Binanın müteahhite verilmesi kararı

[İsmail Ufuk]

Cümleten hayırlı ramazanlar, selam ve sevgiyle;

Kayınpederim 2009 da vefat ettiğinde, kayınvalidem otursun diye ona Çağlayan'da tek oda arsa payı tapulu 20 m2 lik bir stüdyo daire aldım.

Bugünkü tahmini değeri 70-75 bin lira civarındadır.

Son zamanlarda Çağlayan özellikle Adliye'nin yapılması ve dereboyu caddesine de NEF , Metro ve Bauhaus'un gelişi ve konutların da modernleşmesi ile çok değerlendi.

Bizim stüdyo dairenin bulunduğu bina yığma taş bina olup herhangi bir deprem hasarı bulunmamaktadır. Dış sıva boyaması yapıldı ve bina görüntüsü orta seviye bir görünüm aldı.

Ancak sokakta bir çok eski ev müteahhitlere verilerek yıkıldı ve çok şık binalar yapıldı.

Şimdi bazı komşularımız bizde müteahhite verelim ve böyle şık bir binada yaşayalım diyorlar.

Binada her katta 2şerden i8 daire bulunuyor, kiracı yok. Üst kat daireler 2+1 olup arsa payları daha büyük. Bina yığma olduğundan kot altı daire yok. Giriş hizası ilk daireler oluyor.

Sorularım şunlar :
1. Biz binanın halinden şimdilik memnunuz. Kayınvalidemi yerleştirmeki taşındırmak vs sorun olacağından bunu istemiyoruz. Bu karar ancak %100 maliklerin onayı ile mi çıkar, yoksa çoğunluk kararı ile mi? (Binada hasar yok.)
2. Bakmaya gelen müteahhit kayınvalideme, size yapacağım binada girişin bir altı kot-1 daire verebilirim demiş. Oysa şu anda güneş gören bir dairesi var. Bu konuda anlaşma mercii neresidir? Müteahhit yeni dairenin değerinin yüksek olacağını söylüyor ben de m2 artmayacaksa neden kot 1 e ineyim giriş kattan diye düşünüyorum.

Saygılarımla,

[ceceli341]

Normalde Kat maliklerinin tamamının izni olması gerekir. Ancak yeni yasada sadece riskli değil ekonomik ömürünü tamamlamış ibareside var. Dİğer malikler 2/3 çoğunluk kararı alıp aynı zamanda risk raporu alırlarsa bunu yapabilirler.

Mütahite kat karşılığı verilecekse elbette en değersiz yeri vermek isteyecektir. Bu anlaşmaya bakar.

Size faydasını olacağını düşündüğüm Alıntı bir yazı

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan avantajları fazla

Kanundan önce, eskiyen apartman veya sitelerin yıkılıp yeniden yapılması için Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kurallarına göre; tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği ile karar alması gerekiyordu. Bir daire veya dükkan sahibi karşı çıktığında yeniden yapma olanaksız hale geliyordu. Yeni kentsel dönüşüm kanununa göre ise; eskiyen yapılarda arsa payları sahipleri üçte iki çoğunlukla yeniden yaptırma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi kararları verilebiliyor. Böylece artık bir-iki daire veya dükkan sahibi; ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman veya sitede yeniden yapımı engelleyemeyecek.

3’te 2 çoğunluk artık yeterli

Kentsel Dönüşüm ve Hukuk Platformu Başkanı Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüşüm Kanunu’nun ekonomik ömrünü tamamlamış apartman veya sitelerin yeniden yapılması için büyük bir fırsat sunduğuna dikkat çekti. Öngören, bu kanundan önce yıkıp yeniden yapmak için tüm daire ve dükkan sahiplerinin oybirliği kararı arandığını vurguladı. Öngören şöyle devam etti:

“Bu nedenle eskiyen binalardan müteahhitler veya yatırımcılar bir daire alıp sistemi kilitler veya herkes aynı konuda anlaşsa bile, bir daire sahibinin talepleri sürekli artar ve imzasını kullanmaktan çekinirdi. Yeni kanun bu anlayışta olan kişilerin planlarını bozdu” dedi.

Gürsel Öngören; 6306 sayılı Kanun’un, depremde yıkılacak veya ağır hasar görecek olan riskli yapıların yanı sıra, eskiyen- ekonomik ömrünü tamamlamış apartman ve siteleri de kapsam içine almasının kaçırılmayacak bir fırsat sunduğunu, böylece eskiyen bina veya sitelerin arsa paylarının üçte iki çoğunluğu ile yeniden yapılma ve kentsel dönüşüme katılma olanağı bulduğunu vurguladı. Prof. Öngören; kentsel dönüşümün, daire sahiplerine ve müteahhitlere kira yardımı, inşaat kredisi ve faiz desteği gibi ek olanaklar verdiğini de hatırlattı.

İlk adım riskli bina tespiti

Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekanı Prof. Dr. N. İlker Çolak ise yaptığı açıklamada binalarda dönüşümü başlatmak için eskiyen site ve apartman sakinlerinden birinin, riskli yapı tespiti yapan lisanslı kuruluşlara başvurması gerektiğini belirtti. İlker Çolak lisanslı kuruluş, binanın ekonomik ömrünü tamamlamış olduğuna dair karar verirse, kentsel dönüşüm sürecinin başlayacağını ve sonraki yeni bina yapma, yükleniciyi seçme, binanın tasarımını seçme, daire tip ve büyüklükleri gibi tüm kararların üçte iki çoğunluk kararları ile olacağını söyledi. Prof. Çolak anlaşmaya katılmayan üçte birin hissesinin de diğer kat maliklerine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen bedel üzerinden satılacağını sözlerine ekledi.

Adım adım Kentsel Dönüşüm Rehberi :

1. Yapıların ekonomik ömrünü tamamladığı için riskli yapı kapsamına girdiğinin tespiti ve Bina Deprem Risk Raporu almak için mevcut projeler ve tapuyla risk tespiti yapmaya yetkili kuruluşlara veya şirketlere başvurulur.

2. Kuruluş veya şirket binada inceleme yapar, tespit ve çalışmalar sonucu bina veya site Deprem Risk Raporunu (Ekonomik Ömrün Tamamlandığına İlişkin Rapor) hazırlar.

3. Rapor, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yetkili kuruluşu tarafından bağlı bulunduğunuz il Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne en geç iki gün içinde bir üst yazı ile sunulur.

4. Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü durumu tapu müdürlüğüne bildirilir.

5. Tespit ettiren tarafından, rapor maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir.

6. Malikler 15 gün içinde tespite karşı İl Kentsel Dönüşüm Müdürlüklerine dilekçe vererek itiraz edebilirler.

7. Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler idare mahkemesinde kararın veya Raporun iptali davası açılabilir. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir.

8. Bakanlık, rapor onayını (tespiti yaptırana) yazı ile bildirir. Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre verebilir. Bakanlık / belediyeler bu arada elektrik, su, doğalgaz verilmesini durdurabilir.

9. Bakanlık onay yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde daha önce görüşmeleri yapılan müteahhit (yüklenici) ile yapılan ön anlaşma doğrultusunda bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. Bu protokolde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Ortak Karar Protokolü’nde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır.

10. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunduğunuz İl Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü’ne sunulur.

11. Bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Yapılan anlaşma doğrultusunda ifraz, tevhid ve arazi düzenlemesi yapılır.

12. Ortak Karar Protokolü’ne katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, bakanlık tarafından rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığa, TOKİ'ye veya idareye devredilir.

13. Ortak Karar Protokolü doğrultusunda müteahhitlik lisansına sahip yüklenici ile kat karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi noterde yapılır.

14. Binanın yeniden inşaatı veya güçlendirilmesinin yapılması için yüklenici tarafından tüm projeler hazırlatılır ve ilgili belediyeden ruhsat alınır.

15. İnşaat süreci başlar.

[Yalguz]

Burada ceceli341 rumuzlu arkadaşımız gayet net bir bilgi vermiş. Yeni yasaya göre, kat maliklerinin 3'te 2'si binanın müteahhite verilmesi konusunda karar alırsa aynı zamanda bakanlık onaylı bir kuruluştan da bir risk raporu almak zorundadırlar denmekte, eğer yanlış anlamadıysam.

Şöyle bir sorum olacak, bizim apartmanımızında müteahhite verilme durumu var ve 3'te 2 çoğunluk sağlanmış durumda. Müteahhite verilme taraftarı olan grubun başını çeken arkadaşımız, bina 35 senelik olduğu için risk raporuna gerek olmadığını ve 35 senelik bir binanın otomatik olarak riskli bina kapsamına girdiğini iddia ediyor. Bu ne kadar doğru olabilir?

Yasaya göre binanın yıkılması için riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamış olması yeterliyse, ömrünü tamamlayıp tamamlamadığını gene risk tespit kuruluşlarımı belirliyor?

[ceceli341]

Evet aynı kuruluşlardan yasa gereği Ekonomik ömrünü tamamlamıştır raporu almak gerekiyor.

[Yalguz]

Peki, söz konusu risk kuruluşu, bu raporlardan birini vermek için binada bir çalışma yapmasımı gerekiyor yoksa komşumun iddia ettiği gibi "Bu bina 35 senelik o yüzden hiç kontrol etmeme gerek yok, raporu hemen verebilirim" mi diyecektir?

[ceceli341]

Peki, söz konusu risk kuruluşu, bu raporlardan birini vermek için binada bir çalışma yapmasımı gerekiyor yoksa komşumun iddia ettiği gibi "Bu bina 35 senelik o yüzden hiç kontrol etmeme gerek yok, raporu hemen verebilirim" mi diyecektir?

Normalde inceleme yapması gerekir.

[Yalguz]

Açıklamalar için çok teşekkürler.

[DOCT]

Bir de bunun tam tersi bir olay mevcut. Kentsel dönüşüm lafı ortaya atıldıktan sonra, Apartıman'ın bodrum arkaya bakan tek cepheli daireleri ve küçük dükkan sahipleri apartmanın müteahite verilmesi yolunda aşırı bir gayret içine girdiler. Üç Blok üzerine kurulu, müşterek arsası, otoparkı olan fakat ayrı ayrı apartıman yönetimi olan bu apartımanlar 50 yıl önce yapılmış. Yine bitişik arsada da benzer bloklar mevcut.
Özellikle üst kat ve öne bakan 2-3 cepheli, satarken daha değerli olan daireler apartmanın müteahite verilmesine karşı. Gerçi kentsel dönüşüm için gerekli üçte iki çoğunluk halen sağlanamamış olmasına rağmen, yıkmak isteyenler 'Depreme dayanıklı olmadığı' yönünde rapor almaları halinde, apartmanın yıkılacağını söyleyip, bu halde TOKİ nin işe el atıp ucuza apartmanı kapatıp yıkabileceğini söylemektedirler.
Yani 40-50 senelik olmasına rağmen 8 kat olan binanın 26 kata çıkarılması, yeşil alanlarının yok edilmesi, nasıl bir kensel dönüşüm olabilir?
Apartmanın yıkılması engellenemez mi?

[DOCT]

Eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuş apartman ve sitelerde yeniden inşaat (yenileme) süreci ve ilgili yasal düzenlemeler.

Eskimiş, ekonomik ömrünü doldurmuş ancak henüz harap olmamış yapılarda netice olarak Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda binanın yeniden inşası 19. ve 44. maddeler doğrultusunda kat maliklerinin oy birliği ve ortak rızası ile olabilecek, böyle bir durumda mahkeme; muvafakati olmayan malik yerine geçip onun yerine karar veremeyecektir. Yargıtay da bu görüştedir: “Dosyadaki bilirkişi raporuna göre ana binanın harap olmadığı anlaşılmış olup, kat karşılığı müteahhide verilmesine razı olmayan malikin rızasının mahkeme kararıyla istihsali için davacılar bu davayı açmışlardır. Mülkiyet hakkı Anayasa teminatı altında olan haklardan olup, bu hakkın kullanılması malike aittir ve mahkeme onun yerine geçerek bu hakkı kullanamaz.”[2] denilmiştir. Başka bir karar ise şöyledir; “Yasanın açıklanan bu hükümleri çerçevesinde tesis olunan kat mülkiyetinin sona ermesi anılan yasanın 46 ve müteakip maddelerinde öngörüldüğü üzere ancak kat maliklerinin tamamının istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ya da ana yapının tümünün harap olması durumunda mümkündür. Bunlar dışında kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapının oturmaya elverişsiz olduğu nedenine dayalı olarak kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya aynı sonucu doğuracak şekilde ( bütün paydaşların onayını gerektirmesine karşın ) binanın yıkılması ve yerine yeni bina inşa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadır. Kat Mülkiyetli binanın dayanıklılık itibariyle yetersiz ve buna bağlı olarak da oturulamaz durumda olduğu iddiasının, imar mevzuatı hükümleri çerçevesinde yetkili idari mercilerce değerlendirilip kullanma izninin iptaline veya ana yapının yıkılmasına gerek olup olmadığının takdiri gerekir.”