Ev sahibi istediği zammı yapabilir mi?

[dennisthemenace]

önclikle merhabalar,

Siteniz ile yeni tanışmış olmama rağmen, gerçekten faydalı bir kaynak ve bilgi deposu olduğunu söylemeliyim, ve emeği geçen herkesi kutlamak isterim.

Benim sorum şu şekilde:

Şu an oturduğum eve 2 Yıl önce yeni evliyken taşındım. Ev sahibimiz ile Emlakçı aracılığı ile görüşüp 400YTL Kira ve 500$ depozito karşılığı evi tuttuk. O zamanki görüşme içersinde ev sahibimiz Yıllık Kira artışı olarak TEFE / TÜFE oranları isteiğmizi beyenmeğip, ilk kontrat için 20% yıllık zam oranını kontrata yazdırdı, ve daha sonraki yıllar için daha sonra görüşebilineceğini söyledi.
İlk bir yılın sonunda Kontratı yenilemek için ulaştığımız ev sahibi, kontratı yenilemenin gerekli olmadığını, ve 20% zam karşılığı evinde oturmaya devam edebileceğimizi söyledi. Geçen yılın içersinde eve yapmış olduğumuz masraflar (Banyo'da bazı yenilikler, tüm eve Saten Boya, tüm yerler Halı kaplandı...) ile ilgili ev sahibimizden herhangi bir şey talep etmedik. Ama aynı zamanda yeni bir elektrikli şofben ve Pimapen Cam taktırmak için kendisi ile irtibata geçtim ve bu masrafları paylaşmayı önerdim ve kendisi bu teklifi reddetti ve bu tadilatları yapmamın kendisi için herhangi bir fayda getirmiyeceğini belirtip, "yaparsan kendine yaparsın" tarzında bir görüş belirtti. Bundan dolayı bunları şu an erteledim.

Şu an yine zam dönemi olduğundan ben de kendisi ile irtibata geçmeyip, kirayı direk 15% zam yapıp yatırdım (550YTL). Hem kendisi 20% isteyecekti ve bu gerçekten çok fazla, hem de sadece TEFE oranı kadar arttırıp ortamı germek istemedim.

Ev sahibim beni geçen hafta arayıp 5% daha zam yapmamam durumunda evinden çıkmamı istediğini belirtti !

Haklarım nelerdir ? Beni gerçekten evinden çıkartma hakkı var mı ? Maaşlarımız 2 yılda toplam 15% kadar arttığı halde evine 40% kira zammı yapma hakkı varmıdır ? ! Devlet Kiracıyı burda korumazmı ? Şu an ne yapmalıyım ?


Yorum ve yardımlarınız için şimdiden teşekkür ederim.

[Av.Aslı Yazıcı]

Ev sahibinizde yapmış olduğunuz ilk kontratla, yenisi yapılmadığı sürece, bağlısınız. Bu durumda %20'lik zammı yapmanız gerektiği kanaatindeyim. Şayet ki, ev için masraf yapacaksınız, bu durumu ev sahibinizde yazıya dökünüz. Bu ileride karşınıza çıkabilecek her türlü anlaşmazlıkta lehinize bir delil olabilecektir. SAYGILARIMLA..

[hilal.k]

EĞER SOZLESMEDE KARARLAŞTIRILMIŞSSA EVET ZAMMI AYNEN UYGULAR. Bilindiği gibi #8220;kira sözleşmesi#8221; bir borçlar hukuku sözleşmesidir ve hak ve borç doğuran bir ilişkide aslolan tarafların iradeleridir. Hatta bu yani sözleşmelerin yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmaları Borçalr Hukunun en temel ilkesidir. Bu kira ilişkisinde de yazılı bir kira sözleşmesi bulunduğu için; kira parası konusunda da sözleşmenin hükümleri uygulanacaktır. Yani bahsettiğiniz % 20 yıllık zam uygulanacaktır. Tabi sözleşmenin ifadesinede bakmak gerekir. İfade ev sahibi ile aranızda anlaştığınız gibi zammı yalnızca ilk kira yılı için görmüş, diğer yıllar anlaşılarak kararlaştırılacağı belirtilmişsse TÜFE-ÜFE oranında zam yapılacaktır. (notira sözleşmesi taraflar arasında yenilenmezsse halk arasında düşünüldüğü gibi ortadan kalkmaz, aynı şartlarla otomatik olarak yenilenir)

Taraflar sözleşmenin başlangıcında kira parasını ve yıllık artışı diledikleri gibi belirlemekte serbesttirler, hakimin tarafların iradesi yerine geçip bu konulara müdahele etme yetkisi kural olarak (2 istisna dışında)yoktur. Bu istisnalaradan bir tanesi de kira parasının tespitidir. TESPİT DAVASI açma şansınızı her zaman kullanabilirsiniz. Zira KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA ARTIŞINA DAİR HÜKÜM SÖZLEŞMENİN AKTİNDEN İTİBAREN 3 SENE GEÇTİKTEN SONRA KİRA TESPİT DAVASI İLE ORTADAN KALDIRILABİLİR.VE HAK VE NESAFETE UYGUN KİRA TESPİT ETTİRİLEBLİR. (UYULMASI GEREKEN SÜRE ŞARTLARI VARDIR) (NOT: BU DAVAYI AÇARKEN, SON 2 YILDA KİRALAR FAHİŞ ORANLARDA ARTTIĞI İÇİN MAHKEMENİN BELİRLEYECEĞİ KİRA PARASI İLE ŞU AN SİZDEN ZAMLI İSTENEN KİRA PARASI ARASINDAKİ FARKI İYİ HESAP ETMLİSİNİZ) KONU İLE İLGİLİ AŞAĞIDAKİ YARGITAY KARARINI İNCELEMENİZİ TAVSİYE EDERİM.
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 1998/3-854
K. 1998/896
T. 9.12.1998
#8226; KİRA BEDELİNİN TESBİTİ ( Üç Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmesinde Hak ve Nesafet Kurallarının Uygulanması )
#8226; HAK VE NESAFET KURALLARININ UYGULANMASI ( Üç Yıl ve Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde Kira Parasının Artırılması )
#8226; ÜÇ YIL VE DAHA UZUN SÜRELİ KİRA SÖZLEŞMELERİ ( Kira Parasının Artırılmasında Hak ve Nesafet Kurallarının Uygulanması )
743/m.4
ÖZET : Bir yıl veya daha az süreli sözleşme ile uzun süreli ( 3 yıl ve daha fazla ) sözleşmelerde kira parasının artırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için üç yıl veya daha uzun süre, özel neden sayılmıştır. Davada kira sözleşmesi üç yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasını gerektiren özel nedendir.

DAVA : Taraflar arasındaki "kira tesbiti" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Hopa Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 26.11.1997 gün ve 1996/76 E.1997/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 19.2.1998 gün ve 1998/1113 E.-1585 K. sayılı ilamı ile; ( ...Davacı 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem kirasının aylık 17.250.000 lira olarak tespitini istemiş, mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak, kira parası aylık 1.262.100 lira tesbit edilmiştir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.9.1992 başlangıç tarihli olup 3 yıl sürelidir. Gerek kiracı, gerekse kiralayan kararlaştırdıkları artış şartı ile üç yıl süre için bağlıdır. Bu durumda 1.9.1995 yılı kirasının hak ve nesafet uygulamasına göre belirlenmesi gerekir.

Bunun için dava konusu yerin yeniden kiralanması halinde getirebileceği kira parası bilirkişiler tarafından belirlenmelidir. Böyle bir belirleme yapılırken benzer yerlerin kira sözleşmeleri incelenmeli, dava konusu yer ile ayrı ayrı karşılaştırılmalı, kira parasına etki eden hususlar üzerinde de ayrıca durulmalıdır.

Dava konusu yerin yukarıda açıklandığı üzere, serbest koşullarda getirebileceği kira parası usulünce saptandıktan sonra, bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafet kurallarına göre hakimce bir kira parası takdir edilmelidir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir... ) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu#8217;nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR : Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle davalı 1.9.1992 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesine göre dava konusu yerde kiracıdır.

Davada 1.9.1995 tarihinde başlayan dönem için kira parasının tesbiti istenilmiştir.

Mahkemece sözleşmedeki artış şartı uygulanarak kira parası tesbit edilmiştir.

Uzun süreli sözleşmelerde kira parasının süresi içinde artışı ile ilgili hüküm var ise bu şart sözleşme süresi içinde tarafları bağlar.

Kural olan ( asıl olan ) kira sözleşmesi başlangıç tarihi esas alındığında takip eden üç yıl ( Toptan Eşya Fiyat Endeks uygulamasına göre %65 oranında artırılarak ) kira parasının tesbitidir.

Bir yıl veya daha az süreli sözleşme ile uzun süreli ( 3 yıl ve daha fazla ) sözleşmelerde kira parasının artırılması sırasında ekonomik denge ve adaletin sağlanması için üç yıl veya daha uzun süre, özel neden sayılmıştır.

Davada kira sözleşmesi üç yıl süreli olduğundan bu husus hak ve nesafet ilkesinin uygulanmasını gerektiren özel nedendir.

Mahkemece dayanılan Hukuk Genel Kurulu kararı sözleşme süresi bir yıl olan ve bir yılın sonunda yasa gereği uzayan yeni dönem kira parası ile ilgilidir.

O halde üçüncü yılın sonunda ( veya sözleşme daha uzun süreli ise ) bu sürenin bitiminde, 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre yeni dönem kira parasının hakim tarafından hak ve nesafet kurallarına göre tesbit edilmesi gerekir.

Bu konu devamlılık kazanan daire kararları icabı bulunduğuna göre Hukuk Genel Kurulu#8217;nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

SONUÇ : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine, 9.12.1998 gününde oyçokluğu ile karar verildi.