Yönetim planı değişikliği ve yönetim talimatnamesi

[yaşar korkmaz]

60 bağımsız bölümlü bir sitenin yöneticisiyim.Kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı değişikliği ve yönetim talimatnamesi (kural ve yaptırımlar için)için 5/4 çoğunluğun üzerinde 51 kat malikinin imzasını topladım.Ocak 2013 ayında 41 kat maliki ve vekilinin katılımı ile olağan genel kurul toplantısında da oy birliği ile plan değişim kararını aldık.Altında yönetim kurulunun onayı olan imza sirküsü ile birlikte tapu dairesine başvurdum.Tapu müdürlüğü, ya plan değişikliğine imza atanların tapuya gelerek imza atmalarını yada hazırlanan planın noterce tasdikini (aslının aynısıdır veya kat maliklerinin imza siküsü) istedi, notere gittim, noter ilk defa böyle bir şeyle karşılaştığını hazırlanan planların zaten aslı olduğunu, imza siküsünün de maliyetli olduğunu söyledi.Ne yapmalıyım? saygılar.

[4/BHakkaniyetli]

60 bağımsız bölümlü bir sitenin yöneticisiyim.Kat mülkiyeti kanununa göre yönetim planı değişikliği ve yönetim talimatnamesi (kural ve yaptırımlar için)için 5/4 çoğunluğun üzerinde 51 kat malikinin imzasını topladım.
Ocak 2013 ayında 41 kat maliki ve vekilinin katılımı ile olağan genel kurul toplantısında da oy birliği ile plan değişim kararını aldık.
Altında yönetim kurulunun onayı olan imza sirküsü ile birlikte tapu dairesine başvurdum.
Tapu müdürlüğü, ya plan değişikliğine imza atanların tapuya gelerek imza atmalarını yada hazırlanan planın noterce tasdikini (aslının aynısıdır veya kat maliklerinin imza siküsü) istedi, notere gittim, noter ilk defa böyle bir şeyle karşılaştığını hazırlanan planların zaten aslı olduğunu, imza siküsünün de maliyetli olduğunu söyledi.
Ne yapmalıyım? saygılar.

4/5 onay oyu ile tüm yönetim planını değiştiremezsiniz.
4/5 oy ile sadece %80 oy ile değiştirilebilen konularda yönetim planını değiştirebilirsiniz.
%100 kat malikinin onayı gereken konularda yönetim planını 4/5 %80 onay ile değiştiremezsiniz.
Kat mülkiyeti kanunda oy birliği tüm maliklerin bizzat şahsen oy vermesi demektir.
41 oy ile alınan karar için oy birliği denilmez.
4/5 (%80) oy olduğu için nitelikli çoğunluk denir.
Oybirliği kelimesini yanlış kullanmayalım.
Vekil oy kullananlar Borçlar kanunu md 504 konusunda özel ilave vekalet gerekir, bu konularda oy kullanamazlar.

Yönetim planında siz eğer KMK da %100 asaleten olumlu oy gereken konularda (ileriye dönük hak kaybettirici) karar aldı iseniz aldığınız kararlar geçersizdir.
Misal KMK 20 anlaşma, KMK 45 , ortak yerleri kiraya vermek vs. Tüm maliklerin asaleten oybirliğini gerektirir.
Bu konularda vekil oyları geçersizdir.
Yönetim planında neleri değiştirdiniz yazarsanız daha detaylı yorum yaparız.


Konu ile ilgili örnek karar

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2002/2050 - K:2002/3343

ÖZET :

1 - Yönetim planında; yasanın ayrı bir nisap öngörmediği hususlar yönünden değişiklik yapılması, kat maliklerinin 4/5 inin oyu ile mümkündür ancak, yasanın oybirliği öngördüğü hususları düzenleyen hükümlerde yapılacak değişiklikler bakımından, bu nisap yeterli olmayıp tüm maliklerin oybirliği gerekir.

[ahmet.tumay]

sayın Hakkanıyetlı
82 bagımsız bolumu olan bır sıtede oturuyorum.Bu gün yönetim seçimi yapıldı.İlk toplantıda çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantı yapıldı 32 katılımcı oldu.İtiraz etmeme rağmen yönetici seçimi yapıldı.
Bir önceki yani gecen seneki toplantıda alınan fakat uygulanmayan bir karar gundemde olmamasına ragmen tekrar gundeme getırıldı.Site içerisinde ki otapark düzenlemesi konusu.4 bloktan olusan bir site diğer 3 blok'un onu arac parkına kapalı olmasına ragmen benım onumdekı alanın bır bolumu otaparka acık.Yeni secilen yönetim sol taraftakı yesıl alanı kaldırmak istiyor.Bu yeşil alan ile site duvarı arasında bos bir bölüm var.Zamanında burasını oyun parkı yapmayı dusunerek bos bırakmıslar ama sitemizin hemen dibine oyun parkı yapıldığı için buna gerek duyulmamış.Şimdi bu kaldırmayı duşündükleri yeşil alanla burayı birleştirerek otapark haline getirmeyi tasarlıyorlar. Kot farkından dolayı benim dairemin onu kapanacak.Sitemizin yönetim planında bağımsız alanların değiştirilmesi için 4/5 çogunluk gerek diyor ama geçen toplantıda dahi o kadar cogunluk olmamıstı.Nasıl bir yol izlemeliyim
teşekkur ederim

[4/BHakkaniyetli]

sayın Hakkanıyetlı
82 bagımsız bolumu olan bır sıtede oturuyorum.Bu gün yönetim seçimi yapıldı.İlk toplantıda çoğunluk sağlanamadığı için ikinci toplantı yapıldı 32 katılımcı oldu.İtiraz etmeme rağmen yönetici seçimi yapıldı.
Bir önceki yani gecen seneki toplantıda alınan fakat uygulanmayan bir karar gundemde olmamasına ragmen tekrar gundeme getırıldı.Site içerisinde ki otapark düzenlemesi konusu.4 bloktan olusan bir site diğer 3 blok'un onu arac parkına kapalı olmasına ragmen benım onumdekı alanın bır bolumu otaparka acık.Yeni secilen yönetim sol taraftakı yesıl alanı kaldırmak istiyor.Bu yeşil alan ile site duvarı arasında bos bir bölüm var.Zamanında burasını oyun parkı yapmayı dusunerek bos bırakmıslar ama sitemizin hemen dibine oyun parkı yapıldığı için buna gerek duyulmamış.Şimdi bu kaldırmayı duşündükleri yeşil alanla burayı birleştirerek otapark haline getirmeyi tasarlıyorlar. Kot farkından dolayı benim dairemin onu kapanacak.Sitemizin yönetim planında bağımsız alanların değiştirilmesi için 4/5 çogunluk gerek diyor ama geçen toplantıda dahi o kadar cogunluk olmamıstı.Nasıl bir yol izlemeliyim
teşekkur ederim

Belediye imar müdürlüğüne tapu nuzla birlikte müracaat ederseniz size mimari projeyi verirler.
Belediye imar müdürlüğündeki Onaylı mimari projede söz konusu ortak alan hangi amaç için görünüyorsa öyle kalmalıdır.
Esas olan onaylı mimari projeye bağlılıktır.
Mimari proje değişikliği %100 tüm maliklerin onayını gerektirir.
Bu konuda normal vekalet oyları geçersizdir.
Cünki ileriye dönük hak kaybettirici neticeleri var.
Kat malikleri kurulu canlarının her istediği konularda karar alamazlar.
Aynen bir vekil gibi toplantıya gelmeyen maliklerin haklarını korumak zorundadırlar.
Toplantıya gelmeyen kat maliklerini zararlandirici keyfi kararlar alamazlar.
Rayiç emsal fiyatlara bağlı kalmak zorundadırlar.
Özellikle Borçlar kanunu md 504 de bahsedilen konularda yetkisizdirler.
Sizin toplantınız adi çoğunluk ile yapılmış.
Yönetici secimi için bile %51 oy ve arsa payı çoğunluğunun onayı gerekir.
Bu cifte koşul oluşmamış toplantı ile seçilen yönetici yetkisiz vekil konumundadır.
Aidat tahsil davası vs. açamaz.
Burada bir hile yapabilirler.
Gelmeyen kat maliklerini gelmiş gibi gösterip karar defterini sonradan kapı kapı dolaşıp imzalatmak isterlerse %51 çoğunluğa ulaşmış gibi görünür.
Halbuki kanunen karar defterini kapı kapı dolaştırmak yasaktır.
Toplantılarda resim çekmek iyi olur böylelikle katılımcılar hepsi görünür.
Böylelikle gelmeyip de sonradan imza atanlar fark edilir.
Siz öncelikle Onaylı mimari projenin fotokopisini belediyeden temin edin.
Ortak alanı inceleyin.
Cumhuriyet savcılığına yürürlükteki kanun a uymamaktan şikayetçi olabilirsiniz.
veya Sulh hukuk mahkemesinde karar iptal davası Yöneticinin yöneticiliğinin iptali davası açabilirsiniz.
Sizin kendinizin yönetici tayin edilmenizi talep edebilirsiniz.

2007 de sitelerde her blok un kendi yönetim kurulunu olusturmasi mecburi oldu.
3 kisilik blok yönetimleri toplanip temsil ettikleri oy oraninda yönetimi belirler.

Sizde Site Apartman gibi yönetiliyor heralde, henüz Blok yönetimi dahi olusturulmamis.
Mahkemeden Blok yönetimlerinin olusturulmasini talep edin.

[4/BHakkaniyetli]

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E:2005/7683 K:2005/9514

KARAR :

Dava, komşuluk hukukuna dayalı elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.

Mahkeme, davalının yaptığı duvarın 11 metrelik kısmının yıkılmasına karar vermiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Medeni Kanunun mülkiyet hakkının kısıtlanmalarını düzenleyen "komşuluk hakkı" bölümünde yer alan 737.maddesinde taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin kullanımında komşuları etkileyecek taşkınlıktan kaçınılması gereği hükme bağlanmıştır.
Somut olayda mahallinde yapılan keşif; 28.3.2005 ve 20.4.2005 tarihli teknik bilirkişi raporlarında duvarın, davacıya ait evin zemin kattaki pencerelerinin önünü kapatarak, gün ışığından yararlanmanın engellediği, rutubete neden olduğu, 11 metrelik kısmının avlu seviyesine kadar yıkılması ile bu mahsurların giderilebileceği belirtilmiştir.
Bu durumda mahkemece, yerel örf ve adetlere göre, avlu seviyesinin ne kadar olduğu bilirkişilerce belirlenerek, yıkılacak duvar yüksekliğini gösterir infaza elverişli rapor ve kroki alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde duvarın 11 metrelik kısmının tamamının yıkılmasına karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

[ahmet.tumay]

Teşekkür ederim sayın hakkaniyetli
Bir dilekçe yazdım yönetime yapılmaya çalışılan değişikliğin durdurulması için eğer işin ciddiyetini anlarlar ve durdururlarsa ne ala
dilekçeyi yarın gün içinde vereceğim verirkende mutlaka bir bilene danısmalarını tembıh edip bekleyeceğim.
Üzülerek söylüyorum ki yöneticilerimiz kmk'nın en basıt kanunlarını dahi bilmiyorlar.
İlginiz için tekrar teşekkür ederim bir sonraki gelişmeyi tekrar paylaşacağım.
iyi gunler

[ahmet.tumay]

Yöneticiye elden teslim ettim. Malesef yönetimin bir kayıt defteri olmadığı için kayıt numarası alamadım . Elden teslim aldım diye yazdırıp imzalattım.Şimdi sizce ne yapmalıyım bir iki gün sonra irtibata geçip ne yapacaklarını mı ögrenmeliyim yoksa hiç vakit kaybetmeden noter aracılıgı ıle bir ihtarname mı cekmeliyim.

[ALPEREN79]

merhaba ben bir kooperatiften ev aldım.kooperatif aslında belediye çalışanları için yapılmış ama ben başkasından tapusunu üzerime aldım.dolayısıyla bende sözleşme ya da yönetim planı gibi herhangi bir belge yok.bu belgeleri nerden temin edebilirim.ilgisi olan arkadaşlar yardımcı olursa sevinirim

[ALPEREN79]

Merhaba yaklaşık 3 ay önce (15 blok her blokta 12 daire var ve birkaç blok halen yapılmakta)bir kooperatiften ev aldım.biz kendimize ait olan blokta apartman giderleri ve eksik olanları yaptırmak adına yönetim oluşturabilirmiyiz acaba.yanlız binada şu anda oturan 3 malik olup diğerleri kiracıdı

[Atilsaldiray]

Merhaba. Müteahhitten site içerisinde bir daire satın aldım. Tapudan yönetim planını aldığımızda ise müteahhitin yönetim planında site yönetiminin 5 yıl boyunca müteahhitin istediği özel yönetim firmasına verileceğini ve denetçininde yine kendisi olacağını yazdığını, satmadığı daireler için aidat ödemeyeceğini yazdığını gördük. Toplam 44 dairelik sitemizde %80 çoğunluğu sağlayamayalım diye müteahhit 34 daire sattı ve şuanda artık daire satmıyor. Bu durumda yönetim planını nasıl değiştirebiliriz? Henüz sitemizde herhangi bir yönetim yok. Acaba direkt olarak yönetim planı değişikliği için davamı açmamız gerekiyor yoksa başka bir yolmu izlemeliyiz? Teşekkürler.