Kira Sözleşmesi Olmayan Kiracının Dükkandan Çıkarılması

[Huntas]

Merhabalar,

Öncelikle bu tarz konularla ilgili daha önce defalarca konu acıldıgına eminim,bir çok araştırma yaptım ancak birebir benim konuma uyan bir başlık göremediğim için tekrardan sizleri rahatsız ediyorum ve değerli görüşlerinizi rica ediyorum.

2010 yılında 5 yıllık kira sözleşmesi yaptığımız şahıs(X),dükkanı 2014 yılında başka bir şahısa(Y) devrederek dükkandan ayrılmıştır.Şirket adı aynı ancak şirketin sahibi değişmiştir(Y olmuştur).Bizim bu olaydan çok uzun süre sonra haberimiz oldu.Ancak o dönemlerde maddi olarak sıkışık olduğumuz için Y'den para almaya devam ettik(para elden alınıyor),aynı süre zarfında sözleşme yenilemeyi talep ettik fakat sözleşme yenilemeye bir türlü yanaşılmadı.Şimdi bu dükkanı devir almış adam(Y) yine başka bir isme şirketi devretmiş(Z),şirket ismi aynı fakat şirket sahibi farklı(Z).İşletmesini yine aynı kişi(Y) yapmaya devam etmektedir.Y ve Z nin aralarında ticari bir ilişki olduğu aşikardır.Şimdi biz 2017 itibariyle sözleşme yapmayı kesin istediğimizi, aklımızdaki kira ücretini hem şirketin üstüne oldugu sahısa hem de işletmecisine net bildirdik ancak kesinlikle yanaşmıyorlar.Bizim de tek bir yolumuz kaldı,hukuki yönden hakkımızı aramak.

Ben kendimi gasp edilmiş hissediyorum.Ne sözleşmesi var ne de sözleşme imzalamak istemeyen bir insan benim mülkümde benim rızam olmadan durmaktadır.Bu durumda ne yapmam gerekmektedir.2010 yılında yapılan sözleşmemde dükkanın devredilemeyecegi,bizim rızamız olmadan baskasına kiralanamayacagı kesinlikle belirtilmiştir.Anladıgınız üzere,o sözleşmeyi imzaladıgımız sahıslar suan isin icinde bile değiller zaten.Hakkımı nasıl aramalıyım?Bu tarz durumlarda gasp davası ve/veya bu şekilde hakkımı aramam mümkünmüdür?Dükkandan net bu insanları cıkartmak istiyoruz,zaten ederinin 3 de 1 i kira vermekteydiler.

Yardımlarınız için teşekkürler,
Saygılarımla,

[CanCi]

Kanunun net olarak bir hüküm koymadığı durumlarda, kanun maddelerinin nasıl yorumlanacağı önem kazanıyor.

İşyeri sözleşmelerinde eğer haklı bir sebep belirtmezseniz, kiracının kira ilişkisini devretmesine engel olamazsınız. X kişisi taa 2014'de buradan çıktı ama siz şu ana kadar onların yerine gelen bu kişilerden kira almaya devam ettiniz. Buradan sizin kira sözleşmesinin devrini kabul ettiğiniz, ve sözleşme süresi bittikten sonra da kira ilişkisinin devam etmesine rıza gösterdiğiniz kanısına varılması gayet olası. Süreli kira sözleşmeleri sonunda yeni sözleşme yapılmaz ama kira ilişkisi de sona ermezse, sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü kabul edilir. Eğer kira sözleşmesini fesih etmek istiyorduysanız vaktinde bunu ihtarname çekerek belirtmeniz gerekiyordu.

Yani gaspı falan unutun. Yok öyle bir şey. Siz kendiniz işi usule uygun yapmazsanız, başkalarına karşı "işi usule uygun yapmadı" diye şikayetçi olamazsınız. Bir an önce durumu bir avukata bildirin ve hukuki destek alın diyorum ben.

[Huntas]

Sayın Canci,

Yorumlarınız için teşekkürler,ancak ben sözleşme imzalayalım dememe ragmen sözlesme imzalayamıyorum.Sunu ögrenmek istedim aslında,diyelim ki ben hata yaptım kirayı almamam lazımdı ama maddi sıkıntılardan dolayı aldım peki ben bu hatayı yaptım diye bir ömür boyu dükkanı bu adamlara kiralamak zorundamıyım veya buradan vazgecıp satacakmıyım burayı?Sizden gelen geri dönüşe göre ben öyle anlıyorum çünkü paramı alamama rağmen ben haksızım ve gasp edilmedim(?).Lütfen söylediklerimi yanlıs anlamayın ama bende ne kadar haklıyım ne kadar haksızım onu anlamaya calısıyorum.Defalarca devir olan bir işyerinden bahsediyorum ve hiç birinden benim haberim yok Aslında en kötü durumda basıma neler gelebilir ?Diyelimki davayı 1 yıl sonra kaybettim,1 yıllık kira alamadım?Nasıl uzlasıcam bu adamlarla 1 yıl sonunda?

Teşekkürler,

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Öncelikle kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Sizin X ile yazılı sözleşme yapmış olmanız ispat açısından size kolaylık sağlar. Ama sonra Y ve Z'den kirayı almakla onlarla sözleşme yapmış olursunuz.

Kirayı ödememek tahliye sebebidir. Ancak kiracı istediğim artışı yapmadı diye çıkarma hakkınız yoktur.

Sizin düşük bulduğunuz kirayı zamanında ödemezse icra takibi yapabilirsiniz. Bir icra takibi sonucunda 30 gün içinde ödemezse temerrüt nedeniyle hemen tahliye etme imkanınız olabilir.

Farklı ayların kiralarına ait aynı kira döneminde ve en az 30 gün arayla iki haklı icra takibi yaparsanız yıllık kira dönemi sonunda tahliye şansınız olabilir.

Ama kirasını ödeyen adamı çıkaramazsınız.

Kiranın arttırılması için kira tespit davası açabilirsiniz. Kira tespit davası sonuçlanana kadar kiracı kirayı eski bedel üzerinden ödemek zorundadır. Ödemezse icra takibi yaparsınız.

Kira dönemini Z'nin size kira ödemeyi başladığı tarihten itibaren yıllık olarak düşünmeli.
15 ağustos 2015'te ilk kirayı ödediyse, yeni kira dönemi 15 ağustos 2017'de başlayacaktır.

Kira tespit davasına ilişkin kanun maddesi aşağıda:

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.

Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

[Erdoğan Kırcalı]

Sanki bir hata var yorumunuzda sn.Huntas,
siz dükkanı bir şirket e kiralamışsınız, o şirketle de kira sözleşmesi yapmışsınız.
Sonra o şirketin sahibi olan kişi şirketi bir başka kişiye satmış, o bir başka kişi de daha bir başkasına satmış şirketi, ama tüm bu süreçte sizin kira sözleşmesi düzenlediğiniz şirket ismi değişmemiş, hala aynı isimle başkalarının sahipliğinde devam etmekte . Doğru mu anlamışım???

[Huntas]

Erdoğan Bey Merhaba,

Yanlış belirttiğim nokta ben X şahsına ve kefiline kiraya verdim,onlar şirketlerini kurdular ve aynı şirket önce Y'ye sonra Z 'ye devredilmiş durumdadır.Şuan dükkanda faaliyetini gösteren şirket ismi aynıdır ve Y üzerinedir.Yani kira sözleşmemde şirket ismi değilde şahıs ismi yazmaktadır.

İlginiz için teşekkürler,

[CanCi]

İlaveten işletmenin sahibinin değişmesi işletmenin iç işidir. Sizi ilgilendirmez.

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Dikkatinizden kaçan noktaları tekrar yazıyorum:

ben sözleşme imzalayalım dememe ragmen sözlesme imzalayamıyorum.

Siz değişiklikten sonra yeni kişiden herhangi bir yazılı ihtar yapmadan, çekince koymadan kira bedelini aldığınız için onunla sözleşme yapmış sayılırsınız. Kira sözleşmesinin yazılı olması gerekmez. Aranızda yazılı olmayan kira sözleşmesi vardır.

Sizin de onları çıkarabilmek için iki şansınız var:
1. Kirayı zamanında ödememeleri
2. Kendi veya kanunda sayılan yakın akrabalarınızın ihtiyacı için kullanacaksanız. (Bu seçenekte 3 yıl yeniden kiralayamazsınız, kiralayacak olursanız bir senelik kira bedelinden az olmamak kaydıyla tazminat ödersiniz.)

Diyelim ki davayı 1 yıl sonra kaybettim,1 yıllık kira alamadım?Nasıl uzlasıcam bu adamlarla 1 yıl sonunda?

Herhangi bir dava açtığınızda zaten kirayı devam eden tutar üzerinden size kira ödemek zorundalar.
Ödemezlerse icra takibi yaparsınız, hem de sizin tahliye için kanunun saydığı bir gerekçeniz olur.

[Huntas]

Yusuf Bey,

Degerli yorumlariniz icin tesekkurler.