Kira Sözleþmesi Olmayan Kiracýnýn Dükkandan Çýkarýlmasý

Merhabalar,

Öncelikle bu tarz konularla ilgili daha önce defalarca konu acýldýgýna eminim,bir çok araþtýrma yaptým ancak birebir benim konuma uyan bir baþlýk göremediðim için tekrardan sizleri rahatsýz ediyorum ve deðerli görüþlerinizi rica ediyorum.

2010 yýlýnda 5 yýllýk kira sözleþmesi yaptýðýmýz þahýs(X),dükkaný 2014 yýlýnda baþka bir þahýsa(Y) devrederek dükkandan ayrýlmýþtýr.Þirket adý ayný ancak þirketin sahibi deðiþmiþtir(Y olmuþtur).Bizim bu olaydan çok uzun süre sonra haberimiz oldu.Ancak o dönemlerde maddi olarak sýkýþýk olduðumuz için Y'den para almaya devam ettik(para elden alýnýyor),ayný süre zarfýnda sözleþme yenilemeyi talep ettik fakat sözleþme yenilemeye bir türlü yanaþýlmadý.Þimdi bu dükkaný devir almýþ adam(Y) yine baþka bir isme þirketi devretmiþ(Z),þirket ismi ayný fakat þirket sahibi farklý(Z).Ýþletmesini yine ayný kiþi(Y) yapmaya devam etmektedir.Y ve Z nin aralarýnda ticari bir iliþki olduðu aþikardýr.Þimdi biz 2017 itibariyle sözleþme yapmayý kesin istediðimizi, aklýmýzdaki kira ücretini hem þirketin üstüne oldugu sahýsa hem de iþletmecisine net bildirdik ancak kesinlikle yanaþmýyorlar.Bizim de tek bir yolumuz kaldý,hukuki yönden hakkýmýzý aramak.

Ben kendimi gasp edilmiþ hissediyorum.Ne sözleþmesi var ne de sözleþme imzalamak istemeyen bir insan benim mülkümde benim rýzam olmadan durmaktadýr.Bu durumda ne yapmam gerekmektedir.2010 yýlýnda yapýlan sözleþmemde dükkanýn devredilemeyecegi,bizim rýzamýz olmadan baskasýna kiralanamayacagý kesinlikle belirtilmiþtir.Anladýgýnýz üzere,o sözleþmeyi imzaladýgýmýz sahýslar suan isin icinde bile deðiller zaten.Hakkýmý nasýl aramalýyým?Bu tarz durumlarda gasp davasý ve/veya bu þekilde hakkýmý aramam mümkünmüdür?Dükkandan net bu insanlarý cýkartmak istiyoruz,zaten ederinin 3 de 1 i kira vermekteydiler.

Yardýmlarýnýz için teþekkürler,
Saygýlarýmla,

Kanunun net olarak bir hüküm koymadýðý durumlarda, kanun maddelerinin nasýl yorumlanacaðý önem kazanýyor.

Ýþyeri sözleþmelerinde eðer haklý bir sebep belirtmezseniz, kiracýnýn kira iliþkisini devretmesine engel olamazsýnýz. X kiþisi taa 2014'de buradan çýktý ama siz þu ana kadar onlarýn yerine gelen bu kiþilerden kira almaya devam ettiniz. Buradan sizin kira sözleþmesinin devrini kabul ettiðiniz, ve sözleþme süresi bittikten sonra da kira iliþkisinin devam etmesine rýza gösterdiðiniz kanýsýna varýlmasý gayet olasý. Süreli kira sözleþmeleri sonunda yeni sözleþme yapýlmaz ama kira iliþkisi de sona ermezse, sözleþmenin belirsiz süreli sözleþmeye dönüþtüðü kabul edilir. Eðer kira sözleþmesini fesih etmek istiyorduysanýz vaktinde bunu ihtarname çekerek belirtmeniz gerekiyordu.

Yani gaspý falan unutun. Yok öyle bir þey. Siz kendiniz iþi usule uygun yapmazsanýz, baþkalarýna karþý "iþi usule uygun yapmadý" diye þikayetçi olamazsýnýz. Bir an önce durumu bir avukata bildirin ve hukuki destek alýn diyorum ben.

Sayýn Canci,

Yorumlarýnýz için teþekkürler,ancak ben sözleþme imzalayalým dememe ragmen sözlesme imzalayamýyorum.Sunu ögrenmek istedim aslýnda,diyelim ki ben hata yaptým kirayý almamam lazýmdý ama maddi sýkýntýlardan dolayý aldým peki ben bu hatayý yaptým diye bir ömür boyu dükkaný bu adamlara kiralamak zorundamýyým veya buradan vazgecýp satacakmýyým burayý?Sizden gelen geri dönüþe göre ben öyle anlýyorum çünkü paramý alamama raðmen ben haksýzým ve gasp edilmedim(?).Lütfen söylediklerimi yanlýs anlamayýn ama bende ne kadar haklýyým ne kadar haksýzým onu anlamaya calýsýyorum.Defalarca devir olan bir iþyerinden bahsediyorum ve hiç birinden benim haberim yok:) Aslýnda en kötü durumda basýma neler gelebilir ?Diyelimki davayý 1 yýl sonra kaybettim,1 yýllýk kira alamadým?Nasýl uzlasýcam bu adamlarla 1 yýl sonunda?

Teþekkürler,

Öncelikle kira sözleþmesinin yazýlý olmasý gerekmez. Sizin X ile yazýlý sözleþme yapmýþ olmanýz ispat açýsýndan size kolaylýk saðlar. Ama sonra Y ve Z'den kirayý almakla onlarla sözleþme yapmýþ olursunuz.

Kirayý ödememek tahliye sebebidir. Ancak kiracý istediðim artýþý yapmadý diye çýkarma hakkýnýz yoktur.

Sizin düþük bulduðunuz kirayý zamanýnda ödemezse icra takibi yapabilirsiniz. Bir icra takibi sonucunda 30 gün içinde ödemezse temerrüt nedeniyle hemen tahliye etme imkanýnýz olabilir.

Farklý aylarýn kiralarýna ait ayný kira döneminde ve en az 30 gün arayla iki haklý icra takibi yaparsanýz yýllýk kira dönemi sonunda tahliye þansýnýz olabilir.

Ama kirasýný ödeyen adamý çýkaramazsýnýz.

Kiranýn arttýrýlmasý için kira tespit davasý açabilirsiniz. Kira tespit davasý sonuçlanana kadar kiracý kirayý eski bedel üzerinden ödemek zorundadýr. Ödemezse icra takibi yaparsýnýz.

Kira dönemini Z'nin size kira ödemeyi baþladýðý tarihten itibaren yýllýk olarak düþünmeli.
15 aðustos 2015'te ilk kirayý ödediyse, yeni kira dönemi 15 aðustos 2017'de baþlayacaktýr.

Kira tespit davasýna iliþkin kanun maddesi aþaðýda:

MADDE 345- Kira bedelinin belirlenmesine iliþkin dava her zaman açýlabilir.Ancak, bu dava, yeni dönemin baþlangýcýndan en geç otuz gün önceki bir tarihte açýldýðý ya da kiraya veren tarafýndan bu süre içinde kira bedelinin artýrýlacaðýna iliþkin olarak kiracýya yazýlý bildirimde bulunulmuþ olmasý koþuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açýldýðý takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin baþlangýcýndan itibaren kiracýyý baðlar.

Sözleþmede yeni kira döneminde kira bedelinin artýrýlacaðýna iliþkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açýlacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin baþlangýcýndan itibaren geçerli olur.

Sanki bir hata var yorumunuzda sn.Huntas,
siz dükkaný bir þirket e kiralamýþsýnýz, o þirketle de kira sözleþmesi yapmýþsýnýz.
Sonra o þirketin sahibi olan kiþi þirketi bir baþka kiþiye satmýþ, o bir baþka kiþi de daha bir baþkasýna satmýþ þirketi, ama tüm bu süreçte sizin kira sözleþmesi düzenlediðiniz þirket ismi deðiþmemiþ, hala ayný isimle baþkalarýnýn sahipliðinde devam etmekte . Doðru mu anlamýþým???

Erdoðan Bey Merhaba,

Yanlýþ belirttiðim nokta ben X þahsýna ve kefiline kiraya verdim,onlar þirketlerini kurdular ve ayný þirket önce Y'ye sonra Z 'ye devredilmiþ durumdadýr.Þuan dükkanda faaliyetini gösteren þirket ismi aynýdýr ve Y üzerinedir.Yani kira sözleþmemde þirket ismi deðilde þahýs ismi yazmaktadýr.

Ýlginiz için teþekkürler,

Ýlaveten iþletmenin sahibinin deðiþmesi iþletmenin iç iþidir. Sizi ilgilendirmez.

Dikkatinizden kaçan noktalarý tekrar yazýyorum:
Siz deðiþiklikten sonra yeni kiþiden herhangi bir yazýlý ihtar yapmadan, çekince koymadan kira bedelini aldýðýnýz için onunla sözleþme yapmýþ sayýlýrsýnýz. Kira sözleþmesinin yazýlý olmasý gerekmez. Aranýzda yazýlý olmayan kira sözleþmesi vardýr.

Sizin de onlarý çýkarabilmek için iki þansýnýz var:
1. Kirayý zamanýnda ödememeleri
2. Kendi veya kanunda sayýlan yakýn akrabalarýnýzýn ihtiyacý için kullanacaksanýz. (Bu seçenekte 3 yýl yeniden kiralayamazsýnýz, kiralayacak olursanýz bir senelik kira bedelinden az olmamak kaydýyla tazminat ödersiniz.)

Herhangi bir dava açtýðýnýzda zaten kirayý devam eden tutar üzerinden size kira ödemek zorundalar.
Ödemezlerse icra takibi yaparsýnýz, hem de sizin tahliye için kanunun saydýðý bir gerekçeniz olur.

Yusuf Bey,

Degerli yorumlariniz icin tesekkurler.