Apartman aidatlarının toplanmasında farklı açılardan usülsüzlükler

[t_turhan]

Merhaba;

Forum konularında benzer maddeleri aradım ancak bulamadığım ve çok sayıda maddeyi bir arada içerdiği için yeni bir konu açmayı uygun buldum.

Hali hazırda ikamet etmediğimiz, ancak kiraya verdiğimiz evimizin bulunduğu apartmanda çeşitli iyileştirmeler yapılacağı bilgisini aldık. Apartman yönetimi bir liste çıkarmış. Bu listede asansör bakımından, su deposunun değişimine, ısı yalıtımından çatı aktarılmasına, bina içi boyasından zillerin yenilenmesine kadar çok sayıda iş var. Bu liste bize kiracılarımız aracılığı ile ulaştırıldı. Öncesinde listeye dair bir bilgi veya apartman toplantısı için bir davet almadık.

Bu masrafların tamamının karşılanması için aylık bir bedel belirlenmiş. İşler için firmalardan teklif alınsın veya alınmasın, aylık aidat bedeli, her ay ve tüm kat maliklerinden tahsil edilmesi isteniyor.

Fakat;

a) Daire sahibi olarak apartman toplantısına hiç davet almadık. (Kiracımıza iletildiği iddia ediliyor.) Söz hakkımız olmadı.

b) Apartman yöneticisi ile bizzat görüşerek yapılacak işler için fatura ibraz etmesi halinde ödemeyi memnuniyetle yapabileceğimi belirttim. Ancak teklif alınmayan işler için ödeme yapmaya itiraz ettim. Bu itirazımı kabul etmedi.

c) Apartman toplantısında aylık aidatlar harici, yapılan masraflar için ayrıca toplu para talep edilebileceği belirtilmiş.

d) Bizim bilgimiz olmadan asansör tamirat işi yapılmış. Apartman yöneticisi bunun ödemesini talep etti. Faturayı tarafıma gönderirse derhal ve peşin olarak ödemeyi yapacağımı belirttim. KDV ödememek için faturasız iş yaptığını beyan etti.

e) Ödemeyi şahsi hesabına yapmamı talep etti. Apartman hesabı açılması için hazırlanması gereken belgelerin zorluğu nedeni ile böyle bir hesap açılmamış.

f) Toplantıya 13 daireyi temsilen 4 daire ve kiracı olan apartman yöneticisi katılmış. İtirazlarımızı iletmek üzere toplantının tekrarını istedim, tek bir dairenin isteği ile apartmanın toplanamayacağı, bir yıl sonraki toplantıya iştirak edebileceğimiz yanıtını aldım.


Sorum, yukarıdaki maddeler kanuna istinaden usüle uygun mudur?

Son olarak yukarıdaki koşullarda, konu hakkında itiraz belirtmeme rağmen noterden ihtarname gönderip, hukuki işlem başlatacağını belirtti. Böyle bir duruma hukuki işlemi apartman yöneticisi başlatabilir mi? Yoksa kat maliklerinin mi başlatması gerekir? Hukuki işlem başlatmak için haklı gerekçeleri nelerdir?

Şimdiden teşekkürlerimi sunarım.

[4/BMantıklı]

a) Apartman yönetimine resmi olarak tebliğ adresi bidirmediyseniz kiracıya yada daire kapısına yada apartmanda herkesin görebileceği bir yere asılan Genel kurul ilamı geçerlidir.
b)Toplantıyı Yönetici denetçi ve 1/3 kat malikinin imzası ile yapılır aksi halde kararların iptali için Sulh Hukuk mahkemesine gitmeniz gerekir.
c)Evet yönetici topladığı paraları yatırmak için kendi adına apartman yöneticisi sıfatıyla yada direkt apartman adına hesap açmalıdır. bu hesabı aidat ödemeleri içinde kullanabilir. Ancak aidatı elden yada şahsi hesabına yatırmanızı isteyebilir. çünkü kanunda yapılacak aidat ödemelerini kabul eder yazar. topladığı paraları yatırmak için hesap ayrıdır.
d)Yönetici kat maliklerinin yarısı istemesi halinde her zaman apartman hesaplarını göstermeye mecburdur. aksi halde Denetçi her üç ayda bir yönetici hesaplarını kontrol edip raporunu yönetici ilan panosuna asar ve yıl sonunda raporunu genel kurula verir genl kurul ibra ederse yönetici aklanmış olur her kat malikinin dava açma hakkı saklıdır.

Onun haricinde yöneticiden bireysel olarak fatura isteyemezsiniz. yada yönetici göstermek mecburiyetinde değildir.

Apartmanlar tüzel kişilik değildir verdi mükellefi de değildir. yönetici ödemelerini makbuz gider pusulası karşılığı ödeyebilir.fatura zorunluluğu yok.

Yapılacak işler işletme projesli toplantıda görüşülüp onaylandıktan ve yöneticinin bütçesi onaylandıktan sonra herkes aidatı ödemek zorundadır. fakat aidatlar avans olarak toplanır yönetici avans bittikten sonra ek para toplayabilir.

Asansör tamiratını yaptırmasında bir engel yok.

Evet yöneticinin görevleri arasında onaylanmış aidat ve avansların tahsili için sizi icraya verebilir. KMK ya göre bu yetkisi var.

Toplantı gündeminde yukarıda saydığınız işler yok ise bu tür giderler toplantı sırasında alınmış ise burada sıkıntı var demektir.

fakat yukarıda sayılan işlerin bir kısmı için 4/5, bir kısmı için oy çokluğu,bir kısmı için karar almadan işletme projesine koymak suretiyle sizden toplayabilir .

Burada yönetim planındaki karar sayısıda önemli tabiki

Sizin apartmanınızda kaç daire var?

[t_turhan]

Apartmanda 13 daire var, toplantıya katılan kişi sayısı ise 5 (apartman yöneticisi dahil). Ancak bunlardan yalnızca 2 tanesi daire sahibi. Diğer 3 katılımcının en az 2 tanesi kiracı. Apartman yöneticisi de kiracı.

Asansör masrafı zaten yapılmış. Bunu ödeyeceğimizi beyan ettim. Zaten bir itirazımız da yok. Ancak diğer tüm masrafların bir yıl gibi bir süre içerisinde yapılması bizim bütçemize zarar verecek.

Üstelik apartman yöneticisinin bu masrafların yapılacağı bilgisini bize verdikten kısa bir süre sonra (kendisi ile yüz yüze görüşmek niyetindeydik) hemen icra ile tehdit etmesi, samimiyeti konusunda bizde şüphe uyandırdı. Bu tavrı üzerine, faturayı gösterirse bedeli nakit olarak ödeyeceğimizi söyledik. (Fatura vs. göstermeksizin 1000 TL civarı parayı şahsi hesabına yatırmamızı istedi.)

Apartman projesi kapsamında yapılmış mı bilmiyorum ancak toplantıda alınan masraf kararları şu şekilde;

1. Apartman asansörünün tam kapsamlı - detaylı bakımı asansör bakım firmalarından teklif alınıp, ivedi olarak asansörün kapsamlı bakımının yaptırılmasına; (Bu 8000 TL tutmuş)

2. Apartmanın yaklaşık 12-13 yıllık apartman olması dolayısı ile Dış Cephe Yalıtım yaptırılması için tekliflerin alınmasına; (Bunun için 30.000 TL civarı masraf tahmin ediliyor)

3. Akan çatı bölümlerin aktarılmasına;

4. Apartman içi boya ve badanaların yaptırılmasına;

5. Apartman giriş kapısında kapı zili, otomatiklerinin değiştirilmesine;

6. Apartman giriş kapısının tamir edilmesine;

7. Apartman aidatlarının Mayıs 2012 den itibaren 120,00 TL'sına artırılmasına,

8. Yukarıda belirtilen harcama kalemlerinden asansör kapsamlı tamir bakım, dış cephe yalıtım,

apartman kapı zil ve otomatik değişimleri, akan çatı bölümlerinin aktarılma masrafları demirbaş olduğu için masrafları mal sahiplerinden, apartman boşluklarının boya badana masrafları kiracılardan tahsil edilmesine;

9. Mayıs 2012'den itibaren yukarıda belirtilen demirbaş niteliğindeki masraflar için mal sahiplerinden masraf karşılığı olarak her ay aylık 200,00 şer TL toplanmasına; (yukarıda belirtilen masraf harcamaları bitene kadar masraf karşılığı olarak 200'şer TL toplanacak, masrafların tutarına göre de ara harcama dönemlerinde de önceden haber verilmek üzere toplu para talep edilebilecektir.)

[4/BMantıklı]

Demek ki ne yapmak gerekiyor? Apartmanı başıboş bırakmayacaksınız. Her yıl düzenli olarak toplantılara katılacaksınız ki sonradan başınız ağrımasın.

Toplantıyı kiracılar yapıp masrafları ev sahibi ödeyecek olmasından dolayı bu kararlar alınmış gibi gözüküyor.

Siz denetçiden Bu maddelerin tekrar görüşülmesi için toplatıya çağrı yapılmasını isteyin yapmazsa eğer 1/3 imza toplayıp ( bu alınan kararların aynılarıyla, ilavede yapabilirsiniz ama eksik olmasın ) Olağanüstü genel kurul yapabilir kararları iptal edebilir yada değitirebilirsiniz. 1/3 imza ile toplantıya çağrı yapılır fakat karar alınamaz buna dikkat edin.


5 kişi ile bu kararlar alınamaz hatta yönetici bile seçilemez(başka kat maliklerinden vekaletleri olabilir) Kiracılar vekalet olmadan oylamaya katılamazlar . öte yandan yöneticinin kat maliki yada kiracı olması farketmez olabilir,fakat denetçi kat maliki olmalıdır.

Yukarıda belirttiğim gibi bu kararları iptal ettirebilirsiniz. Nasıl toplantı yapılabileceğini yukarıda bahsettim. Eğer bu olağan genel kurul ise Burada yönetici ve denetçi seçim kararı yok bu durumda apartman yöneticiniz de yok demektir.

Eğer bu Olağanüstü genel kurul ise bu kabul edilen kararların tümünün Olağanüstü genel kurul ilamında olması gerekir olağanüstü genel kurullarda gündemde olmayan maddeler görüşülemez ve bu kararlar alınamaz.


Asansöre ne bakım yapıldı da bu kadar masraf gitti anlamadım. bunu sorgulamakta haklısınız.

Bu kararda 120 tl aidat kabul olmuş fakat İşletme projesi kabul oldu maddesi yok yönetici size işletme projesi onaylattımı acaba.
Yani 120 tl aidatın her ay nereye harcanacağını belirten projedir. Bu rakama yakıt dahilmi? kapıcı varmı?

Burada en fazla kalemi dış cephe işlemi oluşturuyor. Eğer arsa ve bağımsız bölüm olarak oy çokluğu sağlanırsa bu karar alınabilir. sizde 7 kişi buna evet demesi ile olur. dış cephe m2 fiyatı 30-40 tl arasıdır. markaya ve yapılacaklara göre değişir.

Diğer masraflar olağandır zil ,çatı, kapı tamiri, iç boya bunlar ertelenmez işler.

Her şey usulüne uygun yapıldı ise ve siz bu bedelleri ödemez iseniz. Yönetici sizi icraya verebilir buna hakkı var.
Fakat sizinde bunları iptal ettirme şansınız var.

[4/BHakkaniyetli]

Bu cümleye dikkat.
Kat malikleri toplantısı.
Oturanlar yada kiracı toplantısı değil.
Toplantıya Kat malikleri davet edilir.
Toplantıda kat malikleri söz sahibidir. (yada yazılı vekalet ile temsil eden)
Toplantıda sadece kat malikleri veya vekalet ile temsil edenler oy kullanır.
Kiracılar vekalet yoksa oy kullanamaz.
Vekalet sahibi olmayan kiracılar en sonda dilek ve temenniler bölümünde konuşabilirler.

Sizde Yönetici en az 7 oy ile seçilir.
5 oy ile yönetici seçilmez.
%51 sayı ve arsa payı ile seçilirler.
Merdiven boşluğu boya badana işleri de demirbaş giderleridir.
Kiracılar değil kat malikleri ödemelidir.

10-luk-bos.jpg
.
Ayrintili%20gelir-gider%20raporu.jpg
.

[t_turhan]

Herkese cevapları için çok teşekkür ederim. Çok faydalı oldu bizim için. Saygılar.