Kira Tespiti Davası ile İlgili

[merttek]

Artışları onun istediği şekilde yapmadığımız için açacakmış.

6570 Sayılı Kanuna Göre Kira Hukuku Ve Tahliye nedenleri arasında Artışı mülk sahibinin istediği gibi yapmamak geçerli tahliye sebebi değildir.

[Eklotje]

Merhabalar,
Kira Tespit davası konusunda benimde bir sorum olacak, sahibi bulunduğum dükkanı 01-11-2003 yılında, kira müddeti 1 yıldır ibaresi ile, kira sözleşmesi yaparak kiraya verdim. Her yıl kira artışı TEFE oranında yapıldı. Böylece kira kontratıda otomatik yenilenmiş oldu. Fakat şuandaki kira emsallerinin çok altında kaldı bu durumda kira başlangıcı ile bugüne kadar olan zamanda 3+1 zaman dilimi dolmuş oluyor. 01-11-2007 yani 13 gün sonra yeni dönemin kirası yatacak, fakat kiracı yine TEFE oranında artış yapacagını söyledi. Ben kirayı güncellemesini istedim, olumsuz yanıt verdi.
Bu durumda benim kira tespit davası açma hakkım varmı. 3+1 kuralı benim için geçerlimi, kira tespit davası açmam için yeni dönem kirasının yatmasını beklemelimiyim.

[Av.Aydoğan Ahıakın]

Merhabalar,
Kira Tespit davası konusunda benimde bir sorum olacak, sahibi bulunduğum dükkanı 01-11-2003 yılında, kira müddeti 1 yıldır ibaresi ile, kira sözleşmesi yaparak kiraya verdim. Her yıl kira artışı TEFE oranında yapıldı. Böylece kira kontratıda otomatik yenilenmiş oldu. Fakat şuandaki kira emsallerinin çok altında kaldı bu durumda kira başlangıcı ile bugüne kadar olan zamanda 3+1 zaman dilimi dolmuş oluyor. 01-11-2007 yani 13 gün sonra yeni dönemin kirası yatacak, fakat kiracı yine TEFE oranında artış yapacagını söyledi. Ben kirayı güncellemesini istedim, olumsuz yanıt verdi.
Bu durumda benim kira tespit davası açma hakkım varmı. 3+1 kuralı benim için geçerlimi, kira tespit davası açmam için yeni dönem kirasının yatmasını beklemelimiyim.

Merhaba Eklotje;
Keşke iki gün önce noterden ihtarname gönderseydiniz veya dava açsaydınız. Çünkü aşağıdaki bilgilerden de anlaşılacağı üzere yeni kira dönemi için geçerli olmak istediğniz kira tespit davasını kira sözleşmesi bitmeden 15 gün önce ihtar çekilmeli veya dava açılmalıdır. Sizin şu an yollayacağınız ihtar veya açacagınız dava önümüzdeki kira dönemi için geçerli olmayacaktır. Daha sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.

Kiraya veren veya malik kira tespit davası açabilir. Kira sözleşmesinin sona ermesinden en geç 15 gün önce ihtar veya dava dilekçesinin davalı kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Buna uyulmazsa, mahkemece tespit edilen kira, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Belirtilen süre içinde ihtar gönderilmişse, dönem sonuna kadar dava açılabilecektir. Kira sözleşmesinde kira artışına ilişkin özel şart varsa, bu şart yenilenen ilk dönemde tarafları bağlar; yani yenilenen ilk dönemde bu şarta göre kira artışı yapılır. Yine sözleşmede her yıl kiranın artacağına ilişkin özel şart varsa, ihtarname çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar her zaman dava açılabilir.
Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin bu konudaki yerleşik içtihatlarına göre, kira bedelinin tespiti davalarında; öncelikle taşınmazın bulunduğu muhitteki olağan rayiç araştırılacak; olağan rayicin bulunamaması halinde, kira parası ekonomi esaslarına göre bir başka deyimle Toptan Eşya Fiyat Endekslerindeki (TEFE) artışa göre tespit edilecek; bu yöntemle tespit edilen kiranın çevrede oluşan rayiç kira bedellerine göre yetersiz kalması halinde ise, gerektirici nedenleri açıkca gösterilerek aşırı olmayacak bir oranda kira parasında Hak ve Nesafet kuralları çerçevesinde ayrıca bir artış yapılabilecektir.
Yüksek Mahkeme son kararlarında tarafların serbestçe ve her türlü etken dışında yaptıkları kira akdinde kararlaştırdıkları kira parasının,aksi kanıtlanmadıkça o dönemin olağan rayicine uygun olduğunun kabul edilmesi gerektiğini, koşullar değişmediği ve özel nedenlerin varlığı ileri sürülüp kanıtlanmadıkça kira sözleşmesinde olağan rayice uygun olarak kararlaştırılan bu kira parasının tespiti için Toptan Eşya Fiyat Endeksinin % 65 ile sınırlı olarak üç yıl için artırımının esas alınacağını, bu şekilde hesaplanacak kira parasının o dönemin hak ve nesafet kurallarına uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğunun ilke olarak kabul edilmesi ve uygulamanın buna göre yapılması gerektiğini vurgulamıştır.
Bu davada uygulamada genellikle mahkemece mahallinde keşif yapılarak (Hukukçu+inşaat mühendisi+mülk sahibi) nden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmakta; rapor doğrultusunda karar verilmektedir.
İyi günler

[Eklotje]

Merhabalar Sayın, Av_Aydogan

kiracı ile yapmış olduğumuz kira kontratındaki özel şartlar bölümünü ekledim, burada 15 önceden ihtar çekilmemiş bile olsa diye bir ibare var,buna dayanarak bu bu döneme ait Kita tespiti yaptırabilirmiyim.

ÖZEL SARTLAR

1 ) Kiracı taşınmazı amacı dışında kullanamaz, kısmen veya tamamen devir ve ciro edemez, bir başkasının istifadesine sunamaz. Aksi hal kayıtsız şartsız tahliye sebebidir.

2 ) Elektrik, su, yakıt, doğalgaz vs. giderler ile yönetimin daha sonradan talep edeceği site ortak giderleri ve stopaj kiracıya aittir. Anılan ödemeler yasal süresinde kiracı tarafından ödenmediği taktirde bu durum tahliye sebebi oluşturur.

3 ) Kiracı her ayın 4. günü mesai bitimine kadar, kira bedelini kiraya verenin göstereceği banka hesabına ödemek zorundadır. Herhangi bir ayın kira bedeli süresinde ödenmediği taktirde o kira döneminin sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin tamamı, hiçbir ihtar veya ihbara hacet kalmaksızın derhal muacceliyet kesbedecek ve icrai takibe konulabilecektir. Ve muacceliyet kesbedecek kira bedelinin tamamı veya bir kısmının öngörülen vadede ödenmemesi temerrüt nedeniyle tahliye sebebi olacaktır.

4) Banka Hesap No:

5 ) Kiracı Yönetimin alacağı kararlara aynen uyacaktır.

6 ) Dönem sonunda taraflar anlaşarak veya kanundan ötürü otomatik olarak sözleşme yenilendiği taktirde, yeni dönem için kira bedeli, DİE'nin en son seneye ilişkin açıkladığı "Toptan Eşya Fiyatları Artış Endeksindeki" artış oranında artırılacaktır. Ayrıca kiracı, gelecek her yeni dönem başında kira artışını kendiliğinden yapacaktır. Yapmadığı taktirde, 15 gün önceden ihtar çekmemiş olsa bile kiraya veren yeni dönem başında kira tespit davası açabilecektir. Yani bunun için ihtar çekme zorunluluğu olmayacaktır.

7 ) Kiralanan şu anda, kapı, pencere, duvarları ve sair bölümlerinin boya badanası yapılmış kırığı döküğü bulunmaz olarak ve kullanıma hazır bir şekilde kiracıya teslim edilmiştir.

8 ) Kiracı, kiralayanın onayı çerçevesinde ve imar mevzuatına aykırı olmayacak tarzda kiralananda birtakım tadilatlar yapabilecektir. Tahliye sırasında kiralanan tadilat yapılmamış haline (Eski durumuna) getirilerek kiralayana teslim edilecektir. Kiracı,kiralananı aynı şekilde iade etmez veya hasarlı şekilde iade ederse, ödemek durumunda kalacağı tazminata aylık %10 gecikme faizi uygulanacaktır. Yapılan tadilatlar için kiracı herhangi bir bedel ve mahsup talebinde bulunmayacaktır.

9) Kiracı tahliye sırasında elektrik, su, doğalgaz vs. borçlarına ilişkin ilişki kesme kağıtlarını anahtarlarla birlikte, belge karşılığı kiraya verene teslim edecektir. Bunlardan dolayı kiraya veren ilgili kurumlara ödeme yapmak zorunda kalırsa kiracıdan rücu edeceği alacağa aylık % lOgecikme faizi uygulanacaktır.

10 ) 10 Maddeli özel şartı havi işbu kontrato, iki nüsha olarak tanzim ve teati edilmiştir.

[Av.Aydoğan Ahıakın]

Merhaba; unutmayınız ki bu verdiğimiz bilgiler sizin için bağlayıcı değildir. Bilgi amaçlıdır.


Eğer kira kontratında, kiranın her yıl belli bir oranda arttırılacağına dair bir ibare varsa; ihtar veya dava dilekçesinin, kira süresinin bitiminden 15 gün öncesinden davalı kiracıya tebliğ edilmesi şartı aranmaksızın, kira dönemi içinde her zaman, kira parasının tespiti davası açılabilir. Bu halde belirlenen kira parası, davanın açıldığı kira döneminde caridir.
Yargıtay bir kararında 15 günden az bir sürede dava açılsa bile kiracıya makul düşünme süresi verme şansı doğmuşsa davanın 15 gün süreye uyularak açılabileceğini savunmuştur.karar aşagıdaki gibidir.

KARAR : Mahkemece hüküm altına alınan kira parasının özel daire bozma kararında belirlenen esaslara uygun olarak tespit edildiği anlaşılmaktadır. Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşmeler sırasındaki kira parasının geçerli bulunacağı dönemin belirlenmesi yönünden öncelikle ihtar tarihi üzerinde durulmak üzere direnme kararının bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de çoğunluk şu gerekçe ile bu görüşe katılmamıştır: 21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kiralayanın tespit davası açmak için kiracıya önceden ihtar göndermesi gerekli değildir. Kiralayan yeni dönem için her zaman tespit davası açabilir. Kira tespit davası hakkındaki dava dilekçesi kira döneminin sonundan yeter süre önce tebliğ edildiği takdirde kiracı yeni dönemde yeni kira parası ile sorumlu tutulacaktır. Aynı İçtihadı Birleştirme Kararına göre, bu yeter süre, kiracının tahliye hakkını kullanabileceği 15 günden önce düşünme olanağı sağlayacak bir süre olmalıdır. Burada öngörülen yeter sürenin az önce açıklandığı üzere, kiracının öncekinden daha fazla kira parası vermek istemeyerek taşınmazı tahliye hakkını kullanabilme amacına yönelik bulunmaktadır. Olayda, davalı taşınmazı tahliye arzusunda olduğunu ileriye sürmemiştir. Bu durum karşısında, artık 15 günden önce yeter süre sağlanıp sağlanmadığının tahkikinde fiili bir yarar görülmemiştir. Direnme kararı onanmalıdır.