Apartman kat maliklerinin ödeme yapmayı reddetmesi ve usulsüz işlem

[xnode]

Merhaba;

Apartman yöneticisi tarafından yönetim kurulu toplantısı yapılmış ve yönetim kurulu toplantısında su deposu, giriş kapısı gibi ortak kullanıma yönelik materyalin yenilenmesi konusunda görüş birliğine varılmış; bu karar katılımcılar nezdinde imza altına alınmıştır. Aynı toplantıda yapılması düşünülen iş hakkında yönetici; "Bunların fiyatlarını ben aşağı yukarı biliyorum, yaklaşık X YTL bunu da hemen burada kat maliklerine bölelim işi tamamlayalım" teklifinde bulunmuş ,ancak yoğun itirazlar ile "yazılı teklif alınmadan bu türden bir işlemin usulsüz olacağı" kendisine şifahen izah edilerek karar defterine tutar ve fiyata dair bir miktar işlenmemiş yalnızca işin gerekliliği belirtilmiştir. Sadece; "miyadını dolduran malzemelerin yerine yenisinin alınması gerektiğine dair mutabakata varılmıştır."

Yönetici; geçen 1 aylık süre zarfında hiçbir teklif almamasına ve bunu apartman panosunda yayınlamamasına rağmen, toplantıdaki tavrı doğrultusunda kafasından belirlediği bir miktarı 39'a bölerek tahsil etme yoluna gitmiş, toplantıya katılmayan kat maliklerine "biz böyle bir karar aldık bu parayı ödemeniz gerekiyor" şeklindeki yanıltıcı ve gerçek amaca hizmet etmeyen bir yaklaşımla belirlediği miktarı tahsile başlamıştır.

Apartman maliklerinin bir kısmı bu parayı ödememiş, kimileri de "ortada miktara ve teklife dair bir yönetim kurulu/genel kurul kararı olmadığı, yalnızca işin gerekliliğine dair bir karar olduğu; İşe talip firmalardan alınacak olası teklifler için yeni bir toplantı düzenlenmesi ve kat maliklerine düşecek olan ödeme miktarının ancak bu toplantıdan sonra genel kabul ile belirlenebilecek olmasını gerekçe göstererek ödeme yapmayı reddetmektedirler. Bunun üzerine yönetici tarafından (ki yanıltıcı bir bilgi ile toplanmıştır) "birsürü kişi ödeme yaptı, neden sorun çıkarıyorsunuz" gibi manasız savunumlara girmiş ve hatta işi hakaret boyutuna vardırmıştır.

Apartman yöneticisi, yapılması gerekli görülen ancak fiyat tespiti yapılmamış bir ortak gider için fiyat belirleme ve bunu tahsil yoluna gitme insiyatifine sahip midir ?
Apartman yöneticisi bu itirazlar sonrasında bir iki teklif almış ve panoya asmış (Ki bu teklifler işin ederine göre hayli yüksektir) ancak teklifleri yeni bir kurul toplantısında onaylatmaya yanaşmamaktadır. Aldığı (tarafımızca onaylanmamış teklifteki miktarı), hangi kritere göre belirlediğini bilmediğimiz bir yöntem ile 3 aylık dilimlere bölerek toplama girişiminde bulunmuştur. Kimi kat malikleri bu ödeme miktarlarını karşılayabilecek aylık gelire de sahip değildir.

Bu durumda; kat maliklerinin ödeme yapmaması cezai bir müeyyideyi beraberinde getirir mi ?

Alınan teklifler apartman yaşayanlarının menfaati doğrultusunda değil ise (Su deposu 5000 YTL/Montaj 2500 YTL ?!) gereklilik kararı dışında, tekliflerin yeni bir kurul kararı ile onayı gerekmez mi ?

Şu an için apartman yöneticisi, yine kendi kafasından belirlediği bir tarihe kadar ( !? ) ilgili konudaki gider hakkında ödeme yapmayanlar hakkında, icra takibi başlatacağı ile tehdit etmektedir.

Teşekkür ederim.
Saygılarımla

[becozyme]

yapılması gereken onayı alınmış işlem için bir işletme projesi yapması ve bunu kat maliklerinin onayı ve bilgisine sunması gerekir.ve bu projede maliyet ve kat malıklerinin ödemesi gereken aylık bedel açık olarak belirtilmeliydi.
velevki olay acil kapsamında da değil .ve hatta yönetimim tekliflerine karşı da yoğun bir itiraz ve yapıcı bir muhalefet de var halböyle iken bu tarz bir yaklaşım hukukı sorunu işaret ediyor.bence icra takibinden birşey çıkmaz.yinede avukatlara danışmakta fayda var derim

[Halit Hayri Eriş]

Kat Mülkiyet Kanunu
Madde 37 - (Değişik:13/4/1983 - 2814/12 md.)
Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar.
Bu projede özellikle:
a) Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20 nci maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar;
c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı; Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır.
Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Sayın xnode

Görüldüğü gibi 37.madde "Kat Malikleri Kurulunca Kabul Edilmiş İşletme projesi yoksa..... " diye başlıyor.Yani Kanun ,işletme projesi hazırlama görevini esas olarak kat maliklerine vermiş.Onlar tarafından hazırlanmış bir proje yoksa ,yönetici en kısa zamanda, gene onlar adına işletme projesini hazırlayıp maliklerin onayına sunuyor.

Eğer ;Genel kurul toplantılarında kat malikleri tarafından hazırlanan işletme projesi varsa yönetici tarafından ayrıca işletme projesi hazırlanmasına gerek kalmaz.
Bahsettiğiniz genel kurul toplantısında yapılması karara bağlanan işlerin icrası ve mali yönü açısından ,yöneticiye tam ve açık yetki verilmişse alınan bu karar "işletme projesi" yerine kaim olur.Yönetici "genel kurulda alınmış " kararları
uygulamakta yetkilidir.

Ancak işin fizibilitesi yapılmadan,sadece işin yapılması öngörülmüş ve yöneticiye işle ilgili mali yetki verilmemişse ,yöneticinin işin fizibilitesini yapıp en kısa süre içinde maliklere bildirmesi uygun olur.

[xnode]

Yanıtlarınız için çok teşekkür ederim.