Kiracının zor durum nedeniyle kiralananı boşaltması

[Zeynep Altındaş]

yani sözleşme sonuna kadar kiralardan sorumlu. ama şöyle de bir madde yok mu, fesih ihbar sürelerine uyulduğu takdirde kiracı makul bir süre sorumlu. yargıtay bu süreyi ortalama 45 gün olarak belirliyor.

[4/Bsonyaka34]

o 3 ay fesh süresi ,yeni dönemin başlamaması ile alakalıdır.Yani ,Kiraya veren diyor ki ,ey kiracı sen 1 yıllık sözleşme süresi bittiğinde yeni dönemin başlamasını istemiyorsan ,bana 3 ay öncesinden bir fesih ihbarnamesi yap ki ben de ona göre hazırlıklarımı yapayım.Yeni kiracı bulayım.

Yoksa 1 yıllık sözleşme içinde 3 ay öncesinden ,yani 9 ay ile sınırlı olarak sözleşmeyi 1 yıllık süresini 9 aya indirme yetkisi değildir bu.

Sözleşmede ,1 yıllık kira süresi , bu görüşü kabul ettiğimizde ,kiraya veren neden 1 yıllık sözleşme yapsın?

[Zeynep Altındaş]

peki sözleşme yapılırken bir ay fazladan ödenen kira hakkında ne yapılabilir?

[4/Bsonyaka34]

Senet yoksa ,muacceliyet şartı yoksa ,boşkalan 2-3 aylık kira bedelini ödeyecek.Yani;bu yer normalde bu sürelerde kiraya verileceği için ,yargıtay böyle der.45 gün ile neyi kastettiğiniz anlaşılamadı? Bu süreler içinde kiraya verilmiş se ,kiralayan zarara uğramayacağından ödeme de söz konusu olmayacaktır.

[4/Bsonyaka34]

O para depozito değilse ,ödenmiş kiradır.Ödenmiş kira olupta ,feshedilipte oturulmayan aya denk geliyorsa ,karşı tarafın boş kalan aylar tazminatına sayılacaktır.

[Zeynep Altındaş]

borçlar kanunun bir maddesine göre zor durumda boşaltmak durumunda kalan kiracı anca makul süre için sorumlu tutulabiliyor tabi fesih ihbar süresine uyulmuşsa. bu makul süreyi de yargıtay içtihatlarında 45 olarak gördüm, çoğu davada bu süre böyle.

[Zeynep Altındaş]

depozito değil, fazladan bir kira bedeli ödeniyor. o bedel ödenmeyen bir aya mahsup edilebilir mi?

[bartelmi diaz]

Telefonla fesih olmaz.İadeli taahhütlü aps ile yollamak lazım.Noter masraflı .Nasıl ispat edeceksiniz.Karşı taraf yok böyle bir şey derse.

Telefonla fesih durumu söz konusu değil zaten.Telefonla fesih talepleri olduğunu işyeri sahibine bildirmişler.İş yeri kira sözleşmelerinde tarafların kendi ortak belirlemiş olduğu tarihe göre noter vasıtasıyla yazılı ihbarda bulunmalarıyla sözleşme fesholunur diye bir madde mevcuttur.Hem de hiçbir gerekçe göstermeksizin.Sonuçta ortada müşkiliyet durumu vardır.Kira sözleşmelerini diğer sözleşmelerle aynı kefede tutmamak gerekir.Şayet kiralayana anlaşmanızı öneririm.Bu durum sözkonusu değilse yapacağınız tek iş noter vasıtasıyla yazılı ihbarda bulunmanız sözleşmenin feshi için yeterli olacaktır

[4/Bsonyaka34]

T.C.
YARGITAY
3. Hukuk Dairesi

E:2002/10568
K:2002/10152
T:23.09.2002

Dava dilekçesinde mecurun ayıplı olmasından dolayı akdin feshi, depozit olarak verilen 5000 Dolar ile sonra için verilen 3000 Doların iadesi ve zarar gören eşyalar için de 1.000.000.000 lira alacağın tahsili karşı dava ile de haksız fesih nedeniyle 70.000.000 Doların faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi, karşı davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davacı ( karşı davalı ) tarafından temyiz edilmiştir.
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR : Davacı kiracı, davalıya ait tripleks evi 1.12.2000 tarihli kira sözleşmesi ile aylık 5000 Dolar üzerinden kiraladıklarını, ancak evde meydana gelen yoğun nem ve rutubet nedeniyle kullanamadıklarını beyanla BK. mad. 249 gereğince akdin feshine karar verilmesini istemiştir.Davalı kiralayan ise karşı davasında; davacının haksız ve kötüniyetle akdi feshettiğini, kira sözleşmesinin 2 yıl süre ile yapıldığını ve bitim tarihinin 31.11.2001 tarihi olduğunu beyanla sözleşme gereği bakiye 70.000 Doların davalı ( karşı davacıdan ) tahsiline karşı verilmesini istemiştir.Mahkemece, kiralananda meydana gelen rutubetin havalandırma tertibatının yeterince çalıştırılmamasından kaynaklandığı gerekçesiyle akdin feshi talebinin reddine, karşı dava yönünden ise; kiralanan 1 haziran itibariyle kiraya verildiği, boş kalan 8 aylık kira bedeli olan 40.000 Doların davalı ( karşı davacı ) dan tahsili cihetine gidilmiş olup hükmu davacı ( karşı davalı ) temyiz etmektedir.Kiralananın yeni bina olduğu bu şekliyle davalı tarafından davacıya kiralanıp teslim edildiği anlaşılmaktadır.BK.nun 249/son fıkrasına göre: "Eğer ayıp, kiracının yahut kendisiyle birlikte yaşayan kimselerin yahut işçilerin sıhhati icin ciddi bir tehlike teşkil etmekte ise; kiracı bu tehlikeye akdi yaparken vakıf olmuş veya fesih hakkından feragat etmiş olsa bile yine kirayı feshedebilir".Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sozlesmesı kuruldugu sırada havalandırma sisteminin kurulu olup olmadığı ve kiralananın bu külfet ile birlikte kiralanıp kiralanmadığı noktasında toplanmaktadır.16.2.2001 tarihli delil tesbit dosyasına ibraz edilen bilirkişi raporunda "insan sağlığını etkileyebilecek boyutta rutubetlenme olduğu" belirtilmektedir.Mahkemece yapılan keşif akabinde düzenlenen uzman bilirkişi raporunda; "Bodrum katın duvar ve tavanları ile zemin katın bazı kısımlarında küflenmeler gözlendiği, konutun bodrum katının projeye uygun bir şekilde kullanılıp kullanılmadığı ise ancak projeye bakılarak söylenebileceği, bodrum katındaki fonksiyonlar ( duş, sauna, jimnastik ) gereği önemli ölçüde nem oluşturduğu, rutubetin giderilmesi icin yeterli oranda havalandırma yapılması gerektiği" vurgulanmıştır.Havalandırma sisteminin kira sözleşmesi kurulduğu sırada mevcut olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu yon üzerinde durulmamıstır.
Havalandırma tertibatının sonradan kurulması halinde ise; kiracıya yükledigi külfet ( elektrik tuketımi, gürültü vs. ) açısından bir inceleme yapılmamıştır.Bundan ayrı olarak; karşı dava ile sözleşme süresi sonuna kadar mahrum kalınan aylar kira bedeli istenilmiş ve mahkemece kiralananın kiraya verildiği Haziran ayına kadar toplam 8 aylık kira bedelinin tahsiline karar verilmiştir. Oysa bu durumda mahkemece yapılacak iş; olağan koşullar altında ve aynı şartlarla kiralananın ne kadar süre içinde kiraya verilebileceğinin bilirkişi aracılığıyla araştırıp saptamak ve kiralayanın mahrum kaldığı aylar kirasını belirleyip o miktara hükmetmekten ibarettir.Yukarıda yazılı hususular gözardı edilerek ve eksik incelemeyle sonuca gidilmesinde isabet görülmemiştir.
SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.09.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.kaynak:meşe içtihat

[4/Bsonyaka34]

Bartelmi diaz hanımefendinin söylediğini kabul etsek bile yine aralık ocak şubat ayları kirası ödenecek, daha öncesinde 1 ay peşin ödenmiş ise mart ayı kirası ödenmeyecektir.

Yani; Sözleşmedeki düzenleme ŞU İSE; 3 AY öncesinden bildirim yapmak koşuluyla her zaman Tahliye edilebilir şeklinde bir madde var ise ...........hiç bir kiraya veren böyle aleyhine bir madde düzenlemez........FARZEDELİM düzenlemiş olsun.

Bu madde olsa da 3 aylık bu kira YİNE ÖDENECEKTİR..........

Yani; Bartelmi diazın bu görüşü de bir sonuç doğurmaz........