Bu yönetim planı geçerli mi ve değiştirilebilir mi?

[dumlupinar]

Yazlık sitemizin yönetimi 15 yıllığına, siteyi inşa eden özel şirketin elindedir.
Site yönetim planında; malikler genel kurulunun toplanma şartları, toplantı tarihleri, yönetimin ibrası gibi konularda hiçbir hüküm yer almamaktadır. Toplantılara ilişkin hiçbir ibarenin yer almaması yönetim planını hükümsüz kılar mı? Özel şirketler de malikler kurulunca seçilen yönetim gibi toplantı düzenlemeye zorunlu mudur ve denetimleri ne şekilde yapılabilir, olağan toplantı düzenlenmezse malikler olarak ne yapabiliriz?
Ayrıca yönetim planında, yöneticinin yönetim planını maliklere danışmaksızın istediği gibi değiştirebileceği şeklinde bir hüküm yer alıyor. Fakat KMK’ ye göre maliklerin 4/5’inin oyu ile yönetim planı değiştirilebiliyor. Bu durumda malikler mevcut yönetim planını reddederek değiştirmeye teşebbüs ederlerse ne olur?
Cevabınız için şimdiden teşekkür ederim.

[becozyme]

kavramlar üzerinde anlaşmak lazım birbirimizi anlyabilmemiz için .
tapunuz var mı ?kat mülkiyetine geçtiniz mi? yönetim planınız var ise boş nasıl olabilir.?
evleri nasıl satın aldınız ?kooperatif olarak mı kuruldunuz ?yoksa özel şirket yapıyı ve organızasyonu yaptı sizde üye mi oldunuz? kat irtifakı olarak mı başlandı ?üye olurken size ne gibi işlem yaptılar?
1-yönetim planı deyince her kat malıkı tarafından her sayfası okunmuş kabul edilmiş manasında imza atılmış olması gerekir.yönetim planınında imzanız var mı?
2-siz site yönetimindemisiniz? yoksa,işletme kooperatifine mi dönüştünüz?
15 senelik yönetim ne demekmiş özel sözleşme mi yaptınız?
kat mülkiyetinde yönetim bir sene için seçilir ibra edilirse bir daha seçilebilir.hadi bilemeddiniz iki sene için seçilsin gene her sene genel kurul yapılması lazım
siz önce bu konuları açıklığa kavuştururmusunuz?sonra devam ederiz.

[dumlupinar]

Evleri inşaat ve pazarlama yapan bir şirketten aldık.Kat irtifakı tapularımız mevcut, kat mülkiyetine geçilmedi ve henüz iskan da alınmadı.Evlere ilişkin ödemeyi yapmamızı müteakip, tapu devri işlemleri sırasında satıcı, mevcut yönetim planını ve organizasyonunu kabul ettiğimiz şeklindeki bir evrağı imza etmemiz gerektiğini, aksi halde devir işleminin gerçekleşmesinin mümkün olmadığını belirtti. Gayrimenkule ilişkin ödeme gerçekleştiğinden, bu evrak hem ben hem de diğer alıcılar tarafından imza edilmiştir. Bu aşamada ne yönetim planının kendisi ne de sözleşme benzeri bir evrak gösterilmedi. Dolayısıyla yönetim planı tarafımızdan incelenmedi ve imzalanmadı.

Daha sonra tapu dairesine başvurarak yönetim planını talep ettim. Planı incelediğimde sitemizin yönetiminin 15 yıllığına satıcı şirkete devredilmiş olduğunu; maliklerin yönetimi değiştirme, kabul etmeme konusunda hiçbir haklarının olmadığını, buna teşebbüs etmeleri durumunda yüksek tutarda tazminat talebi ile karşı karşıya kalacaklarını; buna karşılık, satıcı-yönetici firmanın aidatları istediği şekilde belirlemesinden tutun da, yönetimi istediği gibi devretmesine, ortak yerleri dilediği gibi işletmesine veya devretmesine kadar maliklere hiçbir hak tanımayan, malikler lehine bir tek madde dahi içermeyen bir içeriğe sahip olduğunu tespit ettim.

İlk mesajımda belirttiğim gibi, yönetim malikler genel kurulunun toplanma şartları, toplantı tarihleri, yönetimin ibrası gibi konularda hiçbir hüküm yer almıyor. Toplantılara ilişkin hiçbir ibarenin yer almaması bu yönetim planını hükümsüz kılar mı? Özel şirketler de malikler kurulunca seçilen yönetim gibi toplantı düzenlemeye zorunlu mudur ve denetimleri ne şekilde yapılabilir, olağan toplantı düzenlenmezse malikler olarak ne yapabiliriz? Ben şahsen maliklerin bütün haklarının alınmasını KMK felsefesine aykırı buluyorum…

Ayrıca yönetim planında, yöneticinin yönetim planını maliklere danışmaksızın istediği gibi değiştirebileceği şeklinde bir hüküm yer alıyor. Fakat KMK’ ye göre maliklerin 4/5’inin oyu ile yönetim planı değiştirilebiliyor. Bu durumda malikler mevcut yönetim planını reddederek değiştirmeye teşebbüs ederlerse ne olur?

İlginiz ve cevabınız için teşekkürler..

[becozyme]

Evleri inşaat ve pazarlama yapan bir şirketten aldık.Kat irtifakı tapularımız mevcut, kat mülkiyetine geçilmedi ve henüz iskan da alınmadı.Evlere ilişkin ödemeyi yapmamızı müteakip, tapu devri işlemleri sırasında satıcı, mevcut yönetim planını ve organizasyonunu kabul ettiğimiz şeklindeki bir evrağı imza etmemiz gerektiğini, aksi halde devir işleminin gerçekleşmesinin mümkün olmadığını belirtti. Gayrimenkule ilişkin ödeme gerçekleştiğinden, bu evrak hem ben hem de diğer alıcılar tarafından imza edilmiştir. Bu aşamada ne yönetim planının kendisi ne de sözleşme benzeri bir evrak gösterilmedi. Dolayısıyla yönetim planı tarafımızdan incelenmedi ve imzalanmadı.

Daha sonra tapu dairesine başvurarak yönetim planını talep ettim. Planı incelediğimde sitemizin yönetiminin 15 yıllığına satıcı şirkete devredilmiş olduğunu; maliklerin yönetimi değiştirme, kabul etmeme konusunda hiçbir haklarının olmadığını, buna teşebbüs etmeleri durumunda yüksek tutarda tazminat talebi ile karşı karşıya kalacaklarını; buna karşılık, satıcı-yönetici firmanın aidatları istediği şekilde belirlemesinden tutun da, yönetimi istediği gibi devretmesine, ortak yerleri dilediği gibi işletmesine veya devretmesine kadar maliklere hiçbir hak tanımayan, malikler lehine bir tek madde dahi içermeyen bir içeriğe sahip olduğunu tespit ettim.

İlk mesajımda belirttiğim gibi, yönetim malikler genel kurulunun toplanma şartları, toplantı tarihleri, yönetimin ibrası gibi konularda hiçbir hüküm yer almıyor. Toplantılara ilişkin hiçbir ibarenin yer almaması bu yönetim planını hükümsüz kılar mı? Özel şirketler de malikler kurulunca seçilen yönetim gibi toplantı düzenlemeye zorunlu mudur ve denetimleri ne şekilde yapılabilir, olağan toplantı düzenlenmezse malikler olarak ne yapabiliriz? Ben şahsen maliklerin bütün haklarının alınmasını KMK felsefesine aykırı buluyorum…

Ayrıca yönetim planında, yöneticinin yönetim planını maliklere danışmaksızın istediği gibi değiştirebileceği şeklinde bir hüküm yer alıyor. Fakat KMK’ ye göre maliklerin 4/5’inin oyu ile yönetim planı değiştirilebiliyor. Bu durumda malikler mevcut yönetim planını reddederek değiştirmeye teşebbüs ederlerse ne olur?

İlginiz ve cevabınız için teşekkürler..

evet 5/4 nin oyuyla değiştirebilirsiniz. veya yine yönetim planı nda hakkaniyet kurallarına aykırı hüküm içerdiği ispat edilirse hakimin müdahelesi ile değiştirilebilir diye düşünüyorum.
diğer taraftan satın aldığınız dairede oturum var mı? eğer varsa buda orada kat mülkiyeti kanunlarının uygulanabileceği anlamına geliyor.
elbette hukuki yardım mutlak surette gerekiyor.
siz kat irtifak tapunuzu alırken büyük bir ihtimalle bu şirkete de yönetim planı oluşturması ve sizin yerinize imzalaması için yetki verdiniz.ve de diğerleri .
yalnız tekrar sığınabileceğimiz bir liman daha var .yönetim planı hernekadar sözleşme gibi bağlayıcı unsurlar içersede .kat mülkiyeti kanuna aykırı hükümler içeremez.
bence sizin cevabınız teatiyi yönlendirecek .oturum var mı halıhazırda?
kat irtifak tapunuzu aldınız.yapılar tamamlandı mı? yoksa inşaat devam ediyor mu?birde tarih gerekiyor.yanılmıyorsam 5 sene içinde kat irtifakını ,kat mülkiyetine çevirmek zorunda .yeni değişen yasaya görede yapı kullanımı aldıktan sonra bir sene içinde kat mülkiyetine geçmesi gerekiyor.
irdelemeye devam ederiz cevabınızdan sonra .ama tekrar belirteyim hukuki destek almalıyız

ayrıca hersene toplantı yapmak zorundasınız.yönetim planında belirtilmemişse ocak aytı içinde diye .bunlar bizi destekliyor.
15 sene daimi yönetici böyle bir şey kabul edilebilir mi?
siz bu sorulartı aydınlatırsanız katılımlar da olur gözden kaçanları aydınlatacak bilgili arkadaşlarda istişereye devam ederiz

[dumlupinar]

Yazlık sitemiz 14 bağımsız bölümden oluşuyor. Bu 14 bölümden 13’ü satıldı ve kat irtifakı durumu mevcut. Halen 8 bağımsız bölüm eşyalandırılmış, şu anda iki tanesinde hemen hemen devamlı ikamet sözkonusu, diğerlerine de gelip gidiyorlar. Halen eşyalandırılmamış olanlar da yaz boyunca eşyalandırılarak kullanılacak. Kat irtifakı tapularına göre her malik 1/15 hisseye sahip (Sitenin içinde yer alan havuza da 1/15 hisse verilmiş ve özel şahsa ait olduğu belirtilmiş). İnşaat Aralık/2007 sonunda tamamlandı ve hala iskanı alınmadı.

Bilgimiz dışında hazırlanmış olan yönetim planı hiçbir bakımdan hakkaniyet içermediğinden ve kabul edilebilir nitelikte olmadığından çözüm yolunda bize yardımcı olabilecek her türlü bilgi ve görüş için müteşekkir olacağız.

Şimdiden teşekkürler…

[becozyme]

adde 17 - Kat irtifakı sahipleri, ortak arsa üzerinde yapılacak yapının, sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için kendilerine düşen borçların yerine getirilmesini, karşılıklı olarak isteme ve dava etme hakkına sahiptirler.



(Değişik fıkra: 13/04/1983 -2814/7 md.) Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebilirler. Kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümler, bu yönetici hakkında da uygulanır.



(Ek fıkra: 13/04/1983 - 2814/7 md.) Kat irtifakı kurulmuş gayrimenkullerde yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır.
bu madde de 2/3 şartı yerine geldiği anlaşılıyorçyine bir sorum olacak ondan sonra daha derin mütalalara girebilmemiz için belli ki kullandığınız tabirler konuya hakim olduğunuzun işareti .yapı kullanma belgesi alamama sebebi nedir?böyle olması yönetimin işine mi geliyor ?yoksa kaçak yapılaşma olabilirmi?

[dumlupinar]

Kaçak yapılaşma en azından, bizim bilgi ve izlenimlerimiz dahilinde mümkün görünmüyor. Bu durumda, yapı kullanım izninin halen alınmamış olmasını yönetimin tercihi olarak algılıyoruz ama bu durumda ne gibi kazanımları olabileceğini de bilemiyoruz.

Daha önceki sorularımıza ilaveten, iskan izninin alınmasıyla ilgili olarak da birkaç sorumuz olacak: Bildiğim kadarıyla, yapı kullanım belgesi alınmadığı sürece yapılar inşaat olarak değerlendirilmektedir. Site tamamlanıp, binalar kullanılır duruma geldikten sonra yapı kullanım belgesi almak için, kanunen tanımlanmış bir süre var mıdır, müeyyideleri nelerdir? Atıf yaptığınız 17. madde, yönetimi iskan almaya zorlamak için dayanak olarak kullanılabilir mi? Dava açmak dışında ne yapabiliriz? En önemlisi, iskan durumunun üzerine gitmek, yönetim planı-sözleşme ile ilgili sorunumuzu çözmede bize katkı sağlar mı?

Teşekkürler…

[becozyme]

bahis konusu 17.madde eşyalandırma oranı 2/3 önemli bu durumda kat mülkiyetine geçmiş kabul ediliyorsunuz.ve kat mülkiyeti kanunlarına göre yönetilmelisniz.her nekadar kat irtifak sahibi olarak gözüksenizde .
yeni kanuna göre 28 mayıs tarihine kadar kat irtifak sahiplerini toplayarak tüm kat irtifak sahiplerinin salt çoğunluğu ile yönetim planını değiştirebilirsiniz.geçiçi 3.madde .yeni kanun.
yani aranılan nisbi oran değişecek 14 kişi iseniz 8 kişi ile yönetim planını değiştirip yeni yönetim planını tapuya tescil ettirme imkanı doğar.burada yönetim planı değişikliğini
5/4 yerine 8 kişi ile yapma fırsatı doğmuş olacak.
sorun ,ferdileşme olayını bağlı bulunduğunuz tapu sicil müdüriyeti nasıl yorumlayacak.bunu danışınız .çünkü yeni 17 .madde de 2/3 kaldırılmış yerine yapı fiilen tamamlanmış ve fiilen kullanılmaya başlamış ise kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrımenkulun yönetiminde kat mülkiyeti uygulanır diyor.
diğer taraftan kat irtifakından kat mülkiyetine geçişin yeni değişen kat mülkiyeti yasası yorumu 14. maddeye bir ilave getirmiş ama bizi ilgilendiren bölümü belediyeye verilen projenin tamamlanmasından sonra dediğine göre yorumumuz projenin tamamlanması için gereken süre 5 sene demiştim yeni yasa 49.madde buna cevaz veriyor.ama biz dayanak olarak projenin tamamlanması maddesi üzerine yoğunlaşabiliriz.
gene 14. madde nin 3.fıkrasında yapının tamamlanmasından sonra kat irtifakının ,kat mülkiyetine çevrilmesi ,irtifak sahiplerinden birinin müracatı ille kat irtifakının tesciline ait resmi senete ve 12. madde de yazılı belgelere((mimari proje .yönetim planı,bağımsız bölüm listesi) ve belediye tasdikli proje kısaca
burada siz de farkedeceksiniz.yapı kullanma belgesi belediyeye verilen projenin yapının bitme aşamasında ilk verilen projeye uygun olarak yapılıp yapılmadığının kontrolu ve belediye kanalı ile teyit edilmesini içeriyor.
peki diyeceksiniz.yapı kullanma belgesini almak için bizde müracat edebilirmiyiz.
sorusunun cevabı bence evet .
netice bağlı bulunduğunuz tapu sicil müdürlüğüne giderek 14 .madde yorumunu yapınız.yapı kullanma belgesi olmadan ,kat mülkiyeti kanunlarına tabi olup olamıyacağınız,oluriseniz yönetim planı değişikliği için toplanıp salt çoğunlukla yeni yönetim planının kabul edilip edilmeyeceği hususunu bizzat görüşmekte
ve yeni kanunun size sağlıyacağı bir fayda olup olmıyacağı mülahazasını yapmak.
ikinci husus 4/5 le yeni yönetim planı nı değiştirmeyi denemek ,o da olmazsa
daha sonra kat irtifakını kat mülkiyetine çevirmek için şahsi müracat ve gerekenllerini temini (mimari proje belediyede mevcut.bunun ferdileşme aşamasında ,belediyeden ,projenin aslına uygunluk un teyit edilmesini istemek
12.madde de yazılı olan diğer hususlar burada da dikkat ederseniz 28.madde ye gönderme yapmış ve yönetim planı tarz ve maksadını şeklini belirtmiş .
buna da gözatarsanız biraz daha konuyu toparlamış pluruz.
hukukçu arkadaşların da katkısı ile belki çözüme yaklaşabiliriz.
en son olarak 49*.madde değişikfıkrası kat irtifakına konu olan arsa üzerinde ,bu irtifakın kurulması sırasında verilen süre 5 yıl içinde yapı tamamlanmazsa malıklerden birinin isteği üzerine sulh hukuk hakimi gerektiğinde ilgilileride dinleyerekkat irtifakının bitmesine veya gerektiğinde uzamasına karar verebilir .bu maddeye de dayanarak önce irtifakı bitirip sonra kat mülki,yetine geçebilirsiniz.ki buda varsa eğer şu andaki yönetimin planlarını bozar diye düşünüyorum.
tabiki bütün bu açıklamaların bir uzman avukat kanalıyla. taktık dahilinde geliştirilirse sorununuz kesin çözülür kanatini taşıyorum.şansınız bol yolunuz açık olsun dileklerimle