Binanýn müteahhite verilmesi kararý

Cümleten hayýrlý ramazanlar, selam ve sevgiyle;

Kayýnpederim 2009 da vefat ettiðinde, kayýnvalidem otursun diye ona Çaðlayan'da tek oda arsa payý tapulu 20 m2 lik bir stüdyo daire aldým.

Bugünkü tahmini deðeri 70-75 bin lira civarýndadýr.

Son zamanlarda Çaðlayan özellikle Adliye'nin yapýlmasý ve dereboyu caddesine de NEF , Metro ve Bauhaus'un geliþi ve konutlarýn da modernleþmesi ile çok deðerlendi.

Bizim stüdyo dairenin bulunduðu bina yýðma taþ bina olup herhangi bir deprem hasarý bulunmamaktadýr. Dýþ sýva boyamasý yapýldý ve bina görüntüsü orta seviye bir görünüm aldý.

Ancak sokakta bir çok eski ev müteahhitlere verilerek yýkýldý ve çok þýk binalar yapýldý.

Þimdi bazý komþularýmýz bizde müteahhite verelim ve böyle þýk bir binada yaþayalým diyorlar.

Binada her katta 2þerden i8 daire bulunuyor, kiracý yok. Üst kat daireler 2+1 olup arsa paylarý daha büyük. Bina yýðma olduðundan kot altý daire yok. Giriþ hizasý ilk daireler oluyor.

Sorularým þunlar :
1. Biz binanýn halinden þimdilik memnunuz. Kayýnvalidemi yerleþtirmeki taþýndýrmak vs sorun olacaðýndan bunu istemiyoruz. Bu karar ancak %100 maliklerin onayý ile mi çýkar, yoksa çoðunluk kararý ile mi? (Binada hasar yok.)
2. Bakmaya gelen müteahhit kayýnvalideme, size yapacaðým binada giriþin bir altý kot-1 daire verebilirim demiþ. Oysa þu anda güneþ gören bir dairesi var. Bu konuda anlaþma mercii neresidir? Müteahhit yeni dairenin deðerinin yüksek olacaðýný söylüyor ben de m2 artmayacaksa neden kot 1 e ineyim giriþ kattan diye düþünüyorum.

Saygýlarýmla,

Normalde Kat maliklerinin tamamýnýn izni olmasý gerekir. Ancak yeni yasada sadece riskli deðil ekonomik ömürünü tamamlamýþ ibareside var. DÝðer malikler 2/3 çoðunluk kararý alýp ayný zamanda risk raporu alýrlarsa bunu yapabilirler.

Mütahite kat karþýlýðý verilecekse elbette en deðersiz yeri vermek isteyecektir. Bu anlaþmaya bakar.

Size faydasýný olacaðýný düþündüðüm Alýntý bir yazý

Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan avantajlarý fazla

Kanundan önce, eskiyen apartman veya sitelerin yýkýlýp yeniden yapýlmasý için Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun kurallarýna göre; tüm baðýmsýz bölüm maliklerinin oybirliði ile karar almasý gerekiyordu. Bir daire veya dükkan sahibi karþý çýktýðýnda yeniden yapma olanaksýz hale geliyordu. Yeni kentsel dönüþüm kanununa göre ise; eskiyen yapýlarda arsa paylarý sahipleri üçte iki çoðunlukla yeniden yaptýrma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüðü gibi kararlarý verilebiliyor. Böylece artýk bir-iki daire veya dükkan sahibi; ekonomik ömrünü tamamlamýþ olan apartman veya sitede yeniden yapýmý engelleyemeyecek.

3’te 2 çoðunluk artýk yeterli

Kentsel Dönüþüm ve Hukuk Platformu Baþkaný Prof. Dr. Gürsel Öngören, Kentsel Dönüþüm Kanunu’nun ekonomik ömrünü tamamlamýþ apartman veya sitelerin yeniden yapýlmasý için büyük bir fýrsat sunduðuna dikkat çekti. Öngören, bu kanundan önce yýkýp yeniden yapmak için tüm daire ve dükkan sahiplerinin oybirliði kararý arandýðýný vurguladý. Öngören þöyle devam etti:

“Bu nedenle eskiyen binalardan müteahhitler veya yatýrýmcýlar bir daire alýp sistemi kilitler veya herkes ayný konuda anlaþsa bile, bir daire sahibinin talepleri sürekli artar ve imzasýný kullanmaktan çekinirdi. Yeni kanun bu anlayýþta olan kiþilerin planlarýný bozdu” dedi.

Gürsel Öngören; 6306 sayýlý Kanun’un, depremde yýkýlacak veya aðýr hasar görecek olan riskli yapýlarýn yaný sýra, eskiyen- ekonomik ömrünü tamamlamýþ apartman ve siteleri de kapsam içine almasýnýn kaçýrýlmayacak bir fýrsat sunduðunu, böylece eskiyen bina veya sitelerin arsa paylarýnýn üçte iki çoðunluðu ile yeniden yapýlma ve kentsel dönüþüme katýlma olanaðý bulduðunu vurguladý. Prof. Öngören; kentsel dönüþümün, daire sahiplerine ve müteahhitlere kira yardýmý, inþaat kredisi ve faiz desteði gibi ek olanaklar verdiðini de hatýrlattý.

Ýlk adým riskli bina tespiti

Kocaeli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dekaný Prof. Dr. N. Ýlker Çolak ise yaptýðý açýklamada binalarda dönüþümü baþlatmak için eskiyen site ve apartman sakinlerinden birinin, riskli yapý tespiti yapan lisanslý kuruluþlara baþvurmasý gerektiðini belirtti. Ýlker Çolak lisanslý kuruluþ, binanýn ekonomik ömrünü tamamlamýþ olduðuna dair karar verirse, kentsel dönüþüm sürecinin baþlayacaðýný ve sonraki yeni bina yapma, yükleniciyi seçme, binanýn tasarýmýný seçme, daire tip ve büyüklükleri gibi tüm kararlarýn üçte iki çoðunluk kararlarý ile olacaðýný söyledi. Prof. Çolak anlaþmaya katýlmayan üçte birin hissesinin de diðer kat maliklerine Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý tarafýndan belirlenen bedel üzerinden satýlacaðýný sözlerine ekledi.

Adým adým Kentsel Dönüþüm Rehberi :

1. Yapýlarýn ekonomik ömrünü tamamladýðý için riskli yapý kapsamýna girdiðinin tespiti ve Bina Deprem Risk Raporu almak için mevcut projeler ve tapuyla risk tespiti yapmaya yetkili kuruluþlara veya þirketlere baþvurulur.

2. Kuruluþ veya þirket binada inceleme yapar, tespit ve çalýþmalar sonucu bina veya site Deprem Risk Raporunu (Ekonomik Ömrün Tamamlandýðýna Ýliþkin Rapor) hazýrlar.

3. Rapor, Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý yetkili kuruluþu tarafýndan baðlý bulunduðunuz il Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý Kentsel Dönüþüm Müdürlüðü’ne en geç iki gün içinde bir üst yazý ile sunulur.

4. Kentsel Dönüþüm Müdürlüðü durumu tapu müdürlüðüne bildirilir.

5. Tespit ettiren tarafýndan, rapor maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir.

6. Malikler 15 gün içinde tespite karþý Ýl Kentsel Dönüþüm Müdürlüklerine dilekçe vererek itiraz edebilirler.

7. Rapora ve itiraz kararýna karþý diðer malikler idare mahkemesinde kararýn veya Raporun iptali davasý açýlabilir. Ýptal kararý verilirse durum tapuya bildirilir ve iþlenir.

8. Bakanlýk, rapor onayýný (tespiti yaptýrana) yazý ile bildirir. Bakanlýk riskli yapý veya site maliklerine yýkým için 60 gün günden az olmamak üzere süre verebilir. Bakanlýk / belediyeler bu arada elektrik, su, doðalgaz verilmesini durdurabilir.

9. Bakanlýk onay yazýsýnýn tebliðinden sonra, yaklaþýk 60 gün içinde daha önce görüþmeleri yapýlan müteahhit (yüklenici) ile yapýlan ön anlaþma doðrultusunda bina maliklerinin en az 2/3 çoðunluðu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanýr. Bu protokolde riskli yapýnýn yýkýmý kararý alýnýr. Ortak Karar Protokolü’nde binanýn yýkýlmasýnýn nasýl olacaðý, arsa paylarýna karþýlýk yeni inþaatta nasýl paylaþým yapýlacaðý, inþaatýn nasýl yapýlacaðý, yüklenici ile paylaþýmýnýn nasýl yapýlacaðý, yeniden inþaatý için bakanlýk onayý ile kentsel dönüþüm kredisinden yararlanýlmasý gibi ilke kararlarý ve konular da yer alýr.

10. Bina Ortak Karar Protokolü baðlý bulunduðunuz Ýl Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý Kentsel Dönüþüm Müdürlüðü’ne sunulur.

11. Bina yýkýldýktan sonra maliklerin veya bakanlýðýn talebi ile kat irtifaký ve kat mülkiyeti kaldýrýlýr, arsa paylarý malikleri adýna kaydedilir. Yapýlan anlaþma doðrultusunda ifraz, tevhid ve arazi düzenlemesi yapýlýr.

12. Ortak Karar Protokolü’ne katýlmayanlarýn baðýmsýz bölümlerine iliþkin arsa paylarý, bakanlýk tarafýndan rayiç deðeri tespit ettirilerek bu deðerden az olmamak üzere anlaþma saðlayan diðer paydaþlara açýk artýrma usulü ile satýlýr. Bu suretle paydaþlara satýþ gerçekleþtirilemediði takdirde, bu paylar, Bakanlýða, TOKÝ'ye veya idareye devredilir.

13. Ortak Karar Protokolü doðrultusunda müteahhitlik lisansýna sahip yüklenici ile kat karþýlýðý Ýnþaat ve Satýþ Vaadi Sözleþmesi noterde yapýlýr.

14. Binanýn yeniden inþaatý veya güçlendirilmesinin yapýlmasý için yüklenici tarafýndan tüm projeler hazýrlatýlýr ve ilgili belediyeden ruhsat alýnýr.

15. Ýnþaat süreci baþlar.

Burada ceceli341 rumuzlu arkadaþýmýz gayet net bir bilgi vermiþ. Yeni yasaya göre, kat maliklerinin 3'te 2'si binanýn müteahhite verilmesi konusunda karar alýrsa ayný zamanda bakanlýk onaylý bir kuruluþtan da bir risk raporu almak zorundadýrlar denmekte, eðer yanlýþ anlamadýysam.

Þöyle bir sorum olacak, bizim apartmanýmýzýnda müteahhite verilme durumu var ve 3'te 2 çoðunluk saðlanmýþ durumda. Müteahhite verilme taraftarý olan grubun baþýný çeken arkadaþýmýz, bina 35 senelik olduðu için risk raporuna gerek olmadýðýný ve 35 senelik bir binanýn otomatik olarak riskli bina kapsamýna girdiðini iddia ediyor. Bu ne kadar doðru olabilir?

Yasaya göre binanýn yýkýlmasý için riskli veya ekonomik ömrünü tamamlamýþ olmasý yeterliyse, ömrünü tamamlayýp tamamlamadýðýný gene risk tespit kuruluþlarýmý belirliyor?

Evet ayný kuruluþlardan yasa gereði Ekonomik ömrünü tamamlamýþtýr raporu almak gerekiyor.

Peki, söz konusu risk kuruluþu, bu raporlardan birini vermek için binada bir çalýþma yapmasýmý gerekiyor yoksa komþumun iddia ettiði gibi "Bu bina 35 senelik o yüzden hiç kontrol etmeme gerek yok, raporu hemen verebilirim" mi diyecektir?

Normalde inceleme yapmasý gerekir.

Açýklamalar için çok teþekkürler.

Bir de bunun tam tersi bir olay mevcut. Kentsel dönüþüm lafý ortaya atýldýktan sonra, Apartýman'ýn bodrum arkaya bakan tek cepheli daireleri ve küçük dükkan sahipleri apartmanýn müteahite verilmesi yolunda aþýrý bir gayret içine girdiler. Üç Blok üzerine kurulu, müþterek arsasý, otoparký olan fakat ayrý ayrý apartýman yönetimi olan bu apartýmanlar 50 yýl önce yapýlmýþ. Yine bitiþik arsada da benzer bloklar mevcut.
Özellikle üst kat ve öne bakan 2-3 cepheli, satarken daha deðerli olan daireler apartmanýn müteahite verilmesine karþý. Gerçi kentsel dönüþüm için gerekli üçte iki çoðunluk halen saðlanamamýþ olmasýna raðmen, yýkmak isteyenler 'Depreme dayanýklý olmadýðý' yönünde rapor almalarý halinde, apartmanýn yýkýlacaðýný söyleyip, bu halde TOKÝ nin iþe el atýp ucuza apartmaný kapatýp yýkabileceðini söylemektedirler.
Yani 40-50 senelik olmasýna raðmen 8 kat olan binanýn 26 kata çýkarýlmasý, yeþil alanlarýnýn yok edilmesi, nasýl bir kensel dönüþüm olabilir?
Apartmanýn yýkýlmasý engellenemez mi?

Eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuþ apartman ve sitelerde yeniden inþaat (yenileme) süreci ve ilgili yasal düzenlemeler.

Eskimiþ, ekonomik ömrünü doldurmuþ ancak henüz harap olmamýþ yapýlarda netice olarak Kat Mülkiyeti Kanunu doðrultusunda binanýn yeniden inþasý 19. ve 44. maddeler doðrultusunda kat maliklerinin oy birliði ve ortak rýzasý ile olabilecek, böyle bir durumda mahkeme; muvafakati olmayan malik yerine geçip onun yerine karar veremeyecektir. Yargýtay da bu görüþtedir: “Dosyadaki bilirkiþi raporuna göre ana binanýn harap olmadýðý anlaþýlmýþ olup, kat karþýlýðý müteahhide verilmesine razý olmayan malikin rýzasýnýn mahkeme kararýyla istihsali için davacýlar bu davayý açmýþlardýr. Mülkiyet hakký Anayasa teminatý altýnda olan haklardan olup, bu hakkýn kullanýlmasý malike aittir ve mahkeme onun yerine geçerek bu hakký kullanamaz.”[2] denilmiþtir. Baþka bir karar ise þöyledir; “Yasanýn açýklanan bu hükümleri çerçevesinde tesis olunan kat mülkiyetinin sona ermesi anýlan yasanýn 46 ve müteakip maddelerinde öngörüldüðü üzere ancak kat maliklerinin tamamýnýn istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüðündeki sicil kaydýnýn silinmesi ya da ana yapýnýn tümünün harap olmasý durumunda mümkündür. Bunlar dýþýnda kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapýnýn oturmaya elveriþsiz olduðu nedenine dayalý olarak kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya ayný sonucu doðuracak þekilde ( bütün paydaþlarýn onayýný gerektirmesine karþýn ) binanýn yýkýlmasý ve yerine yeni bina inþa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadýr. Kat Mülkiyetli binanýn dayanýklýlýk itibariyle yetersiz ve buna baðlý olarak da oturulamaz durumda olduðu iddiasýnýn, imar mevzuatý hükümleri çerçevesinde yetkili idari mercilerce deðerlendirilip kullanma izninin iptaline veya ana yapýnýn yýkýlmasýna gerek olup olmadýðýnýn takdiri gerekir.”