Kira sözleşmesi hükümlerinin geçerliliği hakkında.

[Camelar]

Her birinize iyi çalışmalar.

Bir adet iş yeri kiraya veriliyor. Malik, belirli aralıklarla (3-4 senede bir) yeni döneme ait kira bedelinin belirlenmesi talebiyle dava açıyor ve her seferinde kazanıyor. İşin garip kısmı kira sözleşmesinde yeni kira döneminin kira karşılığının tespitinde "DİE tüketici eşya fiyatları endeksindeki artış" esas alınacaktır denilmekte. Ancak bahsettiğim periyotlarda bu oran yeterli bulunmuyor.

Soru:
1- Sözleşmede yeni kira döneminin kira karşılığının tespitinde DİE endeksi esas alınacaktır denilmesine rağmen bu hükümler yok sayılarak belirli aralıklarla tespit davası açılabilir mi?
2- Açılmış bulunan bu davalarda sözleşme hükümlerini ihlal eden taraf lehine verilen karar hukuka uygun mudur?
3- Sözleşme hükümlerinin hukuka aykırı olmamak koşuluyla kanundan önce özel hüküm mahiyetinde olması gerekmez mi?

İlginiz için şimdiden teşekkürlerimi sunarım.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

İş yeri kiralarında TBK 344. madde 8 yıl süre ile uygulanmaz, bu sürede eski borçlar kanunu uygulanır.
Yeni kanundaki 344. madde artışı ÜFE ile sınırlarken mülk sahibine 5 yıl geçmesiyle kira tespit davası açma hakkı veriyor.
Eski kanunda artış oranı sınırlaması ve beş yıl yoktu.

Kanunun verdiği hak sözleşmeye aykırı değil.
Sözleşmede kira tespit davası açamaz deseydi bu durumda kanun ile sözleşme arasında çelişki olurdu.
Bu durumda dahi sözleşme hükmü geçersiz olurdu, kanunun verdiği hak kullanılabilirdi.

[Camelar]

İş yeri kiralarında TBK 344. madde 8 yıl süre ile uygulanmaz, bu sürede eski borçlar kanunu uygulanır.
Yeni kanundaki 344. madde artışı ÜFE ile sınırlarken mülk sahibine 5 yıl geçmesiyle kira tespit davası açma hakkı veriyor.
Eski kanunda artış oranı sınırlaması ve beş yıl yoktu.

Kanunun verdiği hak sözleşmeye aykırı değil.
Sözleşmede kira tespit davası açamaz deseydi bu durumda kanun ile sözleşme arasında çelişki olurdu.
Bu durumda dahi sözleşme hükmü geçersiz olurdu, kanunun verdiği hak kullanılabilirdi.

Bahsettiğim şey sözleşmenin kötü niyetli bir şekilde "düzenli olarak" ihlal edilmesi ve sözleşme hükümlerinin "düzenli olarak" yok sayılması. Sözleşme serbestisi dahilinde kira artış bedelinin nasıl belirleneceğine dair hüküm konuluyor ve fakat bu hüküm düzenli olarak yok sayılıyor.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Kira tespit davası, kiranın rayicin çok altında veya üstünde olması halinde rayice göre uyarlanmak için iki tarafa da verilen bir haktır.
Dükkan sahibi kanunun verdiği hakkı kullanıyor. Eğer enflasyon oranı yüksek açıklanıp kira fahiş oranda artsa ve emsal dükkanlara göre pahalı hale gelseydi bu hakkı siz de kullanabilecektiniz.

Hakimde de dükkan kirasının rayicin altında kaldığı yönünde kanaat oluşmuş ki her seferinde onun lehine karar vermiş.
1 Temmuz 2020'ye kadar bu böyle gidecek.
Bu tarihten sonra iki dava arasında 5 yıl olması gerekecek.