Apartman projesine aykırı yapılan tadilatlar

[4/BHakkaniyetli]

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2008/1-618
K. 2008/614
T. 8.10.2008

PAYLI TAŞINMAZA EL ATMANIN ÖNLENMESİ (Kullanma Şekli Paydaşlar Arasında Anlaşma İle Belirlenmiş veya Fiili Bir Kullanma Şekli Oluşmuşsa Buna Aykırı Davranış İyi Niyet Kuralları İle Bağdaşmadığı)

FİİLEN PAYLAŞILAN PAYLI TAŞINMAZ (Davalının Kendi Kullanımında Olan Yeri Baz İstasyonu Kurulması İçin Kiraya Verdiği - Fiili Kullanıma Aykırı Davranılmadığı İçin Elatmanın Önlenmesi Davasının Reddi Gerektiği)

BAZ İSTASYONU KURULMASI (Paylı Taşınmazın Fiilen Paylaşıldığı - Davalının Kendi Kullanımında Olan Yeri Baz İstasyonu Kurulması İçin Kiraya Verdiği/Fiili Kullanıma Aykırı Davranılmadığı İçin Elatmanın Önlenmesi Davasının Reddi Gerektiği)

İYİNİYET İLKESİ (Elatmanın Önlenmesi - Kullanma Şekli Paydaşlar Arasında Anlaşma İle Belirlenmiş veya Fiili Bir Kullanma Şekli Oluşmuşsa Buna Aykırı Davranış İyi Niyet Kuralları İle Bağdaşmadığı)
4721/m. 2,691,706

ÖZET : Dava, paya el atmanın önlenmesi ve yıkım suretiyle eski hale getirme taleplerine ilişkindir. Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan her paydaşın engel olan paydaş aleyhine el atmanın önlenmesi davası açma hakkı vardır. Ancak, paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım varsa açacağı el atmanın önlenmesi davası dinlenmez. Kullanım şekli paydaşlar arasında anlaşma ile belirlenmiş veya fiili bir kullanma şekli oluşmuş ve uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişler ise resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut imar uygulaması yapılana kadar bu paylaşıma uyulması ahde vefa ve iyi niyet kurallarının gereğidir. Dosya kapsamından, paylı taşınmazın fiilen paylaşıldığı, davalının kendi kullanımında olan yeri baz istasyonu kurulması için kiraya verdiği anlaşılmaktadır. Fiili kullanıma aykırı davranılmadığı için davanın reddi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki "paya el atmanın önlenmesi ve yıkım suretiyle eski hale getirme" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Ankara 7. Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın reddine dair verilen 29.03.2007 gün ve 2006/196 E. 2007/127 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin 19.11.2007 gün ve 2007/10861-11022 sayılı kararı ile;

( ... Dava, el atmanın önlenmesi isteğine ilişkindir. Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; çekişme konusu 41838 ada 5 sayılı imar parselinde davacı ve davalılardan İsmail'in paydaş oldukları, taşınmaz üzerinde paydaşlar arasında imar öncesine kadar fiili kullanma durumunun mevcut olduğu, ancak imar uygulaması sonucu taşınmazın mülkiyet durumunun yeniden belirlendiği görülmektedir.

İmar uygulamasının imar öncesi mülkiyet durumunu değiştirdiği, bu bağlamda fiili kullanma biçiminin de imar uygulaması ile sona erdiğinin kabulü gerekir. Ancak imar uygulamasından sonra paydaşlar arasında bir fiili kullanma biçiminin oluşmadığı anlaşılmaktadır. Davalılardan İsmail tarafından dava konusu taşınmazın diğer davalı İletişim Hiz. AŞ.'ne kiraya verildiği görülmekte ise de, Medeni Kanun'un 691. maddesi ve 06.05.1955 tarih ve 12118 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Kararı uyarınca önemli idari tasarruflardan olan bir malın kiraya verilmesi için pay ve paydaş çoğunluğunun bulunması zorunludur. Olayda bu koşul gerçekleşmediğine göre davalı İletişim Hiz. AŞ.'nin taşınmazda fuzuli şagil ( haksız el atan ) olarak kabul etmek gerekir.

Öte yandan, dava konusu taşınmazda her iki paydaşın payına karşılık kullandığı yerler olup, davacı yönünden intifadan men koşulunun gerçekleştiği de söylenemez.

Hal böyle olunca, davalılardan iletişim Hiz. AŞ. hakkındaki dava yönünden mutlak suretle el atmanın önlenmesine, diğer davalı İsmail hakkındaki davanın ise yukarıda açıklandığı şekilde intifadan men olgusunun gerçekleşmediğinden reddine karar verilmesi gerekirken yazılı olduğu üzere hüküm kurulmuş olması doğru değildir ... ),

Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

KARAR: Dava, paya el atmanın önlenmesi ve yıkım isteğine ilişkindir.

Davacı, çekişme konusu 41838 ada 5 parseldeki arsanın 293/489 payının, davalı İsmail'in de 196/489 payının maliki olduğunu, davalı İsmail'e ve kendisine ait evlerin bulunduğu taşınmazlarda yapılan imar uygulaması sonucu davalı ile paydaş kılındığını, aralarında taksim yapılmadığını, davalı İsmail tarafından taşınmazdaki yapısının üzerinde baz istasyonu kurulmak suretiyle, rızası alınmadan diğer davalı ... GSM şirketine bedel karşılığı kiralandığını, oysa kiralama işleminin geçersiz olduğunu, çünkü, kiraya verilirken pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanmadığını ileri sürerek, yıkım suretiyle el atmanın önlenmesini, taşınmazın eski hale getirilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı İsmail, çekişmeli taşınmazda 4 katlı gecekondusunun bulunduğunu, 1995 yılında tamamlanan imar uygulaması sonrasında davacı ile paydaş kılındığını, imar öncesi her ikisine ait evleri ayrı ayrı kullandıklarını, bu nedenle diğer davalıya kiraya vermesine engel bir durumun olmadığını bildirerek, cevaben davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Diğer davalı da, tarafların taşınmazı fiilen ayrı ayrı kullandıklarını, davacının payına bir müdahale olmadığını bildirerek, cevaben davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemenin " ... Davaya konu baz istasyonunun davalı İsmail'in eskiden beri malik bulunduğu 34 kapı no'lu gecekondu üzerinde bulunması nedeniyle olayda Kat Mülkiyeti Kanunu'nun uygulanamayacağı, davalının da imar ile aldığı tapusunun kapsamında kalan binasını eskiden olduğu üzere tabii ömrünü tamamlayıncaya kadar istediği şekilde kullanabileceği, fiili taksimde müdahalenin men'i istenen yerin davalı tarafından eskiden beri kullanılageldiği, davacının talebinin baz istasyonunun zararlarından dolayı istenmeyip kira akdinin pay ve paydaş çoğunluğu tarafından yapılmaması ve davacının rızasının olmamasına dayandığından fiili taksim ile davalı İsmail tarafından taşınmazın kullanılmasının mümkün bulunduğu ... " gerekçesiyle davanın reddine dair verdiği karar, yukarıda açıklanan nedenlerle özel dairece bozulmuştur.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; Y. Belediye Başkanlığı'nın 06.11.2006 günlü yazısından da anlaşıldığı üzere, 41838 ada, 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde davacı ve davalıya ait gecekondunun olduğu ve her iki tarafın da 2981 sayılı Yasadan yararlanarak 28.01.1993 tarihinde davacı Ahmet adına 237 m2, 09.06.1994 tarihinde ise, davalı İsmail adına 159 m2 tapu verildiği, ayrıca belediye encümeni kararıyla satılan, anılan taşınmazdaki toplam 93 m2 belediye payının 37 m2'sinin İsmail, 56 m2'sinin ise Ahmet adına tapuya tescil edildiği, dosya içerisindeki çap kaydından da çekişme konusu 41838 ada 5 parsel sayılı taşınmazda 15.03.1995 tarihinde 293/489 payının davacı adına, 196/489 payının da davalı İsmail adına kayıtlı olduğu görülmektedir. Davalı İsmail ile diğer davalı şirketi arasında 12.11.2005 başlangıçlı ve 5 yıl süreli bir kira sözleşmesi yapıldığı sabit olup ve bu durum tarafların da kabulündedir.

Bilindiği üzere, paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan öteki paydaş veya paydaşlardan, payına vaki el atmanın önlenilmesini her zaman isteyebilir. Ancak, o paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir kısım yer varsa açacağı el atmanın önlenilmesi davasının dinlenme olanağı yoktur.

Öte yandan, M.K.nun 706, B.K.'nun 213, T.K.'nun 26. maddeleri hilafına tapulu taşınmazlarda harici veya fiili taksim ile payların mülkiyeti ana taşınmazdan ayrılamaz. Ne var ki, taşınmazın kullanma biçimi tüm paydaşlar arasında varılan bir anlaşma ile belirlenmiş ya da fiili bir kullanma biçimi oluşmuş, uzun süre paydaşlar bu durumu benimsemişler ise, kayıtta paylı, eylemsel olarak ( fiilen ) bağımsız bu oluşumun tapuda yapılacak resmi taksime veya şuyuun satış suretiyle giderilmesine yahut o yerde bir imar uygulaması yapılmasına kadar korunması, "ahde vefa" kuralının yanında M.K.'nun 2. maddesinde düzenlenen iyiniyet kuralının da bir gereğidir.

Somut olayda, davacının davasını 05.06.2006 tarihinde açtığı, taşınmazı kayden edinim tarihi olan 1995 yılından ( imar tarihinden ) davanın açıldığı tarihe kadar, taraflar imar öncesinde de aynen mevcut olan yapılarını kullandığı görülmektedir. Aralarındaki bu kullanım biçimini bozan ve dosyaya yansıyan bir ihtilafın olduğu iddia edilmiş ve kanıtlanmış da değildir. Ayrıca kurulan tesis taşınmazın vasfını değiştirir nitelikte olmayıp, sökülüp kaldırılabilecek durumdadır. Buna göre davalı İsmail'in kendi kullanımında olan yapının üzerinde baz istasyonu kurulmasına, davanın el atmanın önlenmesi niteliğinde olduğu da göz önünde bulundurularak ve imar sonrasında taraflar arasında imardan önce var olan kullanım durumunun değişmediği ve fiili bir kullanım biçiminin oluştuğu olgusu karşısında, engel yoktur.

Bunun yanı sıra, davacı davada baz istasyonu ile ilgili komşuluk hukukuna dayalı bir istekte bulunmuş da değildir.

Hal böyle olunca, yerel mahkemenin direnmesi açıklanan bu gerekçe ile uygun olup, direnme kararının onanması gerekir.

SONUÇ: Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile, direnme kararının yukarıda açıklanan nedenlerle ONANMASINA, gerekli temyiz ilam harcı peşin alınmış olduğundan başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 08.10.2008 gününde oyçokluğu ile karar verildi

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım teşekkür ederim.Yeri gelince bu kararı kullanacağım.Bizim konumuz toplantıda kanuna aykırı karar alınmasıdır ama bunu Asliye Hukukta izah edebilmemizdir.Bu karar baz istasyonu ile ilgili olsa da yararlanacağımı umuyorum.Tekrar teşekkür ederim.

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım ben Asliye hukukta yöneticiye davayı yönelttim.Kamu düzeni üzerinde durdum.Haksız el atma üzerinde durdum.
Adliyede bir büyüğümüz tadilat projesi onaylanmışsa bu idari yargıda açılır diyerek yeni bir açı getirdi konuya.Belediyenin tüm kat malikleri olmadan yapmış olduğu onay da geçersizdir oysa.Tüm kat malikleri izni olsa dahi yapılamayacak tadilatlar vardır ayrıca.
Bunun idari yargıda çözüleceğini düşünmüyorum.Binanın esas onaylı projesi varken tadilat projesi de ancak tüm maliklerle yapılabilir ya da yapılamaz diye düşünürüm.

[4/BHakkaniyetli]

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi E:2003/5011 - K:2003/5928

ÖZET :

Anataşınmazda kat irtifakı kurulurken tapuya verilen ve tüm kat maliklerinin onayını taşıyan mimari projede değişiklik öngören projenin geçerli olabilmesi için anataşınmazdaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin bu projeye onay vermeleri gerekir.
Belediyenin tasdik etmesi yeterli olmadığı gibi hakimin de rıza göstermeyen bağımsız bölüm maliklerinin iradesi yerine geçerek onların onay vermiş sayılmalarına karar vermesi mümkün değildir.

[klozo]

Bu ve buna benzer 18. Dairenin kararları bayağı var elimde.Ama işte Asliye hukukta genel hükümlere göre dava açıldığı için artık 18. HD nin kat mülkiyeti ile ilgili içtihatlarını kullanamıyoruz.Ortak yapıya el atma ve komşu hukuku ile ilgili içtihatlar bulmam gerekiyor.

[4/BHakkaniyetli]

Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E:2005/7683 K:2005/9514

KARAR :

Dava, komşuluk hukukuna dayalı elatmanın önlenmesi ve kal istemine ilişkindir.

Mahkeme, davalının yaptığı duvarın 11 metrelik kısmının yıkılmasına karar vermiş, hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.

Medeni Kanunun mülkiyet hakkının kısıtlanmalarını düzenleyen "komşuluk hakkı" bölümünde yer alan 737.maddesinde taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkilerin kullanımında komşuları etkileyecek taşkınlıktan kaçınılması gereği hükme bağlanmıştır.
Somut olayda mahallinde yapılan keşif; 28.3.2005 ve 20.4.2005 tarihli teknik bilirkişi raporlarında duvarın, davacıya ait evin zemin kattaki pencerelerinin önünü kapatarak, gün ışığından yararlanmanın engellediği, rutubete neden olduğu, 11 metrelik kısmının avlu seviyesine kadar yıkılması ile bu mahsurların giderilebileceği belirtilmiştir.
Bu durumda mahkemece, yerel örf ve adetlere göre, avlu seviyesinin ne kadar olduğu bilirkişilerce belirlenerek, yıkılacak duvar yüksekliğini gösterir infaza elverişli rapor ve kroki alınarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde duvarın 11 metrelik kısmının tamamının yıkılmasına karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir.

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım çok teşekkür ederim.Temyiz yerel mahkeme bilirkişi raporunu eksik görmüş ve yıkım kararını bozmuş.Onama kararı olsaydı mükemmel olacaktı.Tam bizim konuya ait bir karar olacaktı.

[klozo]

Hakkaniyetli meslektaşım,sizin yukarıda baz istasyonu ile ilgili koymuş olduğunuz Yargıtay kararını dosyaya koydum.Burada da haksız el atma sözkonusu fakat bizim konumuz belediyeden onaylı tip projeyi oy çokluğu ile değiştirip tadilat projesi yapılması esas projede olmayan imalatların konutlara yapılmasıdır.Sitede 40 konuttan 15-20 konutun yeni tadilat projesine göre kanuna aykırı imalatlarını tespit ettik.Kimi odayı değiştirmiş,kimi üstü açık terası değişik malzemelerle kapatmış kimi bina yüksekliğini aşmış kimi bahçeden yer alıp balkona dahil etmiş ve buna benzer aklına gelen herşeyi yapanlar...
Baz istasyonu kararında 1 kişinin kanuna aykırı tavrı bizim davamızda 15-20 kişinin kanunu ihlali sözkonusu umarım iyi bir netice alabiliriz.
Önce toplantının ilgili maddesini iptal ettirebilirsek sonra müvekkilimin isteği üzerine sadece o ada parselde yer alan yasaya aykırı imalat yapan bütün maliklere ayrı ayrı dava açmayı düşünüyoruz.
Sanırım blok yönetimi olmadığı için toplu yapıya geçilmediği için komşulara açılacak dava da tıpkı toplantı iptali davası gibi Asliye Hukukta açılacaktır.

[akrep_er]

sayın hakkaniyetli görüşünüze aynen katılıyorum. çatı benim çatım. akarsa tamirini ben yapıyorum. 5/4 oy anayapıyla ilgili. sitelerin ana yapıyla ilgisi yok. sizden ricam sitelerde çatı pergolsi yapımı ile ilgili bir yargı kararı var mı?
şimdiden teşekkür ederim

[4/BHakkaniyetli]

Yargıtay E: 2007/6536 - K: 2007/7667

İÇTİHAT METNİ

ÖZET :

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın önlenmesi, komşuluk hukukundan kaynaklanan muarazanın giderilmesi ve yıkım isteğine ilişkindir. Davalının kendi taşınmazı içerisinde yapmış olduğu pergole nedeniyle davacının bir zarara uğrayıp uğramadığının, rahatsızlık verici bir durumun bulunup bulunmadığının belirlenmesi, var ise ne gibi önlem ve önlemlerle giderilebileceğinin saptanması, en uygun olan önleme ( rahatsız edici durumun giderilmesine ) karar verilmesi gerekirken noksan soruşturma ile yetinilerek yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.





Danıştay E: 2005/400 - K: 2008/1801

İÇTİHAT METNİ

ÖZET :

Kapalı alan oluşturmayacak şekilde, etrafı bütünüyle açık olarak güneş ve yağmurdan korunmak amacıyla yapılan ve taşıyıcı unsuru etkilemeyen pergolenin, imar kanunu uyarınca ruhsata tabi "yapı" tanımı kapsamında bulunmaması nedeniyle, ruhsata tabi olmadığı hakkında.