Aidat dışında onarım/tadilat vs. amacıyla toplanan paralar.

[excellenthuman]

Hayırlı akşamlar arkadaşlar.
Şimdi, 8 blok, her blok 8 daire olmak üzere toplam 64 daireli bir ada'da dairem var. Her ay düzenli olarak site yönetimi adına açık bulunan banka hesabına aidatımızı yatırıyoruz. Aidatlar böyle ödeniyor. Site yönetimi bu ada'nın etrafının çitle çevrilmesi, kamelya yaptırılması, basketbol sahası yapılması vs. amacıyla para topladı. Bu bedeli 600 lira olarak belirledi. Fazla hak hukuk bilmediğimiz için uyduk, 6 aya böldüler, onu da bankaya yatırdık. Şimdi de, çatı olmayan yerlere çatı yapılması, uydu anteni takılması, olukların onarılması, kırık kremitlerin onarımı, akıtan yerlerin yapımı için fiyat almışlar, blok başına 8.000.TL (sekizbin) bedel çıkmış, daire başına 1000 TL düşüyor, bunuda 4 ay 250'şer TL olarak ödeyeceğiz diyorlar. Bu amaçla bir kağıt dolaştırıldı. Ben imzamı atıp kabul etmiyorum dedim. 8 daireden 3 kabul etmeyen, 5 kabul eden var. Kağıtta çoğunluğun kabul etmesi halinde yapılacaktır deniliyor.

Problem ise şu.
Mesela diğer blokta daha fazla sorun var. Belki bizim binada hiç sorun yok. Ya da 8 bin TL'ye değilde belki 300-500'e halledilecek bir sorun var. Yani site yönetimi ortaya bir laf atıyor, ne ucu belli, ne başı. Bir bilirkişi gelir, rapor hazırlar, blok başına problemleri kalem kalem yazar. Her problem başına fiyat alınır. Bir sonuç ortaya çıkar falan diye düşünüyorum. Oysa ortada olan fotokopisi çekilerek her daireye asılmış yapılacakların listesini elle yazmış ve 8.000.TL olarak belirlemiş bir firmanın yazısı.

Bende şu yönden hakkımı aramaya çalışıyorum. Usulsüzlük var gibi
Tüm 8 bloktada mı 8.000.TL'lik problem var. Her blokta mı aynı sorun birebir var. Bu site yönetimi 8 bloktan toplam 64.bin TL toplayacak. Zorlasak arsa alıp ev yaparız.

Soru 1: Bizim ödediğimiz aidatlar ile yapılması gerekmiyor mu? Site yönetimi böyle sürekli masraf talep edebilir mi?
Soru 2: Benim bloğumda sorun yoksa bile, ben ada yönetimi olarak sorunlu öteki bloklar için para vermek zorunda mıyım?
Soru 3: Çoğunluk kabul ederse para toplanacak. Bu çoğunluk 64 dairenin çoğunluğu mu? Yoksa, blokta bulunan 8 dairenin çoğunluğu mu? Eğer blok başına çoğunluk ise bizim blokta sorun yok ise ne olur?

Yeminle karnım ağrıdı artık. Habire bir toplantı, bir talep, bir ödeme.. Artık kendi ihtiyaçlarımı gidermek yerine yarın bir gün yine taksitle para alacaklar diye bekleme moduna girdim. Beni aydınlatırsanız çok sevinirim.

Cevap yazan elleriniz dert görmesin. Sağolasınız.

[litigation]

Öncelikle tapuya gidip yönetim planını isteyin. Orada hangi daire ne oranda ödeyecek. Adalar ayrı ayrı mı, demirbaşlar her blok mu yoksa toptan mı yönetiliyor onu öğrenin. Tam olarak bir site olduğunu farzedersek, binaları bölemezsiniz. Hangisinde ne arıza varsa ortak paradan harcanır. Ancak sorduğunuz gibi, yönetimler kafalarına göre masraf talep edemezler. Yıllık işletme projesi yapılır (yıllık bütçe), kat malikleri genel kuruluna sunulur, kat malikleri oy çokluğu ile kabul ederlerse herkes hissesi oranında öder (veya konuya göre daire başı). Bu nedenle genel kurul tutanaklarını, işletme projesini incelemek gerekli.

[ceceli341]

Sayın litigation a ek olarak ; Kat malikleri kurulunda alınmayan kararlar geçersizdir. imza dolaştırarak yüzde yüz kabül bile olsa geçerliliği yoktur. Fakat dava açılmadıkça geçerliliğini korur.
Apartman ve site yönetimlerinde her kararın ayrı ayrı oylama ve kabül sayısı vardır. Normal aidatlar için oy çokluğu yeterli iken demirbaş giderleri için 4/5 kabül aranır.
Projede olmayan bir yere çatı yapılacak ise 4/5 gerekirken Anayapıya veya ortak yerlere, ve bağımsız bölüme zarar veren tamiratlar için Oy çokluğu yeterlidir. Ayrıca ortak Çanak anten içinde 4/5 oy oranı aranır.

Yönetici teknik olarak gider avansı toplar avans bitince yeniden avans toplar. KM kurulunda karara bağlanmamış, İşletme projesinde olmayan olağandışı giderler için harcama yapamaz ve para toplayamaz. Bu giderler için KMK karar çıkması gerekir.

[excellenthuman]

Arkadaşlar, teşekkürederim.
Peki, 8 Blok, 8 bloğun hepsinde denetçiler falan var. 1 yönetici, 1 yardımcısı ve 1 denetçiydi sanırım. Yanlışım varsa düzeltelim.
Bugün kapı kapı 7 daireyi gezdim, konuştum. Herkes aslında aynı fikirde. Yani, çatı gereksiz ise ne diye çatıya para verelim diyorlar. Çatı dedikleri yerde çatının ortasında teras gibi bir yer var. Orası asansörün hizasında. Oraya çatı yapılacak deniliyor. Neyse, herkes aynı konuda hemfikir olunca blok yöneticisine çıktım. Tek muhalif kendisi oldu. Sürekli yapabileceksen vereyim al yönetimi sen yap dedi. Beni dinlemedi bile. Yarın akşam 20.00 de site yöneticisi ve blok yöneticileri toplanacaklarmış, siz de katılın toplantıya orada söyleyin dedi.

Gelelim neticeye. Muhtemelen toplantıda da al o zaman sen yönetici ol diyecek. Blok yöneticisi tabi. Blok yöneticisi olunca hukuki sorumluluğum ne olur? Örneğin, site yönetimi olarak bir araya gelen insanların tuttuğu defterler, ya da karar olarak aldığı kararlar usulsüz olsa burada hukuki yönden benim sorunum ne olur? Doğabilecek olası problemleri bileyim, ona göre gerekirse yönetici olayım bari.

- - - Updated - - -

Yönetici teknik olarak gider avansı toplar avans bitince yeniden avans toplar. KM kurulunda karara bağlanmamış, İşletme projesinde olmayan olağandışı giderler için harcama yapamaz ve para toplayamaz. Bu giderler için KMK karar çıkması gerekir.

Hangisinde ne arıza varsa ortak paradan harcanır. Ancak sorduğunuz gibi, yönetimler kafalarına göre masraf talep edemezler. Yıllık işletme projesi yapılır (yıllık bütçe), kat malikleri genel kuruluna sunulur, kat malikleri oy çokluğu ile kabul ederlerse herkes hissesi oranında öder (veya konuya göre daire başı).

KMK dediğimiz şey kat malikleri kurulu. Bu kurul kimdir. Yani 8 bloğun yöneticisi ve 1 de başkanları olan kişiden oluşan kurul mudur? Bu kurul, toplanıp işletme projesi dışında "çatı onarımı" deyip belirlenen bir meblağın (alınan fiyatlar üzerinden) karara bağlanması ile ödenmesine karar verebilir. Böyle anladım. Yani, önce KMK sorunu tespit edip soruna ilişkin aidat dışında ek ödeme ile (avans) ödenmesini talep edebilecek şekilde karar alabilir. Hatta, projede olmayan yerlere işlem yapılması için dahi. Mesela, çatı olmayan yere çatı konulması gibi. Bu halde yasal oluyor. Ancak, kafasına göre ibaresinden sanırım şunu kastettiniz. Karar olmadan insanları toplayıp kişi başı 250 TL ödeye ödeye şu çatıları yaptıralım dese bu yasal değil?

[ceceli341]

Belirttiğiniz şekilde ise her bloğun ayrı yönetimi var ve ada temsilciler kurulu var.


Bu linkte Kat mülkiyeti kanunu var incelemenizi tavisye ederim.

http://www.mevzuat.gov.tr/Metin.Aspx...urceXmlSearch=


Yönetim
Madde 69 – (Ek: 14/11/2007-5711/22 md.)
Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak
yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan
bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar
varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere
ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında
blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir.
Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm
maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak
şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında
başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen
blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Ada
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir. Ada
temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy hakkına
sahiptirler

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan
toplu yapı kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul
tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü
düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok
yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Toplu yapı
temsilciler kurulu üyelerinin sayısı ve nasıl seçileceği toplu yapının özelliği dikkate alınarak yönetim plânında belirtilir.
Toplu yapı temsilciler kurulunda bu yöneticiler ve temsilciler yönettikleri ve temsil ettikleri bağımsız bölüm sayısı kadar oy
hakkına sahiptirler.

[onayonder]

Sayın litigation a ek olarak ; Kat malikleri kurulunda alınmayan kararlar geçersizdir. imza dolaştırarak yüzde yüz kabül bile olsa geçerliliği yoktur. Fakat dava açılmadıkça geçerliliğini korur.
Apartman ve site yönetimlerinde her kararın ayrı ayrı oylama ve kabül sayısı vardır. Normal aidatlar için oy çokluğu yeterli iken demirbaş giderleri için 4/5 kabül aranır.
Projede olmayan bir yere çatı yapılacak ise 4/5 gerekirken Anayapıya veya ortak yerlere, ve bağımsız bölüme zarar veren tamiratlar için Oy çokluğu yeterlidir. Ayrıca ortak Çanak anten içinde 4/5 oy oranı aranır.

Yönetici teknik olarak gider avansı toplar avans bitince yeniden avans toplar. KM kurulunda karara bağlanmamış, İşletme projesinde olmayan olağandışı giderler için harcama yapamaz ve para toplayamaz. Bu giderler için KMK karar çıkması gerekir.

Paralel Bir Soru: Dışcephe gideri ve yakıt giderleri arsa payına göre değil de eşit olarak toplanıyor. Buna itiraz edip değiştirmek için oy çokluğu mu gerekir yoksa 4/5 mü?

Ve bunların toplantıda almış olduğu kararın geçerliliği nedir? yaptırımı var mıdır, kanun arsa payı oranı dediği halde eşit olarak mı ödemek zorundayım, nasıl itiraz edebilirim?

[ceceli341]

Paralel Bir Soru: Dışcephe gideri ve yakıt giderleri arsa payına göre değil de eşit olarak toplanıyor. Buna itiraz edip değiştirmek için oy çokluğu mu gerekir yoksa 4/5 mü?

Ve bunların toplantıda almış olduğu kararın geçerliliği nedir? yaptırımı var mıdır, kanun arsa payı oranı dediği halde eşit olarak mı ödemek zorundayım, nasıl itiraz edebilirim?

Giderler Yönetim planındaki hükümlere göre, Eğer bu şekilde bir hüküm yok ise KMK ya göre pay edilir. Fakat Bütün kat maliklerinin oy birliği ile alınacak karar ile gider dağıtım şekli belirlenebilir. Gider paylaşım şekli ile ilgli kararlar oy çokluğu yada 4/5 oy oranı ile alınamaz.

[Av. Serap Bağcı]

Merhabalar;
Aidat dışında KMK kararı ile tadilat için toplanan paraların başka yerde kullanılamayacağına ilişkin mevzuat ya da içtihat bilgisi olan var mı? (çevre düzenlemesi için toplanan paraların kapıcı sigorta primi ödemesi için kullanılamayacağı konusunda) kanunda buna ilişkin bir hüküm bulamadım ama bu yönde karşı tarafın iddiası var.