Yönetim planında yer alan ve bazı giderlere arsa payı oranında katılma hakkı sağlayan madde hakkında

[koseoglu]

Sayın ilgili;
3 bloktan ve 66 daireden oluşan bir sitede kat maliki olarak ikamet etmekteyim. 66 dairenin 42 dairesi 3+1; kalan 24 dairesi ise 2+1 ve 1+1 dairelerden oluşmakta. Sitemize ait yönetim planında aşağıdaki gibi bir madde yer almaktadır:
''Kat malikleri ortak yerlerin olağan bakım ve temizliği ile sitenin güvenliği, kapıcılık hizmetleri, bahçe ve otopark bakım ve temizliği veya başkaca sebeplerle sitenin işlerini görmek üzere istihdam edilenlerin her türlü giderlerini eşit oranda; boya, çatı tamiri, park bahçe, otopark düzenleme ve tamiri ile, peyzaj gibi esaslı onarım ve bakım gerektiren harcamalara arsa payı oranında katılacaktır.''

Size sorum şudur: Sitenin 3 tarafı yüksek duvarlarla çevrilidir. Bu duvarların belli bir kısmının toprakla birleştiği kısmında sel suları nedeniyle ciddi bir tahribat oluşmuş ve duvarın o kısmı yıkılma tehlikesi içinde kalmıştır. Site yönetimi bu yıkılmayı önlemek için duvarda güçlendirmeyi sağlayacak tamirat yapılması gerektiğini söyleyerek her bir daireye düşecek 200 TL'lik gider çıkarmıştır. 110/10272 arsa paylı ve 2+1 dairede oturan ben, yukarıda belirttiğim Yönetim planında geçen maddeye istinaden bu giderin arsa payı üzerinden hesaplanması gerektiğini düşünerek Yönetim kuruluna sözlü itirazda bulundum ancak, bu giderin eşit oranda paylaştırılması gereken giderler arasında olduğu cevabını aldım. İtirazımda haklı olup olmadığım ve haklı isem ne yapmam gerektiği konusunda değerli görüşlerinizi rica etmekteyim.
Saygılarımla

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

Kat Mülkiyeti Kanununun 20. maddesine göre:
Madde 20 – (Değişik birinci fıkra: 13/4/1983 - 2814/9 md.) Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü
anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile
yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı
oranında; (1)
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün
durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını
ödemekten kaçınamaz.

Sizin için başka türlü bir anlaşma söz konusu değil. Yani yönetim planında da 20/1-b'ye paralel bir düzenleme var.
Bu durumda KMK ve yönetim planına aykırı bir karar alınmış.

KMK 33. madde uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurarak hakimin müdahalesini isteyebilirsiniz:
V - Hakimin müdahalesi:
Madde 33 – (Değişik birinci fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine,
kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir
ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden
başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu
kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut
onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve
yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh
mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve
hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu
ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik üçüncü fıkra: 14/11/2007-5711/17 md.) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere,
aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü
saklıdır

[koseoglu]

Sayın Yusuf Bey,
Cevabınız için çok teşekkür ederim. Cevabınızdan, itirazımda haklı olduğumu anlıyorum. Ancak bir husus kafama takıldı. O da şudur: Hem KMK ve hem de Yönetim Planına göre, bahsettiğim gidere arsa payı oranında katılma hakkına sahip isem, bana düşen gideri arsa payı oranında hesaplayarak yatırsam olmaz mı? Gerek KMK ile verekse Yönetim Planıyla haklılığım zaten delillenmiş olmuyor mu? Yardımınız için peşinen teşekkür ederim. Saygılarımla

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

KMK 32/2'ye göre "Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler."
Bu nedenle KMK 33 uyarınca sulh hukuk mahkemesine başvurmazsanız, yönetim planı ve KMK'ya aykırı da olsa bu karar uygulanır. Ödemezseniz, apartman yönetimi icra takibi yoluyla alır.

[koseoglu]

Sayın Ateşkan;
Çok teşekkürler.

[koseoglu]

Sayın Yusuf BEy,
bir kaç gün önce yapılan Olağan Genel Kurul toplantısında, bahsettiğim duvar tamiratı için toplanacak gider ile ilgili bölüme, karar defterinde ''arsa payı oranında hesaplanması incelenecek'' şeklinde bir şerh düşürmüştük. Bu ifade, bana ve diğer küçük dairelere bir kolaylık sağlar mı acaba?

[Av.Yusuf Selçuk Ateşkan]

İnceleyip kararı bu yönde değiştirmek için yönetime yetki mi verildi?
Kararın öznesi yok, kimin inceleyeceği ve bunun sonucunda ne şekilde hareket edileceği belirsiz.
Eğer incelenir, karar bu yönde değiştirilir ve kimse itiraz etmezse dava açmanıza gerek kalmaz.