Ortak yer ve ortak gider kavramları üzerine bir soru

[ealkor]

KMK'nun 20. Md.'ne göre:

Madde 20 - Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:
a) Kapıcı, kaloriferci,bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım,koruma ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında;
Katılmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Birinci fıkradaki giderlere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir suretle faydalanan, kişinin, kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, gidere katılanların yaptıkları ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep olanlara rücu hakları vardır.

denmektedir.
Ortak yer ve ortak kullanım gideri kavramlarını biraz açabilir miyiz?

Örneğin:
- Park alanı olarak tahsis edilmemiş bir ortak alanı sonradan Kat Malikleri Kururlu kararıyla park yeri olarak düzenlemek ve bunun masraflarını araç kullanmayan ve aracı olmayan kat maliklerinden de tahsil etmek;
- Yine Kat Malikleri Kurulu kararıyla apartmana kablolu yayın aboneliği,uydu yayın veya şifreli yayın kurulmasından dolayı masraflar ve abonelik bedelleri, herhangi bir sebepten dolayı bu aboneliğe katılma gereği duymayan kat maliklerinden de talep edilebilir mi?

Bu iki örnekte talep edilen işlemler apartmanın yapılışında başlangıçta mevcut olmayıp sonradan müşkülpesent kişi ve yöneticilerin işgüzarlıkları sonucu icaat edilen masraf kalemleri olup esasen apartman işleyişini ve ortak yaşamı tehlikeye sokan eksiklikler değildir.Bu cihetle her iki husus için yapılacak ödemelerin bunları talep eden ve bunlardan yararlananlar tarafından ödenmesi gerektiği düşüncesindeyim.

Hukukçu arkadaşların bu konulardaki düşüncelerini öğrenebilir miyim?

[hipokrat]

KMK'nun 20. Md.'ne göre:


denmektedir.
Ortak yer ve ortak kullanım gideri kavramlarını biraz açabilir miyiz?

Örneğin:
- Park alanı olarak tahsis edilmemiş bir ortak alanı sonradan Kat Malikleri Kururlu kararıyla park yeri olarak düzenlemek ve bunun masraflarını araç kullanmayan ve aracı olmayan kat maliklerinden de tahsil etmek;
- Yine Kat Malikleri Kurulu kararıyla apartmana kablolu yayın aboneliği,uydu yayın veya şifreli yayın kurulmasından dolayı masraflar ve abonelik bedelleri, herhangi bir sebepten dolayı bu aboneliğe katılma gereği duymayan kat maliklerinden de talep edilebilir mi?

Bu iki örnekte talep edilen işlemler apartmanın yapılışında başlangıçta mevcut olmayıp sonradan müşkülpesent kişi ve yöneticilerin işgüzarlıkları sonucu icaat edilen masraf kalemleri olup esasen apartman işleyişini ve ortak yaşamı tehlikeye sokan eksiklikler değildir.Bu cihetle her iki husus için yapılacak ödemelerin bunları talep eden ve bunlardan yararlananlar tarafından ödenmesi gerektiği düşüncesindeyim.

Hukukçu arkadaşların bu konulardaki düşüncelerini öğrenebilir miyim?

Ben hukukçu değilim gerçi kabul ederseniz örnekli bir yorum yapacağım.
Benzeri durum geçen sene doğalgazla ilgili olarak benim karşıma geldi,bildiğiniz gibi belli guruplar doğalgazı adeta halka dayattılar ve kapının önüne kadar gelen borular % 51 oy bulunarak apartman içine de çekildi ve herkese bir fatura çıkardılar.Özetle ben karşı çıktım, herkes 4 ayda ödedi,ben direnince yönetici bana gelip 12 takside bölme önerisi yaptı böylece kabul ettim ancak hala içime sinmiş değil çünkü ,doğalgaz planda olmayan ve yeni bir tesis olduğundan 43. madde içinde yorumlanmalı.Karşı çıkma mantığım ,"hiç kullanmayacağım bir sistem için neden para ödemek zorundayım" idi, ve ben onların kullanımına engel olmadığım halde(çünkü kullanmak isteyen bedelini ödesin demiştim) onların bana da katılmak için fatura çıkarmalarını hiç bir zaman içime sindiremedim.
Yargıtayca doğalgaz faydalı bir yenilik olarak yorumlanmış,ama kesintilerle,zamlarla ve patlamalarla ne kadar faydalı olduğunu görüyoruz.
Sizin özel durumunuzu bilmesem de benzeri bir durum olduğundan paylaşmak istedim.


II - Çok masraflı ve lüks olanlar:
Madde 43 - Yapılması arzu edilen yenilik ve ilaveler çok masraflı ise veya yapının özel durumuna göre lüks bir nitelik taşıyorsa veya anagayrimenkulün bütün kat malikleri tarafından kullanılması mutlaka gerekli olan yerlerinde veya geçitlerinde bulunmuyorsa, bunlardan faydalanmak istemeyen kat maliki, gidere katılmak zorunda değildir; bu gibi yenilik ve ilavelerin giderini, onların yapılmasına karar vermiş olan kat malikleri öderler.
Bununla beraber, başlangıçta giderlere katılmayan kat maliki veya onun külli veya cüzi halefleri yenilik ve ilavelerin yapılması ve korunması giderlerine sonradan, kendi arsa payları oranında katılırlarsa, yapılan lüks yenilik veya ilaveden faydalanma hakkını kazanırlar.

[Av.Selin Çam]

Kat malikleri kurulunca alınmış kararlara,bu karara konu olan hizmetten yararlanmama ve buna bağlı olarak bedeli ödememe çekincesi ileri sürülemez.İhtiyacın zaruri nitelikte olmayışının herhangi bir önemi yok.

[Halit Hayri Eriş]

[QUOTE=hipokrat alıntı[/FONT];158436]Ben hukukçu değilim gerçi kabul ederseniz örnekli bir yorum yapacağım.
Benzeri durum geçen sene doğalgazla ilgili olarak benim karşıma geldi,bildiğiniz gibi belli guruplar doğalgazı adeta halka dayattılar ve kapının önüne kadar gelen borular % 51 oy bulunarak apartman içine de çekildi ve herkese bir fatura çıkardılar.Özetle ben karşı çıktım, herkes 4 ayda ödedi,ben direnince yönetici bana gelip 12 takside bölme önerisi yaptı böylece kabul ettim ancak hala içime sinmiş değil çünkü ,doğalgaz planda olmayan ve yeni bir tesis olduğundan 43. madde içinde yorumlanmalı.Karşı çıkma mantığım ,"hiç kullanmayacağım bir sistem için neden para ödemek zorundayım" idi, ve ben onların kullanımına engel olmadığım halde(çünkü kullanmak isteyen bedelini ödesin demiştim) onların bana da katılmak için fatura çıkarmalarını hiç bir zaman içime sindiremedim.
Yargıtayca doğalgaz faydalı bir yenilik olarak yorumlanmış,ama kesintilerle,zamlarla ve patlamalarla ne kadar faydalı olduğunu görüyoruz.
Sizin özel durumunuzu bilmesem de benzeri bir durum olduğundan paylaşmak istedim.


Sayın HİPOKRAT

"Form Küçük" işte gene karşılaştık.Aktif Konularda "Apartman Asansör Giderine Zemin Katın İtirazı" başlığında sizin açtığınız güncel bir konu var.Biraz önce size oradan da yanıt verdim.Görülüyor ki ;Md.43 hakkındaki yorumunuz hala geçerliliğini koruyor.Siz hala insanların ısınma v.b gibi temel gereksinimlerini bu madde kapsamında "lüks" olarak değerlendirmeye devam ediyorsunuz.
Ayrıca o formda "benden istenen 5 taksidi nasıl uzatabilirim" diye sorduğunuz soruyu bu formda kendiniz yanıtlamışsınız. Siz yasalar ve uygulamalar karşısında kendinizi mağdur hissedebilirsiniz. Kendinize uygun birtakım pratik çözüm (!)arayışlarına girip istediğiniz sonucu almış da olabilirsiniz.(Herkesin 4 ayda ödediği parayı sizin 12 ayda ödemenizin mutlaka diğer malikleri ikna edecek kadar önemli bir sebebi(!) vardır.) Lütfen bunları genelleştirip emsal teşkil edecek şekilde diğer insanlarla paylaşmayın. Ben yaptım oldu demekle hak arayanlara örnek olamıyoruz. Yasalara uygun olarak hak aradım,karşımdaki insanları ikna edebildim diyebiliyorsak "Ne Mutlu" bize.

[hipokrat]

[QUOTE=Halit Hayri Eriş;158641]

;

158436]Ben hukukçu değilim gerçi kabul ederseniz örnekli bir yorum yapacağım.
Benzeri durum geçen sene doğalgazla ilgili olarak benim karşıma geldi,bildiğiniz gibi belli guruplar doğalgazı adeta halka dayattılar ve kapının önüne kadar gelen borular % 51 oy bulunarak apartman içine de çekildi ve herkese bir fatura çıkardılar.Özetle ben karşı çıktım, herkes 4 ayda ödedi,ben direnince yönetici bana gelip 12 takside bölme önerisi yaptı böylece kabul ettim ancak hala içime sinmiş değil çünkü ,doğalgaz planda olmayan ve yeni bir tesis olduğundan 43. madde içinde yorumlanmalı.Karşı çıkma mantığım ,"hiç kullanmayacağım bir sistem için neden para ödemek zorundayım" idi, ve ben onların kullanımına engel olmadığım halde(çünkü kullanmak isteyen bedelini ödesin demiştim) onların bana da katılmak için fatura çıkarmalarını hiç bir zaman içime sindiremedim.
Yargıtayca doğalgaz faydalı bir yenilik olarak yorumlanmış,ama kesintilerle,zamlarla ve patlamalarla ne kadar faydalı olduğunu görüyoruz.
Sizin özel durumunuzu bilmesem de benzeri bir durum olduğundan paylaşmak istedim.


Sayın HİPOKRAT

"Form Küçük" işte gene karşılaştık.Aktif Konularda "Apartman Asansör Giderine Zemin Katın İtirazı" başlığında sizin açtığınız güncel bir konu var.Biraz önce size oradan da yanıt verdim.Görülüyor ki ;Md.43 hakkındaki yorumunuz hala geçerliliğini koruyor.Siz hala insanların ısınma v.b gibi temel gereksinimlerini bu madde kapsamında "lüks" olarak değerlendirmeye devam ediyorsunuz.
Ayrıca o formda "benden istenen 5 taksidi nasıl uzatabilirim" diye sorduğunuz soruyu bu formda kendiniz yanıtlamışsınız. Siz yasalar ve uygulamalar karşısında kendinizi mağdur hissedebilirsiniz. Kendinize uygun birtakım pratik çözüm (!)arayışlarına girip istediğiniz sonucu almış da olabilirsiniz.(Herkesin 4 ayda ödediği parayı sizin 12 ayda ödemenizin mutlaka diğer malikleri ikna edecek kadar önemli bir sebebi(!) vardır.) Lütfen bunları genelleştirip emsal teşkil edecek şekilde diğer insanlarla paylaşmayın. Ben yaptım oldu demekle hak arayanlara örnek olamıyoruz. Yasalara uygun olarak hak aradım,karşımdaki insanları ikna edebildim diyebiliyorsak "Ne Mutlu" bize.

Merhaba , konuyla ilgili olduğunu düşündüğümden,ve benzerlik olduğundan paylaşım yapmak istedim.Uslubum biraz sert ve kestirme olabilir ,ancak kimseye yasalara uymayın,etrafından dolaşın veya işinize geldiği gibi yorumlayın anlamına gelebilecek ifadelerde ve telkinlerde bulunduğumu düşünmüyorum.
Diğer açtığım konuda ,herşeyin eşitlik ve hukuka uygun olması itkisiyle ne kadar detaylandırdığımı ,incelediğimi ve sorguladığımı farketmişsinizdir.
Ayrıca bu konuyu açan arkadaşın sorusunun tam karşılığı olmasa da tamamen iyiniyetli olarak yazdım.
Verdiğim örneğe gelince,birileri bizim adımıza yasalar çıkarıyor,değiştiriyor vb.
Bunları normal bir vatandaş olarak,sorgulamamız,yorumlamamız ve gerekirse şahsi görüşlerimizi belirtmemizin bir sakıncası olabilir mi ve bu kadarcık özgürlüğümüz yok mu?
Bahsettiğim örnekte yöneticinin gelip kendisinin bu teklifi yapmasıdır.Yani ortada bir anlaşma vardır,bu yüzden eleştirilemem sanıyorum.Diğer önemli nokta da şu idi: ben doğalgazın gelişini lüks olarak görmedim;itirazım ,bu yapılan yeni tesisin bedelini kullanacak olanlar tarafından ödenmesini istemem noktasındaydı (tam da bu konu kmk da geçiyor örnekli olarak)ve ben onlara engel olmadığım halde onlar(yani %51) diğer azınlıkta kalanları da ödemeye katılmaya zorlamış oldu.
Sözgelimi ben yöneticinin teklifini kabul etmeseydim onlar da mahkeme yoluyla alırlardı( bence o kısım da kesin değil) ben de yaptığım yanlış değerlendirmenin cezasını çekerdim.
Açıkçası sizden çok faydalandım bunun için tekrar teşekkürler ,ancak payıma düşeni taksitlendirme için anlaşmaya çalışmamı küçük hesaplar yapıyormuş izlenimi verecek şekilde yazmanıza biraz alındığımı söylemeden geçemiyeceğim.
Sonuçta temelde ekonomik kaygılar vardır ve taraflar aralarında anlaştıkları sürece ve hukukun dışına taşmadıkları sürece bu eleştirilemez.
Ben sizi dinleyeceğim, bundan sonra kesinlikle yorum yazmayı kendime yasakladım,iyi niyetli olsam da sonuçlar farklı olabiliyor.

[ealkor]

Doğalgaza geçişin kabulü ile ilgili 42.Madde çok açık ve net iken neden benim açtığım konusu gayet açıkça belli bir başlığa bu konuyu getirip başlığı özünden saptırıyorsunuz ki?

c_selin=Kat malikleri kurulunca alınmış kararlara,bu karara konu olan hizmetten yararlanmama ve buna bağlı olarak bedeli ödememe çekincesi ileri sürülemez.İhtiyacın zaruri nitelikte olmayışının herhangi bir önemi yok.

Diyorsunuz.Yani kat malikleri kurulu 2.toplantıyı yarıdan bir fazla üye sayısıyla yapıp saçma sapan bir karar alsa bile her malik buna uyacak öyle mi?

Mesela maç yayınlarını seyretmek için şifreli bir kanala abonelik gibi. Değil şifreli yayın veya maç yayını, doğru dürüst TV bile seyretmeyen insanlar birkaç kişinin keyfi için neden kullanmayacağı bir hizmetin parasını ödesinler ki! Hangi hukuk düzeni ve ahlak anlayışı bunu kabul edebilir? Üstelik şifreli yayınların akibeti meçhul iken.Kurulduğundan beri futbol sezonu bile bitmeden yayın hakkı sona erdirilen,el değiştiren hatta kapanan birçok şifreli kanal var. Seyretmek isteyen riski üzerine alır, parasını öder evine kurdurur.Toplu abonelik adı altında kendi ceplerinden az para çıksın diye masrafı diğer maliklere de paylaştırmaya çalışmak en hafif tabiriyle ahlaksızlıktır.

Aynı şekilde araç kullanmayan ve aracı olmayan maliklerden park yeri düzenleme masraflarına katılım payı istenmesi de 43. madde kapsamında değerlendirilmesi gerekir kanaatindeyim.

[Av.Selin Çam]

Diyorsunuz.Yani kat malikleri kurulu 2.toplantıyı yarıdan bir fazla üye sayısıyla yapıp saçma sapan bir karar alsa bile her malik buna uyacak öyle mi?

Evet.

[Av.Selin Çam]

Karar defterinde muaf tutulursa malik,bu zorunluluk ortadan kalkar.

[Halit Hayri Eriş]

KMK'nun 20. Md.'ne göre:
Ortak yer ve ortak kullanım gideri kavramlarını biraz açabilir miyiz?
Örneğin:
- Park alanı olarak tahsis edilmemiş bir ortak alanı sonradan Kat Malikleri Kururlu kararıyla park yeri olarak düzenlemek ve bunun masraflarını araç kullanmayan ve aracı olmayan kat maliklerinden de tahsil etmek;
..... örnekte talep edilen işlemler apartmanın yapılışında başlangıçta mevcut olmayıp sonradan müşkülpesent kişi ve yöneticilerin işgüzarlıkları sonucu icaat edilen masraf kalemleri olup esasen apartman işleyişini ve ortak yaşamı tehlikeye sokan eksiklikler değildir.


Yargıtay'ın yerleşik içtihadı ve Genel Kurul kararlarına göre : Mimari proje ve yönetim planında "bahçe" olarak görülmeyen alanlar "boşluk" olarak sayılıyor ve kat malikler genel kurulunun oyçokluğu ile bu alanları otoparka çevirmek mümkün oluyor.( md.42 ortak yerlere faydalı olan yenilik ve ilaveler kapsamında....)
Örnek kararlar :A-) DAVA konusu arsa boşluğu, anataşınmazın imardan onaylı mimarı projesi ve yönetim planında "bahçe" olarak nitelendirilmemiş olduğundan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 42. maddede, öngörülen koşullara uyulmak kaydıyla buranın otopark olarak kullanılmasında yasal sakınca bulunmamaktadır.(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 9.06.1993 gün 1993/18-64 esas ve 1993/425 karar)
B-)"Yönetim planında bahçe olarak kullanılacağına dair açıklık bulunan yer , oyçokluğu ile kullanma şekli otopark olarak değiştirilemez."(Y.5.H.D.14.4.1976 gün.2089 E.4465K)

Ancak ,mimari projede veya yönetim planında ,yapıdan arta kalan arsa boşluğu "bahçe" olarak tahsis edilmişse,otoparka çevirmek için md.19 'a göre maliklerin beşte dördünün yazılı rızası aranıyor.

İkinci koşul rahatsız edici nitelik taşımayacak :
BU konuda ikinci koşul ise yapılacak "Yenilik ve eklemenin" yani otoparkın maliklerden herhangi birini "sürekli rahatsız edici bir nitelikte" olmaması. Örneğin arsanın boş yerine yapılacak otopark zemindeki bağımsız bölüm sakinlerini gerek gürültü nedeniyle gerek başka bir biçimde rahatsız etmeli. Böyle bir yenilik ve ekleme yani otopark yapılırken, bu rahatsızlığı önleyen önlemler de alınmalı. Bu konuda uyuşmazlık durumunda mahkeme "hakkaniyet kurallarına" göre otopark alanını kısıtlayabildiği gibi önlem alınmasına da karar verebiliyor.

Dolayısıyla otoparka dönüştürülmek istenen yerin ,projede veya yönetim planında ;bahçe veya boşluk olarak öngörülmesine göre karar yeter sayısı farklılık gösteriyor.(Boşluk ise md42-bahçe ise md19.)
Yenilik ve ilavelerin giderlerinin nasıl karşılanacağı ise 42.maddenin 2.fıkrasında net olarak açıklanmıştır.

[ealkor]

Sn c_selin ve Halit Hayri Eriş'e teşekkürler. Otopark konusu büyük ölçüde açıklığa kavuştu.

Fakat örneğini verdiğim anlamsız kararlara zorunlu iştirak hususu mantığa aykırı geliyor.!