Ev sahibinin sorumlulukları ve tadilat giderlerinin kiradan düşülmesi

[tarlak]

"hakkaniyetli" üyenin üstteki düzeltilmiş mesajından önceki düzeltilmemiş halini de gördüm. Orada niyet okumaya çalışılmış ama yanlış olduğunu biliyorum ve mesajın düzeltilmiş olması sebebiyle daha fazla üzerinde durmayacağım.
Kiracılar bilirler; yeni bir ev kiraladığınızda pek çok masraf yaparsınız. Bunları yaparkende yarın öbürgün bir şekilde geri alırımda demezsiniz. Normal bir kiracının amacı bir sorun yaşamadan yıllarca oda oturmaktır. Şimdi bende aynı düşüncelerle bir ev kiraladım, öteden beri var olan bu sıkıntıdan haberdar edilmedim. Taşındığımda yaz dönemiydi, havalar kuru ve evde boyalı vaziyetteydi.Aradan 3 ay geçtinten ve yağmurlar başladıktan sonra gördükki kazın ayağı öyle değilmiş.Ortada sadece benim haberimin olmadığı,ev sahibi ve emlakçının bilgisi dahilinde olan ama hiç söz edilmeyen bir sızıntı ve küf problemi varmış. Bu konuya cevap yazan değerli arkadaşlar yasa maddelerinden bahsetmişler. Bu yasalarda genel olarak kiracının ve kiralayanın haklarından ve sorumluluklarından bahsetmişler.Herşey iyi hoşta ortada olanaksız iki durum var. Birincisi küften dolayı zarar gören elektronik ve diğer eşyaların tazmini ne olacak. Sonuçta bu benim kabahatim sonucu oluşmuş bir durum değil. Evin hali dolayısıyla oluşmuş bir durum. İkincisi esaslı tamiratın ve sorunun tamamen çözülmesini ve gereken işlemlerin yapılabilmesi için havaların tekrar kuru ve sıcak olması lazım. Bugün için bu iki olanaksız durum karşısında benim yapacağım şeyler sınırlı. İlk akla gelen en kolay yol sözleşmeyi fesih etmek ve başka bir daireye taşınmak. Bu zaten ev sahibim için arzu ettiği ve dile getirdiği bir yol. Bu sayede "hakkını" arayan bir kiracıyla uğraşmak yerine, bir kaç ay evin boş kalmasına razı olup aynı düzeni devam ettirmek.Ama bu yolu tercih edersem aynı masrafları yeniden yapacağım ve hasarlı eşyalarımın karşılığını sineye çekeceğim. Ortada suçu olmayan ve bu şekildeki bir daireye katlanmak zorunda kalan sadece benim. Bunu da yapmak istemiyorum.Yasalar bu konuda ne der bilmiyorum. Böyle bir zararı tesbit ettirmenin yolu nedir onu bilmiyorum. Sulh hukuk mahkemesine mi gitmem gerekiyor. Ayrı bir tazminat davası mı açmam gerekiyor. Tüm bunlardan önce noter marifetiyle ihtarnamemi çekmem gerekiyor.Yukarıdaki yasa hükümlerine yanaşmayan ev sahibi için başvuru yolu nedir. Ben sadece bunu öğrenmek istiyorum. Herkese saygılar.

[4/BHakkaniyetli]

D. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

[4/BHakkaniyetli]

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Özenle kullanmak
Nem yapan yerleri yeteri kadar havalandırdınızmı?
Dış duvarlara eşyalarınızı dayamayın duvarlarda hava sirkulasyonu olmalı.

Diğer komsular bu nem sorununu nasıl çözüm üretmişler.

Bence siz kullanım hatası yapıyorsunuz.
Borclar kanunu Madde 316-Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür.
Evi yeteri kadar havalandırmıyorsunuz.
Havalandırınki nem ucsun dışarıya gitsin.

Bu soruya cevap bulmak gerek.
Bulunduğunuz daire bos dursa idi size kiraya verilmeseydi, yinede nem küf yapar mıydı?
Yapmazdı.

Kullanım hatası.

[4/BHakkaniyetli]

D. Kiracının borçları
I. Kira bedelini ödeme borcu
1. Genel olarak
MADDE 313- Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

2. İfa zamanı
MADDE 314- Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.

3. Kiracının temerrüdü
MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.

Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu
MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

III. Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu
MADDE 317- Kiracı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Bu konuda yerel âdete de bakılır.

IV. Ayıpları kiraya verene bildirme borcu
MADDE 318- Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi takdirde bundan doğan zarardan sorumludur.

V. Ayıpların giderilmesine ve kiralananın gösterilmesine katlanma borcu
MADDE 319- Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür.

Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

E. Özel durumlar
I. Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması
1. Kiraya veren tarafından
MADDE 320- Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.

2. Kiracı tarafından
MADDE 321- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklikler yapabilir.

Yenilik ve değişikliklere rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmış olmadıkça, kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemez.

Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.

II. Alt kira ve kullanım hakkının devri
MADDE 322- Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

III. Kira ilişkisinin devri

MADDE 323- Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemez. Kiraya veren, işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz.

Kiraya verenin yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen kişi, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer ve devreden kiracı, kiraya verene karşı borçlarından kurtulur.

İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

IV. Kiralananın kullanılmaması
1. Genel olarak
MADDE 324- Kullanıma elverişli bulundurulduğu sürece kiralanan, kiracının kendisinden kaynaklanan bir sebeple kullanılmasa veya sınırlı olarak kullanılsa bile kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Bu durumda, kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler kira bedelinden indirilir.

2. Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi
MADDE 325- Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.

V. Takastan feragat yasağı
MADDE 326- Kiracı ve kiraya veren, kira sözleşmesinden doğan alacaklarını takas etme hakkından önceden feragat edemezler.

F. Sözleşmenin sona ermesi
I. Sürenin geçmesi
MADDE 327- Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse, kira sözleşmesi bu sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.

Taraflar, bu durumda, açık bir anlaşma olmaksızın kira ilişkisini sürdürürlerse, kira sözleşmesi belirsiz süreli sözleşmeye dönüşür.

II. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi
1. Genel olarak
MADDE 328- Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır.

Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

2. Taşınmaz ve taşınır yapı kiralarında
MADDE 329- Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

[tarlak]

vallahi bravo. bende diyorum bu küf, nem, su falan nerden geliyor. demekki sorun bendenmiş iyimi. bende boşu boşuna evin odalarına şıp şıp diye damlayan suların altına kova koyuyorum. bütün keramet penceredeymiş meğer. yeteri kadar açmamışım demekki. hemen gidip ev sahibinden özür dileyeyim,ayakalrına kapanayım. umarım beni affeder. çiçek falanda yaptırayımki gönlü olsun. "hakkaniyetli" bir iş yapmamışım demekki. bak Allah'ın işine.

[4/BHakkaniyetli]

Ben sizin gibi hatayı kendinde değil de evde dairede arayan iki kiracı gördüm.
Bu iki kiracı değistikden sonra yeni kiracılar evi daireyi havalandırmayı doğru yaptılar şikayet küf nem bitti.
Kullanım hatası.
Hatta bir tanesi nemden şişmiş olan kapıların kapanmamasını bile daire hatası diye iddia ediyordu.
O kiracı gitti yenisi geldi sorunda bitti.
İnsanlar hep HAKKIM HAKKIM der.
Hiç sorumluluğum sorumluluğum diyen görmedim.

Halbuki hak ve sorumluluk ikisi birliktedir.
ikiside vardır.
Sorumluluğununda bilincinde olan sorumluluğunu da arayabilen cesaretli insanlara ne mutlu.
Takdir edilecekler sorumluluğunun da farkında olan insanlardır.

[tarlak]

ama ben sizin gibi oturduğu yerde peşin hükümlü çok insan gördüm. onlarda hep ben haklıyım derler. ben evin tavanından, duvarlarından su akıyor diyorum siz bana hatalı olan sizsiniz diyorsunuz. ben bu daireyi kış günü ne kadar havalandırıyorum biliyormusunuz. yağmurun olmadığı her gün sabah çocuklar okula gittikten, öğlen saatlerine kadar sürekli camlar açık vaziyette. günde en az 3-4 saat bu şekilde. bunu bilmeden kanaat belirtiyorsunuz.başınıza gelen olaylardan herkesin aynı süreci yaşaması gerektiği gibi bir sonuç çıkarıyorsunuz.daha dün site yönetimi bir usta gönderdi.soruna bakmak için. usta aynen şu cümleyi kullandı:"ben bu sitede hemen hemen her daireye girdim. bu tip sorunlu pek çok daire gördüm ama bu kadar kötü hale gelmiş bir örnek daha görmedim" dedi. artık taşıyıcı kolonlar bile su almaya başlamış. sorun tamamen üst katta geçen yıl yapılan tadilatla ilgili dedi.hatalı tadilattan ötürü film kopmuş. siz bana kısaca şunu söyleyin lütfen; deyinki bende bir ev sahibiyim, bazı ev sahipleri gibi bende sadece alacağım kiraya bakarım, gerisi beni ilgilendirmez deyin.öyle hukuk forum sitelerinde dolaşmakla, bilip bilmeden kanun maddelerini kopyala yapıştır yapmakla birilerine yardımcı olduğunuzu mu sanıyorsunuz.bilmemek ayıp değil, mesela ben bilmiyorumki soruyorum.aynı şeyi sizede tavsiye ederim.

[tarlak]

örneğin size bir soru daha sorayım. çünkü sizin başka bir yazınızda hangi giderlerin kiracılara hangilerinin mal sahiplerine ait olduğunu gösteren bir yazınız vardı. o yazıda yönetici maaşlarının mal sahiplerine ait olduğunu belirtmişsiniz. ben bu evi tutarken yaptığımız kontratta genel işletme giderlerinin kiracıya ait olduğunu gösteren madde ile birlikte imzaladım. herkes gibi. kat malikine düzenli olarak kiramı ödüyorum ve site yönetimine de aynı şekilde aidatlarımı ödüyorum.ama birgün (daha 2 aylık kiracıyken) elime bir icra yazısı geldi ve öğrendimki oturduğum sitenin yönetimi ayrı, oturduğum bloğun yönetimi ayrı imiş.bloktaki kat malikleri kendi aralarında anlaşamadıkları için dışarıdan profesyonel bir apartman yönetim şirketine vermişler.şirkette uzun zamandır alamadığı aidatları avukat marifetiyle icraya vermiş.neyseki ben iki aylık olanı ödedim ve hala daha ödemeye devam ediyorum.bu ödediğim paralar içinde site ile ilgili en ufak bir işlem yok.sadece defterlerin düzenli tutulması ve gerekirse bloğun boyanması gibi ayda yılda bir çıkacak işlemler var.site yönetimine ödediğim aidatlarda ise yakıt, güvenlik, kapıcı ve diğer genel giderler var.şimdi ödediğim bu ekstra ücretler banamı ait oluyor.çünkü ben ödüyorum.

[4/BHakkaniyetli]

Siz bir kiracı olarak hiç mi sorumluluğunuz yok.

Kanun diyor ki Kiracılarında sorumlulukları var.
Size kiracı sorumluluklarını hatırlatmam sizi niye rahatsız ediyor ki.

[tarlak]

beni rahatsız eden bu değilki.hem benim burda nasıl bir sorumluluğum olabilirki.evi ben inşa etmedim, tavanı delip su almasını sağlamadım, kiramı ve aidatlarımı ödememezlik etmedim, komşularımla ve yönetimle kavga etmedim.evi kırıp dökmedim.anında sorunları ev sahibine bildirdim. pardon ama daha ne yapmam lazım onu bilmiyorum.söylerseniz öğrenmiş olurum.dedim ya bilmemek ayıp değil, öğrenmemek ayıp.