı yanıtlar aldım. Bu nedenle lütfederseniz görüşlerinizi paylaşabileceğini düşündüğüm siz değerleri avukatların da fikirlerini almak istedim. Sözleşmede;

-İşe başlama tarihi olarak herhangi bir tarih belirtilmemiş. İlgili tüm prosedür tamamlandıktan sonra inşaata başlanılacaktır yazılmış.

-İşin süresi için tarih belirtilmemiş. Engel kalmadıktan sonra inşaat ruhsatı alım süresi 8 aydır, yükleniciden kaynaklanmayan gecikmeler hariçtir yazılmış.

-Daire paylaşımı yapılmamış, taslak projeler oluştuğunda kişilerin alacakları daireler belirlenecektir yazılmış.

-Devir ve ölüm hali hiçbir şekilde yükleniciyi bağlamaz, sözleşme 3. Şahıslar için de geçerlidir yazılmış.

-Sözleşmenin Feshi; Sözkonusu alanda arsalarını vermek istemeyen sahipler olur ve inşaata başlanamazsa yüklenici 18 ay bekler ve sorunu çözmeye çalışır, yine de sorun çözülmezse yüklenici firma sözleşmeyi tek taraflı fesih edebilir ya da arsa sahiplerinin 2/3 çoğunluğu ie belli bir süre daha uzatabilir.

Uzun bir anlatım oldu ancak detaylara yer vermek istedim. Burası ailemiz için çok önemli ve dedemin yokluklar içinde yaptığı bu evi gerçek karşılığını almadan vermek istemiyorum. Yüklenici firma ile tekrardan anlaşma yoluna gitmek istiyorum fakat bu sözleşme buna engel midir , kanuni olarak geçerliliği var mıdır yardım ve görüşlerinizi rica ederim.

Saygılarımla

[Av.Mehmet ŞİRİN]

Merhaba;
TBK 473 de "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya
da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi
kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın
sözleşmeden dönebilir." denilmektedir. Bu husus uyarınca sözleşmeden dönebilirsiniz. Şuana kadar devam eden süreç gösterilerek. Sözleşme şartlarının tarafın geç başlamasından kaynaklı olarak büyük değişimlere uğradığını belirterek uyarlama isteyebilirsiniz. Günün şart ve koşulları değiştiği için yapmış olduğunuz anlaşma uyarınca şimdiye kadar hiçbir iş ve işlem yapılmamış olması sözleşmede esaslı değişiklik oluşturmaktadır. Ortada 2011 yılında imzalanan bir sözleşme mevcut üzerinden neredeyse 7 sene geçmiş durumda bu durumda yapılacak en garanti husus sözleşmenin tarafının sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin feshedilmesi olacaktır. Ayrıca sözleşmede belirttiğiniz üzere 18 aylık bir süre verilmiş durumda bu 18 aya uymadığı durum dahi sözleşmenin feshi açısından yeterli olacaktır. Sözleşme kapsamında haricen cezai-i şart olup olmadığını da ögrenmek lazım. Bu doğrultuda mevcutsa cezai şart olarak zarar da talep etme imkanınız mevcuttur. Sözleşmenin tamamına bakmadan afaki olarak bilgi vermenin hataya sürükleyeceğini belirtmek isterim. Tavsiyem bu hususta bir avukatla irtibata geçmeniz olacaktır. İyi çalışmalar dilerim.

- - - Updated - - -

Merhaba;
TBK 473 de "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya
da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi
kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın
sözleşmeden dönebilir." denilmektedir. Bu husus uyarınca sözleşmeden dönebilirsiniz. Şuana kadar devam eden süreç gösterilerek. Sözleşme şartlarının tarafın geç başlamasından kaynaklı olarak büyük değişimlere uğradığını belirterek uyarlama isteyebilirsiniz. Günün şart ve koşulları değiştiği için yapmış olduğunuz anlaşma uyarınca şimdiye kadar hiçbir iş ve işlem yapılmamış olması sözleşmede esaslı değişiklik oluşturmaktadır. Ortada 2011 yılında imzalanan bir sözleşme mevcut üzerinden neredeyse 7 sene geçmiş durumda bu durumda yapılacak en garanti husus sözleşmenin tarafının sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin feshedilmesi olacaktır. Ayrıca sözleşmede belirttiğiniz üzere 18 aylık bir süre verilmiş durumda bu 18 aya uymadığı durum dahi sözleşmenin feshi açısından yeterli olacaktır. Sözleşme kapsamında haricen cezai-i şart olup olmadığını da ögrenmek lazım. Bu doğrultuda mevcutsa cezai şart olarak zarar da talep etme imkanınız mevcuttur. Sözleşmenin tamamına bakmadan afaki olarak bilgi vermenin hataya sürükleyeceğini belirtmek isterim. Tavsiyem bu hususta bir avukatla irtibata geçmeniz olacaktır. İyi çalışmalar dilerim.

- - - Updated - - -

Merhaba;
TBK 473 de "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya
da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi
kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın
sözleşmeden dönebilir." denilmektedir. Bu husus uyarınca sözleşmeden dönebilirsiniz. Şuana kadar devam eden süreç gösterilerek. Sözleşme şartlarının tarafın geç başlamasından kaynaklı olarak büyük değişimlere uğradığını belirterek uyarlama isteyebilirsiniz. Günün şart ve koşulları değiştiği için yapmış olduğunuz anlaşma uyarınca şimdiye kadar hiçbir iş ve işlem yapılmamış olması sözleşmede esaslı değişiklik oluşturmaktadır. Ortada 2011 yılında imzalanan bir sözleşme mevcut üzerinden neredeyse 7 sene geçmiş durumda bu durumda yapılacak en garanti husus sözleşmenin tarafının sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin feshedilmesi olacaktır. Ayrıca sözleşmede belirttiğiniz üzere 18 aylık bir süre verilmiş durumda bu 18 aya uymadığı durum dahi sözleşmenin feshi açısından yeterli olacaktır. Sözleşme kapsamında haricen cezai-i şart olup olmadığını da ögrenmek lazım. Bu doğrultuda mevcutsa cezai şart olarak zarar da talep etme imkanınız mevcuttur. Sözleşmenin tamamına bakmadan afaki olarak bilgi vermenin hataya sürükleyeceğini belirtmek isterim. Tavsiyem bu hususta bir avukatla irtibata geçmeniz olacaktır. İyi çalışmalar dilerim.

- - - Updated - - -

Merhaba;
TBK 473 de "Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya
da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi
kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın
sözleşmeden dönebilir." denilmektedir. Bu husus uyarınca sözleşmeden dönebilirsiniz. Şuana kadar devam eden süreç gösterilerek. Sözleşme şartlarının tarafın geç başlamasından kaynaklı olarak büyük değişimlere uğradığını belirterek uyarlama isteyebilirsiniz. Günün şart ve koşulları değiştiği için yapmış olduğunuz anlaşma uyarınca şimdiye kadar hiçbir iş ve işlem yapılmamış olması sözleşmede esaslı değişiklik oluşturmaktadır. Ortada 2011 yılında imzalanan bir sözleşme mevcut üzerinden neredeyse 7 sene geçmiş durumda bu durumda yapılacak en garanti husus sözleşmenin tarafının sözleşme şartlarını yerine getirmediğinden bahisle sözleşmenin feshedilmesi olacaktır. Ayrıca sözleşmede belirttiğiniz üzere 18 aylık bir süre verilmiş durumda bu 18 aya uymadığı durum dahi sözleşmenin feshi açısından yeterli olacaktır. Sözleşme kapsamında haricen cezai-i şart olup olmadığını da ögrenmek lazım. Bu doğrultuda mevcutsa cezai şart olarak zarar da talep etme imkanınız mevcuttur. Sözleşmenin tamamına bakmadan afaki olarak bilgi vermenin hataya sürükleyeceğini belirtmek isterim. Tavsiyem bu hususta bir avukatla irtibata geçmeniz olacaktır. İyi çalışmalar dilerim.

[lukas13]

Mustafa Bey,

İlginize çok teşekkür ederim.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Sizin yazdığınız kadarıyla 18 ay sonunda tek taraflı fesih hakkı müteahhite verilmiş, arsa sahiplerine değil.
Sözleşmede muğlak ifadeler oluşu sizin aleyhinize ve müteahhite fayda sağlayacak nitelikte.
Ancak kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı olarak ancak mahkeme kararı ile feshedilebilir.
bu dava da istinaf ve temyiz aşamaları ile 3 yıldan fazla sürecektir.
Çok ortaklı bir yerde anlaşması zordur. Dolayısıyla bugün gelinen nokta sonrasında dava açılması veya bazı arsa sahiplerinin fesih istemesi işleri çıkmaza sokacaktır.

Bütün bu ihtimalleri de göz önüne alarak, bir avukat yardımıyla müteahhit ile sözleşmedeki açıklık taşımayan hususları açıklığa kavuşturacak şekilde yenilemekte fayda var.
Bu, size verilecek %45'in arttırılmasından da önemli bir husus. Müteahhidin gecikme nedeni büyük ölçüde arsa sahiplerinin tamamını ikna edememesinden kaynaklanıyor.

Bundan sonrası için müteahhide inşaatı bitirebileceği yönünde güveniyorsanız 12-18 ay sonra %50 almak, 5-6 yıl sonra %55 almaktan daha değerli olur diye düşünüyorum.

Arsanıza para teklif ediyor olsaydı, arsanızın değer kazanmasıyla daha fazla istemeniz makul olurdu.
Arsanızın değer kazandığı kadar müteahhidin vereceği daireler de değer kazandı. Ayrıca arsanız tek başına değil diğer arsalarla birlikte değer ifade ediyor. Bu geçen sürede inşaat maliyetleri de arttı.

Bütün bunlar göz önüne alındığında %45'ten %50'ye çıkılması hakkaniyete uygun görünüyor.
Ancak asıl endişe etmeniz gereken sözleşmede pek çok ucu açık ve muğlak ifadelerin bulunması.
Asıl bu konuda bir avukatın yardımıyla sağlam bir sözleşme yapmanızda fayda var.

[lukas13]

Yusuf Bey,

Öncelikle zamanınızı ayırdığınız için teşekkür ederim.

Bizim de tasarrufumuz müteahhit ile tekrardan anlaşmak yönündedir. Müteahhit de 7 yıl önce yapılan sözleşmede %45 olan payı bizim bir talebimiz olmadan vicdanen doğrusunun %50 olacağını söyleyerek payımızı arttırıyor. Anlayamadığım nokta ise şudur ki müteahhit geçmişte yapılan bu sözleşmeye istinaden hiçbir arttırım yapmadan %45 ile devam edebilir miydi? Vicdani kanıdan ziyade nihayetinde pay değişecek ise tüm sahiplerle %50 olacak şekilde kanunen yeni bir sözleşme yapılmasını gerektirmez mi? Aksi durumda bugün %50 'ye evet diyen bir kişi hakkını alamadığı takdirde elinde legal bir dayanağı olmayacak. Bu aşamada müteahhitin 10 arsanın tamamının olurunu alması ve tekrardan anlaşma yapması gerekmez mi? 1-2 ya da daha fazla arsa sahibinin tekrardan anlaşmaması yine sürecin ilerlemesine engel olur mu bilemiyorum.

Belirttiğiniz "12-18 ay sonra %50 almak, 5-6 yıl sonra %55 almak" konusunda kesinlikle size katılmak ile birlikte örneğin bizim arsamızdan daha kötü bir mevkide bulunan başka bir emsal arsa bugünün şartlarında %60-%65 gibi değerler bulabiliyor. Bu durumda da sahip olduğumuz bir malı %25-30 oranında daha düşük değerlere kaybedeceğimizi düşünüyorum açıkçası.


Son olarak; emin olmamak ile birlikte yaşlı pay sahipleri için bu tarz sözleşmelere imza atmadan önce bazı sağlık raporlarının alınması gerekliliğini duymuştum. Rahmetli dedem bu sözleşmeyi imzaladığında 78 yaşındaymış fakat herhangi bir rapor alınmamış ve şuan kanuni 2 mirasçısı bulunuyor. Bu durum sizce sürece bir etki eder mi ve her iki mirasçısı için de bu sözleşme otomatikman geçerli mi olmuş oluyor?

Tekrardan teşekkürlerimi sunar, iyi çalışmalar dilerim.

Saygılarımla

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Belli yaşın üzerindeki kişiler için akli melekelerinin yerinde olmadığı şüphesi varsa, noter sağlık raporu ister.
Bu zorunluluk değildir, ama rapor alınmamış olması aksine bir iddia varsa sözleşmenin geçerliliğini etkileyebilir.

Önce de söylediğim gibi sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya feshi, karşılıklı anlaşma olmazsa ancak dava yolu ile olur.